【正文】 .....................................................58 第二節(jié) 節(jié)能措施 ............................................................................61 第十 一章 項(xiàng)目組織及勞動(dòng)定員 41 第一節(jié) 給排水工程 ........................................................................41 第二節(jié) 電 氣 ................................................................................43 第三節(jié) 空調(diào)與通風(fēng)工程 ................................................................50 第四節(jié) 燃?xì)庠O(shè)計(jì) ............................................................................51 第五節(jié) 道路、舞池花壇、停車場與綠化 .....................................52 第九章 消防及安全 22 第一節(jié) 功能定位 ............................................................................22 第二節(jié) 市場定位 ............................................................................22 第三節(jié) 定價(jià)策略 ..............................................................................26 第四節(jié) 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位 ..............................................27 第五節(jié) 銷售方式定位 ..................................................................28 第六節(jié) 物業(yè)服務(wù)定位 ..................................................................28 第五章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 9 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的背景 ..................................................................9 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ............................................................ 11 第三章 市場分析 瓊海 富田 4 第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況 ......................................................................4 第二節(jié) 編制依據(jù)及研究范圍 ..........................................................7 第三節(jié) 結(jié)論及建議 ..........................................................................8 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 67 第十四章 投資估算與資金籌措 76 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況 一 . 項(xiàng)目名稱 瓊海 富田 178。公司 主要經(jīng)營：房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營；房地產(chǎn)租憑；房地產(chǎn)營銷策劃；商務(wù)服務(wù)；企業(yè)策劃； 建筑材料銷售 等 。 五 . 項(xiàng)目主要建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 根據(jù)瓊海市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢 ,并結(jié)合地塊情況進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，本項(xiàng)目擬建設(shè) 6 棟 18 層住 宅 樓、 1 幢 3 層 商 住樓。煤氣管道入戶，智能化管理 、寬帶入戶。其余 萬元通過業(yè)主自籌及滾動(dòng)開發(fā)利用盈余資金及預(yù)售款解決。 2. 瓊海 富田 178。經(jīng)測算 ,在基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為 12%的情況下 ,項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） %,動(dòng)態(tài)投資回收期 3 年，投資利潤率 %。 2. 應(yīng)切實(shí)做好與外部供水、排水、供電等工程的銜接，以保證項(xiàng)目建設(shè)及投入使用期的需要。 2021 年 11 月份以來，海南及時(shí)化解國際金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場造成的巨大沖擊，采取了一系列措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場回暖。海南作為中國唯一的熱帶省份，具有絕佳而不可替代的旅游資源，國際旅游島獲批后，海南旅游業(yè)將具有更為廣闊的發(fā)展空間，進(jìn)而成為海南房地產(chǎn)市場發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 以萬泉河為靈魂、以亞洲博鰲論壇為品牌、以官塘溫泉宜居環(huán)境為優(yōu)勢發(fā)展瓊海特色旅游產(chǎn)業(yè)，成為瓊海市委市政府推進(jìn)瓊海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略定位。 三 ．瓊海市房地產(chǎn)市場具有廣闊的發(fā)展空間 瓊海市是以純樸民風(fēng)、和諧社會(huì)和萬泉河、官塘溫泉、紅色娘子軍、亞洲論壇為主導(dǎo)特色的中等城市。 隨著瓊海經(jīng)濟(jì)實(shí)力的逐步增強(qiáng)和知名度的不斷提升，博鰲特別區(qū)規(guī)劃二期建設(shè)項(xiàng)目、博鰲濱海旅游區(qū)建設(shè)項(xiàng)目、官塘新城區(qū)整體開發(fā)項(xiàng)目等一批項(xiàng)目 已經(jīng)相繼開發(fā) ，大批島內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛搶灘瓊海購買土地，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，也吸引了大批來自內(nèi)地以及新加坡、美國、澳大利亞、日本、馬來西亞等國家的客戶。 房地產(chǎn)業(yè)具有較大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動(dòng)和促進(jìn)建筑業(yè)、建材業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，建筑業(yè)和建材業(yè)的發(fā)展又涉及到機(jī)械、鋼鐵、石油等幾十個(gè)工業(yè)部門的發(fā)展。隨著海南房地產(chǎn)和旅游房地產(chǎn)業(yè)的 快速 發(fā)展，新的投資理念和營銷方式悄然興起，一種“買生活方式”的時(shí)代已開始步入海南房地產(chǎn)業(yè)，由買方市場引發(fā)的這場需求與供給變化正在改變著海南省房地產(chǎn)業(yè)的投資理念和發(fā)展趨勢。 富田 178。 房地產(chǎn)投資和銷售增速明顯快于全國平均水平 2021 年 111 月，海南完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，同比漲幅居全國第三位，商品住宅完成投資 億元，同比增長 %，同比漲幅居全國第二位。而一年多前，金融危機(jī)已然肆虐的 2021 年 11 月份，?？谛陆ㄗ≌壬蠞q近 10％，居全國第五位，環(huán)比居全國第一位， 已經(jīng)顯示出不可小覷的“熱度”。 據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)計(jì)，海南旅游房地產(chǎn)呈現(xiàn)建銷兩旺的局面，截至１０月底，已銷售４１９萬平方米，全年有望達(dá)到５００萬平方米。 2021年 12月 17日國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。 從海南近來的房地產(chǎn)市場狀況來看房價(jià)逞增長態(tài)勢。其次是不同位置的房價(jià)走勢將呈現(xiàn)出不同的態(tài)勢。海南由于擁有優(yōu)質(zhì)的自然環(huán)境，島外購房者購買房子的需求是雙重性的，也就是度假、養(yǎng)老、過冬和投資增值并重。從抽樣調(diào)查得知，這部分人群收入較高，除了滿足基本的住房要求之外，他們在海南購買房子主要用于休閑度假、療養(yǎng)等。 第 四 節(jié) 瓊海房地產(chǎn)市場狀況 瓊海被譽(yù)為海南的東方明珠，它擁有充滿傳奇的紅色娘子軍、風(fēng)光旖旎的萬泉河、殊驚世界的 博鰲 亞洲論壇。 嘉積板塊位于城市中心， 生活配套設(shè)施較好， 交通便利， 分享瓊海紅色旅游城市便利，客戶需求以滿足外來和本地雙重主導(dǎo)，市場價(jià)格一直居于處于較低水平，近期受整體市場利好影響，也出現(xiàn)大幅上漲情況，目前價(jià)格維 持在 60008000 元 /平方米的價(jià)位，但是該板塊近年來開發(fā)項(xiàng)目較多，但產(chǎn)品同質(zhì)化較嚴(yán)重，市場競爭激烈。伴隨著海南國際旅游島的建設(shè)，區(qū)域開發(fā)潛力較大。 一、各市區(qū)市場對(duì)比 各片區(qū)市場對(duì)比板塊 09 年均價(jià)（元 ∕㎡ ） 2021 年 1月國際旅游島獲批后價(jià)格 優(yōu)勢 劣勢 代表樓盤 嘉積市區(qū) 40005000 60008000 市區(qū)內(nèi)、配套全、整體規(guī)劃好、萬泉河貫穿提升景觀資源 集中開發(fā)、 同質(zhì)化產(chǎn)品競爭激烈、 局部區(qū)域配套不完善 萬泉綠洲、伊比亞河畔、萬泉灣 博鰲片區(qū) 1000011000 1500025000 博鰲效應(yīng)、休閑度假成熟、 景觀資源稀缺、開發(fā)已成規(guī)模 城市生活配套缺乏、 地勢低洼、 于市區(qū)距離很遠(yuǎn) 千舟灣、寶蓮城 官塘度假區(qū) 50006000 1000012021 溫泉資源豐富且知名度高、休閑度假配套較成熟 城市生活配套缺乏、 區(qū)域與市區(qū)被高速路阻斷、未成規(guī)模開發(fā)效應(yīng) 天來泉、 萬泉河 、 溫泉小鎮(zhèn) 二、嘉積市區(qū)典型項(xiàng)目分析 項(xiàng)目名稱 容積率 總建筑面積（萬平方米（ 售價(jià)（均價(jià) 萬元/m2） 物業(yè)類型 主力戶型 主要客戶群 備注 萬泉綠洲 4200 多層、小高層、高層 三房： 132 東北 、四川、江浙客戶，主要用途度假候鳥型 10 月 1 日售罄 綿繡山莊 4000 小高層 一房 ： －；二房：；三房： 東北、上海、山西、新疆，主要用途投資度假型 已售罄 萬泉海 10000 小高層、高層 二房： 70 －；三房： 95－ 98 東北、江浙客戶，主要用途度假養(yǎng)型 前剘均價(jià) 3600元 /m2，目前10000 元 /m2 伊比亞河岸 24 5000 小高層、高層、聯(lián)排 一房： 60；二房： 75 東北、山西、江浙客戶，主要用途 度假候鳥型 已售罄 大印經(jīng)典花園 6200 －8500 小高層、高層 二房： 72－ 95 東北、四川、江浙客戶，主要用途度假型 在售 第 六 節(jié) 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較的優(yōu)勢 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較具有如下優(yōu)勢： 1．地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目 擬建地點(diǎn) 位于瓊海市嘉積鎮(zhèn)銀海路 北側(cè) ，福海路南邊，西臨嘉浪河，距離萬泉河廣場只有五分鐘的路程，毗鄰瓊海市委、市政府、市公安局、市工商業(yè)局、市法院、市檢察院等，黨政機(jī)關(guān)，星級(jí)酒店、賓館、商店、餐飲、醫(yī)院、銀行、學(xué)校一應(yīng)俱全 。 第 七 節(jié) 本項(xiàng)目前景預(yù)測 本著尊重市場、依據(jù)科學(xué)的原則。 第四章 項(xiàng)目定位 第一節(jié) 功能定位 瓊海境內(nèi)有以博鰲亞洲論壇為特色的文化，其獨(dú)具魅力的自然環(huán)境和人文環(huán)境使其成為國內(nèi)外人們較理想的居住地，商品房銷售價(jià)格不斷走高，房地產(chǎn)市場前景十分看好。 一 . 家庭市場細(xì)分 根據(jù)這幾年 瓊海 市房地產(chǎn)購買市場的情況分析，并結(jié)合該類項(xiàng)目的功能定位，該項(xiàng)目主要目標(biāo)家庭客戶群應(yīng)包括下列 3個(gè)部分： 1．經(jīng)濟(jì)富裕的年輕階層 年輕夫妻，無子女或單身人士。但由于該地區(qū)客戶經(jīng)濟(jì)較富足，且當(dāng)?shù)胤績r(jià)處于國內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)水平，因此，該區(qū)域的現(xiàn)實(shí)購買能力最強(qiáng)。 同時(shí)，也因地域交通的近便和消費(fèi)的節(jié)省，使瓊海成為他們樂于選擇的度假、 投資地點(diǎn)。 客觀影響因素： 以北京為核心的北方地區(qū)與瓊海地區(qū)氣候上的差異較大，令海濱度假對(duì)之所產(chǎn)生的吸引力大于以上海為主的長三角地區(qū)。 區(qū)域客 群特征 圖 因此 ，綜上分析，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶應(yīng)確定為： 、“三北”地區(qū) 。 第三類市場：以稀缺資源投資增值為主要目的的投資型市 場。 島外候鳥型老年人：隨著近些年氣候變化越來越大，南北兩地的溫差越來越明顯，北方 冬天比較寒冷，不光冷而且濕度比較大 。 備注 ： 考慮銷售折讓因素，在制訂實(shí)際銷售門市價(jià)時(shí)要略高于以上實(shí)收價(jià)格。 第四節(jié) 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位 瓊海房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售有別于內(nèi)地其他城市的房地產(chǎn)銷售特點(diǎn)，最主要的體現(xiàn)在銷售時(shí) 機(jī)上。首期進(jìn)入市場形式：預(yù)登記。 2．采用自銷的方式進(jìn)行銷售。 金色荷塘 位于 瓊海市嘉積鎮(zhèn)銀海路 北側(cè) ，福海路南邊，西臨嘉浪河，距離萬泉河廣場只有五分鐘的路程，毗鄰 瓊海市委、市政府、市公安局、市工商業(yè)局、市法院、市檢察院等，黨政機(jī)關(guān)，星級(jí)酒店、賓館、商店、餐飲、醫(yī)院、銀行、學(xué)校一應(yīng)俱全。 第二節(jié) 建設(shè)條件 一 . 氣候條件 瓊海市屬于熱帶季風(fēng)及海洋濕潤氣候區(qū)，年平均氣溫為24176。 （三）地質(zhì)條件 本場地的 地質(zhì)構(gòu)造為： 距離較近的斷裂有東西向的瓊海 文昌斷裂及東北向的龍江 瓊海斷裂，本場地距離以上斷裂的距離遠(yuǎn)大于安全避讓距離， 在勘察