【正文】 石村 。 39 33 項目工程總投資估算 20 19 建筑工程方案 17 14 綠色食品原料供應(yīng) 12 11 未來市場預(yù)測 10 微觀市場分析 10 宏觀市場分析 7 國內(nèi)外休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢 6 1 項目背景 某 生態(tài)公園 （二期工程） 擴(kuò)建項目 可可 行行 性性 研研 究究 報報 告告 第 2 頁 共 47 頁 目目 錄錄 4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 16 建設(shè)思路與建設(shè)規(guī)模 18 項目策劃 22 生產(chǎn)工藝參數(shù)與技術(shù)要點(diǎn) 25 、節(jié)能、勞動安全與公共設(shè)施 26 環(huán)境污染防治與環(huán)境保護(hù) 29 公共設(shè)施 30 勞動定員 32 第 3 頁 共 47 頁 36 項目總成本費(fèi)用估算 38 項目現(xiàn)金流量分析 41 貸款償還計劃 項目建設(shè)單位 某 生態(tài) 園 有限公司（以下簡稱公司）成立于 2020 年 6 月，注冊資本 800萬元，主要從事旅游、休閑農(nóng)業(yè)、餐飲、娛樂業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營，先后投資 3000 萬元，興建了 某 生態(tài)園 、 某 縣金碧輝煌娛樂城 、 某 縣蓉園洗浴中心 、 某 縣湘悅酒樓以及 某 縣連云山峽谷漂流等項目，每個項目都取得了可喜的成績。 2020 年，江程鵬同志回到家鄉(xiāng)岳陽 某 縣，投資 某生態(tài)旅游園項目，并經(jīng)營管理至今。 項目管理團(tuán)隊簡況及其素質(zhì)結(jié)構(gòu)見下表。 某 已成為 某 縣主要旅游景區(qū)和亮點(diǎn)景區(qū) 。項目建成后， 2020— 2020 年內(nèi)年均銷售收入 ， 累計增加 利稅收入 。 2020 年，縣旅游局以建設(shè)旅游大縣為目標(biāo)，大力推進(jìn)旅游精品建設(shè)，全年共接待境內(nèi)外游客 22萬人次，比 2020年同期增長 %，旅游收入達(dá) 2200萬元，比上年同期增長 %； 2020年全縣共接待境內(nèi)外旅游人 數(shù)達(dá) 20萬人次，旅游收入 8000萬元。目前某 景區(qū)以商務(wù)會議旅游為主要旅游形式，游客以 某 縣、岳陽市的商務(wù)會議專項旅游的游客為主。 ? 旅游業(yè)： 2020年景區(qū)接待游客 10萬人次，營業(yè)收入 540萬元， 2020年接待游客 12萬人次，營業(yè)收入 597萬元。 可行性研究主要依據(jù) 圖表 2 項目研究依據(jù)一覽表 序號 來 源 內(nèi) 容 1 某 縣政府 《 某 年鑒》 2020年 10 月 2 某 縣旅游局 《 某 縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃》， 2020年 10月 3 湖南省人民政府 湘政發(fā) [2020]24號 4 某 縣旅游局 《 某 風(fēng)景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃 20202020年》 5 湖南農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組 湘農(nóng)產(chǎn) [2020]2號 6 岳陽市財政局 岳市財農(nóng) [2020]26號 7 開發(fā)商 公司章程、法人執(zhí)照、營業(yè)執(zhí)照、財務(wù)報表 8 開發(fā)商 項目市場調(diào)研情況、項目簡介、公司簡介 9 開發(fā)商 農(nóng)業(yè)基本建設(shè)項目管理辦法和其它相關(guān)資訊 10 項目可研編制單位有關(guān)專家顧問對宏、微觀市場的洞察、把握及了解 二期項目 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 圖表 3 項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號 指標(biāo) 單位 指標(biāo)值 備 注 1 總占地面積 畝 2700 開發(fā) 14 畝用地，租賃其余 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項目 可行性研究報告 第 7 頁 共 47 頁 用地保護(hù)生態(tài)平衡 2 總建筑面積 ㎡ 4700 3 主要設(shè)施設(shè)備 萬元 190 原有設(shè)施裝飾設(shè)施添置 4 綠地率 % 5 項目建設(shè)周期 月 8 7 項目投資總額 萬元 2290 8 投資利潤率 % 11 9 投資利稅率 % 16 10 全部投資回收期 年 11 財務(wù)凈現(xiàn)值 (k) 萬元 12 項目內(nèi)含報酬率 (EIRR) % 13 項目貸款償還期 年 4 人民銀行 35 年貸款利率 14 項目資產(chǎn)負(fù)債率 % 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項目 可行性研究報告 第 8 頁 共 47 頁 符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，屬于國家鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè) 目前，我國正在大力建設(shè)社會主義新農(nóng)村 ,《國家十一五規(guī)劃綱要》指出，堅持把解決“三農(nóng)”問題作為重中之重，實行工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支 持農(nóng)村，推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)。 國內(nèi)外休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢 20世紀(jì) 70年代休閑農(nóng)業(yè)在日本、美國等發(fā)達(dá)國家形成了產(chǎn)業(yè)規(guī)模，目前在世界 各國形成了傳統(tǒng)休閑農(nóng)業(yè)、都市型休閑農(nóng)業(yè)、科技型休閑農(nóng)業(yè)、奇異型休閑農(nóng)業(yè)等多種休閑農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式。 我國的臺灣地區(qū)在 20世紀(jì) 70年代逐漸達(dá)到中等小康生活水平、人們的生活方式和消費(fèi)方式由勞動型轉(zhuǎn)向休閑型后，開始陸續(xù)將果園、農(nóng)場于 農(nóng)閑或假日開放社會大眾參與，觀光果園在臺灣出現(xiàn)。據(jù)中南林學(xué)院的朱玲介紹，目前廣東省已有 80 多個觀光果園，每年接待游客 400 多萬人，收入達(dá) 10多億元。 創(chuàng)造良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益 本項目的開發(fā)，將推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略性調(diào)整，提高農(nóng) 民及其他社會成員的整體素質(zhì)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)注入新的活力有著積極而現(xiàn)實的意義 ,并有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 并且 增加城鄉(xiāng)居民接觸，拓展農(nóng)民人際關(guān)系，縮短城鄉(xiāng)差別，提升農(nóng)村生活品質(zhì) 有著重要作用。 我 省休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展始于 20世紀(jì) 90年代，在長沙、益陽兩市最初興起，形成以釣魚休閑、吃農(nóng)家菜、住農(nóng)家房、觀農(nóng)家景、干農(nóng)家活的“農(nóng)家樂”為主體。而度假型休閑農(nóng)業(yè)則是指在滿足游客吃住的基礎(chǔ)上 ,還能為游客提供更多的農(nóng)家生 活方式與農(nóng)事體驗等活動項目。新寧縣也大力發(fā)展各類家庭旅館 200多家 ,床位達(dá)到 2500張 ,占全縣旅館酒店床位的半壁江山 。老景點(diǎn)岳陽樓游客也比往年明顯增長，春節(jié)期間共接待游客３ .８萬人次，比上年增長２８ .２％和３３ .９％。 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項目 可行性研究報告 第 14 頁 共 47 頁 隨著人民生活水平的提高和休閑旅游、短時度假意識的爆發(fā)，使休閑旅游市 場迅速膨脹，旅游業(yè)得到了快速發(fā)展。 未來市場預(yù)測 休閑農(nóng)業(yè)活 動行為源于城鄉(xiāng)間的自然、社會、經(jīng)濟(jì)和文化的差異。屆時，全省城市化水平可以達(dá)到 4050%，可見湖南省內(nèi)潛伏著一個較大的鄉(xiāng)村旅游市場。在城市周邊和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)具有現(xiàn)實的需 要。 項目建設(shè)規(guī)模 根據(jù)市場分析與預(yù)測，項目建設(shè)規(guī)模確定為：擴(kuò)建 農(nóng)業(yè)生態(tài)園地占地 14畝， 增加租賃園林面積 增 加 達(dá) 2686畝， 擴(kuò)建一些 參與性、互動式項目， 添置 新設(shè)備、改造 原有設(shè)施 ， 使項目年接待能力達(dá)到 50萬人次。 ④可持續(xù)性 發(fā)展 原則 以保護(hù)資源、保護(hù)環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行空間布局規(guī)劃，使景區(qū)的生態(tài)保持良性發(fā)展態(tài)勢。 總平面布局圖見附件。 農(nóng)家樂占地面積 13萬平方米，包括農(nóng)家休閑園、農(nóng)家旅社、燒烤園和田園風(fēng) 光（即菜地）等項目。拓展訓(xùn)練基地針對青少年學(xué)生和企業(yè)員工，進(jìn)行青少年素質(zhì)訓(xùn)練、體能訓(xùn)練、團(tuán)隊協(xié)作訓(xùn)練、激發(fā)潛能訓(xùn)練等。定時安排表演隊表演當(dāng)?shù)氐奶厣袼谆顒?，包括舞龍燈、舞獅、九龍舞、地花鼓、皮影戲等地方傳統(tǒng)的民俗藝術(shù)表演，同時引進(jìn)土家族的擺手舞和其他少數(shù)民族的民間舞蹈，增加游客參與性。道路規(guī)劃將步行道和觀光自行道分離，組景的植物以本地野生植物為主，體現(xiàn)鄉(xiāng)野氣息。在竹林內(nèi)設(shè)吊床、休息亭等休息設(shè)施。 市場營銷的對象是目標(biāo)市場，同時還要注意對景區(qū)有關(guān)聯(lián)的組織和企業(yè)的營銷，比如對旅行社的市場營銷，促使旅行社多宣傳和出售自己的景區(qū)，并創(chuàng)新旅游線路，推銷自己景區(qū)的產(chǎn)品。戶外廣告主要是景區(qū)的形象宣傳畫，配以景區(qū)的形象口號，具有強(qiáng)烈的視覺沖擊力。電視具有時間短、資金費(fèi)用大等特點(diǎn)，選擇應(yīng)慎重，盡量選擇在重點(diǎn)客源市場有針對性的投放。網(wǎng)絡(luò)營銷具有持續(xù)時間長，資金費(fèi)用少，又可全面、詳細(xì)宣傳自身特點(diǎn)，是一種較佳的宣傳手段。其主要的污染源和污染物有： 少量的廢棄物和生活污水； 項目建設(shè)期間少量的建筑遺棄物。 嚴(yán)禁將生活垃圾和廢棄物投入江中，尤其是有毒污染物。在區(qū) 內(nèi)布設(shè)衛(wèi)生、環(huán)保、清潔設(shè)施，避免各類廢棄物、排放物污染。如采用節(jié)能型筒燈，日光燈采用電子起動器等。 ⑤ 按照《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》、《 湖南省建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 》和 《關(guān)于大 力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會的意見》 ，采用節(jié)能型建筑墻體材料和裝飾材料及節(jié)能建筑工藝。 勞動安全 機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員定編；設(shè)立保安員、溺水救生員和消防安全員，定期進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，同時還定期進(jìn)行各種演習(xí)，并與 某 縣 有關(guān)單位合作，邀請專業(yè)技術(shù)人員監(jiān)測檢驗。區(qū)內(nèi)主干道是消防車的主要通道。由公司董事長兼總經(jīng)理任項目組長。到目前為止，公司已經(jīng)完成了項目的部分前期工作，如：市場調(diào)研、投資論證、項目立項、技術(shù)準(zhǔn)備、設(shè)備預(yù)選及人力資源準(zhǔn)備等。 圖表 8 項目實施進(jìn)度一覽表 2020年 2020年 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 前期準(zhǔn)備工作 項目方案 審批方案 工程召、投標(biāo) 乙方施工圖設(shè)計 土建施工 安裝工程 試運(yùn)營 正式運(yùn)營 湖南 某 縣 某 生態(tài)公園擴(kuò)建項目 可行性研究報告 第 30 頁 共 47 頁 項目 工程 總投資估算 編制依據(jù) ① 項目開發(fā)商有關(guān)工程設(shè)計的指導(dǎo)性意見。 項目總投資估算 項目總投資由項目前期費(fèi)用、無形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和流動資金等四部分組成。 圖表 11 項目投資及資金籌措方案表（單位：萬元 ） 建設(shè)期 合計 一 .投資來源小計 1經(jīng)營資產(chǎn)投資來源（含部分固定資產(chǎn)） 891 /借款 /借款 0 0 二投資支出小計 1經(jīng)營資產(chǎn)投資支出（含部分固定資產(chǎn)） 施裝飾設(shè)施添置 注：項目大部分區(qū)域?qū)僮赓U經(jīng)營，僅有少數(shù)土地征用，二期為 10 畝。其他收費(fèi)項目均 以其他收入估算。 ? 某 生態(tài)園住宅價格： 豪華單間 280元 /間 200元 /間 豪華標(biāo)間 380元 /間 260元 /間 普通套間 480元 /間 390元 /間 一室一廳 豪華套間 680元 /間 490元 /間 一室一廳，帶麻將機(jī) 豪華三房套 980元 /間 690元 /間 二室一廳，帶麻將機(jī) 小型別墅 1980元 /棟 1600元 /棟 五室一廳，帶麻將機(jī) 大型別墅 2880元 /棟 2200元 /棟