【正文】 al and western underdeveloped area, China earth almost all modities, such as bamboo shoots after a spring rain like city after another. With the emergence of modity house, the price of mercial housing has bee a hot spot for residents concerned. On the one hand, city housing prices also continued to rise, its growth rate is far higher than the ine growth rate, easy to trigger a series of social problems。作為我國(guó)江西省的省會(huì)城市和中南地區(qū)重要的商業(yè)都市南昌 ,其房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)受到不同程度的影響。為此，繼 20xx 年的熱浪之后， 20xx 年國(guó)家又出臺(tái)了限購(gòu)令以抑制過(guò) 熱的房地產(chǎn)投資，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。一些房地產(chǎn)商不惜巨資在南昌買(mǎi)地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，將南昌的房地產(chǎn)投資額推向了高峰。 探討南昌房?jī)r(jià)走勢(shì)，離不開(kāi)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的分析，和區(qū)域特征的把握。為商品房的買(mǎi)賣(mài)提供正確決策。因此有必要在這個(gè)關(guān)鍵的時(shí)期通過(guò)詳細(xì)地梳理南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)近些年的發(fā)展情況來(lái)客觀認(rèn)識(shí)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系，找出引起市場(chǎng)發(fā)展不穩(wěn)定因素的根源，正確評(píng)估南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康狀況，充分預(yù)測(cè)南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)，從而為社會(huì)各界與房地產(chǎn)相關(guān)的政府部門(mén)、企事業(yè)單位和個(gè)人做出正確的決策提供可靠的依據(jù)，這對(duì)于保持南昌房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，南昌國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展都具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。 20xx年 上半年南昌樓市延續(xù) 20xx年的回暖態(tài)勢(shì)， 交易量和 價(jià) 格都有所上 升，20xx 年上半年南昌新建商品房住宅共成交 18662 套，成交面積 萬(wàn)㎡，同比 20xx 年同期上漲 15%。 圖 22 南昌房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 圖 23 南昌市 20xx20xx 年房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 南昌市商品房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)分析 南昌城市的不斷擴(kuò)張，中心城區(qū)的樓盤(pán)逐漸飽和，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更多的在新區(qū)進(jìn)行樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)。 20xx 年 10 月，南昌市區(qū)商品房銷(xiāo)售 4480 套同比上漲了 16%，上漲幅度比較大。南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)較熱，房?jī)r(jià)也處于較高的水平。南昌房?jī)r(jià) 10000 以上占的比重比較大。 表 21 南昌市新建商品房成交環(huán)比 統(tǒng)計(jì)周期 新建商品房銷(xiāo)售套數(shù) 新建商品房銷(xiāo)售面積 住宅銷(xiāo)售套數(shù) 住宅銷(xiāo)售面積 非住宅銷(xiāo)售套數(shù) 非住宅銷(xiāo)售面積 20xx年 4月 2975 2454 521 20xx年 3月 3748 2985 763 環(huán)比 % % % % % % 注：數(shù)據(jù)來(lái)源僅以每日公布銷(xiāo)售數(shù)位統(tǒng)計(jì) 20xx 年 3 月 1 日至 3 月 31 日期間，南昌市新建商品房累計(jì)銷(xiāo)售 3748 套，銷(xiāo)售面積 平米。 表 23 南昌市新建商品房成交環(huán)比 統(tǒng)計(jì)周期 新建商品房銷(xiāo)售套數(shù) 新建商品房銷(xiāo)售面積 住宅銷(xiāo)售套數(shù) 住宅銷(xiāo)售面積 非住宅銷(xiāo)售套數(shù) 非住宅銷(xiāo)售面積 20xx年 4月 2975 2454 521 20xx年 4月 3378 2649 729 同比 % % % % % % 注：數(shù)據(jù)來(lái)源僅以每日公布銷(xiāo)售數(shù)統(tǒng)計(jì) 與 20xx 年同期相比， 20xx 年 4 月南昌市新房住宅銷(xiāo)售量減少 195 套，同比下降 %。去年下半年以來(lái)，樓市總體穩(wěn)中有漲， 1 月份樓市又延續(xù)了熱度，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，南昌市去年全年新建商品房成交量約 540 萬(wàn)平方米，為歷年之最，較 20xx 年的 300 萬(wàn)平方米的交易量大幅增加。同時(shí)，商品房?jī)r(jià)格也持續(xù)上漲。 20xx 年 3 月 1 日至 3 月 31 日期間，南昌市新建商品房累計(jì)銷(xiāo)售 3748 套，銷(xiāo)售面積 平米。 （二） 南昌市商品房區(qū)域分布特 征 從區(qū)域成交上來(lái)看紅谷灘區(qū)領(lǐng)跑區(qū)域成交， 14 年 4 月共銷(xiāo)售 927 套，占全市新房住宅銷(xiāo)售總量的 38%；高新區(qū)銷(xiāo)售 543 套、西湖區(qū)銷(xiāo)售 315 套緊隨其后，紅谷灘區(qū)依然是樓市最火熱的區(qū)域，高新區(qū)和西湖區(qū)緊隨其后，青山湖區(qū)，經(jīng)開(kāi)區(qū)，青云譜區(qū)，灣里區(qū)分列四到七位。西湖區(qū)大量 樓盤(pán)的房源入市，推高了該區(qū)域的成交量。 表 31 南昌市各區(qū)域 商品 房 均 價(jià) 比較 元 /平米 區(qū)域 20xx年 11月 20xx年 4月 20xx年 11月 20xx年 4月 20xx年 11月 20xx年 4月 繁榮板塊 7580 7440 8200 8990 9030 9400 魅力板塊 8200 8280 9500 10500 11800 12100 強(qiáng)力板塊 7000 6800 7600 7200 7400 8200 實(shí)力板塊 7500 7600 8200 8100 8500 9000 特色板塊 3800 3400 5800 4300 5100 5200 注：數(shù)據(jù)來(lái)源僅以網(wǎng)上公布均價(jià)統(tǒng)計(jì) 通過(guò)比較發(fā)現(xiàn)，南昌市各區(qū)域商品房?jī)r(jià)格都在持續(xù)增長(zhǎng)，目前為止，價(jià)格最高的還是紅谷灘新區(qū)，最低的是離中心城區(qū)較遠(yuǎn)的灣里地區(qū)，其余各區(qū)差異不是特別大。無(wú)論城市如何發(fā)展，國(guó)家新政策如何規(guī)范都改變不了的一個(gè)事實(shí)。全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重由前幾年的 %提高到96%以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量位居全省前列。道路、學(xué)校、醫(yī)院基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和完善；老城區(qū)棚戶區(qū)、城中村改造可以改變商品房供求緊張的局勢(shì)。 魅力板塊 紅谷灘現(xiàn)已成為南昌的政治中心區(qū)由于新政策的持續(xù)影響，無(wú)論是成交幅度還是建成速度都出現(xiàn)了明顯的放緩趨勢(shì)，高端住宅以及包括商鋪、寫(xiě)字樓和酒店式公寓在內(nèi)的商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目受到了廣泛的關(guān)注。 圖 32 魅力板塊商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖 東華理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 10 近來(lái)，江西省政府全力支持南昌 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) ，并且優(yōu)先發(fā)展紅谷灘。 強(qiáng)力板塊 腹地廣闊，土地資源相對(duì)于日漸缺乏的其他板塊，擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，別墅、洋房、多層亦或是高層產(chǎn)品各自開(kāi)花，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，處于中低價(jià)位的開(kāi)發(fā)區(qū)板塊依然是剛需購(gòu)房者和首次改善型購(gòu)房者的首選，而板塊的逐漸成熟、生活設(shè)施配套的不斷完善正為京東板塊提升價(jià)值奠定基礎(chǔ)。吸引了像天使集團(tuán)、萬(wàn)科、中凱等數(shù)量眾多的品牌開(kāi)發(fā)商的加入，齊力打造區(qū)域價(jià)值，鞏固板塊人氣。 地域特征 減少了 開(kāi)發(fā)區(qū) 房 價(jià)短期內(nèi)大幅上漲的可能性。 同時(shí)，軌道交通的建設(shè)，也使得 開(kāi)發(fā)區(qū) 交通更加便利，不少樓盤(pán)均以靠近地鐵作為宣傳策略，無(wú)形中提高了 開(kāi) 發(fā)區(qū) 各樓市的價(jià)格。近年來(lái)，象湖版塊以較小幅度上漲，漲幅遠(yuǎn)低于整體市場(chǎng)水平。隨著經(jīng)濟(jì)中心的影響也會(huì)出現(xiàn)一些波動(dòng)。我們可以預(yù)測(cè)其未來(lái)一兩年內(nèi)的房?jī)r(jià)仍然會(huì)持續(xù)走高。 圖 35 特色板塊商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖 灣里長(zhǎng)期以來(lái)沒(méi)有經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，人們收入不高，大都出外務(wù)工 ,形成不了東華理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 12 強(qiáng)有力的購(gòu)買(mǎi)群體。出行十分方便。進(jìn)一步 ,本文基于城市建設(shè)和積極發(fā)展以及普通命中對(duì)商品房的需求條件討論了房?jī)r(jià)的區(qū)域波動(dòng)差異 ,并分析了造成各地區(qū)房?jī)r(jià)波動(dòng)差異的原因 ,尤其是政策及區(qū)城市發(fā)展影響的區(qū)域差異。土地價(jià)格是房?jī)r(jià)的主要成本，土地供不應(yīng)求，地價(jià)飛漲，商品房?jī)r(jià)也跟著飛速上漲。 （二）建議 增加商品房的有效供應(yīng) （ 1）增加居住用地有效供應(yīng) 東華理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 13 對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò) 快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。 （ 2）調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 要進(jìn)一步加大保障性住房、中小戶型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。因此，在調(diào)整供給的基礎(chǔ)上，配套實(shí)施相應(yīng)的差別信貸政策控制投資需求，堵住投機(jī)需求。 （ 1）房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格規(guī)制主要是對(duì)房