【正文】 月 不出售 空置率很低 綜合分析 博山區(qū)城區(qū)面積較小，商業(yè)物業(yè)比較集中，主要就是在上述三個范圍。 50 元左右/m2 較高，平均達(dá)到 50%。 鞋城在留仙湖旁邊，長途汽車站對過以石家莊鞋城為模式，規(guī)模頗大呼囊括各大品牌。 與服裝城隔張博路相望的有東方商場以零售為主，一樓食品，日用洗化，二樓服裝鞋帽，共五層，主要營業(yè)均為一、二層，經(jīng)營情況一般化與東方并排有小商品城主要以小商品批發(fā)為主，淄博市地區(qū)各區(qū)縣的小商品賣買流通。 3．周村商業(yè)情況 周村的步行街為主商情布局、有周村最大的百貨大樓 —— 觀山百貨大樓、經(jīng)營面積 1 萬平、共五層、主要集中在一、二、三、層，經(jīng)營狀況慘淡、急需和作廠商。 ? 利群超市有 3 個分店，總店在辛店有四層，隸屬果品公司，由個人承包，經(jīng) 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁 共 33 頁 營格局同東泰商廈。 （ 4）市場構(gòu)成 ? 各類型房產(chǎn)開發(fā)投資比例： 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 9 頁 共 33 頁 住宅投資占 房產(chǎn)總投資 64％ 辦公樓投資占 房產(chǎn)總投資 ％ 商業(yè)房投資占 房產(chǎn)總投資 12％ 其他投資占 房產(chǎn)總投資 15％ ? 各類型房產(chǎn)開發(fā)面積比例： 住宅占 總面積 84％ 經(jīng)濟(jì)適用房占 住宅 7％ 辦公樓占 總面積 3％ 商業(yè)房占 總面積 ％ 其他占 總面積 ％ 總結(jié) ： 從淄博市房產(chǎn)市場構(gòu)成角度來看，商業(yè)已經(jīng)成為除住宅外投資額、開發(fā)面積最大的物業(yè)類型。 改造火車站廣場，架設(shè)交架廣場。一般提供 20 年 按揭，極個別樓盤可達(dá)到 30 年，審查較嚴(yán)，手續(xù)繁頊，服務(wù)意識不強(qiáng)，已開始進(jìn)行改良。 ? 近日，淄博市房管局出臺了商品房預(yù)售管理辦法，該措施加強(qiáng)了對商品 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁 共 33 頁 房銷售的管理力度，降低了消費(fèi)者投資風(fēng)險，抬高了市場準(zhǔn)入門檻，使市場運(yùn)作更加規(guī)范化。 分析 ： 從全國的形勢來看，房地 產(chǎn)開發(fā)用地出讓方式從協(xié)議用地為主轉(zhuǎn)為以招標(biāo)、拍賣為主已是大勢所趨，淄博房地產(chǎn)土地出讓政策的改變，預(yù)示著淄博房地產(chǎn)市場格局行將改變，實(shí)力雄厚的開發(fā)商有能力拿到更多更好的土地，而那些開發(fā)資質(zhì)較低，實(shí)力一般，無資源優(yōu)勢的開發(fā)商將逐步被市場所淘汰。 ? 在儲備土地依法投放市場前，統(tǒng)一實(shí)施“三通一平”、“五通一平”，提高土地附加值，實(shí)現(xiàn)政府收益最大化。 固定資產(chǎn)投資 全市 市轄區(qū) 固定資產(chǎn)投資完成額（萬元） 893954 858467 其中：住宅（萬元） 66995 54418 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（萬元） 89226 84209 其中：住宅（萬元） 57137 52965 全年新增固定資產(chǎn)（萬元） 651619 608733 本年施工住宅面積（萬 m2） 242 209 本年竣工住宅面積（萬 m2） 商品房銷售面積（萬 m2） 其中：銷 售給個人（萬 m2） 31 商品房空置面積（萬 m2） 商品房銷售額（萬元） 65161 65161 其中：銷售給個人（萬元） 7906 7906 （ 2）房地產(chǎn)相關(guān)政策 ① 土地政策： ? 從 20xx 年 7 月 1 日開始，淄博市房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓方式發(fā)生重大改變，房地產(chǎn)開發(fā)用地一律實(shí)行招標(biāo)或者拍賣的形式進(jìn)行土地出讓。按誘發(fā)系數(shù)計算，可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加值 億元。 （ 7） WTO 中國成功加入世貿(mào)組織，經(jīng)濟(jì)將更加市場化，多種產(chǎn)業(yè)將逐步與國際接軌。 十五 期間，四城區(qū)駐地人口分別達(dá)到 2030 萬人，建成具有較強(qiáng)聚集力和輻射力，并與中心城區(qū)相配套的復(fù)合城市中心。加快建設(shè)城市形象工程、標(biāo)志性工程和精品工程，重點(diǎn)建設(shè)和完善高層建筑區(qū)、城市廣場和城市園林。城市面貌發(fā)生深刻變化，人民生活基本進(jìn)入富裕階段，實(shí)現(xiàn)市民素質(zhì)、生活質(zhì)量和城鄉(xiāng)文明程度的顯著提高。到 20xx 年末總?cè)丝谶_(dá)到 418 萬人，城市化水平達(dá)到 50%。實(shí)際利用外資五年累計突破 6 億美元。地方財政收入突破 40 億元，年均增長 10%以上。 （ 3）金融政策與銀行利率 我國穩(wěn)健的貨幣政策，人民幣存款利率經(jīng)過多次降息，目前已經(jīng)維持在較底的水平，活期存款利率為 %，儲蓄這種傳統(tǒng)的投資方式已經(jīng)越來越失去吸引力，將導(dǎo)致大量資金流向其他投資渠道。全市人口 4184750人，其中城市人口約 180 萬人。淄博是山東半島對外開放較早的城市之 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁 共 33 頁 一。全市國土總面積 5938 平方公里，其中市區(qū) 2961 平方公里。 （資料出自淄博市第五次人口普查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室《關(guān)于第五次人口普查主要數(shù)據(jù)公報》） （ 2）國際通行的房地產(chǎn)發(fā) 展階段與人均 GDP 的關(guān)系 淄博市 20xx 年完成 億元，按可比價格計算比上年增長 %。 （ 4）人口狀況及政策 全市人口 4184750 人，其中城市人口約 180 萬人，其中張店區(qū)人口 712318 人， 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁 共 33 頁 城市人口近 45 萬。 全社會固定資產(chǎn)投資五年累計 1000 億元。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入力爭分別突破 9000 元和 5000 元。 20xx 年遠(yuǎn)景目標(biāo) ： 在全面完成 十五 時期任務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)上，再經(jīng)過十年的努力，力爭國內(nèi)生產(chǎn)總值突破 20xx 億元，比 20xx 年再翻一番，年均增長 7%。 ? 城市發(fā)展布局 張店中心城區(qū)建設(shè)。 十五 期間，中心城區(qū)駐地人口達(dá)到 50 萬人左右，把張店建成代表淄博形象的標(biāo)志性城區(qū)，輻射全市及周邊地區(qū)的開放型、多功能的現(xiàn)代化城市中心。 經(jīng)濟(jì)體制和發(fā)展政策 加快企業(yè)改革步伐，調(diào)整優(yōu)化國有經(jīng)濟(jì)布局 ， 十五 末，除化工、醫(yī)藥等支柱產(chǎn)業(yè)中的重點(diǎn)企業(yè)由國有控股或參股外，其余國有資產(chǎn)全部退出 ； 大力發(fā)展非公有制經(jīng)濟(jì)積極發(fā)展各類市場，形成統(tǒng)一開放、競爭有序的市場體系 。多種行業(yè)的不斷進(jìn)入，外資的不斷涌入，既帶來了競爭，也帶來了消費(fèi)群。商品房銷售率達(dá) 95%，銷售額 億元，商品房空置率低于 3%，全年實(shí)現(xiàn)商品房交易面積 萬平方米，比上年增長 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 33 頁 %。 ? 實(shí)行新的土地政策預(yù)計將為整個淄博市帶來土地收益 10 億元，而去年 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁 共 33 頁 淄博全市從土地出讓獲取的收益僅為 億元。 ? 加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制力度，凡屬改變土地用途、容積率的，必須依法辦理審批手續(xù)。 ② 房產(chǎn)政策： ? 從 20xx 年開始，淄博市政府確定了將房地產(chǎn)作為支柱性產(chǎn)業(yè)培育的發(fā)展思路，與之相伴的是，一大批規(guī)劃設(shè)計較好的住宅小區(qū)如世紀(jì)花園、建業(yè)城市花園等陸續(xù)建成。 分析 ： 城市規(guī)劃的變遷，住房政策的改革，監(jiān)管力度的不斷加大，使淄博市房地產(chǎn)業(yè)遵循著城市發(fā)展的整體思路，在政策的刺激下，將進(jìn)一步規(guī)范化、市場化。 （ 3）相關(guān)的動態(tài)與影響 ? 城建： 規(guī)劃淄博新區(qū)。 ? 交通： 搞好柳泉路、人民路西延、魏北路等 38 條城市道路的建設(shè)和改造。 二、區(qū)域市場調(diào)查 本次市場調(diào)查范圍覆蓋淄博五區(qū)一縣：張店、臨淄、周村、淄川、博山、桓臺。 ? 各種精品小屋主要集中在桓公路兩側(cè)，交通便利，郵電局在那，小屋面積 10平左右至 20 平左右不等， 10 平小屋一年租金 2 萬 —— 3 萬。與觀山對著的有金城、金橋商廈、兩個商場互通一樓鞋、二樓服裝、鞋帽、釷紡織品、襯衣真皮制衣、三樓暫停、 還有沿街商鋪的服裝、服飾為主 周村的北方絲綢城以批發(fā)為主，零售為鋪 張店的商家在周村開的超市有綠島、政通、商廈電器超市、經(jīng)營面積千米，規(guī)模不大，自有的超市宗春電器商廈一層，千米，生意一般 分析：周村做為紡織為主的城區(qū)，隨全國紡織效益下滑，城區(qū)居民購買力不強(qiáng)，商業(yè)鋪位雖集中，但購買力決定，經(jīng)營情況一般。 香港路以手機(jī)，藥店、飯店為主。 在淄川除服裝城生 意紅火，還有新星集團(tuán)下屬的新亞商城三層，一樓食品日用洗化，二層服裝，三層鞋帽，名煙名酒超市，營業(yè)面積不大一層生意不錯，客流量大，聚中，新星集團(tuán)下層的還有摩托車專賣，生意也不錯，還有松齡路超市一層，日用洗化為主。 百貨大樓、 新建四路附近 以沿街房為主，百貨大樓是博山區(qū)最大的綜合商場，面積較大，裝修檔次中等偏低。月 不出售 空置率很低 區(qū)政府、 新建一路一帶 除電腦、通訊市場外，主要以餐飲、生活用品為主，此區(qū)域無大型商場與超市。而且多以租賃沿街房經(jīng)營為主，個人置業(yè)經(jīng)營的比例較?。s為 20%左右），一樓空置率很低，二樓以上利用率不高，主要原因有：建筑物內(nèi)部布局設(shè)計不合理；不利于展示商品；消費(fèi)者習(xí)慣上不愿意到二樓以上的商鋪購物等。月 不出售 無 新建一路及 廣播電視局附近 電腦市場 以 30~60 平米為主 30~50元 /平米 管理每層分工明確，租賃率達(dá)90%以上。 中層收入者及單身白領(lǐng) 以零售為主，無統(tǒng)一收銀。 交通不通暢，商業(yè)中心往柳泉 路的新開發(fā)的商城靠攏，自身的配套逐漸落后，如停車場、交通問題等。有部分淄博品牌。 愛客家超市 地下一層生鮮食品、各種蔬菜、家庭用品 地上一層男女服飾、日化用品、電器 深圳、北京、濟(jì)南、青 島 中低檔收入者 開架購物方式、統(tǒng)一收銀、營業(yè)員商場統(tǒng)一著裝，押金300 元 人氣很旺 管 理 每層 分 工 明確，超市以“愛客如家每一天”的經(jīng)營宗旨，主要針對中低檔收入者。社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到 億元，同比增長 %，顯示經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。從 20xx 年淄博商業(yè)業(yè)態(tài)水平進(jìn)一步提高，零售商業(yè)在激烈的競爭中已進(jìn)入理性成長期。商家越來越注重商場內(nèi)部購物環(huán)境的營造，在商場裝修、商品陳列、配套設(shè)施等方面精心設(shè)計，力求為消費(fèi)者提供一個滿意的休閑購物環(huán)境。 淄博市成熟商業(yè)圈分析 1）城市發(fā)展與商業(yè)圈形成 一個城市中商業(yè)圈、商業(yè)街的產(chǎn)生，發(fā)源與以下幾個基本因素有關(guān)： ? 城市的交通樞紐中心 ? 城市歷史形成的集市中心 ? 區(qū)域具有明顯的產(chǎn)業(yè)特征 ? 城市的規(guī)劃和延展方向 淄博商業(yè)圈、商業(yè)街均在以上四個基本要素之上發(fā)展形成。