【正文】 驗(yàn)進(jìn)行研究對(duì)比，尋找這些公共服務(wù)設(shè)施 發(fā)展的成功之處，并總結(jié)其失敗的主因，揚(yáng)長(zhǎng)避短，對(duì)項(xiàng)目的先導(dǎo)功能 —— 游艇俱樂部提出針對(duì)性策劃方案。 研究策劃目的與方法 研究策劃目的 本報(bào)告通過(guò)分析研究項(xiàng)目發(fā)展所處的市場(chǎng)環(huán)境，針對(duì)項(xiàng)目發(fā)展方向、定位策劃及投資效益提出策劃建議。在項(xiàng)目各經(jīng)營(yíng)子項(xiàng)（如商業(yè)、酒店、游艇 俱樂部 、水上活動(dòng)中心等）的經(jīng)營(yíng)上，可采用自營(yíng)、股份合作、托管等多種方式，但仍有賴于本報(bào)告之專業(yè)研究及策劃建議，以解決資金缺口與日后經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。 該報(bào)告僅為委托方使用，具有保密性。 敬請(qǐng)注意： 本項(xiàng)目研究策劃工作是在 2020 年 12月至 2020 年 3 月期間進(jìn)行的，因此進(jìn)行研究分析所依據(jù)的信息和資料都是基于這個(gè)時(shí)間階段的。但是，一旦我們所依據(jù)的基本依據(jù)有所改變，我們的推薦和建議也將隨之改變。以下因素將可能導(dǎo)致 我們的依據(jù)發(fā)生變化： ? 新的規(guī)劃變動(dòng)。 本項(xiàng)目工作只限于提供針對(duì)性及詳細(xì)的顧問(wèn)意見和建議，我們的研究不包括任何法律、法規(guī)和政策議題。 我們不對(duì)任何第三方承擔(dān)任何責(zé)任。 除此之外，在考慮各方 市場(chǎng) 因素的基礎(chǔ)上，還必須結(jié)合項(xiàng)目整體的規(guī)劃及經(jīng)營(yíng) 來(lái)綜合考慮，不能顧此失彼，并希望報(bào)告編制單位在對(duì)項(xiàng)目充分理解的基礎(chǔ)上，推薦并協(xié)助聯(lián)系適合于本項(xiàng)目的游艇會(huì)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，結(jié)合會(huì)籍銷售公司，使項(xiàng)目在規(guī)劃、市場(chǎng)、管理以及銷售的四個(gè)環(huán)節(jié)上齊頭并進(jìn)。 研究方法 本報(bào)告通過(guò)分析廈門市宏觀經(jīng)濟(jì)、人口狀況、土地市場(chǎng)的供應(yīng)與需求、周邊區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r等因素對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響，結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件、目前開發(fā)的進(jìn)度，以客觀的市場(chǎng)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，進(jìn)行全面的市場(chǎng)分析，并提出具實(shí)操性的項(xiàng)目策劃方案。 研究方法四：集中主要課題的研究方法 為了在較短的顧問(wèn)期內(nèi)完成項(xiàng)目的研究策劃方案，我們必須把焦點(diǎn)集中在主要的專項(xiàng)功能物業(yè)的研究上，將研究的結(jié)果融入本報(bào)告內(nèi)。 項(xiàng)目景觀資源 項(xiàng)目地處濱海旅游觀光區(qū)，與小金門島隔海相望。在香山腳下配套建設(shè)高層星級(jí)酒店和高端寫字樓，200 個(gè)會(huì)員別墅（不占用建筑面積）建在港池的內(nèi)圍堰上，系獨(dú)具特色的水上別墅。 項(xiàng)目建成后，將成為國(guó)內(nèi)目前最大的游艇碼頭及廈門市首個(gè)集休閑、健身、旅游、辦公、購(gòu)物為一體的高檔綜合旅游景區(qū)。 項(xiàng)目資源劣勢(shì)： ? 區(qū)位現(xiàn)狀方面： 項(xiàng)目周邊目前的居住、商業(yè)、商務(wù)氣氛淡靜，在項(xiàng)目前期推廣時(shí)會(huì)有一定不利影響。經(jīng)過(guò)改革后 20多年的建設(shè)，現(xiàn)已成為基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全、外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、人民生活較為富裕的港口風(fēng)景城市，我國(guó)東南沿海重要的區(qū)域性中心城市。按年末戶籍人口計(jì)算， 2020 年廈門市人均生產(chǎn)總值為 60172元，比上年增長(zhǎng) %；按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值 40147元，比上年增長(zhǎng)%?？梢姡啾雀＝ㄊ∑渌鞘?，廈門市更有發(fā)展中高端消費(fèi)品市場(chǎng)的潛力，良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境也為項(xiàng)目的開展提供良好的氛圍。廈門市人均 GDP居第三位，為 40417元，比深圳和上海分別低了 [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項(xiàng)目研究及策劃報(bào)告（ 2020/03） 8 ，但是較蘇州、青島為高。 無(wú)論是本地還是同類 城市 比較看來(lái) 較好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，本地經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)，都將為 本地 商業(yè)及其它服務(wù)業(yè)的持續(xù)增長(zhǎng)提供良好的基礎(chǔ)，另外，廈門市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境較之其它沿海城市更為有利于項(xiàng)目的開展。按現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算的一、二、三產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為 %、 %和 %。 出現(xiàn)這樣的情況，較大的因素是近年來(lái)廈門市加大了招商引資力度，而這些外資主要集中在第二產(chǎn)業(yè)，特別是工業(yè)，帶來(lái)了第二產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。 廈門市招商引資呈現(xiàn)出總量大、增幅高、質(zhì)量?jī)?yōu)的良好局面。外商投資中工業(yè)三大支柱行業(yè)吸收合同外資最多，為 億美元，占全市合同利用外資額一半，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)中以房地產(chǎn)業(yè)吸收合同外資最多，增長(zhǎng)了 倍。 在沿海同類城市的比較中，廈門市的實(shí)際利用外資額最小，即使是其余城市中最少的深圳，也有 ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出廈門市的 億美元。 [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項(xiàng)目研究及策劃報(bào)告（ 2020/03） 13 外資企業(yè)數(shù)量不斷增長(zhǎng)， 2020 年期末廈門市共有外商投資企業(yè) 5171 家，比 2020 年增長(zhǎng) %，比 2020 年增長(zhǎng) %，五年來(lái)每年遞增 %。大量外資企業(yè)的存在，為當(dāng)?shù)氐耐赓Y增長(zhǎng)提供了重要的客觀條件。出現(xiàn)這樣的情況，主要也是因?yàn)闊o(wú)論從發(fā)展基礎(chǔ)，還是經(jīng)濟(jì)規(guī)?？?，廈門市都處于一個(gè)較低的水平。 2020年廈門市有 4739家 外資企業(yè) ，有 3926個(gè)外籍的從業(yè)人員， 依次比率可以估計(jì)，2020年廈門市約有 4093 個(gè)外籍人士。 近年來(lái)，廈門市城鎮(zhèn)居民的可支配收入不斷增加，根據(jù)廈門市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)的初步統(tǒng)計(jì)，2020 年底城鎮(zhèn)居民的可 支配 收入為 元，分別比 2020 年和 2020 年高出 和 ，整體增速平穩(wěn)。 在沿海主要同類城市的比較中，深圳市的城鎮(zhèn)居民可支配收入水平相對(duì)最高，居第一位，為 ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它城市。 沿海同類城市城鎮(zhèn)居民可支配收入（ 元 ）144431108916683144510 5000 10000 15000 20200 25000 30000廈門青島上海深圳蘇州 數(shù)據(jù)來(lái)源： 2020 年上海、深圳、蘇州、青島和廈門等城市的社會(huì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)。 廈門城鎮(zhèn)居民可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)，不僅體現(xiàn)了該地居民持續(xù)改善的生活水平， 也反映廈門和深圳 、上海等沿海同類城市有著同樣的中高端消費(fèi)的發(fā)展必需的客觀條件。從銷售的產(chǎn)品情況來(lái)看，食品及飲料、化妝品、石油及制品等類商品銷量的漲幅較大，分別增長(zhǎng) %、 %和 ；餐飲市場(chǎng)繁榮活躍，全年餐飲行業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 ，增長(zhǎng) %。結(jié)合廈門市在該省最高的城鎮(zhèn) 居民 可支配收入，可以認(rèn)為廈門市在福建省內(nèi)有著最高居民消費(fèi)力，也最有利于中高端消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展。 [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項(xiàng)目研究及策劃報(bào)告（ 2020/03） 19 沿海主要同類城市人均消費(fèi)支出（ 元 ）107399002126310 5000 10000 15000 20200 25000廈門青島上海深圳蘇州城 市數(shù)據(jù)來(lái)源： 2020 年上海、深圳、蘇州、青島和廈門等城市的社會(huì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)。 2020年廈門市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu) 食品類支出交通和通訊教育文化娛樂服務(wù)居住支出衣著設(shè)備用品及服務(wù)雜項(xiàng)商品和服務(wù)醫(yī)療保健 [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項(xiàng)目研究及策劃報(bào)告（ 2020/03） 20 數(shù)據(jù)來(lái)源：福建省統(tǒng)計(jì)年鑒（ 2020），《 2020 年廈門市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 。汽車銷量的增加，從另一個(gè)方面說(shuō)明了廈門市居民對(duì)中高端消費(fèi)品增加。其中，接待海外旅游者 ，比上年增長(zhǎng) %；海外旅游者在廈門過(guò)夜數(shù)為 ，比上年增長(zhǎng) %；一日游海外旅游者 ，比上年增長(zhǎng) %；接待國(guó)內(nèi)旅游者 ，比上年增長(zhǎng) %；國(guó)內(nèi)旅游者在廈門過(guò)夜數(shù)為 ，比上年增長(zhǎng) %；一日游國(guó)內(nèi)旅游者 ,比上年增長(zhǎng) %。 [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項(xiàng)目研究及策劃報(bào)告（ 2020/03） 21 歷年廈門市入境旅客人數(shù)21075925440942492050233267371839989559052101000002020003000004000005000006000007000008000001990 1995 2020 2020 2020 2020 2020年 份入境旅客人數(shù)（人次） 注：接待海外旅游人數(shù)不含一日游人數(shù)。 表 2020 年上半年廈門市接待過(guò)夜國(guó)際旅客情況 旅客來(lái)源 數(shù)量 （人次） 所占比重 ( %) 比上年同期增長(zhǎng) （ %） 外國(guó)人 202473 香港同胞 39439 澳門同胞 2908 臺(tái)灣同胞 117473 合計(jì) 362293 100 數(shù)據(jù)來(lái)源：廈門統(tǒng)計(jì) 信息 網(wǎng)。 廈門市歷年國(guó)際旅游外匯收入236112502729920310763834030153422960500010000150002020025000300003500040000450001998 1999 2020 2020 2020 2020 2020年 份國(guó)際旅游外匯收入（萬(wàn)美元） [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項(xiàng)目研究及策劃報(bào)告（ 2020/03） 23 2020 沿海同類城市國(guó)際旅游收入（ 萬(wàn)美元 ）422963089002880017870048600廈門上海青島深圳蘇州數(shù)據(jù)來(lái)源： 2020 年上海、深圳、蘇州、青島和廈門等城市的社會(huì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)。這樣的旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，也必將有利于廈門市發(fā)展自己較高層次的旅游產(chǎn)業(yè)。 ? 未來(lái)隨著廈門市第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供較大的生存空間，加之政府加大 調(diào)整 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)力度，積極引進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有望得到優(yōu)化，第三次產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間將會(huì)較大，這也為項(xiàng)目發(fā)展提供較好的宏觀環(huán)境。 將會(huì)有效增加對(duì)項(xiàng)目的 需求， 客觀上為項(xiàng)目開展提供了有利條件。 （位置不符） 球場(chǎng)占地 3700 畝（ 246 公頃），為國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) 27 洞競(jìng)賽型球場(chǎng)，有和緩的山坡、廣闊的落球地區(qū)以及美麗的海濱風(fēng)光。 （位置不符） 凱歌高爾夫俱樂部于 1996 年建成啟用， 球場(chǎng)占地 246 公頃，擁有一個(gè) 18 洞的高爾夫球場(chǎng)和一個(gè) 9 洞的休閑球場(chǎng)， 除了專業(yè)球場(chǎng)，凱歌規(guī)劃有生活會(huì)館、休閑俱樂部、度假酒店、生活度假別墅等，配套完整。 球會(huì)地點(diǎn)方便，鄰近皇崗口岸，亦設(shè)球會(huì)專車接送會(huì)員往返球會(huì) , 皇崗及香港。除球會(huì)外，其發(fā)展商 – 駿豪集團(tuán)亦設(shè)駿豪酒店予會(huì)員入住及住宅別墅予客人選購(gòu)，作多方面發(fā)展。 ? 上海畬山國(guó)際高爾夫俱樂部：球會(huì)位于上海松江市，會(huì)員人數(shù)大約有 800 人 , 設(shè)有高尚別墅區(qū)，設(shè)施完善，有高爾夫練習(xí)場(chǎng)、高爾夫?qū)W校、國(guó)際餐廳、專賣店、酒吧、露天茶座、桑拿按摩中心、會(huì)員活動(dòng)室、更衣室、紅酒雪茄吧、室內(nèi)恒溫游泳池、室外游泳池、康體健身中心及美體中心，全部會(huì)所設(shè)施都采用高質(zhì) [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項(xiàng)目研究及策劃報(bào)告（ 2020/03） 28 素質(zhì)料營(yíng)造出非常高尚格調(diào)。因?yàn)槲覀兿嘈潘鼈兊目腿汉徒M合與游艇會(huì)將來(lái)的目標(biāo)客戶群組合應(yīng)是十分接近。經(jīng)實(shí)地考察及與一些會(huì)員和同行訪問(wèn)和分析，一致認(rèn)同會(huì)員人數(shù)及經(jīng)營(yíng)情況未如理想的原因有兩個(gè)： 1) 場(chǎng)地與會(huì)所 大部份受訪者 都認(rèn)為會(huì)所質(zhì)素欠佳，例如設(shè)施欠周全，沒有顧及會(huì)員整體家庭需要，直接影響成為會(huì)員的意欲，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為會(huì)所應(yīng)完全具備俱樂部概念，能有不同類型設(shè)施供整個(gè)家庭不同成員享用，這便能大大增加這個(gè)會(huì)籍的價(jià)值和用途，購(gòu)買意欲便大大提高，而質(zhì)素問(wèn)題亦正反映這個(gè)會(huì)籍不能給予外人一種尊貴的感覺，這亦是另一敗筆。會(huì)所設(shè)有 238 個(gè)船位，長(zhǎng)度由 31 尺至 100 尺不等，小型及中型船位占總船位數(shù)量達(dá) 95%。由于會(huì)所位于香港仔，地理位置甚佳且交通方 便，而設(shè)施亦應(yīng)有盡有，非常完善，故能為會(huì)員及其家庭成員提供寬敞地方共聚天倫及享用高質(zhì)素設(shè)施。會(huì)所設(shè)有 238 個(gè)船位，長(zhǎng)度由 31尺至 100尺不等，會(huì)所更設(shè)有專用停車場(chǎng)供會(huì)員使用。 [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項(xiàng)目研究及策劃報(bào)告（ 2020/03） 32 會(huì)所的設(shè)施很多，有為成人而設(shè)的酒吧、麻雀房、會(huì)議室等，亦有為小童而設(shè)的兒童泳池、兒童游樂場(chǎng)和電子游戲室等；動(dòng)方便有室內(nèi)暖水泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、壁球場(chǎng)、健身室、跳舞室和桌球室等，其它設(shè)施有室內(nèi)暖水泳池，計(jì)算機(jī)室，停車場(chǎng)，多用途室，男女更衣室，船用商品店，卡拉 OK 房和休息室，以上種種完善的設(shè)施絕對(duì)能夠照顧不同年齡及擁有不同要求的人士享用。會(huì)所大樓建設(shè)冠冕堂皇，地方極為寬敞及舒適；另外，會(huì)所員工服務(wù)態(tài)度親切，為會(huì)員詳細(xì)解答任何問(wèn)題，絕對(duì)照顧到會(huì)員所需，提供五星級(jí)的服務(wù)，會(huì)員到達(dá)會(huì)所的每個(gè)部門均有員工的熱切招待，令會(huì)員有賓至如歸的感覺。 由于反應(yīng)理想，于 1987 年作了首次價(jià)格調(diào)整，將會(huì)籍價(jià)格由港幣 15 萬(wàn)升至 [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項(xiàng)目研究及策劃報(bào)告（ 2020/03） 33 港幣 50 萬(wàn)，當(dāng)時(shí)亦增設(shè)了新的設(shè)施，如船用商品店、兒童泳池、兒童游樂場(chǎng)及桌球室。當(dāng)中成功秘訣是會(huì)所了解會(huì)員需要，于不同時(shí)期將會(huì)所 設(shè)施更新來(lái)迎合市場(chǎng)需求，與時(shí)并進(jìn)，提供一個(gè)五星級(jí)的娛樂場(chǎng)地之外，亦提供五星級(jí)的服務(wù)予會(huì)員。其主要針對(duì)客戶多是居住于西貢地方及從外地來(lái)港工作之外籍人士，當(dāng) 中亦不乏本地人士及家庭，為他們提供一個(gè)位于居所附近及可供消閑休憩的地方。會(huì)所提供二百個(gè)游艇水上停泊位，尺寸由 20尺至 200尺不等以供會(huì)員租用，小型及中型船位占總船位數(shù)量之 79%。 黃金海岸游艇會(huì) 規(guī)模：黃金海岸游艇會(huì)成立于 1992 年 12 月，位于屯門清山灣，交通方便快捷，往 返香港島及九龍大約 45 至 60 分鐘，具有專用車位 供駕車來(lái)賓使用。會(huì)所提供大約 300 個(gè)船位，長(zhǎng)度由 35 尺至100 尺不等，小型及中型船位占總船位數(shù)量 79%。 由于會(huì)籍需求有 增無(wú)減， 于 1994年會(huì)籍價(jià)格再度提升，由港幣 100萬(wàn)增加至港幣 120 萬(wàn)，增設(shè)了泰國(guó)餐廳及意大利餐廳、電子游戲室、暖水泳池及卡拉 OK房