【正文】 十五分鐘的車程，由球場到同安區(qū)五分鐘，至漳洲三十分鐘，兩岸直航后，只需三十五分鐘就可以從臺灣飛到廈門來打球。由此看來在旅游產(chǎn)業(yè) 方面，沿海城市之間將存在著競爭，但是由于這幾個城市的旅游特色各有不同，游客來源也不盡相同（廈門的游客主要是國際游客及臺灣同胞），未來很可能出現(xiàn)共同繁榮的互補局面。 2020年，全年共接待國內(nèi)外旅游者 萬人次，比上年增長 %。 與福建其它主要城市比較，廈門的城鎮(zhèn)居民人均消費支出最多，為 10739 元。 數(shù)據(jù)來源： 2020 年廈門、泉州、福州、漳州、莆田等 城市 的社會與國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報。 近年來廈門市期末外商投資企業(yè)情況42374381455447394941517101000202030004000500060002020 2020 2020 2020 2020 2020年 份外商投資企業(yè)數(shù)（家） 數(shù)據(jù)來源：廈門經(jīng)濟特區(qū)年鑒（ ）， 2020 年數(shù)據(jù)來自廈門統(tǒng)計信息網(wǎng) 《 2020年廈門市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》 與福建省內(nèi)其它城市相比，駐廈門市的外資企業(yè)明顯較多，為 4941 家，相比泉州市和福州市分別多出 1052家和 2824家。 廈門市外商投資情況 外商投資恢復增長，外資企業(yè)增速平穩(wěn)，外籍人士不斷增加。 在沿海同類城市的對比中深圳市的常住人口人均 GDP最高，為 59271元，其次是上海市，為 。 ? 交通優(yōu)勢 ：項目毗鄰環(huán)島路，距離廈門機場僅十五分鐘車程，自身擁有游艇泊位和公共碼頭，各方面的交通十分方面暢通。 研究方法三：取證法 [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項目研究及策劃報告（ 2020/03） 3 通過對國內(nèi)外游艇俱樂部發(fā)展的經(jīng)驗進行研究對比，尋找這些公共服務設施 發(fā)展的成功之處，并總結(jié)其失敗的主因，揚長避短，對項目的先導功能 —— 游艇俱樂部提出針對性策劃方案。 敬請注意： 本項目研究策劃工作是在 2020 年 12月至 2020 年 3 月期間進行的，因此進行研究分析所依據(jù)的信息和資料都是基于這個時間階段的。 我們不對任何第三方承擔任何責任。 項目景觀資源 項目地處濱海旅游觀光區(qū)，與小金門島隔海相望。經(jīng)過改革后 20多年的建設，現(xiàn)已成為基礎設施比較齊全、外向型經(jīng)濟發(fā)達、綜合經(jīng)濟實力較強、人民生活較為富裕的港口風景城市，我國東南沿海重要的區(qū)域性中心城市。 無論是本地還是同類 城市 比較看來 較好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境，本地經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，都將為 本地 商業(yè)及其它服務業(yè)的持續(xù)增長提供良好的基礎，另外，廈門市宏觀經(jīng)濟環(huán)境較之其它沿海城市更為有利于項目的開展。外商投資中工業(yè)三大支柱行業(yè)吸收合同外資最多，為 億美元，占全市合同利用外資額一半，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)中以房地產(chǎn)業(yè)吸收合同外資最多，增長了 倍。出現(xiàn)這樣的情況，主要也是因為無論從發(fā)展基礎，還是經(jīng)濟規(guī)模看，廈門市都處于一個較低的水平。 沿海同類城市城鎮(zhèn)居民可支配收入（ 元 ）144431108916683144510 5000 10000 15000 20200 25000 30000廈門青島上海深圳蘇州 數(shù)據(jù)來源： 2020 年上海、深圳、蘇州、青島和廈門等城市的社會與國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報。 [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項目研究及策劃報告（ 2020/03） 19 沿海主要同類城市人均消費支出（ 元 ）107399002126310 5000 10000 15000 20200 25000廈門青島上海深圳蘇州城 市數(shù)據(jù)來源： 2020 年上海、深圳、蘇州、青島和廈門等城市的社會與國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報。 [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項目研究及策劃報告（ 2020/03） 21 歷年廈門市入境旅客人數(shù)21075925440942492050233267371839989559052101000002020003000004000005000006000007000008000001990 1995 2020 2020 2020 2020 2020年 份入境旅客人數(shù)（人次） 注：接待海外旅游人數(shù)不含一日游人數(shù)。 ? 未來隨著廈門市第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供較大的生存空間，加之政府加大 調(diào)整 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)力度，積極引進現(xiàn)代服務業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有望得到優(yōu)化，第三次產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間將會較大，這也為項目發(fā)展提供較好的宏觀環(huán)境。 球會地點方便，鄰近皇崗口岸，亦設球會專車接送會員往返球會 , 皇崗及香港。經(jīng)實地考察及與一些會員和同行訪問和分析，一致認同會員人數(shù)及經(jīng)營情況未如理想的原因有兩個： 1) 場地與會所 大部份受訪者 都認為會所質(zhì)素欠佳，例如設施欠周全，沒有顧及會員整體家庭需要，直接影響成為會員的意欲，因為他們認為會所應完全具備俱樂部概念，能有不同類型設施供整個家庭不同成員享用，這便能大大增加這個會籍的價值和用途，購買意欲便大大提高，而質(zhì)素問題亦正反映這個會籍不能給予外人一種尊貴的感覺，這亦是另一敗筆。 [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項目研究及策劃報告（ 2020/03） 32 會所的設施很多，有為成人而設的酒吧、麻雀房、會議室等，亦有為小童而設的兒童泳池、兒童游樂場和電子游戲室等；動方便有室內(nèi)暖水泳池、網(wǎng)球場、壁球場、健身室、跳舞室和桌球室等，其它設施有室內(nèi)暖水泳池，計算機室，停車場，多用途室，男女更衣室，船用商品店，卡拉 OK 房和休息室，以上種種完善的設施絕對能夠照顧不同年齡及擁有不同要求的人士享用。其主要針對客戶多是居住于西貢地方及從外地來港工作之外籍人士，當 中亦不乏本地人士及家庭，為他們提供一個位于居所附近及可供消閑休憩的地方。 由于會籍需求有 增無減， 于 1994年會籍價格再度提升，由港幣 100萬增加至港幣 120 萬，增設了泰國餐廳及意大利餐廳、電子游戲室、暖水泳池及卡拉 OK房。其主要收入是來自會員每月繳交之月費及轉(zhuǎn)讓會籍所收取之轉(zhuǎn)讓費，當中以個人會籍及公司一提名人會籍轉(zhuǎn)讓最為活躍，假設每月轉(zhuǎn)讓 10 個個人會籍及 10 個公司一提名人會籍，每月所收取之轉(zhuǎn)讓費已高達港幣 1,100,000 元正，其它收入會是會員每月繳交之船位管理費，會員購買船位之款項，更改提名人費用及其它設施收費。 從以上三個高爾夫球會的分析，球會地點故然重要，設施亦是其中一個重要因素，以棕櫚島高爾夫球渡假村為例，雖然位置較為偏遠，但是設施完善及球會予人度假村的感覺，故此亦能吸引客戶成為會員及入住度假村，由此可見球會的設施能否滿足不同階層人士的需要絕對跟會籍的銷售量有密切的關(guān)系。 2020 年 4 月 1 日， 9洞燈光球場的開業(yè)，填補了東南沿海一帶無燈光高爾夫球場的空白。 從城市定位來看，廈門市、青島市和蘇州市都將旅游業(yè)作為的重點支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，上海要成為金融、貿(mào)易和航運中心，深圳要成為“圖書館之城”、“鋼琴之城”和“設計之都”。 近年來，作為重要的港口風景城市，廈門市的旅游市場異?；钴S， 2020年以前保持較高增長，受 非典 影響， 2020 的入境旅客人數(shù)有所下降，其后的 2020 年又有一個較高的增長率。 [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項目研究及策劃報告（ 2020/03） 18 廈門市城鎮(zhèn)居民人均消費支出( 元 ) 107390202040006000800010000120202020 2020 2020 2020 2020年 份人均消費支出(元)數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒（ 2020），《 2020 年廈門市國民經(jīng)濟和 社會 發(fā)展 統(tǒng)計公報》 。 近年來廈門市城鎮(zhèn)居民可支配收入情況 1444302020400060008000100001202014000160002020 2020 2020 2020 2020年 份可支配收入（元） [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項目研究及策劃報告（ 2020/03） 16 與福建省其它主要城市比較看來，廈門市城鎮(zhèn)居民的可支配收入最高，為 14443元，分別高 出泉州和福州 ，可見廈門市人民生活水平在福建省內(nèi)明顯較其它城市為高，也相對更有發(fā)展中高端消費品的市場。在廈投資的 500強跨國公司主要有：美國的波音公司、柯達公司、戴爾電腦公司等；日本的松下、日航株式會社、伊藤忠商事株式會社等；瑞典的 ABB 公司；荷蘭的飛利浦公司等。 2 0 0 5 年6 月廈門市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成第二產(chǎn)業(yè)： 60%第三產(chǎn)業(yè)： 38%第一產(chǎn)業(yè)： 2% 數(shù)據(jù)來源：廈門 統(tǒng)計 信息網(wǎng) [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項目研究及策劃報告（ 2020/03） 10 2 0 0 5 年前6 月廈門市本地生產(chǎn)總值構(gòu)成工業(yè), 5 5 . 3 9 %金融保險業(yè),%批發(fā)零售餐飲業(yè), 8 . 6 8 %運輸郵電倉儲業(yè), 9 . 4 2 %建筑業(yè), 4 . 6 6 %房地產(chǎn)業(yè),%其他服務業(yè),%第一產(chǎn)業(yè),%第一產(chǎn)業(yè) 工業(yè) 建筑業(yè) 運輸郵電倉儲業(yè) 批發(fā)零售餐飲業(yè) 金融保險業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 其他服務業(yè) 數(shù)據(jù)來源：廈門 統(tǒng)計 信息網(wǎng) 未來隨著廈門市第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供 較大的生存空間，加之廈門市未來的發(fā)展為大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，政府加大調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)力度，積極引進現(xiàn)代服務業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有望得到優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)之間的比率將更加協(xié)調(diào)，這也為項目發(fā)展提供較好的宏觀環(huán)境。表中數(shù)據(jù)均系常住人口的人均 GDP。 ? 景觀優(yōu)勢 ：項目地塊海景資源豐富，并可眺望金門島。 研究方法二：專家意見法 組織有關(guān)政府部門、發(fā)展商及長期鉆研或從事游艇行業(yè)方面的專家對項目發(fā)展進行充分探討和分析，根據(jù)專家的專業(yè)知識和經(jīng)驗，提出具實效性的策劃方案。 ? 對廈門房地產(chǎn)市場可能產(chǎn)生影響的社會、經(jīng)濟、政治改革等重大事件。 [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項目研究及策劃報告（ 2020/03） 1 1 總述 報告編制說明 項目名稱：廈門香山游艇俱樂部綜合項目（下稱“項目”）研究及策劃（本報告研究范圍不含項目的酒店功能） 委托方：香山國際游艇俱樂部（廈門）有限公司 報告編制單位：戴德梁行房地產(chǎn)顧問（廣州）有限公司 協(xié)助單位：中國龍會籍服務有限公司、廈門大學計劃統(tǒng)計系、廈門市青年企業(yè)家協(xié)會 委托方對項目要求及期望 委托方對項目的初步定位及總 體要求 委托方對項目整體定位的期望： 打造亞洲最大、最豪華的游艇俱樂部。其用地西面為國際會議中心、國際網(wǎng)球中心，南臨廈門國際會展中心，作為天然避風良塢，香山正前方為廈金水道，往東為深水道，凹入式海灣地貌提供了較穩(wěn)定的水域。 廈門市 GDP 發(fā)展狀況 國民經(jīng)濟保持快速增長，人均國民生產(chǎn)總值持續(xù)上升 2020 年廈門市經(jīng)濟 持續(xù)快速增長，經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益都有所提高。 (以上 資料 來源： 福建省 統(tǒng)計年鑒（ 2020），《 2020 年廈門市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》 ) 廈門市三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 第二、三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有望優(yōu)化。 從 2020 年福建省主要城市實際利用外資情況的對比可以看出，廈門市居第三位，分別比福州市和泉州市低 %和 90%，處于較低水平。盡管起點低，廈門市的外資增加還是呈現(xiàn)了強勁的增長勢頭，相信未來發(fā)展?jié)摿ο啾绕渌鞘懈蟆? 200 4福 建省主要城市城鎮(zhèn)可支配收入比較（元）14443114361269910117102310 2020 4000 6000 8000 10000 12020 14000 16000廈門福州泉州漳州莆田 [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項目研究及策劃報告（ 2020/03） 17 近年來，廈門市金融機構(gòu)中城市居民的儲蓄持續(xù)增長， 2020年年末余額為 元，到 2020年，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 ，比年初 增加 ，比年初增長 %； 2020年中期更是增長到 。 消費結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整， 2020 年消費支出增長主要 體現(xiàn) 在衣著、醫(yī)療保健、教育文化娛樂服務、居住等四 方面 消費支出，分別占總支出的 %、 %、 %、和 %。 數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒（ 2020）， 從 2020年上 半年廈門市接待過夜國際旅客的情況看，來 廈 旅游的國際旅客以外國人為主，占到 50%以上，其次是與廈門隔海相望的臺灣同胞，占 %，來自港澳的旅客相對較少，分別占 %和 %。 ? 外商投資恢復增長，外資企業(yè)增速平穩(wěn)，外籍人士不斷增加，同時相對其它同類城市較低的利用外資額和外資企業(yè)數(shù)，也反映出該地增長的巨大潛力，這些因素的存在都將為本地中高端消費市場的形成及發(fā)展提供較好的客觀環(huán)境。認真對代會員意見及訴求 , 不斷改善會所設施及配套 , 可全面顧高爾夫球愛好者及其家庭成員的需要。 2) 服務質(zhì)素 對于高端客戶，服務質(zhì)素非常受到重視，這兩個高爾夫球會的另一致命傷就是服務態(tài)度和熱誠很不專業(yè)，給客人的感覺是未受過專業(yè)的培訓，亦反映出管理層質(zhì)素欠 [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項目研究及策劃報告（ 2020/03） 29 佳，作為服務性行業(yè)，每一部份都應為會員或客人著想，事事有周詳安排及 有熱誠