【正文】 門同胞 2908 臺(tái)灣同胞 117473 合計(jì) 362293 100 數(shù)據(jù)來源：廈門統(tǒng)計(jì) 信息 網(wǎng)。 從增長(zhǎng)情況看，臺(tái)灣游客的增速最快，達(dá) %，其次是外國(guó)人和香港同胞，分別為%和 %，澳門同胞最少，為 %。 [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項(xiàng)目研究及策劃報(bào)告（ 2020/03） 21 歷年廈門市入境旅客人數(shù)21075925440942492050233267371839989559052101000002020003000004000005000006000007000008000001990 1995 2020 2020 2020 2020 2020年 份入境旅客人數(shù)（人次） 注：接待海外旅游人數(shù)不含一日游人數(shù)。 空港旅客吞吐量 ，增長(zhǎng) %；“廈金”直航旅客 萬人次，增長(zhǎng) 倍。其中，接待海外旅游者 ，比上年增長(zhǎng) %；海外旅游者在廈門過夜數(shù)為 ，比上年增長(zhǎng) %；一日游海外旅游者 ，比上年增長(zhǎng) %；接待國(guó)內(nèi)旅游者 ，比上年增長(zhǎng) %；國(guó)內(nèi)旅游者在廈門過夜數(shù)為 ，比上年增長(zhǎng) %；一日游國(guó)內(nèi)旅游者 ,比上年增長(zhǎng) %。 近年來，作為重要的港口風(fēng)景城市，廈門市的旅游市場(chǎng)異?；钴S， 2020年以前保持較高增長(zhǎng)，受 非典 影響， 2020 的入境旅客人數(shù)有所下降，其后的 2020 年又有一個(gè)較高的增長(zhǎng)率。汽車銷量的增加，從另一個(gè)方面說明了廈門市居民對(duì)中高端消費(fèi)品增加。上半年居民消費(fèi)熱點(diǎn)主要體現(xiàn)在：衣著消費(fèi) (同期增長(zhǎng) %)、醫(yī)療保 健支出 (增長(zhǎng) %)、 耐用消費(fèi)品 需求（增長(zhǎng) %）、教育支出（ %）、住房裝修支出（增長(zhǎng) ）。 2020年廈門市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu) 食品類支出交通和通訊教育文化娛樂服務(wù)居住支出衣著設(shè)備用品及服務(wù)雜項(xiàng)商品和服務(wù)醫(yī)療保健 [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項(xiàng)目研究及策劃報(bào)告（ 2020/03） 20 數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計(jì)年鑒（ 2020），《 2020 年廈門市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 。 2020 年的消費(fèi)熱點(diǎn)主要集中在中高端消費(fèi)品，如高檔家用電器以及通訊器材類等商品。 [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項(xiàng)目研究及策劃報(bào)告（ 2020/03） 19 沿海主要同類城市人均消費(fèi)支出（ 元 ）107399002126310 5000 10000 15000 20200 25000廈門青島上海深圳蘇州城 市數(shù)據(jù)來源： 2020 年上海、深圳、蘇州、青島和廈門等城市的社會(huì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)。 在沿海主要同類城市的比較中，廈門的人均消費(fèi)支出排在深圳和上海之后，排在第三位，分別相差 和 個(gè) 百分點(diǎn) 。結(jié)合廈門市在該省最高的城鎮(zhèn) 居民 可支配收入，可以認(rèn)為廈門市在福建省內(nèi)有著最高居民消費(fèi)力，也最有利于中高端消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展。 [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項(xiàng)目研究及策劃報(bào)告（ 2020/03） 18 廈門市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出( 元 ) 107390202040006000800010000120202020 2020 2020 2020 2020年 份人均消費(fèi)支出(元)數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計(jì)年鑒（ 2020），《 2020 年廈門市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和 社會(huì) 發(fā)展 統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 。從銷售的產(chǎn)品情況來看，食品及飲料、化妝品、石油及制品等類商品銷量的漲幅較大，分別增長(zhǎng) %、 %和 ；餐飲市場(chǎng)繁榮活躍，全年餐飲行業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 ，增長(zhǎng) %。 （ 2）消費(fèi)品市場(chǎng)增勢(shì)平穩(wěn)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整。 廈門城鎮(zhèn)居民可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)，不僅體現(xiàn)了該地居民持續(xù)改善的生活水平， 也反映廈門和深圳 、上海等沿海同類城市有著同樣的中高端消費(fèi)的發(fā)展必需的客觀條件。 按戶籍人口（ ）計(jì)算， 2020年中期廈門市城鎮(zhèn)居民人均 。 沿海同類城市城鎮(zhèn)居民可支配收入（ 元 ）144431108916683144510 5000 10000 15000 20200 25000 30000廈門青島上海深圳蘇州 數(shù)據(jù)來源： 2020 年上海、深圳、蘇州、青島和廈門等城市的社會(huì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)?？梢姼母?20 多年來，廈門市的人民生活水平有較大提高，雖然人均可支配收入并不比其它城市為高，但也相差不大。 在沿海主要同類城市的比較中，深圳市的城鎮(zhèn)居民可支配收入水平相對(duì)最高，居第一位，為 ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它城市。 近年來廈門市城鎮(zhèn)居民可支配收入情況 1444302020400060008000100001202014000160002020 2020 2020 2020 2020年 份可支配收入（元） [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項(xiàng)目研究及策劃報(bào)告（ 2020/03） 16 與福建省其它主要城市比較看來，廈門市城鎮(zhèn)居民的可支配收入最高，為 14443元，分別高 出泉州和福州 ，可見廈門市人民生活水平在福建省內(nèi)明顯較其它城市為高，也相對(duì)更有發(fā)展中高端消費(fèi)品的市場(chǎng)。 近年來，廈門市城鎮(zhèn)居民的可支配收入不斷增加，根據(jù)廈門市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)的初步統(tǒng)計(jì)，2020 年底城鎮(zhèn)居民的可 支配 收入為 元，分別比 2020 年和 2020 年高出 和 ，整體增速平穩(wěn)。 這些 拿著高薪的外籍人士的人數(shù)的增長(zhǎng)，將有效促進(jìn)廈門市中高端消費(fèi)市場(chǎng)的形成和發(fā)展，也為 項(xiàng)目 的開展提供較好的空間。 2020年廈門市有 4739家 外資企業(yè) ，有 3926個(gè)外籍的從業(yè)人員， 依次比率可以估計(jì)，2020年廈門市約有 4093 個(gè)外籍人士。 數(shù)據(jù)來源： 2020 年深圳、蘇州、 上海 、 青島和廈門等城市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。出現(xiàn)這樣的情況，主要也是因?yàn)闊o論從發(fā)展基礎(chǔ)，還是經(jīng)濟(jì)規(guī)?？?，廈門市都處于一個(gè)較低的水平。 [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項(xiàng)目研究及策劃報(bào)告（ 2020/03） 14 數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計(jì)年鑒， 2020。大量外資企業(yè)的存在，為當(dāng)?shù)氐耐赓Y增長(zhǎng)提供了重要的客觀條件。在廈投資的 500強(qiáng)跨國(guó)公司主要有：美國(guó)的波音公司、柯達(dá)公司、戴爾電腦公司等；日本的松下、日航株式會(huì)社、伊藤忠商事株式會(huì)社等；瑞典的 ABB 公司；荷蘭的飛利浦公司等。 [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項(xiàng)目研究及策劃報(bào)告（ 2020/03） 13 外資企業(yè)數(shù)量不斷增長(zhǎng)， 2020 年期末廈門市共有外商投資企業(yè) 5171 家，比 2020 年增長(zhǎng) %，比 2020 年增長(zhǎng) %，五年來每年遞增 %。盡管起點(diǎn)低，廈門市的外資增加還是呈現(xiàn)了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，相信未來發(fā)展?jié)摿ο啾绕渌鞘懈蟆? 在沿海同類城市的比較中，廈門市的實(shí)際利用外資額最小，即使是其余城市中最少的深圳，也有 ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出廈門市的 億美元。相 信隨著引資力度的不斷加大，廈門市的外資仍有很大的發(fā)展空間。外商投資中工業(yè)三大支柱行業(yè)吸收合同外資最多，為 億美元，占全市合同利用外資額一半，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)中以房地產(chǎn)業(yè)吸收合同外資最多，增長(zhǎng)了 倍。 2020 年出現(xiàn)快速增長(zhǎng)，全市合同利用外資實(shí)現(xiàn)了 ，增長(zhǎng) %，比歷史最高年份 2020 年高出 %。 廈門市招商引資呈現(xiàn)出總量大、增幅高、質(zhì)量?jī)?yōu)的良好局面。 2 0 0 5 年6 月廈門市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成第二產(chǎn)業(yè)： 60%第三產(chǎn)業(yè)： 38%第一產(chǎn)業(yè)： 2% 數(shù)據(jù)來源：廈門 統(tǒng)計(jì) 信息網(wǎng) [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項(xiàng)目研究及策劃報(bào)告（ 2020/03） 10 2 0 0 5 年前6 月廈門市本地生產(chǎn)總值構(gòu)成工業(yè), 5 5 . 3 9 %金融保險(xiǎn)業(yè),%批發(fā)零售餐飲業(yè), 8 . 6 8 %運(yùn)輸郵電倉(cāng)儲(chǔ)業(yè), 9 . 4 2 %建筑業(yè), 4 . 6 6 %房地產(chǎn)業(yè),%其他服務(wù)業(yè),%第一產(chǎn)業(yè),%第一產(chǎn)業(yè) 工業(yè) 建筑業(yè) 運(yùn)輸郵電倉(cāng)儲(chǔ)業(yè) 批發(fā)零售餐飲業(yè) 金融保險(xiǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 其他服務(wù)業(yè) 數(shù)據(jù)來源：廈門 統(tǒng)計(jì) 信息網(wǎng) 未來隨著廈門市第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供 較大的生存空間，加之廈門市未來的發(fā)展為大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，政府加大調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)力度，積極引進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有望得到優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)之間的比率將更加協(xié)調(diào)，這也為項(xiàng)目發(fā)展提供較好的宏觀環(huán)境。 出現(xiàn)這樣的情況，較大的因素是近年來廈門市加大了招商引資力度，而這些外資主要集中在第二產(chǎn)業(yè)，特別是工業(yè)，帶來了第二產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。 [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項(xiàng)目研究及策劃報(bào)告（ 2020/03） 9 廈門市歷年第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值01000000202000030000004000000產(chǎn)值（萬元）第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 1912685 2156125 2396169 2640618 2967611 3393657 1999 2020 2020 2020 2020 2020 數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計(jì)年鑒（ 2020），《 2020 年廈門市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 從 2020 年 6 月廈門市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況看，第一和第三產(chǎn)業(yè)所占比重繼續(xù)下降，而第二產(chǎn)業(yè)的比重繼續(xù)上升。按現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算的一、二、三產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為 %、 %和 %。 2020 年廈門市第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，下降（較上年同期，下同） %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %，比 1999年增長(zhǎng) %，年均遞增 %。 無論是本地還是同類 城市 比較看來 較好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，本地經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)，都將為 本地 商業(yè)及其它服務(wù)業(yè)的持續(xù)增長(zhǎng)提供良好的基礎(chǔ)，另外，廈門市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境較之其它沿海城市更為有利于項(xiàng)目的開展。 沿海同類城市人均G D P 比較 ( 元)401470 10000 20200 30000 40000 50000 60000 70000廈門蘇州深圳青島上海數(shù)據(jù)來源： 2020 年深圳、蘇州、 上海 、 青島和廈門等城市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。廈門市人均 GDP居第三位，為 40417元，比深圳和上海分別低了 [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項(xiàng)目研究及策劃報(bào)告（ 2020/03） 8 ，但是較蘇州、青島為高。表中數(shù)據(jù)均系常住人口的人均 GDP?？梢?，相比福建省其它城市，廈門市更有發(fā)展中高端消費(fèi)品市場(chǎng)的潛力，良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境也為項(xiàng)目的開展提供良好的氛圍。 與同省的其它主要城市比較，廈門市的常住人口人均 GDP最高，為 40417元。按年末戶籍人口計(jì)算， 2020 年廈門市人均生產(chǎn)總值為 60172元，比上年增長(zhǎng) %；按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值 40147元，比上年增長(zhǎng)%。初步測(cè)算，全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %，分別比全國(guó)（ %）和福建省（ %）快 。經(jīng)過改革后 20多年的建設(shè)，現(xiàn)已成為基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全、外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、人民生活較為富裕的港口風(fēng)景城市，我國(guó)東南沿海重要的區(qū)域性中心城市。 ? 航海范圍方面： 國(guó)內(nèi)沿海城市私人游艇的可航海范圍有限，對(duì)游艇會(huì)推廣造成不利。 項(xiàng)目資源劣勢(shì)： ? 區(qū)位現(xiàn)狀方面： 項(xiàng)目周邊目前的居住、商業(yè)、商務(wù)氣氛淡靜，在項(xiàng)目前期推廣時(shí)會(huì)有一定不利影響。 ? 景觀優(yōu)勢(shì) ：項(xiàng)目地塊海景資源豐富，并可眺望金門島。 項(xiàng)目建成后，將成為國(guó)內(nèi)目前最大的游艇碼頭及廈門市首個(gè)集休閑、健身、旅游、辦公、購(gòu)物為一體的高檔綜合旅游景區(qū)。另外，沿環(huán)島路及東、南海岸線必須對(duì)公眾開放，留出公共步行道，步行道寬為 1020 米；沿環(huán)島路建筑分散布置，控制沿路建筑的長(zhǎng)度。在香山腳下配套建設(shè)高層星級(jí)酒店和高端寫字樓，200 個(gè)會(huì)員別墅（不占用建筑面積）建在港池的內(nèi)圍堰上，系獨(dú)具特色的水上別墅。 政府對(duì)項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展計(jì)劃 根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的初步方案，環(huán)島路東側(cè)與香山交會(huì)處擬建成綠化區(qū)，并設(shè)立停車場(chǎng)。 項(xiàng)目景觀資源 項(xiàng)目地處濱海旅游觀光區(qū)，與小金門島隔海相望。項(xiàng)目總用海面積在 米以內(nèi)，其中填海部分約 11萬平方米、防坡堤和護(hù)岸用海面積 7萬平方米、高樁平臺(tái)約 7萬平方米。 研究方法四：集中主要課題的研究方法 為了在較短的顧問期內(nèi)完成項(xiàng)目的研究策劃方案，我們必須把焦點(diǎn)集中在主要的專項(xiàng)功能物業(yè)的研究上，將研究的結(jié)果融入本報(bào)告內(nèi)。 研究方法二：專家意見法 組織有關(guān)政府部門、發(fā)展商及長(zhǎng)期鉆研或從事游艇行業(yè)方面的專家對(duì)項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)行充分探討和分析，根據(jù)專家的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，提出具實(shí)效性的策劃方案。 研究方法 本報(bào)告通過分析廈門市宏觀經(jīng)濟(jì)、人口狀況、土地市場(chǎng)的供應(yīng)與需求、周邊區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r等因素對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響，結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件、目前開發(fā)的進(jìn)度，以客觀的市場(chǎng)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，進(jìn)行全面的市場(chǎng)分析，并提出具實(shí)操性的項(xiàng)目策劃方案。因此擬通過融資、合作開發(fā)等多種 [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項(xiàng)目研究及策劃報(bào)告（ 2020/03） 2 形式進(jìn)行資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，但由于項(xiàng)目銷售性物業(yè)的銷售回籠資金不足以支撐龐大的開發(fā)計(jì)劃，因此必須考慮到國(guó)內(nèi)、國(guó)際方面各種融資渠道的可操作性以及如何將經(jīng)營(yíng)性（或資產(chǎn)型）物業(yè)轉(zhuǎn)化為可銷售 （或權(quán)益組合出售）或可變現(xiàn)的物業(yè)，來緩解項(xiàng)目資金壓力。 除此之外，在考慮各方 市場(chǎng) 因素的基礎(chǔ)上，還必須結(jié)合項(xiàng)目整體的規(guī)劃及經(jīng)營(yíng) 來