【正文】 年輕夫妻，有 6 歲以上子女 受廣告及其他營(yíng)銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。 滿巢階 段（一）： 年輕夫妻，有 6 歲以下子女 家庭用品購(gòu)買的高峰期。對(duì)中小型住宅購(gòu)買需求較為強(qiáng)勁。貸還款能力強(qiáng)，接受貸款購(gòu)物的方式。 3. 3. 以 “ 家庭生活的階段性 ” 為劃分標(biāo)準(zhǔn)的客戶分析 家庭生活周期階段與特點(diǎn) 住宅購(gòu)買 與消費(fèi)特點(diǎn) 旅游及旅游物業(yè)購(gòu)買 消費(fèi)特點(diǎn) 單身階段： 年輕、單身 幾乎沒(méi)有經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，新消費(fèi)觀念帶頭人。為了保持天域在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，天域應(yīng)該 在以下方面跟上行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，通過(guò)二期的規(guī)劃與建設(shè)，創(chuàng)造更完美、更能迎合市場(chǎng)需求的中國(guó)式熱帶濱海度假酒店： 1．規(guī)劃、設(shè)計(jì)更大面積的客房和可靈活組合的套房； 2．更高質(zhì)量的建筑、更漂亮的外立面和更精細(xì)的室內(nèi)裝飾； 3．體現(xiàn)與其它國(guó)際品牌和酒店的合理差異性，以保持自我優(yōu)勢(shì)和特色，提高對(duì)國(guó)際客源的吸引力，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力； 4．招聘、培養(yǎng)、培訓(xùn)并保持高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，提高服務(wù)水準(zhǔn)； 5．增加康體和健康水療設(shè)施； 6．與一期合并，建成具有明顯獨(dú)特?zé)釒эL(fēng)格的超大的園林，強(qiáng)化其不可比性。過(guò)去的五年里天域積累了許多成功的經(jīng)驗(yàn)，這些都將成為天域二期建成后，成功運(yùn)作的保障。三亞作為著名的旅游度假目的地，越來(lái)越受到人們的關(guān)注，而位于世界 級(jí)旅游目的地的天域度假酒店二期，更會(huì)為三亞旅游房地產(chǎn)業(yè)增添新的亮色，可以預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)前景。 B、 均為新建項(xiàng)目 ● 本項(xiàng)目與華宇皇冠項(xiàng)目相比較具有如下優(yōu)勢(shì)： A、 位置更好，我們?yōu)榕R海一線， B、 產(chǎn)品概念、戶型設(shè)計(jì)更符合市場(chǎng)的需求（突出旅游房地產(chǎn)概念，迎合客戶對(duì)旅游度假房產(chǎn)的需要，套房戶型可自由組合） C、 總體規(guī)劃與產(chǎn)品概念相一致，酒店式外觀，花園式環(huán)境，設(shè)專用循環(huán)水游泳池，精心打造度假空間，充分營(yíng)造度假氛圍。 “ 華宇皇冠假日酒店 ” 現(xiàn)在價(jià)格定位是： 13000元 /平方米（均價(jià)）。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)三亞引入產(chǎn)權(quán)酒店概念的房地產(chǎn)項(xiàng)目并不多見。無(wú)論開發(fā)為何種物業(yè)，它都是稀缺的，不可多得的。天域二期與天域一期聯(lián)為一體，以其完全開敞式的熱帶濱海酒店風(fēng)格，以其毫無(wú)可比擬的特色區(qū)別于凱萊、喜來(lái)登等酒店，這將牢固的鞏固和保 持其競(jìng)爭(zhēng)地位。三亞旅游市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展給酒店業(yè)帶來(lái)蓬勃生機(jī)。所有在三亞的房地產(chǎn)商都明白了一個(gè)道理：時(shí)機(jī)來(lái)了。在中國(guó)最好的度假地區(qū)投資房產(chǎn) ，似乎成了人們相互之間發(fā)自內(nèi)心的默契。房地產(chǎn)投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)必然。為了增加城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力以及在世界范圍內(nèi)的知名度，三亞市政府進(jìn)行了系列的形象工程建設(shè)，組織了大量的重大文化活動(dòng)， ?? 這一切都成功地將三亞推向全國(guó)、甚至世界優(yōu)秀旅游城市的前列。亞龍灣更是成為人們來(lái)三亞旅游的必到之處。而天域二期，則是位于綜合自然條件最好的亞龍灣?，F(xiàn)在，一批依山傍海，環(huán)境優(yōu)美的海景房成為頗受消費(fèi)者歡迎的 “ 皇帝女 ” ，銷售勢(shì)頭有增無(wú)減。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。 1．從三亞市來(lái)看，是我國(guó)近年來(lái)旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一。目前北京、青島、北海、珠海、長(zhǎng)春、蘭州、昆明、長(zhǎng)沙、深圳、海南等地均開始出現(xiàn)各種規(guī)模的產(chǎn)權(quán)酒店。據(jù)國(guó)際旅游組織 2020 年報(bào)告，其增長(zhǎng)率達(dá)到 %。1976 年，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時(shí)段，即將酒店的客房分割，每間客房作不住時(shí)為一個(gè)帶有獨(dú)立產(chǎn)權(quán) 的獨(dú)立單位，出售給客戶。 72 綠化率： 65。 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 本報(bào)告是基于對(duì)市場(chǎng)的充分了解和對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。與其同時(shí)，三亞也因?yàn)榱己玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們 對(duì)到三亞過(guò)冬、度假充滿熱情，客觀上造成了三亞近期推出的房產(chǎn)特別是海景房大多數(shù)被內(nèi)地人所購(gòu)買。 在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。天 域度假酒店二期便位于亞龍灣海岸線的中點(diǎn)。世界旅游組織把三亞認(rèn)證為 4A 級(jí)旅游目的地。 本項(xiàng)目位于三亞著名的國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)亞龍灣。亞龍灣猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯 18176。據(jù)國(guó)際環(huán)境保護(hù)組織對(duì)世界 48 個(gè)國(guó)家 158 個(gè)主要城市環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國(guó)第一。 本項(xiàng)目建設(shè)用地東接天域度假酒店一期；南臨南中國(guó)海；西接紅樹林度假酒店（五星級(jí)）；北靠亞龍灣高爾夫球場(chǎng)，地塊方正規(guī)則，視野開闊，觀海效果極佳，是建設(shè)高檔度假酒店的理想用地。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)幾年的三亞房地產(chǎn)，特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場(chǎng)需求。本報(bào)告在以下的部分將著重對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營(yíng)銷推廣策略以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行研究。 6% 5 施工進(jìn)度計(jì)劃 1 2020 年 11 月 29 日破土動(dòng)工 2 2020 年 1 月 26日結(jié)構(gòu)達(dá)到正負(fù)零 3 2020 年 5 月 18日結(jié)構(gòu)封頂 4 2020 年 6 月 30日交付使用 第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè) 1 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念 產(chǎn)權(quán)式酒店由 時(shí)權(quán)酒店 （ TIME SHARE）演變而來(lái)。投資者既可長(zhǎng)期居住，也可在不住時(shí)將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)獲取回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。到 2020 年，已有 萬(wàn)個(gè)家庭在 81 個(gè)國(guó)家的 6000 多個(gè)旅 游目的地購(gòu)買了時(shí)權(quán)酒店和產(chǎn)權(quán)酒店。 2 天域度假酒店二期引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式情況分析 一．市場(chǎng)形勢(shì)分析 （一）客觀區(qū)域市場(chǎng)分析 天域二期的定位是：中國(guó)亞龍灣國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)的一家有五年成功經(jīng)營(yíng)歷史的五星級(jí)度假酒店的二期工程。 在過(guò)去的 20 年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。 2020 年，坐落在大東海的 “ 瑞海豪庭 ” 推出高 檔海景房，在極短的時(shí)間內(nèi)，三幢高層樓盤就發(fā)售一空，點(diǎn)燃了三亞房地產(chǎn)春天來(lái)臨的信號(hào)。 2020 年 1 月 7 月，三亞市共銷售住宅面積達(dá) 萬(wàn)平方米，商鋪面積 平方米，在非典疫情剛過(guò)去的 7 月份中，銷售面積達(dá) 萬(wàn)平方米（其中認(rèn)購(gòu)面積為 萬(wàn)平方米），這表明，幾經(jīng)風(fēng) 雨，三亞房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)駛?cè)虢】悼焖俚陌l(fā)展軌道。國(guó)家環(huán)?？偩謱?duì)全國(guó)17 個(gè)沿海城市的 28 個(gè)海水浴場(chǎng)進(jìn)行的水質(zhì)監(jiān)測(cè)結(jié)果表明：三亞大東海浴場(chǎng)、亞龍灣浴場(chǎng)是全國(guó) 5 個(gè)水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場(chǎng)。 3．的生態(tài)市貌和與時(shí)俱進(jìn)的青春活力，讓世界矚目。 4．房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成市場(chǎng)。這就使得人們的眼光自然投向三亞這樣的旅游勝地，給三亞房地產(chǎn)帶來(lái)了百年一遇的良機(jī)。一線海景和近海的公寓、酒店式公寓、別墅等成了房產(chǎn)投資的首選。 綜上所述，天域二期的開發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。 從目前來(lái)看，亞龍灣酒店的接待能力并沒(méi)有飽和，尤其是在周末和節(jié)假日，入住亞龍灣五星級(jí)酒店要提前一周預(yù)訂，在黃金周根本就供不應(yīng)求。 （三）項(xiàng)目比較分析 1．項(xiàng)目地塊情況 項(xiàng)目的地塊 A52，約 58070m2，位于亞龍灣中部，南面南中國(guó)海，北靠起伏的山嶺和亞龍灣高爾夫球場(chǎng)，緊挨著天域一期，是一塊優(yōu)質(zhì)的專屬沙灘的一線海景地。 2．市場(chǎng)定位 天域二期是設(shè)計(jì)為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店，與一期一樣，目標(biāo)是來(lái)三亞度假的具有高消費(fèi)能力的頂級(jí)富豪、高端游客，包括世界 500 強(qiáng)企業(yè)、新崛起的經(jīng)濟(jì)大鱷以及其它社會(huì)高層機(jī)構(gòu)和知名人士。三亞市房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展產(chǎn)品上產(chǎn)權(quán)酒店基本是一個(gè)空白。 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 開發(fā)商 開盤或預(yù)計(jì)開盤日期 總占地面積 總建筑面積 容積率 建筑密度 綠化率 總套數(shù) 層數(shù) 8 層 戶型 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 地處目前房地產(chǎn)開發(fā)最佳地濱海大道，分享椰夢(mèng)長(zhǎng)廊之美景；處市中心，生活配套設(shè)施完善；全海景的戶型滿足了內(nèi)地人對(duì)大海的需要； 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)較好，實(shí)用率高；八層帶電梯，提升了項(xiàng)目的 檔次。 ● 本項(xiàng)目與其 他項(xiàng)目相比較具有的劣勢(shì)： 采用酒店式設(shè)計(jì)及配套，公共建筑面積較多 5 本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè) 我們?cè)u(píng)價(jià)本項(xiàng)目的原則是謹(jǐn)慎、保守的，但本項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合環(huán)境又是值得樂(lè)觀的。 第三章 項(xiàng)目定位 1 主題定位 天域度假酒店二期 —— 絕版海景視野，一生的度假計(jì)劃 —— 國(guó)寶級(jí)的海景，您將不再是過(guò)客 2 功能定位 結(jié)合天域度假酒店一期成功之處，規(guī)劃設(shè)計(jì)的天域度假酒店二期，完善第一期的設(shè)施，滿足不斷增長(zhǎng)的客流量的需求，提高接待能力，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。五年中客人反饋了很多好的建設(shè)性建議，是促使業(yè)主盡快開發(fā)天域二期的重要源動(dòng)力。 3． 6 公共的 配套條件 1．亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū) 1992 年建立，有完整的包括邊防、消防支隊(duì)、派出所在內(nèi)的行政管理架構(gòu)； 2．中國(guó)銀行已經(jīng)設(shè)立儲(chǔ)蓄所；各大酒店設(shè)立自動(dòng)取款柜員機(jī)以及在柜臺(tái) POS 機(jī)的直接交付款操作和外幣兌換； 3．郵電代辦設(shè)置在各大酒店； 4．文化體育設(shè)施包括：亞龍灣高爾夫球場(chǎng)、各大酒店的網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、海底世界、劇院、潛水、多項(xiàng)水上運(yùn)動(dòng)和和沙灘運(yùn)動(dòng)等； 5．各大酒店自設(shè)醫(yī)務(wù)室； 6．給排水、電、電信及英特網(wǎng)、有線電視等網(wǎng)絡(luò)健全； 7．排污系統(tǒng)、垃圾站健全； 8．通往市區(qū)和機(jī)場(chǎng)、車站的交通便利 。但普遍沒(méi)有厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。出游以朋友同事作為組合元素。 經(jīng)濟(jì)處于上升階段，購(gòu)買力強(qiáng)，開始以家庭為旅游的組合方式。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)狀況，注意儲(chǔ)蓄，購(gòu)買較多兒童用品，購(gòu)買住宅能力降低或正在承擔(dān)還貸購(gòu)房款的壓力。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次 固的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。伴侶或子女皆有工作，注重儲(chǔ)蓄，購(gòu)買冷靜、理智，住房?jī)?chǔ)蓄購(gòu)買力已達(dá)高峰。購(gòu)買力達(dá)到高峰期，住房購(gòu)買力釋放大部分，較多購(gòu)買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨(dú)和冷落。 對(duì)自助游情有獨(dú)鐘，因而長(zhǎng)時(shí)間地?fù)碛锌擅赓M(fèi)使用的酒店式公寓及較為完善的配套服務(wù)，對(duì)他們來(lái)說(shuō)有極大的吸引力。 經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣 本階段的客戶群體雖然積蓄有限，但已經(jīng)開始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)實(shí)力的上升階段，還貸能力較強(qiáng)，而且對(duì)貸款購(gòu)物的方式比較容易接受。 3. 3. 1. 注重生活質(zhì)素的成熟家庭 包括上表中階段 5 的人群。 度假及其余的消費(fèi)活動(dòng)通常以家庭為單位進(jìn)行?；貜?fù)年輕時(shí)代的習(xí)慣，喜愛與同齡人結(jié)伴而行。 另外，隨著三亞作為旅游度假目的地地位的日趨形成，三亞越來(lái)越成為北方銀發(fā)一族養(yǎng)老度假所鐘情的地方。 但由于該地區(qū)客戶經(jīng)濟(jì)上較富足，且當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)處于國(guó)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo) 水平，因此，該區(qū)域的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買能力較強(qiáng)。 3. 3. 2. 以北京為核心的三北地區(qū) 主觀影響因素 與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計(jì)相比，北方人明顯更充滿豪氣與沖動(dòng)，往往會(huì)憑一時(shí)的沖動(dòng)而決定一項(xiàng)投資或一 項(xiàng)消費(fèi)。 而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當(dāng)一部分富裕階層，就整個(gè)市場(chǎng)容量來(lái)說(shuō)，北京地區(qū)無(wú)疑是最大的。 “F” 型建筑物圍合部分，組成中心園林，它承襲了夏威夷的園林風(fēng)格，以當(dāng)今國(guó)際流行的設(shè)計(jì)理念，融合海南的本土文化特色。 3． 4． 2建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃定位 1． 標(biāo)高 大多數(shù)的建筑標(biāo)高按原地形 設(shè)計(jì)，其主要功能都設(shè)計(jì)在原地面積高（ elo +）以上，以防范在臺(tái)風(fēng)期間供水的侵襲； 2． 景觀與朝向 將客房與高效益的區(qū)域盡可能多的設(shè)計(jì)于有海景的位置，一最大限度地減少對(duì)一期公共區(qū)域和客房視野的景響。 5． 建設(shè)與裝修 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。 裝修：全部按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，配備五星級(jí)酒店必備的設(shè)施、用品。 3 功能分類及戶型設(shè)置定位 1 功能分類 本項(xiàng)目總建筑面積約 67981 平方米，其中： 客房部分 34000 平方米，占總建筑面積的 50%，公用設(shè)施部分包括為 18116 平方米，占總建筑面積的 26%，包括大堂、走廊、機(jī)電設(shè)備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務(wù)中心、會(huì)議室、餐廳、便利