【正文】 年輕夫妻，有 6 歲以上子女 受廣告及其他營銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。 滿巢階 段（一）： 年輕夫妻，有 6 歲以下子女 家庭用品購買的高峰期。對中小型住宅購買需求較為強勁。貸還款能力強，接受貸款購物的方式。 3. 3. 以 “ 家庭生活的階段性 ” 為劃分標準的客戶分析 家庭生活周期階段與特點 住宅購買 與消費特點 旅游及旅游物業(yè)購買 消費特點 單身階段： 年輕、單身 幾乎沒有經濟負擔，新消費觀念帶頭人。為了保持天域在市場上的競爭力，天域應該 在以下方面跟上行業(yè)發(fā)展趨勢，通過二期的規(guī)劃與建設，創(chuàng)造更完美、更能迎合市場需求的中國式熱帶濱海度假酒店： 1．規(guī)劃、設計更大面積的客房和可靈活組合的套房； 2．更高質量的建筑、更漂亮的外立面和更精細的室內裝飾； 3．體現與其它國際品牌和酒店的合理差異性，以保持自我優(yōu)勢和特色，提高對國際客源的吸引力，提高市場競爭力； 4．招聘、培養(yǎng)、培訓并保持高素質的員工隊伍，提高服務水準； 5．增加康體和健康水療設施； 6．與一期合并，建成具有明顯獨特熱帶風格的超大的園林，強化其不可比性。過去的五年里天域積累了許多成功的經驗，這些都將成為天域二期建成后，成功運作的保障。三亞作為著名的旅游度假目的地，越來越受到人們的關注，而位于世界 級旅游目的地的天域度假酒店二期，更會為三亞旅游房地產業(yè)增添新的亮色，可以預測，本項目具有較好的市場前景。 B、 均為新建項目 ● 本項目與華宇皇冠項目相比較具有如下優(yōu)勢： A、 位置更好，我們?yōu)榕R海一線， B、 產品概念、戶型設計更符合市場的需求（突出旅游房地產概念，迎合客戶對旅游度假房產的需要，套房戶型可自由組合） C、 總體規(guī)劃與產品概念相一致，酒店式外觀，花園式環(huán)境，設專用循環(huán)水游泳池，精心打造度假空間，充分營造度假氛圍。 “ 華宇皇冠假日酒店 ” 現在價格定位是： 13000元 /平方米（均價）。嚴格來說三亞引入產權酒店概念的房地產項目并不多見。無論開發(fā)為何種物業(yè)，它都是稀缺的，不可多得的。天域二期與天域一期聯(lián)為一體，以其完全開敞式的熱帶濱海酒店風格，以其毫無可比擬的特色區(qū)別于凱萊、喜來登等酒店，這將牢固的鞏固和保 持其競爭地位。三亞旅游市場的穩(wěn)步發(fā)展給酒店業(yè)帶來蓬勃生機。所有在三亞的房地產商都明白了一個道理：時機來了。在中國最好的度假地區(qū)投資房產 ，似乎成了人們相互之間發(fā)自內心的默契。房地產投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產發(fā)展的一個必然。為了增加城市的綜合競爭力以及在世界范圍內的知名度，三亞市政府進行了系列的形象工程建設，組織了大量的重大文化活動， ?? 這一切都成功地將三亞推向全國、甚至世界優(yōu)秀旅游城市的前列。亞龍灣更是成為人們來三亞旅游的必到之處。而天域二期，則是位于綜合自然條件最好的亞龍灣。現在，一批依山傍海，環(huán)境優(yōu)美的海景房成為頗受消費者歡迎的 “ 皇帝女 ” ，銷售勢頭有增無減。旅游房地產業(yè)從旅游業(yè)和房地產的交融中脫穎而出。 1．從三亞市來看，是我國近年來旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一。目前北京、青島、北海、珠海、長春、蘭州、昆明、長沙、深圳、海南等地均開始出現各種規(guī)模的產權酒店。據國際旅游組織 2020 年報告，其增長率達到 %。1976 年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進行了真正意義上的而產權酒店則是進而買斷產權而不僅是買斷時段，即將酒店的客房分割，每間客房作不住時為一個帶有獨立產權 的獨立單位，出售給客戶。 72 綠化率： 65。 3 可行性研究的依據和范圍 本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準確的判斷而作的，具有科學性和前瞻性。與其同時，三亞也因為良好的氣候和優(yōu)美的自然環(huán)境使得內地人特別是東北、華北地區(qū)的人們 對到三亞過冬、度假充滿熱情，客觀上造成了三亞近期推出的房產特別是海景房大多數被內地人所購買。 在全國旅游發(fā)展的大形勢下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。天 域度假酒店二期便位于亞龍灣海岸線的中點。世界旅游組織把三亞認證為 4A 級旅游目的地。 本項目位于三亞著名的國家級旅游度假區(qū)亞龍灣。亞龍灣猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯 18176。據國際環(huán)境保護組織對世界 48 個國家 158 個主要城市環(huán)境質量進行監(jiān)測評價，三亞空氣質量位居世界第二，中國第一。 本項目建設用地東接天域度假酒店一期；南臨南中國海；西接紅樹林度假酒店（五星級）；北靠亞龍灣高爾夫球場，地塊方正規(guī)則，視野開闊，觀海效果極佳，是建設高檔度假酒店的理想用地。旅游房地產業(yè)從旅游業(yè)和房地產的交融中脫穎而出。業(yè)內人士認為，未來幾年的三亞房地產，特別是海景房產具有較大的市場需求。本報告在以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規(guī)劃設計定位、營銷推廣策略以及項目的財務評價進行研究。 6% 5 施工進度計劃 1 2020 年 11 月 29 日破土動工 2 2020 年 1 月 26日結構達到正負零 3 2020 年 5 月 18日結構封頂 4 2020 年 6 月 30日交付使用 第二章 市場調研及前景預測 1 產權式酒店的概念 產權式酒店由 時權酒店 （ TIME SHARE）演變而來。投資者既可長期居住，也可在不住時將客房委托給酒店經營獲取回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。到 2020 年，已有 萬個家庭在 81 個國家的 6000 多個旅 游目的地購買了時權酒店和產權酒店。 2 天域度假酒店二期引入產權式酒店模式情況分析 一．市場形勢分析 （一）客觀區(qū)域市場分析 天域二期的定位是：中國亞龍灣國家級旅游度假區(qū)的一家有五年成功經營歷史的五星級度假酒店的二期工程。 在過去的 20 年，隨著中國經濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。 2020 年，坐落在大東海的 “ 瑞海豪庭 ” 推出高 檔海景房，在極短的時間內，三幢高層樓盤就發(fā)售一空，點燃了三亞房地產春天來臨的信號。 2020 年 1 月 7 月，三亞市共銷售住宅面積達 萬平方米，商鋪面積 平方米，在非典疫情剛過去的 7 月份中，銷售面積達 萬平方米（其中認購面積為 萬平方米），這表明，幾經風 雨，三亞房地產業(yè)已經駛入健康快速的發(fā)展軌道。國家環(huán)?？偩謱θ珖?7 個沿海城市的 28 個海水浴場進行的水質監(jiān)測結果表明：三亞大東海浴場、亞龍灣浴場是全國 5 個水質優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。 3．的生態(tài)市貌和與時俱進的青春活力，讓世界矚目。 4．房產投資從腹地轉移到旅游度假勝地，旅游地產正在形成市場。這就使得人們的眼光自然投向三亞這樣的旅游勝地，給三亞房地產帶來了百年一遇的良機。一線海景和近海的公寓、酒店式公寓、別墅等成了房產投資的首選。 綜上所述，天域二期的開發(fā)有著良好的外部經濟環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。 從目前來看，亞龍灣酒店的接待能力并沒有飽和，尤其是在周末和節(jié)假日，入住亞龍灣五星級酒店要提前一周預訂，在黃金周根本就供不應求。 （三）項目比較分析 1．項目地塊情況 項目的地塊 A52，約 58070m2，位于亞龍灣中部，南面南中國海，北靠起伏的山嶺和亞龍灣高爾夫球場，緊挨著天域一期，是一塊優(yōu)質的專屬沙灘的一線海景地。 2．市場定位 天域二期是設計為五星級標準的度假酒店，與一期一樣，目標是來三亞度假的具有高消費能力的頂級富豪、高端游客，包括世界 500 強企業(yè)、新崛起的經濟大鱷以及其它社會高層機構和知名人士。三亞市房地產行業(yè)在發(fā)展產品上產權酒店基本是一個空白。 項目名稱 項目位置 開發(fā)商 開盤或預計開盤日期 總占地面積 總建筑面積 容積率 建筑密度 綠化率 總套數 層數 8 層 戶型 項目優(yōu)勢： 地處目前房地產開發(fā)最佳地濱海大道，分享椰夢長廊之美景；處市中心，生活配套設施完善；全海景的戶型滿足了內地人對大海的需要； 整體規(guī)劃設計較好，實用率高；八層帶電梯，提升了項目的 檔次。 ● 本項目與其 他項目相比較具有的劣勢： 采用酒店式設計及配套，公共建筑面積較多 5 本項目前景預測 我們評價本項目的原則是謹慎、保守的，但本項目的市場綜合環(huán)境又是值得樂觀的。 第三章 項目定位 1 主題定位 天域度假酒店二期 —— 絕版海景視野，一生的度假計劃 —— 國寶級的海景，您將不再是過客 2 功能定位 結合天域度假酒店一期成功之處，規(guī)劃設計的天域度假酒店二期，完善第一期的設施，滿足不斷增長的客流量的需求，提高接待能力，增強市場競爭優(yōu)勢。五年中客人反饋了很多好的建設性建議，是促使業(yè)主盡快開發(fā)天域二期的重要源動力。 3． 6 公共的 配套條件 1．亞龍灣國家旅游度假區(qū) 1992 年建立，有完整的包括邊防、消防支隊、派出所在內的行政管理架構； 2．中國銀行已經設立儲蓄所；各大酒店設立自動取款柜員機以及在柜臺 POS 機的直接交付款操作和外幣兌換； 3．郵電代辦設置在各大酒店； 4．文化體育設施包括：亞龍灣高爾夫球場、各大酒店的網球場、游泳池、海底世界、劇院、潛水、多項水上運動和和沙灘運動等； 5．各大酒店自設醫(yī)務室； 6．給排水、電、電信及英特網、有線電視等網絡健全； 7．排污系統(tǒng)、垃圾站健全； 8．通往市區(qū)和機場、車站的交通便利 。但普遍沒有厚實的經濟基礎。出游以朋友同事作為組合元素。 經濟處于上升階段，購買力強，開始以家庭為旅游的組合方式。不滿足現有的經濟狀況，注意儲蓄，購買較多兒童用品，購買住宅能力降低或正在承擔還貸購房款的壓力。職位上升快，有較好的能力調整住房到更大、更高檔次 固的經濟實力。伴侶或子女皆有工作，注重儲蓄，購買冷靜、理智，住房儲蓄購買力已達高峰。購買力達到高峰期，住房購買力釋放大部分，較多購買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。特別注重情感溝通、關注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨和冷落。 對自助游情有獨鐘，因而長時間地擁有可免費使用的酒店式公寓及較為完善的配套服務，對他們來說有極大的吸引力。 經濟實力及消費習慣 本階段的客戶群體雖然積蓄有限，但已經開始進入經濟實力的上升階段，還貸能力較強，而且對貸款購物的方式比較容易接受。 3. 3. 1. 注重生活質素的成熟家庭 包括上表中階段 5 的人群。 度假及其余的消費活動通常以家庭為單位進行?；貜湍贻p時代的習慣，喜愛與同齡人結伴而行。 另外，隨著三亞作為旅游度假目的地地位的日趨形成，三亞越來越成為北方銀發(fā)一族養(yǎng)老度假所鐘情的地方。 但由于該地區(qū)客戶經濟上較富足，且當地房價處于國內領導 水平，因此，該區(qū)域的現實購買能力較強。 3. 3. 2. 以北京為核心的三北地區(qū) 主觀影響因素 與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計相比，北方人明顯更充滿豪氣與沖動，往往會憑一時的沖動而決定一項投資或一 項消費。 而且，隨著北京地區(qū)現代化進程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當一部分富裕階層，就整個市場容量來說，北京地區(qū)無疑是最大的。 “F” 型建筑物圍合部分，組成中心園林，它承襲了夏威夷的園林風格，以當今國際流行的設計理念，融合海南的本土文化特色。 3． 4． 2建筑設計與規(guī)劃定位 1． 標高 大多數的建筑標高按原地形 設計，其主要功能都設計在原地面積高（ elo +）以上，以防范在臺風期間供水的侵襲； 2． 景觀與朝向 將客房與高效益的區(qū)域盡可能多的設計于有海景的位置，一最大限度地減少對一期公共區(qū)域和客房視野的景響。 5． 建設與裝修 高標準建設。 裝修：全部按五星級酒店標準裝修，配備五星級酒店必備的設施、用品。 3 功能分類及戶型設置定位 1 功能分類 本項目總建筑面積約 67981 平方米，其中： 客房部分 34000 平方米，占總建筑面積的 50%，公用設施部分包括為 18116 平方米，占總建筑面積的 26%，包括大堂、走廊、機電設備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務中心、會議室、餐廳、便利