【正文】 天域度假酒店二期 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 編撰單位：三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 編撰時(shí)間：二 00 三年五月八日 目 錄 第一章 總論 1 項(xiàng)目概況 2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5 施工進(jìn)度計(jì)劃 第二章 市場調(diào)研及前景預(yù)測 1 度假公寓的概念 2 三亞引入度假公寓的情況介紹 3 目前 三亞已經(jīng)推出和即將推出的可比項(xiàng)目分析 4 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較優(yōu)劣勢分析 5 本項(xiàng)目前景預(yù)測 第三章 項(xiàng)目定位 1 主題定位 2 功能定位 3 市場定位 4 項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位 5 價(jià)格定位 6 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位 7 銷售方式定位 8 物業(yè)管理定位 第四章 營銷策略 1 宣傳主題概念 2 賣點(diǎn)整合 3 優(yōu)惠措施 4 銷售目標(biāo)體系 —— 整體推廣思路 5 分階段控制的公關(guān) 效果 6 外發(fā)式宣傳策略 7 銷售進(jìn)度目標(biāo) 8 資金回籠計(jì)劃 第五章 投資估算和資金籌措 1 投資估算 2 資金籌措 第六章 財(cái)務(wù)評價(jià)與社會(huì)效益分析 1 盈虧平衡分析 2 贏利預(yù)測 3 敏感性分析 4 社會(huì)效益分析 第七章 結(jié)論 第一章 總論 1 項(xiàng)目概況 本報(bào)告所陳述的對象為三亞 天域度假酒店二期 ，以下簡稱本項(xiàng)目。 本項(xiàng)目位于三亞著名的國家級旅游度假區(qū)亞龍灣。亞龍灣猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯 18176。 ，與阿拉伯海、紅海、加勒比海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群島一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)，這是一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線。這里長夏無冬，有最明媚的陽光、最純凈的空氣、最碧藍(lán)的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。世界旅游組織把三亞認(rèn)證為 4A 級旅游目的地。據(jù)國際環(huán)境保護(hù)組織對世界 48 個(gè)國家 158 個(gè)主要城市環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)測評價(jià)，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國第一。國家環(huán)境保護(hù)總局把三亞亞龍灣浴場列入全國 5 個(gè)水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。這些稀有的自然資源使亞龍灣在全球游客中具有很大的吸引力。天 域度假酒店二期便位于亞龍灣海岸線的中點(diǎn)。 本項(xiàng)目建設(shè)用地東接天域度假酒店一期；南臨南中國海；西接紅樹林度假酒店（五星級）；北靠亞龍灣高爾夫球場，地塊方正規(guī)則，視野開闊，觀海效果極佳，是建設(shè)高檔度假酒店的理想用地。 2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 在過去的 20 年，隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)，它在擴(kuò)大開放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生 活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。 在全國旅游發(fā)展的大形勢下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。 近幾年，三亞房地產(chǎn)慢慢脫離海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的陰影，開始復(fù)蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，三亞的房地產(chǎn)開始了新一輪的升溫。特別是隨著近幾年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、國家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國人消費(fèi)觀念的改變以及三亞旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得三亞作為全國唯一的熱帶旅游度假目的地越來越受到國內(nèi)及國際的關(guān)注。與其同時(shí)，三亞也因?yàn)榱己玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們 對到三亞過冬、度假充滿熱情，客觀上造成了三亞近期推出的房產(chǎn)特別是海景房大多數(shù)被內(nèi)地人所購買。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來幾年的三亞房地產(chǎn)，特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場需求。 在美麗的亞龍灣區(qū)域內(nèi)可以供給的濱海一線房地產(chǎn)目前尚無一家，亞龍灣二線房地產(chǎn)產(chǎn)品也屈指可數(shù)，在未來幾年內(nèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以滿足市場對亞龍灣濱海房地產(chǎn)產(chǎn)品的強(qiáng)大需求。在此背景下，我們準(zhǔn)備開發(fā)建設(shè)的天域度假酒店二期無疑適時(shí)而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益 。 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 本報(bào)告是基于對市場的充分了解和對該項(xiàng)目的市場前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。本報(bào)告在以下的部分將著重對本項(xiàng)目的市場分析、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營銷推廣策略以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)進(jìn)行研究。 4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總占地面積： 58070 平方米 總建筑面積： 67981 平方米 可銷售面積： 34000 平方米， 建筑密度： 24。 46% 容積率： 0。 72 綠化率： 65。 6% 5 施工進(jìn)度計(jì)劃 1 2020 年 11 月 29 日破土動(dòng)工 2 2020 年 1 月 26日結(jié)構(gòu)達(dá)到正負(fù)零 3 2020 年 5 月 18日結(jié)構(gòu)封頂 4 2020 年 6 月 30日交付使用 第二章 市場調(diào)研及前景預(yù)測 1 產(chǎn)權(quán)式酒店的概念 產(chǎn)權(quán)式酒店由 時(shí)權(quán)酒店 （ TIME SHARE）演變而來。它是由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷酒店客房在特定時(shí)間里的使用權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大 .奈特。1976 年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時(shí)段，即將酒店的客房分割，每間客房作不住時(shí)為一個(gè)帶有獨(dú)立產(chǎn)權(quán) 的獨(dú)立單位，出售給客戶。投資者既可長期居住，也可在不住時(shí)將客房委托給酒店經(jīng)營獲取回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合的投資品種。 產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢 由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店所需的投資和宏大的管理體系分解為單體的組合，為擁有一定閑置資金的投資人獲得較高回報(bào)，且不想承受投資風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人或法人提供了機(jī)會(huì)，因此正在全球范圍內(nèi)快速增長。據(jù)國際旅游組織 2020 年報(bào)告，其增長率達(dá)到 %。到 2020 年，已有 萬個(gè)家庭在 81 個(gè)國家的 6000 多個(gè)旅 游目的地購買了時(shí)權(quán)酒店和產(chǎn)權(quán)酒店。美國的 產(chǎn)權(quán)酒店 已超過了 1000 個(gè)。 在中國內(nèi)地，從 1995 年開始流行。目前北京、青島、北海、珠海、長春、蘭州、昆明、長沙、深圳、海南等地均開始出現(xiàn)各種規(guī)模的產(chǎn)權(quán)酒店。 2 天域度假酒店二期引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式情況分析 一．市場形勢分析 （一）客觀區(qū)域市場分析 天域二期的定位是：中國亞龍灣國家級旅游度假區(qū)的一家有五年成功經(jīng)營歷史的五星級度假酒店的二期工程。 酒店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，而度假酒店是酒店類型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟(jì)比重較大的類型之一。項(xiàng)目 所處的市場形勢利好。 1．從三亞市來看，是我國近年來旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一。 在過去的 20 年，隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)，它在擴(kuò)大開放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。 在全國旅游發(fā)展的大形勢下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。 2020 年，坐落在大東海的 “ 瑞海豪庭 ” 推出高 檔海景房，在極短的時(shí)間內(nèi)，三幢高層樓盤就發(fā)售一空，點(diǎn)燃了三亞房地產(chǎn)春天來臨的信號。緊接著， “ 碧海藍(lán)天 ” 、 “ 藍(lán)?；▓@ ” 、 “ 昌達(dá)海景花園 ” 等隨之跟進(jìn)。 2020 年底，“ 陽光海岸 ” 投資資愈三億，在三亞灣開發(fā)高檔海景小區(qū)，打造高品質(zhì)的海景居所?，F(xiàn)在，一批依山傍海，環(huán)境優(yōu)美的海景房成為頗受消費(fèi)者歡迎的 “ 皇帝女 ” ，銷售勢頭有增無減。 2020 年 1 月 7 月，三亞市共銷售住宅面積達(dá) 萬平方米，商鋪面積 平方米，在非典疫情剛過去的 7 月份中，銷售面積達(dá) 萬平方米（其中認(rèn)購面積為 萬平方米），這表明，幾經(jīng)風(fēng) 雨，三亞房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)駛?cè)虢】悼焖俚陌l(fā)展軌道。 2．三亞有著天生麗質(zhì)的自然美。陽光、海水、沙灘、椰樹是這個(gè)城市美為驕人的資源。而天域二期，則是位于綜合自然條件最好的亞龍灣。國家環(huán)?？偩謱θ珖?7 個(gè)沿海城市的 28 個(gè)海水浴場進(jìn)行的水質(zhì)監(jiān)測結(jié)果表明：三亞大東海浴場、亞龍灣浴場是全國 5 個(gè)水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。這一稀缺資源對世人的吸引力越來越大。每年有 300 多萬的海內(nèi)外游客赴三亞休閑度假，居住養(yǎng)生。亞龍灣更是成為人們來三亞旅游的必到之處。 3．的生態(tài)市貌和與時(shí)俱進(jìn)的青春活力，讓世界矚目。近年來三亞城市發(fā) 展日新月異，城市品位顯著提升。市委、市政府圍繞建設(shè) “ 國際性熱帶濱海風(fēng)景旅游城市 ” 這個(gè)目標(biāo)， 以 “ 旅游度假、生態(tài)示范 ” 為個(gè)性特色，對城市總體規(guī)劃進(jìn)行了布局修編，創(chuàng)造了 “ 山、海、河、城 ” 融為一體的城市生態(tài)環(huán)境，大力營造城在綠中、城在花中、城在水中的大生態(tài)環(huán)境。為了增加城市的綜合競爭力以及在世界范圍內(nèi)的知名度，三亞市政府進(jìn)行了系列的形象工程建設(shè)，組織了大量的重大文化活動(dòng)， ?? 這一切都成功地將三亞推向全國、甚至世界優(yōu)秀旅游城市的前列。 4．房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成市場。 據(jù)新華社經(jīng)濟(jì)觀察 報(bào)道， 2020 年到 2020 年之中，三亞房地產(chǎn)的購買者當(dāng)?shù)鼐用裰徽?10%，海南島的客戶占了 20%，而全國其他城市的購買者占了 70%。這就證明中國的旅游地產(chǎn)正在形成市場。房地產(chǎn)投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)必然。這就使得人們的眼光自然投向三亞這樣的旅游勝地，給三亞房地產(chǎn)帶來了百年一遇的良機(jī)。 2020 年，以瑞海豪庭的被搶購為代表的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇只是一個(gè)信號。我們可以看到，三亞全方位的旅游開發(fā)和各類樓盤的上市，吸引了來自全國各大城市的買家，包括港澳臺(tái)和東南亞各國的買家。在中國最好的度假地區(qū)投資房產(chǎn) ，似乎成了人們相互之間發(fā)自內(nèi)心的默契。一線海景和近海的公寓、酒店式公寓、別墅等成了房產(chǎn)投資的首選。尤其是亞龍灣的一線海景，這種最為稀缺的資源尤為搶手。三亞現(xiàn)在的海景房地產(chǎn)，價(jià)格一升再升，很多房產(chǎn)一開盤就差不多全部售罄。所有在三亞的房地產(chǎn)商都明白了一個(gè)道理：時(shí)機(jī)來了。 綜上所述，天域二期的開發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。這都是本項(xiàng)目面對的市場基礎(chǔ)。 （二）市場供求分析 天域酒店開業(yè)之時(shí)，亞龍灣僅為凱萊一家五星級酒店，客房接待能力達(dá)不到 30 萬人次 /年，但經(jīng)過幾年的發(fā)展，已經(jīng)出來了喜來登、環(huán) 球城等十幾家星級酒店，客房接待能力越過 300 萬人次 /年。三亞旅游市場的穩(wěn)步發(fā)展給酒店業(yè)帶來蓬勃生機(jī)。 從目前來看，亞龍灣酒店的接待能力并沒有飽和，尤其是在周末和節(jié)假日，入住亞龍灣五星級酒店要提前一周預(yù)訂，在黃金周根本就供不應(yīng)求。根據(jù)亞龍灣公司提供的資料，近五年來游客增長的速度遠(yuǎn)大于酒店接待能力與增長速度之比如下： 酒店接待能力 實(shí)際到訪游客數(shù)量 圖例： （表 3） 8 15 14 26 32 170 50 220 80 330 單位：萬 /人次 1999 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 從上表可見亞龍灣的酒店還沒有達(dá)到飽和，星級客房接等依然有很大的市場。天域二期的開發(fā)完全是順應(yīng)了這一市場需求的。天域二期與天域一期聯(lián)為一體，以其完全開敞式的熱帶濱海酒店風(fēng)格，以其毫無可比擬的特色區(qū)別于凱萊、喜來登等酒店，這將牢固的鞏固和保 持其競爭地位。 （三）項(xiàng)目比較分析 1．項(xiàng)目地塊情況 項(xiàng)目的地塊