【正文】 0 升 /人 （二）、平面設(shè)計 住宅。 （四）、交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建 設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車位出口和入口分別設(shè)于小區(qū)北面主出入口，緊接南面 20 米寬的區(qū)域規(guī)劃路。 在戶型面積上，為考慮到消費者的接受程度，項目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。 洪城大市場、建材大市場、全順汽車廠、江鈴股份公司等大型高效益企業(yè)的中高層管理人員都是本地塊未來開發(fā)項目的消費主力。 （ 4）、樓市變得更加成熟，競爭趨向激烈。 2020 年預(yù)計全市商品房的交易量將超過 300 萬平方米，較上年增長 20%以上，存量房交易預(yù)計 160 萬平方米，較上年增長 30%。由于外地開發(fā)商大批進(jìn)入，以及紅谷灘新區(qū)和舊城區(qū)改造進(jìn)程的加快，加之上年房地產(chǎn)市場利好刺激，開發(fā)商普遍會加大投資力度，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資將增加 50%以上。開發(fā)商的開發(fā)壓力進(jìn)一步增大，建材價格上漲，必然對房價造成沖擊。 （ 2）、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控難度加大。為促進(jìn)房地產(chǎn)流通，近年來我市出臺了一系列搞活房地產(chǎn)市場的政策措施，這些政策的主要出發(fā)點在于降低門檻、減免稅費、刺激消費，這一系列政策的刺激作用將于2020 年進(jìn)一步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交 易量將進(jìn)一步放大。 （ 3）南昌市居民住房消費潛力巨大。 2020 年我市GDP 增長 %，創(chuàng)下歷史新高， 2020 年必將會沿著已有的發(fā)展情況，繼續(xù)前進(jìn)，南昌市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，必然會帶動房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速發(fā)展。 完 善和推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能，努力改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件 每年從籌措的住房專項資金中安排一定的資金由市房管局廉租住房經(jīng)營管理中心從市場收購一批空置商品房、二手房等普通住房用于補充廉租住房的房源。 進(jìn)一步完善土地供應(yīng)機(jī)制，加快 推行“熟地”出讓制度 在老城區(qū)，對擬公開出讓的土地，先由市國土部門委托各城區(qū)房屋拆遷公司根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)用地的要求，對其進(jìn)行房屋拆遷，完成五通一平（通水、通電、通路、通訊、通下水、場地平整），所需費用按拆遷、整理成本進(jìn)行結(jié)算。主要內(nèi)容有： 根據(jù)市場需求，積極采取有效措施，增加普通商品住房的供應(yīng)，加快普通商品住房發(fā)展 每年用于中、低價位普通商品住房建設(shè)的用地應(yīng)占一定比例，此類用地應(yīng)服從城市規(guī)劃安排在一、二類地段以外，并具備交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套較完善，適宜居住等條件。房地產(chǎn)投資、商品房施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積、資金來源等七項指標(biāo)出現(xiàn)增幅回落的趨勢。長沙市對購買二手房契稅按 1%計征，對購買 1000 平方米以上的商品房契稅減免 50%。 交易稅費仍顯偏高 我市目前商品住宅和存量住房的契稅稅率均為4%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為 2%，與其他兄弟城市相比，標(biāo)準(zhǔn)仍然較高。 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理 目前，供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾是南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展較為突出的一個問題，市場上中高 檔商品住房居多，適合多數(shù)市民自住需求的中低價位的樓盤較少。位于一、二類地段以外的高新開發(fā)區(qū)、昌北開發(fā)區(qū)沒有出讓一宗土地。在貨幣化安置的住戶中，有 50%左右購買了二手房， 10%左右購買了新建商品房。 房屋租賃市場情況 2020 年全市房屋租賃面積 380 萬平方米，其中住房 3 萬套，面積 240 萬平方米。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占 60%。 表 7：購買對象構(gòu)成情況表 商品住宅交易量 （萬平方米） 按銷售對象劃分 按購房目的分類 本地居民 所占比例 76 自住 所占比例 85 外地居民 所占比例 24 置 業(yè)投資 所占比例 15 近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，我市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其他地市的人士紛紛來我市購房置業(yè)，外地居民購房的比重逐年上升，由 2020 年的 5%上升到 2020 年的 24%。 表 6：商品房價格與同期居民可支配收入情況表 商品房均價（元 /平方米） 2722 增幅（ %） 商品住宅均價（元 /平方米） 2438 增幅（ %） 居民人均可支配收入（元） 7650 增幅（ %） 居民消費價格指數(shù) 增幅（ %） 2020 年，我市商品房的價格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求外，還與土地拍賣，競爭激烈，建材上漲等因素有關(guān)。 新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況 2020 年全市市區(qū)核準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 335 萬平方米，較上年增長 142%，其中商品住宅 250 萬平方米，較上年增長 126%；完成商品房交易面積 萬平方米，同比增長 %，其中商品住宅交易面積 萬平方米，同比增長 %。 （一） 2020 年房地產(chǎn)業(yè)市場運行情況 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展情況 2020 年南昌市預(yù)計完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GNP）的 636 億元，較上年 增長 %，增幅為歷年來之最；全社會固定資產(chǎn)投資預(yù)計完成 218 億元，較上年增長%。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和南昌市已有一部分收入較高的住宅消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對南昌市住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。 根據(jù)收益計算，所得稅前項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財務(wù)凈現(xiàn)值（ Ie=10%）萬元。公司采取新工藝、新技術(shù)，不斷堅持科學(xué)管理，以 “開拓、求實、優(yōu)質(zhì)、高效”為宗旨，竭誠為社會各界服務(wù)。 項目概況 （ 1）項目名稱：“風(fēng)華盛世” （ 2）建筑規(guī)模： 127F、 211F、 212F （ 3）建設(shè)地點：沿江東路（原江西第四建筑工程公司） （ 4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè) （ 5）建設(shè)單位：上海金廈房地產(chǎn)有限公司 （ 6）經(jīng)營類型：房地產(chǎn)經(jīng)營、綜合技術(shù)服務(wù)員、咨詢服務(wù) （ 7）企業(yè)性質(zhì)：其他有限責(zé)任公司 （ 8）資質(zhì)等級：二級 （ 9）企業(yè)概況：上海金廈房地產(chǎn)有限公司于 1992 年8 月正式成立。 住宅項目可行性研究報告 報告編制人員名單 目 錄 一、總論???????????? 4 二、市場調(diào)研分析???????? 8 三、項目綜合定位???????? 22 四、項目投資估算???????? 34 五、財務(wù)分析?????????? 42 六、不確定性分析???????? 43 七、風(fēng)險分析與對策??????? 47 八、附表???????????? 49 總 論 項目建設(shè)背景 根據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求，上 海金廈房地產(chǎn)有限公司已通過拍賣取得原江西第四建筑工程公司，共 畝。公司現(xiàn)有員工 60 人，其中各類職稱的技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理人員30 人，注冊資金 2020 萬元，資質(zhì)等級為二級。 （ 10）工程概況：“風(fēng)華盛世”項目占地 畝，約60600 平方米，總建筑面積 109000平方米。財務(wù)分析結(jié)果 表明，項目的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟(jì)效益可行。全市預(yù)計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 56 億元，較上年增長 60%，占固定資產(chǎn)投資和 GDP 的比重分別為26%和 9%，較上年分別提高 1 個百分點和 3 個百分點。 表 4 ：商品住宅供應(yīng)量情況表 價格 （元 /平方米） 供應(yīng)量 （萬平方米） 所占比例 （ %） 單套面積 （平方米） 供應(yīng)量 （萬平方米） 所占比 例 （ %） 2020 以下 95 以下 2020~2500 95~120 2500~3000 120~150 3000 以上 150 以上 85 34 表 5：商品住宅銷售情況表 價格 （元 /平方米） 銷售量 （萬平方米） 所占比例 （ %） 單套面積 （平方米） 銷售量 （萬平方米） 所占比例 （ %） 2020 以下 95 以 下 2020~2500 95~120 2500~3000 120~150 3000 以上 150 以上 表 表 5 顯示我市商品房市場結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。另外，一些樓盤質(zhì)量提升，環(huán)境優(yōu)化，增加了建設(shè)成本，也促進(jìn)了房價的上升。從購房的目的分析，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上漲，由 2020 年的 2%上漲到 2020 年的 15%。從時間看來看，我市空置的商品房大多為一年以下的待銷商品房，所占比例超過 80%，從空置原因分析，主要是交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計落后、戶型偏大等。 房屋租金價格穩(wěn)中有升，其中商業(yè)營業(yè)用房平均租金 60 元 /平方米，較上年上 漲 20%，寫字樓租金平均 40 元 /平方米，較上年上漲 25%，住房租金（市場價） 9 元 /平方米，較上年上漲 10%。 （二）房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的主要問題 土地供應(yīng)布局不盡合理， 供地條件不夠完善 2020 年以來，為了防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱、過量等泡沫現(xiàn)象，保護(hù)開發(fā)商和消費者利益，我市加大了宏觀調(diào)控的力度，對年度土地出讓指標(biāo)予以總量控制，2020 年的開發(fā)總量計劃控制在 350 萬平方米以內(nèi)，今年 6 月又根據(jù)市場形勢，果斷決策，在年初制定的房地產(chǎn)開發(fā)總量中削減了 100 萬平方米，保證了房地產(chǎn)市場的供需基本平穩(wěn)。老城區(qū)土地供應(yīng)量的增大，提高了項目的樓面地價，從而拉動了房價的上升。據(jù)統(tǒng)計，今年 1~12 月份，全市市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅為 250萬平方米，均價在 3000 元 /平方米以上的高價商品住房為 萬平方米，占總量的 %；均價在2020 元 /平方米以下的為 萬平方米，僅占總量的 %。北京、上海、成都、廈門普通住房（含商品住房）契約稅率為 3%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為 %（北京市政府為了刺激住房消費，征收稅率由原來的4%調(diào)至 3%，對普通住宅減半征收標(biāo)準(zhǔn)由 2%調(diào)到%）。對購買空置商品住宅契稅暫時免征。這些情況表明我市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了有效需求不旺，發(fā)展后勁不足的苗頭。全市多層結(jié)構(gòu)的商品住房供應(yīng)量應(yīng)占一定的比例。之后由市國土部門以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公開出讓。其中大部分用于以市場租金標(biāo)準(zhǔn)向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于對孤寡老人、重殘等特殊情況的“雙困”家庭實行實物配租。 （ 2）、城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間。我市 2020年底，人均住房建筑面 積約 23 平方米，按照南昌市提出的到 2020 年人均住房建筑面積達(dá)到 30 平方米的目標(biāo)還有很發(fā)差距，按測算，我市每年需新建住宅約250 萬平方米。 2020 年南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利條件 （ 1）、信貸收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對嚴(yán)峻考驗。如總量擴(kuò)張 與空置增加的矛盾、價格持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增長與資金不足的矛盾以及消費者想購房與不敢購房、購不起房的矛盾，將制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 2020 年房地產(chǎn)市場基本走勢預(yù)測 根據(jù)帶動南昌市房地產(chǎn)市場快速增長的主體因素和市場供求背景分析，總體上看，我市房地產(chǎn) 市場的發(fā)展尚屬理性，已進(jìn)入最佳發(fā)展期。 （ 2）、住房消費需求日漸增大。 （ 3）、商品房價格將會穩(wěn)中有升。競爭焦點將由樓盤之間的競爭逐漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競爭。 （二）交通網(wǎng)絡(luò) 2 207 （三）金融銀行 工行、農(nóng)行、中行、建行 （四）教育文化 工業(yè)技術(shù)學(xué)校、南浦小學(xué) （五）休閑購物 建材市場、洪城大市場 （六）醫(yī)療保健 市三醫(yī)院、九四醫(yī)院 （七）樓盤情況 三、本項目地塊優(yōu)劣分析（ SWOT） 優(yōu)勢（ S） ①、地處老城區(qū)； ②、地塊 臨街面，有商業(yè)潛力； ③、人氣旺； ④、市政配套齊全； ⑤、毗鄰火車站、長途汽車站； ⑥、兩公里范圍常住人口 40 萬； ⑦、社區(qū)內(nèi)部有學(xué)校； 劣勢（ W） ①、地價偏高、有一定的市場風(fēng)險； 機(jī)會（ O） ①、戶籍制度的改變； ②、房貸貼息政策的落實； ③、與知名的代理商合作； ④、聘請知名物業(yè)管理公司； 威脅（ T） ①、銀行信貸體系嚴(yán)格； ②、通貨膨脹人民幣貶值； ③、其他區(qū)域樓盤不斷上市； 項目綜合定位 一、 項目整體定位 在規(guī)劃設(shè)計上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨特