【正文】 萬平方米 所占比例（ %） 40 新城區(qū) 萬平方米 所占比例（ %） 60 按單套建筑面積劃分 90 平方米以下 所占比例（ %） 10 95 平方米 ~150平方米 所占比例（ %） 20 150 平方米以上 所占比例（ %） 70 按單價劃分 2020 元以下 所占比例（ %） 8 2020~3000 元 所占比例（ %） 32 3000 元以上 所占比例（ %） 60 存量房交易情況 2020 年全市工完成存量房交易 13335 件（套），面積 萬平方米，較上年分別增長 %，其中存量住宅 12736 套，面積 萬平方米，分別較上年增長 %和 %，房改房上市交易 5700套，面積 萬平方米，較上年分別增長 %和%。 2020 年南昌市存量房交易價格保持穩(wěn)中有升勢頭，其中上半年價格趨勢平穩(wěn)，下半年受《江西省城市房屋拆遷貨幣化補償辦法》出臺的影響，存量房平均價格有所上漲，升幅達(dá) 9%左右。 房屋租賃市場情況 2020 年全市房屋租賃面積 380 萬平方米，其中住房 3 萬套，面積 240 萬平方米。 房屋租金價格穩(wěn)中有升，其中商業(yè)營業(yè)用房平均租金 60 元 /平方米，較上年上 漲 20%，寫字樓租金平均 40 元 /平方米，較上年上漲 25%，住房租金（市場價） 9 元 /平方米，較上年上漲 10%。 房屋拆遷及舊城改造情況 2020 年全市城區(qū)完成房屋拆遷面積 萬平方米，較上年減少 34%，涉及被拆遷戶 5366 戶。 2020 年以來，我市實行了實物安置與貨幣安置相結(jié)合的房屋拆遷安置補償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升， 2020 年達(dá)到 70%左右。在貨幣化安置的住戶中，有 50%左右購買了二手房， 10%左右購買了新建商品房。 （二）房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的主要問題 土地供應(yīng)布局不盡合理， 供地條件不夠完善 2020 年以來，為了防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱、過量等泡沫現(xiàn)象，保護(hù)開發(fā)商和消費者利益，我市加大了宏觀調(diào)控的力度，對年度土地出讓指標(biāo)予以總量控制，2020 年的開發(fā)總量計劃控制在 350 萬平方米以內(nèi)，今年 6 月又根據(jù)市場形勢，果斷決策，在年初制定的房地產(chǎn)開發(fā)總量中削減了 100 萬平方米，保證了房地產(chǎn)市場的供需基本平穩(wěn)。 但是，從 2020 年全市土地供應(yīng)情況看，存在著供應(yīng)布局不夠合理、供地條件不夠完善等突出問題。南昌市今年總供應(yīng)土地為 30 宗，全年土地總成交量為 1660 畝，從土地成績面積來看，紅谷灘新區(qū)土地供 應(yīng) 3 宗，總面積 畝，占總成交面積的 42%，而青山湖區(qū)、老城區(qū)的土地供應(yīng)達(dá) 27 宗，總成交面積 842 畝，占總成交面積的 58%。位于一、二類地段以外的高新開發(fā)區(qū)、昌北開發(fā)區(qū)沒有出讓一宗土地。老城區(qū)土地供應(yīng)量的增大，提高了項目的樓面地價，從而拉動了房價的上升。另外，從供地的現(xiàn)狀來看，大部分為需要進(jìn)一步拆遷平整的“生地”。出讓“生地”容易生產(chǎn)交地時間延長、開發(fā)商買到地塊后拆遷成本升高而要求更改規(guī)劃條件等弊端。 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理 目前，供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾是南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展較為突出的一個問題，市場上中高 檔商品住房居多，適合多數(shù)市民自住需求的中低價位的樓盤較少。據(jù)統(tǒng)計，今年 1~12 月份，全市市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅為 250萬平方米，均價在 3000 元 /平方米以上的高價商品住房為 萬平方米，占總量的 %；均價在2020 元 /平方米以下的為 萬平方米，僅占總量的 %。 商務(wù)樓盤增長過快 今年 1~12 月份，全市市區(qū)商鋪、寫字樓等非住宅的交易量達(dá) 萬平方米，占總量的 20%，較上年同期增長 倍。商鋪、寫字樓的快速增長對促進(jìn)我市商貿(mào)流通有著積極的意義，但若開發(fā)數(shù)量過多，則 不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康發(fā)展。 交易稅費仍顯偏高 我市目前商品住宅和存量住房的契稅稅率均為4%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為 2%，與其他兄弟城市相比，標(biāo)準(zhǔn)仍然較高。北京、上海、成都、廈門普通住房（含商品住房）契約稅率為 3%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為 %（北京市政府為了刺激住房消費，征收稅率由原來的4%調(diào)至 3%，對普通住宅減半征收標(biāo)準(zhǔn)由 2%調(diào)到%）。成都實行對購房款補貼 ~1%的政策。沈陽對個人購買普通住房實行發(fā)放補助資金的政策。長沙市對購買二手房契稅按 1%計征，對購買 1000 平方米以上的商品房契稅減免 50%。對購買空置商品住宅契稅暫時免征。較高是稅費標(biāo)準(zhǔn)在一定程度上影響了我市房屋的上市交易。 房貸政策壓力初顯 中國人民銀行 121 號文件出臺后，由于我市超前出臺了激活市場的政策和應(yīng)對措施，我市房地產(chǎn)市場未受到重大沖擊和打壓，但也生產(chǎn)了一定的影響。房地產(chǎn)投資、商品房施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積、資金來源等七項指標(biāo)出現(xiàn)增幅回落的趨勢。這些情況表明我市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了有效需求不旺，發(fā)展后勁不足的苗頭。 （三）擬定采取的政策措施 為了促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè) 作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā) [2020]18 號）精神，以住房市場化為方向，以需求為向?qū)?，進(jìn)一步加強宏觀調(diào)控，完善我市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快普通商品住房發(fā)展，強化政府住房保障只能，建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報體系，南昌市政府于近日出臺了《關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見的補充意見》（以下簡稱《補充意見》）。 《補充意見》分別就積極采取有效措施，完善土地供應(yīng)機制，增加普通商品住房的供應(yīng)，鼓勵消費者個人購買普通住房，完善和推進(jìn)廉租住房制度，強化政府住房保障職能等方面 制定了詳細(xì)的實施方法。主要內(nèi)容有： 根據(jù)市場需求，積極采取有效措施，增加普通商品住房的供應(yīng)，加快普通商品住房發(fā)展 每年用于中、低價位普通商品住房建設(shè)的用地應(yīng)占一定比例，此類用地應(yīng)服從城市規(guī)劃安排在一、二類地段以外，并具備交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套較完善，適宜居住等條件。全市多層結(jié)構(gòu)的商品住房供應(yīng)量應(yīng)占一定的比例。在老城區(qū)嚴(yán)格控制高層商品住房的審批和建設(shè)。對單套見面控制在 120 平方米以內(nèi)，銷售均價低于 2020 元 /平方米以下的普通商品住房建設(shè)項目實行建設(shè)規(guī)費減半征收。 進(jìn)一步完善土地供應(yīng)機制，加快 推行“熟地”出讓制度 在老城區(qū)，對擬公開出讓的土地，先由市國土部門委托各城區(qū)房屋拆遷公司根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)用地的要求，對其進(jìn)行房屋拆遷，完成五通一平（通水、通電、通路、通訊、通下水、場地平整），所需費用按拆遷、整理成本進(jìn)行結(jié)算。之后由市國土部門以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公開出讓。 積極引導(dǎo)住房消費，鼓勵消費者個人購房 從土地出讓收益中每年安排一定的資金設(shè)立住房專項資金，用于鼓勵個人購房。目前市房管部門正會同市財政部門制定具體的實施意見，擬采取對貸款購買普通住房的消費者進(jìn)行貼息的辦法鼓勵個人購房。 完 善和推進(jìn)廉租住房制度，強化政府住房保障職能，努力改善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件 每年從籌措的住房專項資金中安排一定的資金由市房管局廉租住房經(jīng)營管理中心從市場收購一批空置商品房、二手房等普通住房用于補充廉租住房的房源。其中大部分用于以市場租金標(biāo)準(zhǔn)向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于對孤寡老人、重殘等特殊情況的“雙困”家庭實行實物配租。每年安排一定數(shù)量的專項資金用于廉租住房租金配租，其中 50%由市財政撥付， 50%從住房公積金增值收益中撥付。 （四） 2020 年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測 我市房地產(chǎn)發(fā)展的有利條 件 （ 1）、全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長態(tài)勢。 2020 年我市GDP 增長 %，創(chuàng)下歷史新高， 2020 年必將會沿著已有的發(fā)展情況，繼續(xù)前進(jìn)，南昌市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，必然會帶動房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速發(fā)展。 （ 2）、城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間。根據(jù)南昌市城市總體規(guī)劃，到 2020 年，南昌城市實際居住人口將由現(xiàn)在的 180 萬增加到 300 萬人，城市用地范圍由 165 平方公里增加到 300 平方公里。城市人口的增加和城區(qū)范圍的擴大，必將加大住宅的需求量。 （ 3）南昌市居民住房消費潛力巨大。我市 2020年底，人均住房建筑面 積約 23 平方米，按照南昌市提出的到 2020 年人均住房建筑面積達(dá)到 30 平方米的目標(biāo)還有很發(fā)差距，按測算，我市每年需新建住宅約250 萬平方米。另外，根據(jù)抽樣調(diào)查，我市私房（含房改房）上市后再次購買商品房的比例為 70%，購買的戶均面積為 95 平方米，據(jù)此測算，每年用于改善性住房需求量約 60 萬平方米。 （ 4）、刺激住房消費的政策將日益顯現(xiàn)。為促進(jìn)房地產(chǎn)流通，近年來我市出臺了一系列搞活房地產(chǎn)市場的政策措施，這些政策的主要出發(fā)點在于降低門檻、減免稅費、刺激消費，這一系列政策的刺激作用將于2020 年進(jìn)一步得到顯現(xiàn)，房地產(chǎn)交 易量將進(jìn)一步放大。 2020 年南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利條件 （ 1）、信貸收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對嚴(yán)峻考驗。中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā) [2020]121 文件），對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步的明確和規(guī)范。房貸新政將對我市房地產(chǎn)市場帶來一定影響，即房地產(chǎn)貸款增勢將有所減緩，貸款必將有所下降，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資難度增大。 （ 2）、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控難度加大。如總量擴張 與空置增加的矛盾、價格持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增長與資金不足的矛盾以及消費者想購房與不敢購房、購不起房的矛盾，將制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 （ 3）、原材上漲，開發(fā)成本增加。從 2020 年至今，鋼材價格從 2400 元 /噸上升到 3400 元 /噸，混凝土則上漲了 50 元至 80 元 /方，僅此兩項，房屋開發(fā)成本就增加 100 多元 /平方米。開發(fā)商的開發(fā)壓力進(jìn)一步增大，建材價格上漲，必然對房價造成沖擊。 2020 年房地產(chǎn)市場基本走勢預(yù)測 根據(jù)帶動南昌市房地產(chǎn)市場快速增長的主體因素和市場供求背景分析，總體上看，我市房地產(chǎn) 市場的發(fā)展尚屬理性，已進(jìn)入最佳發(fā)展期。 2020 年，我市房地產(chǎn)市場將會延續(xù)上年是發(fā)展勢頭，會有一個較大幅度的增幅。 （ 1）、房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)增長。由于外地開發(fā)商大批進(jìn)入，以及紅谷灘新區(qū)和舊城區(qū)改造進(jìn)程的加快，加之上年房地產(chǎn)市場利好刺激，開發(fā)商普遍會加大投資力度，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資將增加 50%以上。 （ 2）、住房消費需求日漸增大。隨著南昌經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和居住環(huán)境的日益改善，南昌市房地產(chǎn)市場將會加速由地域性市場變?yōu)槿⌒?、區(qū)域性市場，外地人士的購買份額將會越來越大。另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動性住 房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動性住房的需求量將顯著增加。 2020 年預(yù)計全市商品房的交易量將超過 300 萬平方米，較上年增長 20%以上，存量房交易預(yù)計 160 萬平方米，較上年增長 30%。 （ 3）、商品房價格將會穩(wěn)中有升。 2020 年起，我市在對房地產(chǎn)開發(fā)總量驚醒限量控制的同時，將逐步推行“熟地”出讓的方式，此舉必然提高土地的出讓價格，加之建筑材料價格的上漲，直接拉動了開發(fā)成本的上升，將導(dǎo)致房價繼續(xù)上漲。另一方面，隨著商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步改善，中、低價位商品房的供應(yīng)量將會有所增加，在一定程度上將平穩(wěn)房價是上漲，所以 房價的漲幅不會太大。 （ 4）、樓市變得更加成熟，競爭趨向激烈。競爭焦點將由樓盤之間的競爭逐漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競爭。市場分工的明確使開發(fā)商變得更加理智，這些樓盤進(jìn)入產(chǎn)品優(yōu)化的時期，高品質(zhì)、有特色、有個性的樓盤將越來越多，而市民消費將更趨向理性，消費者挑選的空間越來越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合素質(zhì)較好的產(chǎn)品將受到歡迎，反之，則被市場淘汰出局。 二、區(qū)域房地產(chǎn)市場情況分析 （一）基本概況 本地塊三水環(huán)繞，西臨沿江南路，撫河公園近在眼前，風(fēng)光如畫的象湖公園舉步能到，正在改造開發(fā)的玉帶河伴其東 南，加上臨近灌纓文化廣場，湖光水色的自然及人文環(huán)境使這塊土地的開發(fā)有了一個良好的價值基礎(chǔ)。 洪城大市場、建材大市場、全順汽車廠、江鈴股份公司等大型高效益企業(yè)的中高層管理人員都是本地塊未來開發(fā)項目的消費主力。 （二）交通網(wǎng)絡(luò) 2 207 （三）金融銀行 工行、農(nóng)行、中行、建行 （四）教育文化 工業(yè)技術(shù)學(xué)校、南浦小學(xué) （五）休閑購物 建材市場、洪城大市場 （六）醫(yī)療保健 市三醫(yī)院、九四醫(yī)院 （七）樓盤情況 三、本項目地塊優(yōu)劣分析（ SWOT） 優(yōu)勢（ S） ①、地處老城區(qū)； ②、地塊 臨街面，有商業(yè)潛力； ③、人氣旺； ④、市政配套齊全； ⑤、毗鄰火車站、長途汽車站； ⑥、兩公里范圍常住人口 40