【正文】 .... 34 8 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ........................................................ 35 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ............................................ 35 靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) ............................................ 35 靜態(tài)投資回收期 ........................................... 35 盈利能力分析 ............................................. 35 動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) ............................................ 36 內(nèi)部收益率 ............................................... 36 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 ............................................... 36 動(dòng)態(tài)投資回收期 ........................................... 36 清償能力分析 ................................................ 36 9 不確定性分析 .................................................... 37 盈虧平衡分析 ................................................ 37 敏感性分析 .................................................. 38 風(fēng)險(xiǎn)分析 .................................................... 40 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 ............................................. 40 營(yíng)銷和物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)分析 ................................... 40 資金來(lái)源風(fēng)險(xiǎn)分析 ......................................... 41 10 結(jié)論和建議 ..................................................... 42 項(xiàng)目結(jié)論 ................................................... 42 項(xiàng)目建議 ................................................... 42 參考文獻(xiàn) .......................................................... 43 附錄 .............................................................. 44 附錄 1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 .............................................. 44 附錄 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問卷 ........................................ 45 附錄 3 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)平面圖 ........................................ 47 致謝 .............................................................. 48 第 1 頁(yè) 1 總論 項(xiàng)目建設(shè)背景 隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。為了加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，推動(dòng)西安 市整體的 城市規(guī)劃建設(shè) ， 并且 改善西安市居 民的居住條件 和環(huán)境， 從而對(duì) 西安市南郊 三環(huán)片區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的 投資 開發(fā) 建設(shè) 。 本項(xiàng)目“ 幸福佳苑 ”的 規(guī)劃用地位于西安南三環(huán)路以北，總體規(guī)劃用地性質(zhì)為二類居住用地和公共綠地?？傮w規(guī)劃總用地面積 ，規(guī)劃凈用地面積為 ，規(guī)劃人口為 9136 人，適用于居住小區(qū)級(jí)的居住區(qū)建設(shè)。 可行性研究報(bào)告主要編制依據(jù) 根據(jù)中華人民共和國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合“幸福佳苑”項(xiàng)目的實(shí)際情況，進(jìn)行可行性研究報(bào)告 編制 的主要依據(jù) 有： （ 1） 《 西安市人民政府關(guān)于公布西安市國(guó)有土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià) 的通告 》； （ 2）《 陜西省建筑工程概算指標(biāo)及有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 》； （ 3） 建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 》； （ 4） 西安市建設(shè)委員會(huì) 《西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收標(biāo)準(zhǔn)》 ； （ 5） 建設(shè)部《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》； （ 6） 西安市 區(qū)域 規(guī)劃建設(shè)方案； （ 7）開發(fā)商提供的其它資料。 可行性研究報(bào)告的研究范圍 根據(jù)“ 幸福佳苑”項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要包括：西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查分析、項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、營(yíng)銷策略分析、項(xiàng)目投資估算與資金籌措與 項(xiàng)目 的 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指 標(biāo) ： 季度 項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期為 季度，小于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，因此該項(xiàng)目的投資效果比較好； 第 2 頁(yè) ： % 項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率 %大于行業(yè)平均利潤(rùn)率，說(shuō)明項(xiàng)目投資收益在經(jīng)濟(jì)上是可以接受的； ： 24% 項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 24%，大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 12%，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可接受的； ： 萬(wàn)元 項(xiàng)目的 NPV= ≥ 0，說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到基準(zhǔn)受益率的要求，在財(cái)務(wù)上時(shí)可以接受的； ： 季度 項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期為 季度，小于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，因此本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的； ： 季度 項(xiàng)目的借款償還期 季度滿足銀行機(jī)構(gòu)的還款期限，既認(rèn)為項(xiàng)目具有清償能力； ： 項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)率為 % 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)率 r=%70%，認(rèn)為項(xiàng)目很安全，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 ： 銷售收入和建設(shè)投資的變化對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率 影響 的敏感性相同。 第 3 頁(yè) 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析 市場(chǎng)背景分析 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素多而復(fù)雜 ，包括環(huán)境、人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、行政、心理、國(guó)際等方面。而且在不同時(shí)期，不同地區(qū)，對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)，各種因素引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化程度也是不盡相同的。 2021 年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)際經(jīng)濟(jì)背景是：美國(guó)次貸危機(jī)升級(jí)為全球金融風(fēng)暴，全球經(jīng)濟(jì)顯著下滑；國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)背景是：經(jīng)歷五年繁榮后， 2021 年經(jīng)濟(jì)拐頭下行。另一方面，由于汶川大地震的影響，與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)同步，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也從 2021 年的紅火逆轉(zhuǎn)為 2021 年的低迷狀況 。 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展必須與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)、相協(xié)調(diào)，也受到宏觀 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約。從西安目前的情況來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將面臨兩大問題：一是高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)將提出更大的需求；二是受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和前一時(shí)期大量商品房屋空置的影響，資金緊張、銷售困難將繼續(xù)困擾房地產(chǎn)開發(fā)與建筑業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析 西安的房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)近十多年的發(fā)展，已形成東郊、北郊、西郊、南郊、城區(qū)五個(gè)大的區(qū)域市場(chǎng)。同時(shí)，在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)部又細(xì)分出許多各具特色的板塊，例如北郊的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東郊的東高新、灞河板塊，南郊的西高新、長(zhǎng)安路板塊等。這種區(qū)域化、板塊化的格局越來(lái)越分明、越來(lái)越細(xì)化。 第一，宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 08 年的前三季度，西安經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)快速增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭，控制了物價(jià)過(guò)快上漲的通脹勢(shì)頭。據(jù)初步核算， 08年前九個(gè)月全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，同比增長(zhǎng) %，高于全省 個(gè)百分點(diǎn)、高于全國(guó) 個(gè)百分點(diǎn)。 第二，開發(fā)企業(yè)信心不足，土地交易謹(jǐn)慎。在經(jīng)歷了 07 年 土地市場(chǎng)價(jià)量雙漲的短暫 “ 紅火 ” 之后， 08年西安土地市場(chǎng)形勢(shì)可以說(shuō)隨樓市局面的嚴(yán)峻地價(jià)增幅及成交頻率開始放緩。在 08年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)成交持續(xù)低迷的態(tài)勢(shì)下持續(xù)到 09 年 4月份，估計(jì)西安開發(fā)企業(yè)不但普遍遭 遇資金緊張的問題，而且也會(huì)改變對(duì)土地市場(chǎng)和地價(jià)走勢(shì)的預(yù)期。即使市場(chǎng)土地價(jià)格有所回落，開發(fā)企業(yè)仍不敢貿(mào)然拿地，而是集中精力處理手中已有土地。 第 4 頁(yè) 第三，樓市階段性供大于求的局面有可能顯現(xiàn)。由于商品房建設(shè)周期長(zhǎng)，其供給調(diào)整缺乏彈性，面對(duì)目前市場(chǎng)總體需求下降、交易量萎縮的情況，商品房建設(shè)如不快速調(diào)整，供過(guò)于求便會(huì)日益嚴(yán)重。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心根據(jù)西安市各月新增供應(yīng)量與市場(chǎng)銷售情況統(tǒng)計(jì)來(lái)看， 2021 年西安市場(chǎng)新增未售商品房面積較上年已有所加大，而 09 年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有 07 年及之前相當(dāng)規(guī)模的土地陸續(xù)入市建設(shè) ，這也使得西安市場(chǎng)商品房供應(yīng)量仍有一定剛性，而市場(chǎng)需求已然表現(xiàn)出回落態(tài)勢(shì)，由此 09 年西安市場(chǎng)階段性供大于求的局面將有可能顯現(xiàn)。 08年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來(lái)看，國(guó)家仍將陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)的利好政策，基于行業(yè)的調(diào)整周期和住房需求的剛性，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)逐步趨穩(wěn)，投資型需求減少、自主性需求增大?？偟膩?lái)說(shuō)，西安房地產(chǎn)業(yè)在 2021 年開發(fā)環(huán)境將進(jìn)一步趨緊，市場(chǎng)主體消費(fèi)行為變得謹(jǐn)慎而理性，受調(diào)控政策及買方觀望情緒影響，西安樓市買方市場(chǎng)持幣待購(gòu)現(xiàn)象明顯，由消費(fèi)者信心下降引發(fā)的購(gòu)房群體“觀望態(tài)勢(shì)”可能會(huì)持續(xù)到 2021 年，到時(shí)西安 房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整將更為深入而嚴(yán)峻。 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析 房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的需求與變化，對(duì)供應(yīng)市場(chǎng)有著極大的影響。為了了解西安市消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的需求。我們西安建筑科技大學(xué)的學(xué)生做了一份房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問卷，以此來(lái)總結(jié)和突出西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求狀況和現(xiàn)狀。本次調(diào)查對(duì)象男女比例較為合理，男性占 56%；女性占 44%。 消費(fèi)者居住現(xiàn)狀分析 圖 21 消費(fèi)者居住現(xiàn)狀分析 在西安市主要的 8 個(gè)區(qū)域內(nèi)， 29%的受訪者家住在雁塔區(qū)， 28%的受訪者家住碑林區(qū)。而排在第三的居然是占到 16%的灞 橋區(qū)，這與近些年浐灞半島的房地 第 5 頁(yè) 產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)迅速是緊密聯(lián)系的。而其它區(qū)域的分布則較為平均。而作為新興的西安中高檔住宅的高新區(qū)，現(xiàn)在也達(dá)到了 9%，也可以看出這里的居民都屬于近幾年置業(yè)。 消費(fèi)者 居住面積分析 圖 22 消費(fèi)者居住面積分析 43%的受訪者現(xiàn)在的居住面積低于 50平方米，幾乎占了受訪者數(shù)量的一半，可以看出現(xiàn)在普遍存在住房面積偏小的問題。其次受訪者居住面積在 50 平方米到 110 平方米的占到了 49%，而居住面積超過(guò) 110 平方米的只占到了 8%，結(jié)合不同因素考慮，可以推測(cè)出年輕人的居住面積普遍以小面積 為主，隨著年齡的增長(zhǎng)消費(fèi)者對(duì)居住面積有著更高的要求，所以居住面積會(huì)不斷擴(kuò)大。 消費(fèi)者購(gòu)房主要目的 圖 23 消費(fèi)者購(gòu)房主要目的 購(gòu)房主要目的用于自住的西安消費(fèi)者達(dá)到了 81%的比率；其次是購(gòu)房作為投資目的的受訪者占到了 10%；而購(gòu)房以出租為目的的受訪者只占到了極少 7%的 第 6 頁(yè) 比率，而剩下的 2%受訪者則用于其它的目的。 伴隨著西部大開發(fā)，西安咸陽(yáng)一體化的啟動(dòng)，貫通東西南北的地鐵 1 號(hào)線和 2 號(hào)線的建造，這對(duì)西安的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和西安房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)的發(fā)展起到了一個(gè)很好的推動(dòng)作用。我相信在未來(lái)的幾年甚至十幾年內(nèi)會(huì) 有大量的各界人士來(lái)西安發(fā)展并在西安購(gòu)置房產(chǎn)。 消費(fèi)者打算在未來(lái)的購(gòu)房區(qū) 圖 24 購(gòu)房區(qū)域分析 按照現(xiàn)有的西安市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局，各個(gè)區(qū)域有著不同的主要職能。 以城墻環(huán)繞的城內(nèi)區(qū)域，是西安市的核心區(qū)域，以鐘樓為中心向東西南北四個(gè)方向呈輻射狀，一方面城內(nèi)在保持和擴(kuò)大古城風(fēng)貌，另一方面也是人們旅游，購(gòu)物，休閑，餐飲的最佳選擇。 東郊以紡織城和商品批發(fā)集散地為主，主要發(fā)展旅游，商貿(mào)及娛樂產(chǎn)業(yè)。 南郊則以眾多的高等學(xué)府和科研機(jī)構(gòu)為依托，以及南二環(huán)和南