【正文】 964 1918 1905 2774 3132 3083 3961 4214 4621 上海 4548 5126 5650 5764 6213 6968 7657 7740 9721 10481 12321 廣州 1723 2069 2375 2513 2779 3100 3391 3713 4160 4884 5445 深圳 526 1063 1391 1848 2078 2576 2880 3570 3610 4043 4532 北京﹑上海﹑廣州﹑深圳工業(yè)總產(chǎn)值對比表（億人民幣）020204000600080001000012020140001995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020E 2020F 2020F 2020F上海 廣州 北京 深圳 （資料來源：各市統(tǒng)計(jì)局 E ：估計(jì)數(shù)字 F ：預(yù)計(jì)數(shù)字） 對外貿(mào)易發(fā)展迅速 2020 年廣州的外貿(mào)進(jìn)出口總額達(dá) 億美元﹐其中出口 總額達(dá)億美元，進(jìn)口總額達(dá) 美元。 第二﹑三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長﹐成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的主動力 在經(jīng)濟(jì)總量快速增長的同時，廣州的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高。一、二、三產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重已調(diào)整為 ： ：。廣州城市居民年人均可支配收入達(dá)到 15,117 元，同比年增長率為 ％，扣除價(jià)格因素后實(shí)際增長 12％。為數(shù)總多的外資金融機(jī)構(gòu)都對廣州未來的區(qū)域金融中心的地位充滿信心﹐紛紛在廣州設(shè)立分公司或代表機(jī)構(gòu)﹐形成了高級寫字樓需求的主要來源之一。將 進(jìn)一步提升廣州市區(qū)的交通效率。 2020 年八個月，外資企業(yè)對廣州房地產(chǎn)完成投資 億美元，比去年同期增長 60%，到位資金 億元人民幣 (約 億美元 )， 增長近 40%。到 2020 年，全面建成現(xiàn)代化國際大都市。全市綜合實(shí)力雄厚，經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展達(dá)到或接近中等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)平均水平；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，第三產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達(dá)，三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展；基礎(chǔ)設(shè)施完善、高效；科技教育發(fā)達(dá)，能夠支持經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展；市民生活進(jìn)入初步富裕階段。 由于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和新科技的廣泛應(yīng)用﹐目前廣州的寫字樓正逐漸由單純的商業(yè)辦公功能，而逐步向多功能智能型的方向發(fā)展，而且用家對寫字樓硬件的要求越來越高。 第二節(jié)、東山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析 東山區(qū) 2020 年主要經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展指標(biāo) 項(xiàng)目 2020 年 （億元） 比上年增減百分點(diǎn)（ %） 國內(nèi)生產(chǎn)總值 % 工業(yè)總產(chǎn)值 10% 社會消費(fèi)品零售總額 % 外貿(mào)出口總值 (美元 ) % 實(shí)際利用外資 (美元 ) % 一般預(yù)算收入 % 一般預(yù)算支出 % （資料來源：東山區(qū)統(tǒng)計(jì)局） 東 山區(qū) 地理位置 東山區(qū)是廣州市轄 10 個行政區(qū)之一，與越秀、荔灣同為老城區(qū)，面積 平方公里， 2020 年末，全區(qū)常住人口 萬人，年末戶數(shù) 萬戶。經(jīng)過多年發(fā)展，東山區(qū)憑借發(fā)達(dá)的金融商貿(mào)業(yè)、較為完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)美的居住環(huán)境、濃厚的文體氣息、領(lǐng)先的基礎(chǔ)教育、良好的社會風(fēng)氣成為廣州市一個頗具吸引力和競爭力的中心城區(qū)。二、三產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成由上年的 %:%調(diào)整為 ％： ％ , 第二產(chǎn)業(yè)持續(xù)下降，第三產(chǎn)業(yè)仍居主導(dǎo)地位。第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，使東山區(qū)的財(cái)政收入繼續(xù)保持兩數(shù)的增長，“九五”期間區(qū)財(cái)政的收入年均增長速度超過 27％， 2020 年財(cái)政收入在廣州市市屬八區(qū)中名列第三位，區(qū)可支配財(cái)力近 10 億元。區(qū)內(nèi)商品交易市場日益繁榮，現(xiàn)有商品交易市場 70 家，其中綜合市場 32 家，專業(yè)市場 38 家，年成交額超過 25 億元，年增長率保持在兩位數(shù)字。全年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)商品銷售總額 億元，比上年增長 %。 東山區(qū)的星級酒店數(shù)共有 30 家，其中五星級 2 家，四星級 5 家，與越秀區(qū)并列各區(qū)第一位。番禺區(qū)無論是多層住宅、高層住宅還是寫字樓、商鋪的成交面積也都出現(xiàn)了大幅增長的好勢頭。高層住宅方面，無論是預(yù)售面積、成交面積還是成交金額都有明顯上升的勢頭，同比分別增長了 ％、 ％和％，但成交均價(jià)則微跌 ％。至于成交均價(jià)，寫字樓表現(xiàn)向好，呈現(xiàn)微升的局面，增幅為 2％；但商鋪則明顯下降，跌幅達(dá) ％。 三、廣州寫字樓市場發(fā)展概況 在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長和中國加入世界貿(mào)易中心的推動下，近年來中國各主要城市甲級辦公樓物業(yè)的需求量屢創(chuàng)高水平。 廣州甲級寫字樓的空置面積較小造成新增需求因可選擇的空間不多而轉(zhuǎn)向選擇乙級寫字樓，平均寫字樓資本值大致穩(wěn)定，顯示投資回報(bào)率維持于優(yōu)厚的水平，相信將可吸引國際投資者的興趣。 92 年開始部分可作售賣的甲級辦公樓物業(yè)推出，主要為寫字樓和 高級住宅，約 20 萬平方米，受當(dāng)時經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的影響，甲級物業(yè)呈嚴(yán)重供不應(yīng)求的狀況，租售價(jià)格在短期內(nèi)急劇上升，價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成本，使早期的投資者獲取了豐厚的利潤，同時也刺激了此類物業(yè)的發(fā)展。在物業(yè)市場蕭條的期間 ，全市辦工樓空置率高達(dá)四成半﹐有多個大型項(xiàng)目都處于停工和半停工狀態(tài)。其中，寫字樓的 成交面積達(dá)到298698 平方米，同比增長了 ％；成交均價(jià)，寫字樓表現(xiàn)向好，呈現(xiàn)微升的局面，增幅為 2％。 二、廣州高級商務(wù)中心區(qū)的地理分布 東山區(qū) 環(huán)市東路 環(huán)市東路區(qū)域是廣州市最重要的商務(wù)中心區(qū)﹐區(qū)內(nèi)高級酒店、甲級寫字樓和優(yōu)質(zhì)住宅樓宇林立，極具商業(yè)及商務(wù)氣氛。用戶以專業(yè)服務(wù)業(yè)、制造業(yè)和 IT 業(yè)為主，且四成以上是外資公司。 越秀區(qū) 東風(fēng)路段 東風(fēng)路是廣州市區(qū)內(nèi)三條東西走向的主干道路之一，經(jīng)過市政府長年的改造 ,現(xiàn)在路面寬闊，交通暢順，是廣州市的“樣板路“。此路段可考慮為本項(xiàng)目的一般潛在競爭區(qū)域。因此此路段可考慮為本項(xiàng)目的非潛在競爭區(qū)域。中方則為廣州享負(fù)盛名的開發(fā)公司－廣州市城市建設(shè)開發(fā)總公司 總投資 約五億港元 市場定位 甲級寫字樓 市場推廣策略 提供辦公、悠閑娛樂康體一體化的多元化服務(wù)﹐配備現(xiàn) 代化商務(wù)中心 項(xiàng)目優(yōu)勢 ? 地處天河中心區(qū) , 鄰近 地鐵 站 ? 距地鐵站出入口 150 米 ? 實(shí)用率較高（ 72%） 項(xiàng)目劣勢 ? 交樓標(biāo)準(zhǔn)不高，全毛坯房 ? 租戶組合以本地公司為主 ? 物業(yè)管理未達(dá)理想 項(xiàng)目名稱 廣州國際電子大廈 大廈外觀 位置 廣州市東山區(qū)環(huán)市東路 403 號 總建 筑面積 30,000 功能分布 寫字樓 21,000 購物商場 9,000 樓層 31 天花高度 米 目前開發(fā)階段 現(xiàn)樓 落成時間 1997 開發(fā)商 國國營對外貿(mào)易公司中國電子出口華南公司 新加坡美羅集團(tuán) 開發(fā)商背景 中國國營對外貿(mào)易公司中國電子出口華南公司 ,是中國國內(nèi)舉足輕重的外貿(mào)機(jī)構(gòu) ,規(guī)模龐大新加坡美羅集團(tuán)在新加坡及鄰近地區(qū)成功進(jìn)行多項(xiàng)物業(yè)發(fā)展 ,往積驕人 ,享譽(yù)全球 市場定位 甲級寫字樓 市場推廣策略 只租不賣﹐目標(biāo)客戶鎖定大型跨國公司和具有實(shí)力的本地公司 項(xiàng)目優(yōu)勢 ? 位于環(huán)市中路商業(yè)區(qū)﹐交通方便 ? 區(qū)內(nèi)商業(yè)配套完備 ? 租戶組合優(yōu) ，外資公司比例較大 ? 建筑水平及質(zhì)料高 項(xiàng)目劣勢 ? 實(shí)用率低（約 65%） ? 設(shè)計(jì)不夠方正 ? 缺乏停車位 項(xiàng)目名稱 好世界廣場 大廈外觀 位置 廣州市東山區(qū)環(huán)市東路 總建筑面積 56,000 功能分布 寫字樓 40,000 購物商場 16,000 樓層 36 天花高度 米 目前開發(fā)階段 現(xiàn)樓 落成時間 1996 開發(fā)商 廣州珠江實(shí)業(yè)總公司 開發(fā)商背景 公司成立于 1985 年，為本地最具規(guī)模的開發(fā)商之一﹐開發(fā)項(xiàng)目包括各種商品住宅、高級公寓、酒店、綜合寫字樓。 市場定位 甲級寫字樓 項(xiàng)目優(yōu)勢 ? 地理位置優(yōu)越﹐位于環(huán)市中路商業(yè)區(qū) ? 區(qū)內(nèi)商業(yè)配套完備 ? 實(shí)用率高（ 72%） ? 租戶組 合佳﹐多數(shù)為國際知名公司 ? 冷氣計(jì)算系統(tǒng)先進(jìn) 項(xiàng)目劣勢 ? 廣場被雜散商場擺設(shè)破壞氣氛 ? 交通略為不便 項(xiàng)目名稱 健力寶大廈 大廈外觀 位置 廣州市越秀區(qū)東風(fēng)中路 410412 號 總建筑面積 73,500 功能分布 寫字樓 66,000 購物商場 7,500 樓層 39 天花高度 米 目前開發(fā)階段 現(xiàn)樓 落成時間 1999 開發(fā)商 廣州東和房地產(chǎn)有限公司 開發(fā)商背景 廣州東和房地產(chǎn)有限公司 是 健力寶 集團(tuán)屬下公司。 市場定位 甲級寫字樓 項(xiàng)目優(yōu)勢 ? 位于環(huán)市中路商業(yè)區(qū)，地理位置優(yōu)越 ? 交通方便 ? 區(qū)內(nèi)商業(yè)配套完備 項(xiàng)目劣勢 ? 實(shí)用率低 60％ ? 間隔不合理 ? 業(yè)權(quán)分散 ? 層高太低 項(xiàng)目名稱 廣東 亞洲國際大酒店 大廈外觀 位置 廣州市東山區(qū)環(huán)市東路 326 號之一 總建筑面積 112,510 平方米 功能分布 寫字樓 22,992 平方米 購物商場 4,500 平方米 豪華客房 422 套 樓層 45 天花高度 米 目前開發(fā)階段 現(xiàn)樓 落成時間 2020 開發(fā)商 廣東省華海集團(tuán)公司 開發(fā)商背景 廣東省公安廳 總投資 二十億人民幣 市場定位 甲級寫字樓 市場推廣策略 以租為主 項(xiàng)目優(yōu)勢 ? 鄰近環(huán)市中商業(yè)區(qū) ? 質(zhì)料設(shè)計(jì)合理 項(xiàng) 目劣勢 ? 實(shí)用率不高 ? 管理質(zhì)素太差 ? 大堂入口與酒店入口沒有分隔 ? 層高太低 項(xiàng)目名稱 中旅商業(yè)城 大廈外觀 位置 廣州市越秀區(qū) 越秀區(qū)中山五路 219 號 總建筑面積 126,000 平方米 功能分布 寫字樓 37,000 平方米 購物商場 56,000 平方米 樓層 25 天花高度 米