【正文】 量消費(fèi)外流，城市本身需要升級換代的商業(yè)形態(tài)。 （二）項(xiàng)目的條件與機(jī)會 項(xiàng)目發(fā)展同時存在以下條件與機(jī)會可供利用： 1．區(qū)域未來發(fā)展前景。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4．商圈成長規(guī)律與一次性大規(guī)模開發(fā)的矛盾。需要迅速聚集人氣，是項(xiàng)目重要課題。 第二章 顧問工作計劃書 第一部分 對本案的理解 （一）項(xiàng)目面臨問題 根據(jù)貴我雙方初步交流，結(jié)合我司在商業(yè)項(xiàng)目顧問工作中積累的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為貴司項(xiàng)目所面臨的關(guān)鍵問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 1．城市發(fā)展規(guī)律與項(xiàng)目規(guī)劃的矛盾。 真誠希望有機(jī)會與貴司進(jìn) 行愉快合作！ 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司 20xx年 3月 7日 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司 致 運(yùn)通投資管理有限公司 之 世紀(jì)新天地項(xiàng)目 顧問工作計劃書 華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司 20xx 年 3 月 7 日 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目 錄 第一章 前言 第二章 顧問工作計劃書 第一部分 對本案的初步理解 第二部分 顧問工作內(nèi)容描述 一． 宏觀要素分析 二． 區(qū)域城市功能分析 三． 項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 四． 市場空間判斷 五． 國內(nèi)外 Shoppingmall 研究 六． 項(xiàng)目初期商業(yè)形態(tài)發(fā)展方式選擇 七． 階段性商業(yè)形態(tài)發(fā)展戰(zhàn)略定位 八． 商業(yè)地 產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品建議 第三章 顧問服務(wù)周期及報價 第四章 顧問服務(wù)方式與人員安排 第五章 結(jié)語 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第一章 前 言 首先非常感謝貴司對我司的信任，使我司有機(jī)會就貴司擬開發(fā)之煙臺世紀(jì)新天地項(xiàng)目，提供顧問服務(wù)工作計劃。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一個新城市、一個新區(qū)域的發(fā)展總是要經(jīng)歷居住發(fā)展、商業(yè)發(fā)展、商務(wù)發(fā)展的過程，在區(qū)域居住尚未大規(guī)模發(fā)展的情況下，發(fā)展大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目將面臨巨大挑戰(zhàn)。 3．政府的要求與企業(yè)目標(biāo)的矛盾。 一個新興商圈的興起，或者一個大型商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，往往是基于大量未被滿足的潛在需求存在，或者發(fā)展、創(chuàng)造了一種新型需求方式、或者取代 了原有商業(yè)模式。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 政府已經(jīng)搬遷至此，大學(xué)城將提供大量固定消費(fèi)群，隨著周邊環(huán)境改善居民也將越來越多。 3．煙臺城市的個性。 煙臺，包括青島等附近區(qū)域，已經(jīng)聚集不少服裝等輕工產(chǎn)業(yè)，為商業(yè)、工業(yè)互動發(fā)展提供了一定基礎(chǔ)條件，同時也為項(xiàng)目 發(fā)展 OUTLET 等有競爭力的新型商業(yè)模式 提供了條件。 商業(yè)領(lǐng)域開放，國內(nèi)商業(yè)面臨巨大調(diào)整，這既表現(xiàn)在商業(yè)業(yè)態(tài)的更新將提速，也表現(xiàn)在商業(yè)企業(yè)的整合方面，也表現(xiàn)在商業(yè)與物流、與生產(chǎn)、與休閑等等其他產(chǎn)業(yè)融合等方面。 聚集人氣、保證流水、形成項(xiàng)目影響力、 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 確定項(xiàng)目地位，是保證項(xiàng)目最終成功的最艱苦的第一仗。對發(fā)展的規(guī)劃，既體現(xiàn)在戰(zhàn)略制定方面， 也應(yīng)當(dāng)在建筑、在空間形態(tài)設(shè)計方面預(yù)先考慮。 以上的建議與策略必須體現(xiàn)在產(chǎn)品設(shè)計中。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、以及發(fā)展趨勢的分析，是研究項(xiàng)目的基礎(chǔ)。深入理解城市商業(yè)的結(jié)構(gòu)變化狀況，更清楚地看到城市未來商業(yè)狀況，是項(xiàng)目定位基礎(chǔ)。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1．區(qū)域城市功能 2．與周邊區(qū)域的關(guān)系 （二）區(qū)域城市發(fā)展分析 根據(jù)對 城市規(guī)劃、區(qū)域的現(xiàn)狀，分析區(qū)域的發(fā)展方向，這是分析本區(qū)域發(fā)展商業(yè)的環(huán)境基礎(chǔ)。通過對地塊形狀、可利用景觀、形象展示等的調(diào)查，結(jié)合項(xiàng)目的已有方案設(shè)計，分析項(xiàng)目在運(yùn)作過程中可以利用的資源。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。商圈的分析，主要包括： 1．商 圈界定 2．商圈內(nèi)商業(yè)構(gòu)成、影響 3．商業(yè)未來發(fā)展 4．購買力狀況 四．市場空間分析 （一）商業(yè)調(diào)查 了解現(xiàn)有商業(yè)的分布特征、規(guī)模大小、業(yè)態(tài)情況、經(jīng)營狀況等，分析其特點(diǎn)，由于本項(xiàng)目規(guī)模大，將包