【正文】 園林景觀規(guī)劃評述： 由于建筑密度較大，基本無園林景觀 配套設施 : 周邊基本設施配套齊全 本期開盤時間 08年 4月 20日 本期推出總戶數(shù)： —— 本次推出體量： 3棟小高層 本次開盤項目構成： 小高層住宅 +底商 套內均價（分類別）： 2023（報價） 整體銷售率： 100多套 銷售周期： —— 本期推出戶型配比 前期開盤時間： 2023年 12月 后續(xù)產品規(guī)劃情況： 小區(qū)產品組合豐富，但是由于容積率高達 2以上，因此規(guī)劃景觀質量比較差，沿上海路、淮海路布置高層建筑。 金康華府 泗陽小高層樓盤重點個案研究 泗陽小高層樓盤重點個案研究 項目名稱： 翰林院 項目位置： 文成路安居路 項目開發(fā)單位： 泗陽新源房地產開發(fā)有限公 項目電話： 052785511111 整體定位： 構筑一種生活的高度 建筑形態(tài)： 多層 \小高層 園林風格： 水景住宅 總占地面積： 79270平方米 總建筑面積： 15萬平米 項目構成 : 住宅 +底商 容積率 ： 總戶數(shù)： 668 車位數(shù)： 340 產品品質及規(guī)劃： 小區(qū)布局方正、合理分區(qū)，小區(qū)道路根據(jù)地形特征和建筑布局設置，立面為北歐風格 園林景觀規(guī)劃評述： 景觀設計層次感豐富，突出水景和社區(qū)的結合 配套設施 : 有泗陽新高中等 本期開盤時間 08年 4月 1日 本期推出總戶數(shù)： 300 本次推出體量： — 本次開盤項目構成： 住宅，底商 套內均價（分類別）： 2200（報價） 整體銷售率： 約 30%左右 銷售周期： — 本期推出戶型配比 前期開盤時間： —— 后續(xù)產品規(guī)劃情況： 后期主要打造社區(qū)中央水景 目標人群概述： 泗陽城區(qū) +農村 產品類別 戶型 面積 戶數(shù) 比例 銷售率 小高 3 109/118/122 —— —— —— 小高 4 144 —— —— —— 小高 2 78/82/93 —— —— —— 銷售分析 —— 項目的銷售均價在 2200元 /平方米之間，而位置相對較偏，導致樓盤的去化情況較相同品質，但地段較好的區(qū)域有一定落差。 小結： 具有地段優(yōu)勢及社區(qū)品質的社區(qū)，小高層產品較易為市場接受。 泗陽小高層重點樓盤研究 泗陽小高層樓盤重點個案研究 項目名稱： 名流新天地 項目位置： 淮海路上海路路口 項目開發(fā)單位： 江蘇名流置業(yè) 項目電話： 052785885555 整體定位： 首席半島風情社區(qū)；坐擁未來城市中心 建筑形態(tài)： 別墅 \多層 \小高層 園林風格： 水岸城市 總占地面積： 300畝 總建筑面積： 30萬平米 項目構成 : 住宅 +底商 +寫字樓 +別墅 容積率 ： 總戶數(shù)： — 車位數(shù)： — 產品品質及規(guī)劃評述： 利用中心別墅多層小高層間的豐富變化，同時增加立面色彩的厚重感，天際線處理成熟 園林景觀規(guī)劃評述： 6000平方米休閑廣場， 10000平方米水岸景觀 配套設施 : 齊全 本期開盤時間 08年 1月開盤 本期推出總戶數(shù)： 第一批 4棟多層 +1棟小高層 第二批 2棟多層 +2棟小高層 本次推出體量： —本次開盤項目構成： 多層住宅 +小高層住宅 套內均價（分類別）： 1800～ 2300 整體銷售率： 第一批推出部分 銷售大部分完成 銷售周期： 本期推出戶型配比 前期開盤時間： 2023年 5月 后續(xù)產品規(guī)劃情況： 小高層 +別墅 目標人群概述： 區(qū)域：泗陽老城區(qū) +少量外來客戶 產品類別 戶型 面積 戶數(shù) 比例 銷售率 多層 2房 多層 2房 108 多層 3房 小高 4房 149/150 — 銷售分析 —— 項目從 2023年 5月開盤，至今已經推出第二期； 2023年 1月推出沿北京路的小高層產品，面積在 150平方米左右，現(xiàn)已售完。 京寧名居 泗陽樓市個案研究 — 銷售不利 2 泗陽小高層樓盤現(xiàn)狀分析 2023 2023 2023 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 金康華府 4棟 13F小高層約 京寧名居 2棟 11F小高層約1萬平方米 東方名苑 2棟 9F小高層約 1萬平方米 名流新天地 3棟 9F小高層 萬平方米 萬誠國際廣場 3棟小高層 東方現(xiàn)代城 3棟 11F小高層 3萬平方米 金地如意里 1棟小高層約 3000平方米 翰學院 15棟小高層約 7萬平方米 預計至本項目推售時，市場供應量約為 20萬 m2 上海城、金海灣花園預計推出小高層體量約 5萬平方米 泗陽小高層市場供應量分析 世紀華庭約 4棟 11F小高層約 2萬平方米 中勝翡翠城 2棟小高層約6000m2 （ 預計） 泗陽小高層市場價格分析 名流新天地 東方名苑 萬誠國際廣場 東方現(xiàn)代城 金地如意里 翰學院 價格 （元 /平方米） 約 2200 約 2400 約 1900 約 1900 約 2100 約 2023 京寧名居 約 2023 價格依靠地段及 自身品質為依托 價格比較依賴于 社區(qū)多層價格 區(qū)域獨特 價格自成體系 泗陽小高層市場戶型分析 泗陽相關樓盤主力面積段分析 名流新天地 東方名苑 萬誠國際廣場 東方現(xiàn)代城 翰學院 京寧名居 110 120 130 140 150 160 160以上 三 房 三 房 三 房 三 房 三、 四房 三 房 三 房 二 房 100 從市場現(xiàn)狀分析，各樓盤的產品面積序列比較齊全，但房型數(shù)量還需多樣化； 160左右的大面積戶型還有發(fā)展空間，而 100120合理化的戶型面積仍有挖掘空間。 區(qū)域分析 —— 項目所處區(qū)域為泗陽“行政文教區(qū)”北側，目前周邊的生活配套還不完善，與城區(qū)的交通還不方便，但發(fā)展?jié)摿薮? 營銷分析 —— 項目未有部分優(yōu)惠促銷措施 物業(yè)分析 —— 項目的整體規(guī)劃無亮點，但外立面較突出，戶型以三房為主，面積配比合理 小結： 項目所處位置較偏，但由于價格和產品比較有競爭力，因此二期仍能實現(xiàn)較高的去化率。 ?城市化進程 ?“四城聯(lián)動”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，與北擴、東延、南 跨、西進的城市總體規(guī)劃方向相互呼應。 新區(qū) +市區(qū) 產業(yè)發(fā)展： ?泗陽區(qū)位優(yōu)勢明顯 ， 資源豐富 ， 產業(yè)基礎好 。房地產發(fā)展具備良好經濟基礎 城市背景： 泗陽 規(guī)劃發(fā)展 以 一環(huán)一軸為架構， 呈“三區(qū)、三軸、三帶”格局 城市背景： 泗陽縣總體規(guī)劃圖 ?城市發(fā)展方向 ——北擴 、 東延 、 南跨 、 西進 ， 拉開城市框架 。 泗陽 ，處于長三角經濟帶、沿江經濟帶和東隴海經濟帶的 交叉輻射區(qū) ， 極具誘惑的發(fā)展?jié)撡|。 城市背景： 泗陽 ?近幾年泗陽縣 GDP增長趨勢保持穩(wěn)定 ，04年增長率為 %， 而 0 06兩年年增長率維持在 15%左右 ， 均高于國家和省的平均水平 ， 表明泗陽縣的宏觀經濟處于上升通道 ， 但積累不足 。 ?總體結構 ——呈 “ 三區(qū) 、 三軸 、 三帶 ” 格局 。 目前已經形成的木材加工 、 紡織服裝 、 化工制造 、 農副食品加工 、 電器照明 、 飲料制造等主導產業(yè)頗具特色 。 泗陽房地產市場格局： 以老城區(qū)為核心，東向、北向為發(fā)展重點 泗陽 房地產市場： ?目前泗陽的城市發(fā)展重點是城東和城北區(qū)域 ，特別是城北文化新城階段性發(fā)展比較成熟 ， 已經為泗陽當?shù)鼐用袼J可 。 澤園 太陽城 泗陽樓市個案研究 項目名稱： 福潤嘉園 項目位置： 長春路洋河中路交叉 項目開發(fā)單位： 江蘇昊峰房產置業(yè)有限公司 項目電話： 052785252678 整體定位： 泗水河畔寶地華府，高尚人文社區(qū) 建筑形態(tài)： 多層 園林風格： 無 總占地面積： 總建筑面積： 項目構成 : 住宅 +底商 容積率 ： 約 總戶數(shù)： 800 車位數(shù)： —— 產品品質及規(guī)劃評述： 品質一般，基本的兵營式布局，無中央景觀 園林景觀規(guī)劃評述： 采用傳統(tǒng)兵營式排列，并無中式景觀的靈巧 配套設施 : 周邊基本設施配套較缺乏，鄰近紡織大學 本期開盤時間 2023年 5月（二期） 本期推出總戶數(shù)： 308（約） 本次推出體量： —— 本次開盤項目構成： 多層 套內均價（分類別）： 2023（約） 整體銷售率： —— 銷售周期： —— 本期推出戶型配比 前期開盤時間： 2023年 12月 后續(xù)產品規(guī)劃情況： 無 目標人群概述： 拆遷戶 +城郊居民 產品類別 戶型 面積 戶數(shù) 比例 銷售率 多層 2 74/80 —— 7% —— 多層 4 131/144 —— 11% —— 多層 3 94108 —— 58% —— 泗陽樓市個案研究 項目名稱： 清華園 項目位置： 北京中路人民北路 項目開發(fā)單位： 宿遷市恒生房地產開發(fā)有限公司 項目電話： 052785253888 整體定位： 書香中的生活，風景里的家 建筑形態(tài)： 多層、小高層 園林風格： 中式 總占地面積： 84畝 總建筑面積： 項目構成 : 住宅 +底商 容積率 ： 約 總戶數(shù)： 800 車位數(shù)： —— 產品品質及規(guī)劃評述： 品質不錯，即使建筑排列比較呆板，但社區(qū)景觀創(chuàng)新性強，而且有人造坡地 園林景觀規(guī)劃評述： 將中式住宅和園林相互結合，實現(xiàn)較完美的結合 配套設施 : 周邊基本設施配套較齊全，尤其臨近各種教育機構 本期開盤時間 2023年 5月（最后一批） 本期推出總戶數(shù)： 70（約） 本次推出體量： 2棟小高層 本次開盤項目構成： 小高層 套內均價（分類別）： 2400（報價、 8F） 整體銷售率： —— 銷售周期： —— 本期推出戶型配比 前期開盤時間： —— 后續(xù)產品規(guī)劃情況： 有 2期，但還未動工 目標人群概述： 拆遷戶 +城郊居民 +學校老師及陪讀家長 產品類別 戶型 面積 戶數(shù) 比例 銷售率 小高層 3 121126 70 —— —— —— —— —— —— —— —— 泗陽樓市個案研究 項目名稱： 豐泰環(huán)球機電城 項目位置： 淮海東路與嘉定路交叉 項目開發(fā)單位： 江蘇豐泰房地產有限公司 項目電話： 052785582888 整體定位： 跟大商家一起賺錢去 建筑形態(tài)： 多層 園林風格： 無 總占地面積： 180畝 總建筑面積： 18萬平米（住宅 8萬平方米） 項目構成 : 住宅 +商業(yè) 容積率 ： 約 總戶數(shù)： —— 車位數(shù)： —— 產品品質及規(guī)劃評述： 品質一般，基本的兵營式布局，無中央景觀 園林景觀規(guī)劃評述： 采用傳統(tǒng)兵營式排列 配套設施 : 周邊基本設施配套較缺乏，鄰近汽車站 本期開盤時間 2023年 11月 本期推出總戶數(shù)： 360 本次推出體量： 9棟多層 本次開盤項目構成： 多層 套內均價（分類別）： 1800（均價） 17002023 整體銷售率： 99% 銷售周期： 5個月 本期推出戶型配比 下期開盤時間： 2023年 7月 后續(xù)產品規(guī)劃情