【正文】 拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上 ,為達到施工要求的場地條件 ,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物 ,并對原用地者進行補償、安置的行為。 土地使用權(quán)的取得程序 通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證 。市計委在收到申報資料后進行審查，對符合條件的，市計委予以批復(fù)。 二、實施程序 （ 4）辦結(jié)時限： 在收到申報資料后， 5個工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報告。納入土地收購出讓的項目，開發(fā)商在通過招標、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標確認書》或《拍賣成交確認書》和《國有土地使用權(quán)出讓合同》。 （國家計委已取消了立項制度，實行備案制。 對房地產(chǎn)項目開發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序： 一、項目開發(fā)前期調(diào)研程序 二、項目立項過程程序 三、土地使用權(quán)的取得程序 四、征地拆遷程序 五、項目規(guī)劃程序 六、工程建設(shè)程序 七、經(jīng)營程序 項目開發(fā)前期調(diào)研程序 一、概述 項目的前期調(diào)研程序，就是通過開發(fā)商對擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機會的過程。房地產(chǎn)項目開發(fā)流程 Shark 開發(fā)項目立項，是開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省市計劃發(fā)展委員會）對項目的批準文件。） 項目立項過程程序 二、實施程序 （ 1）承辦部門：地區(qū)計劃發(fā)展委員會投資處 （ 2）申報資料： ①書面申請 ②提供資金落實證明 ③土地使用權(quán)證明 ④由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究報告。與其它申報材料一起上報。 （ 5）收費標準： 如在開發(fā)辦辦理立項，須繳納 2元 /平方米的開發(fā)管理費。 （ 4）辦結(jié)時限：在收到申報資料后， 5個工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報告。通過劃撥取得土地使用權(quán)的臨時證件是建設(shè)用地批準書。 根據(jù)國土資源部第 11號令，經(jīng)營性用地均由土地儲備中心以招標拍賣掛牌等方式出讓，出讓的地塊均為熟地，不需要土地受讓方進行征地拆遷。 一、概述 —拆遷 土地使用權(quán)的取得程序 二、實施程序 （ 1）承辦部門：所屬地區(qū)國土資源局 （ 2）申報資料： ①用地申請； ②計委批復(fù)的當年投資計劃； ③建設(shè)用地規(guī)劃許可證； ④建設(shè)用地規(guī)劃意見； ⑤用地范圍圖； ⑥土地權(quán)屬證明； ⑦工程項目總平面圖。對開發(fā)商來說，可以通過劃撥方式取得的開發(fā)用地，主要是經(jīng)濟適用房項目建設(shè)用地。所屬地區(qū)國土資源局根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權(quán)出讓計劃，報經(jīng)濟南市政府批準后，向社會公開發(fā)布。 以下為具體操作程序 土地使用權(quán)的取得程序 二、實施程序 招標拍賣掛牌公告包括下列內(nèi)容： ? 出讓人的名稱和地址； ? 出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計要求； ? 投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法； ? 索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式； ? 招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等； ? 確定中標人、競得人的標準和方法； ? 投標、競買保證金； 所屬地區(qū)土地收購儲備中心對投標申請人、競買申請人進行資格審查。投標人應(yīng)對標書和有關(guān)書面承諾承擔責任。 ④招標人根據(jù)評標結(jié)果，確定中標人。 拍賣會程序 土地使用權(quán)的取得程序 二、實施程序 ①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布； ②符合條件的競買人填寫報價單報價； ③出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格； ④出讓人繼續(xù)接受新的報價； ⑤出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。 在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。簽訂成交確認書后，出讓人改變競得結(jié)果，或者中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應(yīng)當依法承擔責任。出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費用。 土地使用權(quán)的取得程序 二、實施程序 ①國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請審批表； ②出讓人土地使用權(quán)證書； ③土地使用權(quán)評估報告； ④土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議； ⑤轉(zhuǎn)讓雙方法人證明； ⑥出讓人原出讓批文； ⑦出讓方土地登記申請 土地使用權(quán)的取得程序 二、實施程序 （ 3）申辦程序： ①申請：開發(fā)商持所需材料提出土地登記申請，有關(guān)人員對申請材料進行審查，并給予答復(fù)。 ④注冊登記頒發(fā)證書：市局對批準的土地登記進行登記卡裝簿，土地權(quán)利人領(lǐng)取證書。 ③審核：市局對土地登記申請人、宗地自然狀況、土地權(quán)屬狀況進行全面審核。若因?qū)嶋H情況要求需要拆遷的，則需要按下列程序辦理。 建設(shè)拆遷臨時用地許可證的取得 拆遷手續(xù)的辦理 征地拆遷程序 二、實施程序 （ 1）承辦部門：濟南市國土資源局 （ 2）申報資料： ①用地申請； ②建設(shè)用地規(guī)劃許可證； ③建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖； ④建設(shè)用地規(guī)劃意見。 征地拆遷程序 二、實施程序 （ 3）申辦程序： 審查申請，并于收到申請后 2日內(nèi)作出是否準予拆遷立項的決定；批準拆遷立項的，拆遷人應(yīng)自批準立項之日起 3日內(nèi)辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續(xù)，繳納拆遷管理費；拆遷立項批準之日起 5日內(nèi)，核發(fā)《房屋拆遷許可證》。 開發(fā)商在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)提供的資料為： ①當年的建設(shè)計劃 ②土地使用證件； ③建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證； ④建設(shè)工程擬建位置的地形圖； ⑤建設(shè)工程總平面圖； ⑥符合審定設(shè)計方案的施工圖及消防設(shè)計質(zhì)監(jiān)部門對施工圖的批復(fù)意見； ⑦建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證； 向市規(guī)劃管理部門提出建設(shè)申請，經(jīng)審查批準后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 項目規(guī)劃程序 二、實施程序 （ 1）承辦部門：開發(fā)商或其代理機構(gòu) （ 2）申報資料： ①建設(shè)項目計劃批文； ②建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖； ③招標投標工作計劃及方案； ④設(shè)計任務(wù)書； ⑤招標人或代理機構(gòu)工作能力證明材料及資格證書； ⑥委托代理協(xié)議或合同。 項目規(guī)劃程序 二、實施程序 （ 1）承辦部門：所屬地區(qū)公安消防分局建審科 （ 2）申報資料： ①計委立項批文； ②市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書； ③《有關(guān)部門審核意見表》（加蓋開發(fā)商公章）； ④施工圖 1套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）； ⑤室內(nèi)裝飾工程需正式裝飾設(shè)計圖紙 1套； ⑥設(shè)有自動消防設(shè)施的建筑物應(yīng)備有圖紙光盤。