【正文】 拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上 ,為達(dá)到施工要求的場(chǎng)地條件 ,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物 ,并對(duì)原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。 土地使用權(quán)的取得程序 通過(guò)出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國(guó)有土地使用權(quán)證 。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的，市計(jì)委予以批復(fù)。 二、實(shí)施程序 （ 4）辦結(jié)時(shí)限： 在收到申報(bào)資料后， 5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。納入土地收購(gòu)出讓的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商在通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)方式取得開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標(biāo)確認(rèn)書(shū)》或《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》和《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。 （國(guó)家計(jì)委已取消了立項(xiàng)制度，實(shí)行備案制。 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序： 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期調(diào)研程序 二、項(xiàng)目立項(xiàng)過(guò)程程序 三、土地使用權(quán)的取得程序 四、征地拆遷程序 五、項(xiàng)目規(guī)劃程序 六、工程建設(shè)程序 七、經(jīng)營(yíng)程序 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期調(diào)研程序 一、概述 項(xiàng)目的前期調(diào)研程序，就是通過(guò)開(kāi)發(fā)商對(duì)擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，搜集大量市場(chǎng)信息，來(lái)探詢(xún)投資的可能性，尋找投資機(jī)會(huì)的過(guò)程。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 Shark 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)，是開(kāi)發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門(mén)（省市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)）對(duì)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件。） 項(xiàng)目立項(xiàng)過(guò)程程序 二、實(shí)施程序 （ 1）承辦部門(mén)：地區(qū)計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)投資處 （ 2）申報(bào)資料： ①書(shū)面申請(qǐng) ②提供資金落實(shí)證明 ③土地使用權(quán)證明 ④由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢(xún)單位編制的可行性研究報(bào)告。與其它申報(bào)材料一起上報(bào)。 （ 5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 如在開(kāi)發(fā)辦辦理立項(xiàng)，須繳納 2元 /平方米的開(kāi)發(fā)管理費(fèi)。 （ 4）辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后， 5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。通過(guò)劃撥取得土地使用權(quán)的臨時(shí)證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。 根據(jù)國(guó)土資源部第 11號(hào)令，經(jīng)營(yíng)性用地均由土地儲(chǔ)備中心以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌等方式出讓?zhuān)鲎尩牡貕K均為熟地，不需要土地受讓方進(jìn)行征地拆遷。 一、概述 —拆遷 土地使用權(quán)的取得程序 二、實(shí)施程序 （ 1）承辦部門(mén)：所屬地區(qū)國(guó)土資源局 （ 2）申報(bào)資料： ①用地申請(qǐng)； ②計(jì)委批復(fù)的當(dāng)年投資計(jì)劃； ③建設(shè)用地規(guī)劃許可證； ④建設(shè)用地規(guī)劃意見(jiàn)； ⑤用地范圍圖； ⑥土地權(quán)屬證明； ⑦工程項(xiàng)目總平面圖。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)劃撥方式取得的開(kāi)發(fā)用地，主要是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)用地。所屬地區(qū)國(guó)土資源局根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、城市規(guī)劃和土地市場(chǎng)狀況，編制國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，報(bào)經(jīng)濟(jì)南市政府批準(zhǔn)后，向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布。 以下為具體操作程序 土地使用權(quán)的取得程序 二、實(shí)施程序 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌公告包括下列內(nèi)容： ? 出讓人的名稱(chēng)和地址； ? 出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求； ? 投標(biāo)人、競(jìng)買(mǎi)人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)資格的辦法； ? 索取招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式； ? 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等； ? 確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法； ? 投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)保證金； 所屬地區(qū)土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人、競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人進(jìn)行資格審查。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)標(biāo)書(shū)和有關(guān)書(shū)面承諾承擔(dān)責(zé)任。 ④招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。 拍賣(mài)會(huì)程序 土地使用權(quán)的取得程序 二、實(shí)施程序 ①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布； ②符合條件的競(jìng)買(mǎi)人填寫(xiě)報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)； ③出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格； ④出讓人繼續(xù)接受新的報(bào)價(jià)； ⑤出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人。 在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。簽訂成交確認(rèn)書(shū)后，出讓人改變競(jìng)得結(jié)果，或者中標(biāo)人、競(jìng)得人放棄中標(biāo)宗地、競(jìng)得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費(fèi)用。 土地使用權(quán)的取得程序 二、實(shí)施程序 ①?lài)?guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)審批表； ②出讓人土地使用權(quán)證書(shū)； ③土地使用權(quán)評(píng)估報(bào)告； ④土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議； ⑤轉(zhuǎn)讓雙方法人證明； ⑥出讓人原出讓批文； ⑦出讓方土地登記申請(qǐng) 土地使用權(quán)的取得程序 二、實(shí)施程序 （ 3）申辦程序： ①申請(qǐng)：開(kāi)發(fā)商持所需材料提出土地登記申請(qǐng)，有關(guān)人員對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，并給予答復(fù)。 ④注冊(cè)登記頒發(fā)證書(shū)：市局對(duì)批準(zhǔn)的土地登記進(jìn)行登記卡裝簿，土地權(quán)利人領(lǐng)取證書(shū)。 ③審核：市局對(duì)土地登記申請(qǐng)人、宗地自然狀況、土地權(quán)屬狀況進(jìn)行全面審核。若因?qū)嶋H情況要求需要拆遷的，則需要按下列程序辦理。 建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證的取得 拆遷手續(xù)的辦理 征地拆遷程序 二、實(shí)施程序 （ 1）承辦部門(mén)：濟(jì)南市國(guó)土資源局 （ 2）申報(bào)資料： ①用地申請(qǐng)； ②建設(shè)用地規(guī)劃許可證； ③建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書(shū)及附圖； ④建設(shè)用地規(guī)劃意見(jiàn)。 征地拆遷程序 二、實(shí)施程序 （ 3）申辦程序： 審查申請(qǐng)，并于收到申請(qǐng)后 2日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予拆遷立項(xiàng)的決定；批準(zhǔn)拆遷立項(xiàng)的，拆遷人應(yīng)自批準(zhǔn)立項(xiàng)之日起 3日內(nèi)辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續(xù)，繳納拆遷管理費(fèi)；拆遷立項(xiàng)批準(zhǔn)之日起 5日內(nèi)，核發(fā)《房屋拆遷許可證》。 開(kāi)發(fā)商在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)提供的資料為： ①當(dāng)年的建設(shè)計(jì)劃 ②土地使用證件； ③建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證； ④建設(shè)工程擬建位置的地形圖； ⑤建設(shè)工程總平面圖； ⑥符合審定設(shè)計(jì)方案的施工圖及消防設(shè)計(jì)質(zhì)監(jiān)部門(mén)對(duì)施工圖的批復(fù)意見(jiàn)； ⑦建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證； 向市規(guī)劃管理部門(mén)提出建設(shè)申請(qǐng)，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 項(xiàng)目規(guī)劃程序 二、實(shí)施程序 （ 1）承辦部門(mén)：開(kāi)發(fā)商或其代理機(jī)構(gòu) （ 2）申報(bào)資料： ①建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃批文； ②建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書(shū)及附圖； ③招標(biāo)投標(biāo)工作計(jì)劃及方案； ④設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)； ⑤招標(biāo)人或代理機(jī)構(gòu)工作能力證明材料及資格證書(shū)； ⑥委托代理協(xié)議或合同。 項(xiàng)目規(guī)劃程序 二、實(shí)施程序 （ 1）承辦部門(mén)：所屬地區(qū)公安消防分局建審科 （ 2）申報(bào)資料： ①計(jì)委立項(xiàng)批文； ②市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書(shū)、定點(diǎn)紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見(jiàn)書(shū)； ③《有關(guān)部門(mén)審核意見(jiàn)表》（加蓋開(kāi)發(fā)商公章）； ④施工圖 1套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）； ⑤室內(nèi)裝飾工程需正式裝飾設(shè)計(jì)圖紙 1套； ⑥設(shè)有自動(dòng)消防設(shè)施的建筑物應(yīng)備有圖紙光盤(pán)。