【正文】 經(jīng)營(yíng)程序 概述 商在商品房交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買(mǎi)人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。 （ 4）辦結(jié)時(shí)限：自收到申辦資料，并繳納墻體材料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥保證金之日起， 5個(gè)工作日內(nèi)，核發(fā)《建設(shè)工程施工許可證》 工程建設(shè)程序 二、實(shí)施程序 （ 5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：在此階段，需交納墻體材料節(jié)能費(fèi)， 10元 /平方米；散裝水泥保證金 /噸。 工程建設(shè)程序 二、實(shí)施程序 ： ①到市建設(shè)行政主管部門(mén)領(lǐng)取報(bào)建申請(qǐng)表，根據(jù)投資計(jì)劃填寫(xiě)清楚并加蓋單位公章。涉及房屋拆遷的，須附拆遷驗(yàn)收證明； ⑦按規(guī)定由專(zhuān)業(yè)主管部門(mén)審查的，應(yīng)附其書(shū)面審查意見(jiàn)。 項(xiàng)目規(guī)劃程序 二、實(shí)施程序 （ 3）申辦程序： 開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取并填報(bào)《建筑工程設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》、《自動(dòng)消防設(shè)施設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》或《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》，并將申報(bào)表連同設(shè)計(jì)圖紙向市公安消防分局送審辦理建筑消防設(shè)計(jì)審批手續(xù)。 （ 3）申辦程序：持用地申請(qǐng)及相關(guān)申報(bào)資料報(bào)市國(guó)土資源局，經(jīng)審查，符合條件的， 7個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證。 ②地籍調(diào)查：區(qū)國(guó)土局對(duì)受理的宗地進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認(rèn)的地籍調(diào)查上簽字。 掛牌時(shí)間不少于 10 個(gè)工作日。 土地使用權(quán)的取得程序 二、實(shí)施程序 ②所屬地區(qū)土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心根據(jù)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓地塊的情況，編制招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓文件。 國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。可行性研究報(bào)告應(yīng)具有以下附件： 建設(shè)選址的初審意見(jiàn)； 意見(jiàn)； ； 、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見(jiàn)； 目的招標(biāo)總體方案； ⑤公司的資質(zhì)證明 。依據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù) ,編制可行性研究報(bào)告報(bào)計(jì)委審批獲準(zhǔn) ,并列入本年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。 在現(xiàn)階段根據(jù) 城市房地產(chǎn)管理法 的有關(guān)規(guī)定 ,用地的取得方式有三種： 一、通過(guò)國(guó)家出讓方式獲得（即土地一級(jí)市場(chǎng)取得）； 二、通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式獲得（即土地二級(jí)市場(chǎng)取得）； 三、通過(guò)與當(dāng)前的土地的使用者合作等方式（即土地三級(jí)市場(chǎng)取得）。 承辦部門(mén)均為：所屬地區(qū)土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心。沒(méi)有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示； ④主持人報(bào)出起叫價(jià)； ⑤競(jìng)買(mǎi)人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)； ⑥主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)； ⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒(méi)有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣(mài)成交； ⑧主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：所屬地區(qū)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)及政府出讓土地純收益標(biāo)準(zhǔn)。 通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開(kāi)發(fā)商可直接利用地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。 （ 4）辦結(jié)時(shí)限： 2個(gè)工作日。 項(xiàng)目規(guī)劃程序 二、實(shí)施程序 （ 4）辦結(jié)時(shí)限：如辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則無(wú)須辦理人防設(shè)計(jì)審查手續(xù)；如未辦理人防結(jié)建手續(xù)證明，圖紙審查時(shí)限在 10個(gè)工作日以內(nèi)。 ②持投資計(jì)劃及申請(qǐng)表報(bào)市建設(shè)行政主管部門(mén)，取得《工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建證》。工程造價(jià) 3000萬(wàn)元以內(nèi)的須一次繳清， 3000萬(wàn)元以上首次須繳付 50%以上，分期緩交不超過(guò)兩次。 ： 房屋初始登記費(fèi) 80元 /套，住宅平房及別墅按每證 80元計(jì)收。 經(jīng)營(yíng)程序 概述 《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的內(nèi)容： （ 1）開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位； （ 2）結(jié)構(gòu)類(lèi)型； （ 3）裝修、裝飾注意事項(xiàng)； （ 4）上水、下水、電、燃?xì)狻崃Α⑼ㄓ?、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明； （ 5）有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)的說(shuō)明； （ 6）門(mén)、窗類(lèi)型，使用注意事項(xiàng)； （ 7）配電負(fù)荷； （ 8）承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等注意事項(xiàng)說(shuō)明； （ 9）其他需要說(shuō)明的問(wèn)題； （ 10）住宅中配置的設(shè)施、設(shè)備、生產(chǎn)廠家使用說(shuō)明書(shū)。 經(jīng)營(yíng)程序 二、實(shí)施程序 （ 1）承辦部門(mén)：所屬地區(qū)拆遷管理辦公室 （ 2）申報(bào)資料： ①商品房預(yù)售申報(bào)表； ②土地使用權(quán)證書(shū)； ③按提供預(yù)售的商品房計(jì)算投入建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的證明材料； ④開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證； ⑤工程施工合同； ⑥預(yù)售商品房分層平面圖。 ：《報(bào)建證》工本費(fèi)： 10元。資料審核完畢，執(zhí)由規(guī)劃局開(kāi)具的所屬地區(qū)城市建設(shè)基金管理辦公室收費(fèi)聯(lián)絡(luò)單，到基金辦繳納市政設(shè)施配套費(fèi)。 項(xiàng)目規(guī)劃程序 二、實(shí)施程序 （ 1）承辦部門(mén)：所屬地區(qū)建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站 （ 2）申報(bào)資料： ①施工圖設(shè)計(jì)文件 2套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）； ②計(jì)委立項(xiàng)批文； ③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書(shū)及附圖； ④工程勘察、設(shè)計(jì)合同（原件）； ⑤地質(zhì)勘察報(bào)告 2份（原件）； ⑥設(shè)計(jì)招標(biāo)的相關(guān)證明； ⑦結(jié)構(gòu)計(jì)算軟件名稱(chēng)和熱工計(jì)算書(shū)； ⑧房屋鑒定報(bào)告（僅限于加層、改造項(xiàng)目）。 征地拆遷程序 二、實(shí)施程序 （ 3）申辦程序： 審查申請(qǐng)，并于收到申請(qǐng)后 2日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予拆遷立項(xiàng)的決定；批準(zhǔn)拆遷立項(xiàng)的，拆遷人應(yīng)自批準(zhǔn)立項(xiàng)之日起 3日內(nèi)辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續(xù)，繳納拆遷管理費(fèi)；拆遷立項(xiàng)批準(zhǔn)之日起 5日內(nèi)，核發(fā)《房屋拆遷許可證》。 ④注冊(cè)登記頒發(fā)證書(shū)：市局對(duì)批準(zhǔn)的土地登記進(jìn)行登記卡裝簿，土地權(quán)利人領(lǐng)取證書(shū)。 在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買(mǎi)人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。 以下為具體操作程序 土地使用權(quán)的取得程序 二、實(shí)施程序 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌公告包括下列內(nèi)容： ? 出讓人的名稱(chēng)和地址； ? 出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求； ? 投標(biāo)人、競(jìng)買(mǎi)人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)資格的辦法； ? 索取招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式； ? 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等； ? 確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法； ? 投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)保證金； 所屬地區(qū)土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人、競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人進(jìn)行資格審查。 根據(jù)國(guó)土資源部第 11號(hào)令，經(jīng)營(yíng)性用地均由土地儲(chǔ)備中心以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌等方式出讓?zhuān)鲎尩牡貕K均為熟地，不需要土地受讓方進(jìn)行征地拆遷。與其它申報(bào)材料一起上報(bào)。 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序： 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期調(diào)研程序 二、項(xiàng)目立項(xiàng)過(guò)程程序 三、土地使用權(quán)的取得程序 四、征地拆遷程序 五、項(xiàng)目規(guī)劃程序 六、工程建設(shè)程序 七、經(jīng)營(yíng)程序 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期調(diào)研程序 一、概述 項(xiàng)目的前期調(diào)研程序，就是通過(guò)開(kāi)發(fā)商對(duì)擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，搜集大量市場(chǎng)信息，來(lái)探詢投資的可能性，尋