【正文】 作為內(nèi)部交流和分享的機會，我們期待大家批評及建議性反饋，進一步完善、充實其中的內(nèi)容，共同進步與提高！再次感謝為流程編制努力并做出貢獻的同事們，謝謝！此致敬禮 流程優(yōu)化小組 敬上 2007年9月1日41 / 41一、 項目開發(fā)前期工作（一）土地獲取 取得方式1) 行政劃撥2) 協(xié)議出讓3) 招標拍賣（掛牌、投標兩類）4) 轉(zhuǎn)讓 細節(jié)闡述1) 前期資料準備a) 招標文件、公告（政府對地塊現(xiàn)狀、用途、規(guī)劃的說明）；b) 現(xiàn)場勘察地塊的位置、地塊形態(tài)、生熟程度、四周環(huán)境、區(qū)域競爭樓盤資料；c) 前期研究報告包括：市場相關數(shù)據(jù)、動態(tài)和發(fā)展趨勢預測，項目開發(fā)的工程信息資料、類似項目資料、同區(qū)域項目的建設、銷售情況，潛在目標客戶調(diào)查分析；d) 參拍發(fā)展商的意向分析：資金狀況、土地儲備、開發(fā)傳統(tǒng)、背景資源等；e) 競拍提交資料包括：法人營業(yè)執(zhí)照（有限公司法人企業(yè)需另加附股東會或董事會決議）；法人代表身份證件或法人代表授權(quán)委托書；1) 前期可行性分析（機會可行性分析）一般采用假設開發(fā)法（又叫剩余法）確定競拍的最高限價，依據(jù)待拍地塊的坐落位置、形態(tài)面積、區(qū)域狀況、規(guī)劃用途及紅線指標等條件，發(fā)展商對市場收益進行預測，剔除開發(fā)成本、稅費和期望利潤得出最高地價：地價=項目市場收益開發(fā)總成本費用期望利潤（二）立項籌備憑土地出讓合同到規(guī)劃局規(guī)劃技術(shù)處申報，規(guī)劃測繪隊測繪后，取得建設項目規(guī)劃紅線圖，進行放點確位，報項目名并注冊，同時選定各類專業(yè)服務機構(gòu)。2. 初步投資估算即投資機會研究、項目建議書階段、初步可行性研究階段的投資估算。（該階段投資估算的誤差率一般要求控制在20％左右）3. 詳細投資估算（可行性研究階段）主要是進行全面、詳細、深入的技術(shù)經(jīng)濟分析論證階段，要評價選擇擬建項目的最佳投資方案，對項目的可行性提出結(jié)論性意見。在此過程中要盡量達到不超初步概算的要求，嚴格控制工程成本。4) 上述手續(xù)完畢，到規(guī)劃局規(guī)劃管理處申領建設工程規(guī)劃許可證（第三證）。8) 如投資方（項目控股方）是國有資產(chǎn)，建筑工程必須通過當?shù)卣型稑宿k公室進行公開招投標，對中標施工單位發(fā)中標通知書。d) 物理試驗成果報告是否齊全、準確。充分發(fā)揮工程項目的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益。b) 工藝及技術(shù)水平項目采用的新工藝、新技術(shù)、主要工藝設備的選擇等。 采光、環(huán)境252。安全度、可靠性、抗震、抗風是否符合要求；主體結(jié)構(gòu)造型是否合理，是否與建筑相協(xié)調(diào)；結(jié)構(gòu)材料的選擇是否考慮新技術(shù)、新工藝、新材料等等。D. 通風空調(diào)設計方案主要審核通風、空調(diào)方案的設計依據(jù)和設計參數(shù)；通風、空調(diào)方案的選擇；通風管道的布置和所需設備的選擇等是否合理并滿足規(guī)范和使用要求是否經(jīng)濟。G. 消防工程設計方案主要審核消防設計方案是否符合消防規(guī)范，在滿足消防規(guī)范的前提下選擇比較經(jīng)濟的方案。如工程占地面積及界限；建筑紅線、建筑層數(shù)及高度；主要造型與所在地區(qū)的環(huán)境協(xié)調(diào)等。c) 有關專業(yè)設計的審核。c) 本工程與當?shù)厮㈦?、交通公共服務設施的相關關系是否吻合、協(xié)調(diào)。g) 公用配套設施布置及用地是否滿足要求。c) 門窗、幕墻大小布置合理與否，是否符合適用、經(jīng)濟、美觀要求。c) 繪出結(jié)構(gòu)草圖：對確定的結(jié)構(gòu)方案提供多層結(jié)構(gòu)平面布置圖；估算主要承重構(gòu)件截面、新技術(shù)、新材料的選擇。C. 給排水初步設計應符合已經(jīng)批準的方案設計文件或設計任務書的要求。d) 變、配電房的數(shù)量、位置及結(jié)構(gòu)形式是否經(jīng)濟合理。f) 主要設備、材料表是否符合要求，有無明確名稱、型號、規(guī)格、品牌、單位數(shù)量是否符合施工合同的規(guī)定范圍。4) 空調(diào)水管、風管、暖氣管道走向布置是否合理，與其它專業(yè)有無嚴重沖突，對建筑層高的影響，空調(diào)管井面積是否夠用，進排風口對周圍環(huán)境有無不良影響。d) 是否符合施工報建圖紙及審核意見。b) 后澆帶的設置及施工要求是否合理。H. 給排水a(chǎn)) 室外給水排水總平面圖及管道縱斷面圖、圖紙內(nèi)容應包括：建筑物輪廓、位置、坐標、名稱等；給排水管道、消火栓、水泵接合器、水表井、灑水栓、檢查井、雨水口等也應在圖上標明。d) 局部設施圖：當建筑物內(nèi)有提升、調(diào)節(jié)或小型局部給排水處理設施時，應繪制詳圖。c) 電氣管線的敷設方式（是明敷還是暗敷）是否經(jīng)濟合理。g) 弱電系統(tǒng)（電視、電話、防盜保安監(jiān)控、可視對講、門禁系統(tǒng)）的設計是否符合公司確定的使用要求和售、購房協(xié)議書中的規(guī)定。J. 暖通空調(diào)a) 審核圖紙的設計深度是否達到文件要求的設計深度，圖紙目錄、設計說明、系統(tǒng)圖、大樣圖、設備材料表等是否齊全，圖幅大小、圖紙比例是否符合公司文件要求。審核空調(diào)設備選型是否滿足使用要求（冷量、風量、余壓等是否滿足使用要求），審核水管、風管布置走向是否合理，風管、水管截面尺寸是否合理，風速、水流速有無超標，審核剖面圖、安裝大樣圖是否能滿足施工需要。按照設計變更的提出方劃分，設計變更分為：a) A類變更 公司和/項目管理部/工程部為改進設計而提出的變更b) B類變更 施工單位提出的變更c) C類變更 客戶提出的變更d) D類變更 設計單位（發(fā)現(xiàn)設計有錯誤或失誤后）提出的變更職責分配工程部各專業(yè)工程師提出A類變更，簽署B(yǎng)類變更意見；各類變更進行造進度評審（初審）；工程部經(jīng)理提出A類變更；簽署B(yǎng)類變更意見；各類變更進行進度評審；成本組各專業(yè)工程師提出A類變更，簽署B(yǎng)類、C類、D類變更意見；對各類變更進行造價評審（初審）；成本組組長提出A類變更，簽署B(yǎng)類、C類、D類變更意見；對各類變更進行造價評審；設計組各專業(yè)工程師提出A類變更，簽署B(yǎng)類、C類、D類變更意見，將設計變更與設計組組長會簽；設計經(jīng)理助理提出A類變更；簽署B(yǎng)類、C類、D類變更意見；進行“進度和造價關聯(lián)性評審”（初審），將設計變更與總工會簽并報項目管理部經(jīng)理審批；營銷組組長提出A類、C類變更；將和小業(yè)主購房合同直接有關變更通知客戶。監(jiān)理公司簽署B(yǎng)類變更意見；監(jiān)督施工單位實施變更。2) 初步評審對于B類變更，現(xiàn)場工程師須初步評審?！对O計變更申請書》包括：變更的理由，時間要求，有關資料等。3) 進度評審a) 工程部負責進行“進度評審”。b) 成本組在接到《設計變更申請書》和《設計變更評審意見》后在2日內(nèi)完成“造價評審”初審，填寫《設計變更評審意見》。評審結(jié)論為不合理、不必要的，或設計變更會導致嚴重增加造價的，可予以否決，退回設計組；可行的，簽署“造價與進度關聯(lián)性評審”變更意見，并簽發(fā)設計變更。7) 總經(jīng)理審批重大設計變更超過10天或造價超過3萬元的，項目管理部經(jīng)理可直接報請總經(jīng)理，征詢總經(jīng)理的意見，以免因正常評審而導致的工作延誤。主要材料市場價格有大幅度調(diào)整時（超過177。5) 所有預算資料必須整理與相應圖紙一并歸檔。d) 對結(jié)算清單及相關圖紙、資料進行歸檔。合同清單的工程量（如沒有，則需重新編制），如和實際無較大的偏差，根據(jù)工程已完的工程量劃定支付款。支持性文件九、工程施工管理 流程示意 目的：確保公司的工程項目進度、質(zhì)量、安全、現(xiàn)場成本達到預定的管理目標，嚴格過程管理和合同約束；嚴格建設成果驗收。如是損壞重修工程的簽證需找出相應破壞方開具相應的工程罰單。簽證當日必須帶統(tǒng)一表格并三方確認工作內(nèi)容和工程量并簽字。3) 年底時成本組將月結(jié)整理匯總年結(jié)算，進入決算單的初步填寫。（三）支持性制度、文件代理公司管理制度；配套表單、表格；月營度銷報告模板（四）定價流程定價流程示意競爭狀況因素調(diào)整價格體系制定 樓盤分棟和銷售分期因素調(diào)整制定項目總體均價進入銷售過程，制定調(diào)整策略形成銷售價目表形成調(diào)整后的價目表立體因素調(diào)整制定折扣/優(yōu)惠方案特別物業(yè)單位調(diào)整形成價目表制定樓層和平面價差制定分棟均價項目定價的方法考慮產(chǎn)品的成本、市場需求和競爭情況。您辦理入戶的時間：2007年 9 月 30 日（星期 六 ）9：00——16：00為避免擁擠和節(jié)約您的寶貴時間，敬請您按照上述時間安排前來辦理入戶手續(xù)。 本《入戶通知書》原件：216。 購房人帶好個人免冠1寸