【正文】 昌平城區(qū)供應量的 70％以上 昌平市場的金色，區(qū)域地標的住宅項目 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 市場定位依據(jù)： 本項目定位建議 —— 市場定位 昌平市場的金色，區(qū)域地標的住宅項目 解讀 “ 昌平市場的金色 ” ： 金色：城市核心區(qū)域的項目標志，高于項目定位的及，金隅萬科城雖坐落昌平，但無論規(guī)模體系還是產(chǎn)品形態(tài)都以高于對的定位，因此我們賦予它 “ 昌平市場的金色 ” 。 比如與生活便利、孩子上學、工作便利等，在改善方面較多集中在擴大居住面積、戶型采光上，小區(qū)環(huán)境等居住品質雖然有一些，但還不夠突出。 區(qū)域內(nèi)競爭項目規(guī)劃設計 —— 新項目更多注重規(guī)劃細節(jié)，關注景觀設計以及產(chǎn)品設計，新理念和新技術也在不斷引入；建筑形態(tài)以高層 /小高層板樓為主；戶型設計以 80140平米的二居和三居為主。但從目前整體市場環(huán)境來看，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場相對北京城區(qū)仍處于比較落后的地步。 付款及優(yōu)惠：一次性付款、按揭、分期 交房時間：待定 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 區(qū)域市場分析 —— 區(qū)域內(nèi)競品項目（在售項目） 詩芳苑 該項目共有房源約 1100套左右。 銷售時間節(jié)點：在 11月 25日開始搖號 ,此搖號只對該項目的國學論壇俱樂部會員開放 ,享有優(yōu)先選房權，預計 11月 28日正式開盤，目前辦理國學會員卡的客戶約為 700人，客戶積累情況很好。目前尚未開盤銷售，預計未來 2個月內(nèi)開盤。截止到 11月 20日共認購房源 63套，簽約 72套。 04年 3月一期開盤，截至到 2023年 10月已全部售罄，收盤價格為 8500元 /平方米（花園洋房）。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 項目名稱：藍郡嘉苑 開發(fā)商：北京兆恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設計單位：軍都晨宇 施工單位：昌平一建、住總集團 地理位置：昌平區(qū)城區(qū)鎮(zhèn)西環(huán)路 25號 用地面積： 建筑面積：住宅 17萬平米、 4萬平米集中商業(yè) 用地性質：住宅和商業(yè) 建筑形態(tài)：板樓、塔樓 容積率： 地塊情況：目前已全部現(xiàn)房，僅有一棟塔樓（小戶型公 寓）未入住 優(yōu)惠：一次性付款（前期 98折、后期 95折）、按揭99折、公積金、分期（ 98折、周期為一年內(nèi)） 交房時間：最后一期（小戶型公寓）為 08年 10月，其余已入住。 中檔居住：主要布局在新城各組團內(nèi)，老城內(nèi)以現(xiàn)有用地的改造為主，而沙河、東擴地區(qū)、馬池口、南口則以新建住宅為主。 昌平城區(qū)發(fā)展目標： 科教創(chuàng)新基地 人文生態(tài)景區(qū) 和諧宜居新城 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 區(qū)域市場分析 —— 昌平區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概述 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標： 疏解中心城人口，基本實現(xiàn)昌平區(qū)內(nèi)的職住平衡； 創(chuàng)建和諧社會，建設健康宜人的生活社區(qū)； 不斷提高城市的可居住性； 建設具有昌平特色的綠色人居環(huán)境。屬于城市發(fā)展新區(qū)，是承擔疏解中心城人口和功能，產(chǎn)業(yè)集聚，并帶動區(qū)域發(fā)展的規(guī)?；鞘械貐^(qū)。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 金隅 奧運會旅游服務區(qū)： 昌平已位于北中軸奧林匹克公園向北的延長線上，被確定為 2023年奧運會旅游服務區(qū)。 引導人口流向，實現(xiàn)社會結構的大致均衡。 經(jīng)濟適用房：主要布局在東小口地區(qū)和回龍觀地區(qū)。 區(qū)域市場分析 —— 區(qū)域內(nèi)競品項目（已售完項目） 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 藍郡嘉苑 藍郡嘉苑銷售情況 戶型 銷量（套） 余量（套） 總量（套） 銷售率 均價 戶均面積（㎡） 一居 308 0 308 100% 自開盤來的價格變化為：2900350040005000580060007500元 /平米 36－ 83 兩居 240 0 240 100% 88－ 118 三居 240 0 240 100% 125－ 140 四居 86 0 86 100% 170－ 190 合計 874 0 874 100% 該項目共有房源 874套。 果嶺小鎮(zhèn)產(chǎn)品結構 戶型 銷量（套） 余量（套） 總量（套） 銷售率 均價 戶均面積（㎡） 公寓 －－－ －－－ 580 100％ 一期公寓 3000，別墅 6000，最后一次放盤為 8500（花園洋房） 78－ 188 別墅 －－－ －－－ 112 100％ －－－ 花園洋房 －－－ －－－ 418 100％ －－－ －－ －－－ －－－ －－－ －－－ －－－ 合計 －－－ －－－ 1100 100％ 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 區(qū)域市場分析 —— 區(qū)域內(nèi)競品項目（在售項目） 項目名稱：佳蓮 〃 時代廣場 開發(fā)商： 北京佳蓮偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置：北京昌平區(qū)鼓樓大街老電影院原址 用地面積： 9285㎡ 建筑面積：約 52023㎡ 用地性質：商業(yè)（民用水、電） 容 積 率： 地塊情況：目前處于177。 具體銷售情況見下表。該項目目前與裝修公司合作，辦理裝修優(yōu)惠卡，收取客戶 500元定金，截至到 11月 12日。 該項目預售許可證分為 2個，目前已取得 5萬平米的預售許可， 28日放盤即為該部分放量。開盤時間因規(guī)劃變更（增加面積）待定，預計未來一個季度內(nèi)推向市場。 商品住宅市場起步較晚，目前市場大量存在的是早期建成的房改房、單位福利房； 商品住宅項目 2023年起開始集中供應，但數(shù)量偏少，總體規(guī)模偏小； 昌平城區(qū)人口基數(shù)過小，僅 14萬人，當?shù)刭徺I客群有限； 新近開發(fā)項目消化殆盡，市場存量緊缺，市場目前可形成有效供應的規(guī)模僅為 ，短期內(nèi)，市場供應量的競爭壓力不大，風險主要在于當?shù)乜蛻糍彿康某惺苣芰Α? 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 【二】區(qū)域市場客戶掃描 區(qū)域市場客群構成 目標客群背景構成 競品項目客戶分析 區(qū)域客群需求特征 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 市場熱度： 昌平市場熱度相對平緩，從昌平中心城區(qū)來看，未來三年的商品房購買發(fā)生率為 %； 昌平未來兩年潛在購房發(fā)生率僅為 4%，和城區(qū)火熱的市場形成鮮明的對比； 客戶來源地 : 昌平中心城區(qū)對周邊鎮(zhèn)區(qū)的吸引力較強，尤其吸引了馬池口鎮(zhèn)和南口鎮(zhèn)這兩個鎮(zhèn)區(qū)的客戶； 主力人群構成： 30歲以下的年輕群體購房意愿最強，其他年齡段的購房意愿相對較冷淡； 打算在昌平中心城區(qū)購房的客戶主力是青年持家和小太陽家庭，這和昌平外來人口較少，外 地青年成家立業(yè)需求相對較少有關； 中老年家庭也有一定的市場規(guī)模。 總價承受區(qū)間集中在 5079萬之間（ 40%），總價上浮能力比較弱；單價最高承受區(qū)間集中在 50008000之間；面積需求集中在 81120平米之間，大戶型較少。 區(qū)域地標： 在昌平城區(qū)這個住宅有效供應量僅為 ，金隅萬科城將在未來 2－3年形成約 48萬平米的住宅放量，這種無法比擬的項目規(guī)模以及憑借萬科和金隅的聯(lián)手打造，必然是昌平區(qū)城區(qū)內(nèi)的地標項目。 時代廣場 果嶺小鎮(zhèn) 詩芳苑 建筑外檐 面磚 石材、陶土磚 面磚，涂料 玻璃幕墻 涂料 涂料 昌平城區(qū)域外項目名稱 橡樹灣 清河新城 富力桃園 北一街 8號 新龍城 建筑外檐 涂料、面磚 鋁板 墻磚或天然石材 面磚 墻磚及局部涂料 通過對競品項目的外檐形式和選材的比較，目前競品項目主要采用石材配合涂料，品牌開發(fā)商或 者成熟項目對外立面的設計注重視覺感受以及建筑美感，力圖通過外立面?zhèn)鬟f項目的整體品質感和檔 次。設計宗旨力求人與自然的和諧 ,突出以人為本的主題 , 昌平城區(qū)域外項目名稱 橡樹灣 清河新城 富力桃園 北一街 8號 新龍城 園林景觀 橡樹灣地塊內(nèi)原生樹木繁多，其中 50公逾百棵分以上胸徑的原生大樹逾百棵 樓間綠化組團面積均達到了兩萬平米以上， 富力桃園景觀設計總體上以“現(xiàn)代、人文、藝術、原生”為四大主題，營造了充分尊重自然并富有現(xiàn)代氣息的生態(tài)景觀環(huán)境 全年自然健康。 時代廣場 果嶺小鎮(zhèn) 詩芳苑 入戶門 鋼制 4防門 防盜門 防盜門 盼盼同檔次防盜門 防盜門 未定 窗 鋁合金斷橋窗 鋁合金斷橋窗 玻璃 鋁合金斷橋窗 普通玻璃 平開鋁合金噴塑門窗 平開鋁合金噴塑門窗 未定 昌平城區(qū)域外項目名稱 橡樹灣 清河新城 富力桃園 北一街 8號 新龍城 入戶門 防盜門 防盜門 防盜門 防盜門 防盜門 窗 塑鋼窗玻璃 鋁合金窗 安全玻璃 鋁塑復合窗 中空玻璃 鋁塑復合窗 中空玻璃 鋁塑復合窗 中空玻璃 分析結論：競品項目中對于門的選擇都比較普通，基本都為四防門；對于窗戶材料的選用，斷橋鋁及中空玻璃目前已成為一種比較普遍的標準。供暖基本采用集中供暖，個別項目采取分戶供暖。 本項目定位建議 —— 產(chǎn)品定位（社區(qū)安防比較） 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 昌平城區(qū)域內(nèi)項目名稱 公共空間 藍郡 邑上 隨園公寓 佳蓮 本項目定位建議 —— 產(chǎn)品定位（項目配套比較） 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 通過對競品項目的主要增值部分進行橫向對比，并做以對比分析，來作為本項目增值部分的參考依據(jù)。 本項目定位建議 —— 產(chǎn)品定位（開發(fā)商品牌比較） 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 根據(jù)項目的市場定位，再通過目前市場上區(qū)域內(nèi)及區(qū)域外競品項目的建筑細部做法與戶型的比較后，并結合項目自身的特點及優(yōu)劣勢，我們對項目的產(chǎn)品定位建議如下： 產(chǎn)品定位： 建筑外檐：針對金隅萬科城項目的外立面，仍以 3層以下選取面磚或石材，上部選擇質量較好的涂料做為外檐的主要材料。昌平區(qū)自然環(huán)境良好，植物物種豐富，可充分利用這些優(yōu)勢，就地選材，豐富園林景觀。 本項目市場定位 —— 項目產(chǎn)品定位建議（安防系統(tǒng)） 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 電梯及公共空間：電梯的選擇選取目前主流一線品牌，公共空間的材料選取建議以石材為主，來提升產(chǎn)品的品質感。 本項目市場定位 —— 項目產(chǎn)品定位建議（供水、供暖） 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 本項目定位建議 —— 價格定位依據(jù)（對比分析） 區(qū)域內(nèi)項目 藍郡 邑上 隨園公寓 佳蓮 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 本項目定位建議 —— 價格定位依據(jù)（對比分析） 建筑密度 —— 建筑密度與居住舒適度成反比，本項目容積率為 ，上述項目僅有詩芳苑比本項目的建筑密度高，與其他項目相比，本項目處于劣勢。 建筑形態(tài) —— 區(qū)域內(nèi)競品項目的建筑形態(tài)以板樓為主，與本項目相同，不做優(yōu)劣勢比較。 沙河地區(qū),25, 9%回龍觀地區(qū),7, 3%北京市區(qū),29, 11%昌平城區(qū),206, 77%北京市區(qū) 昌平城區(qū) 沙河地區(qū) 回龍觀地區(qū)沙河地區(qū),22, 9%回龍觀地區(qū),4, 2%北京市區(qū),5, 2%昌平城區(qū),207, 87%北京市區(qū) 昌平城區(qū) 沙河地區(qū) 回龍觀地區(qū)居住區(qū)域統(tǒng)計 : 該部分內(nèi)容登記總量為 238。 東西兩居,1, 0%三居, 2 1 ,10%南北兩居,192, 90%東西兩居 南北兩居 三居工作區(qū)域統(tǒng)計 : 該部分內(nèi)容登記總量為 214。 項目劣勢及解決方案 —— 如何解決市場對萬科金隅的品牌認知度低的問題 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 項目告知：通過對區(qū)域內(nèi)的全面營銷推廣，向客戶傳達一個具有非常影響力的大盤進駐，推廣方式可包括戶外、報廣、短信、郵件直投等； 戶外路牌示意 夾報示意 項目劣勢及解決方案 —— 如何解決市場對萬科金隅的品牌認知度低的問題 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 品牌傳達：前期以圣誕節(jié)、元旦為節(jié)點，以節(jié)日產(chǎn)生的感性情節(jié)以及人群的聚集效應將本企業(yè)所具備的優(yōu)質生活方式以點式引爆，給人們以強烈印象；中后期通過商場巡展將企業(yè)文化與對美好生活方式的訴求進行細膩的傳輸，引發(fā)區(qū)域客戶由優(yōu)質生活暢想聯(lián)系到對品牌的關注； 巡展效果示意 活動效果示意 項目劣勢及解決方案 —— 如何解決市場對萬科金隅的品牌認知度低的問題 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 品牌烙?。弘S著春季的來臨，以生活情節(jié)為主題的感性營銷活動（植樹活動、咖啡品鑒活動）展開，適時對意向客戶進行邀約，使其參與到活動當中，并加深對品牌理念的了解，實現(xiàn)客戶心中的品牌烙印，實現(xiàn)通過客戶之間的口碑相傳，營造出萬家皆知的萬科金隅品牌效應。 社區(qū)門口示意 社區(qū)門口示意 項目劣勢及解決方案 —— 如何解決園林在開盤階段無法展示的問題 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 三、從戶型產(chǎn)品到生活服務，決定客戶購買的要因 意義：優(yōu)質的產(chǎn)品以及完善的配套，是客戶選擇并購買項目產(chǎn)品基礎。 注：此資料來源于北京市北部區(qū)域客戶網(wǎng)絡調研。 項目劣勢及解決方案 —— 如何解決供熱站對環(huán)境的影響的問題