【正文】 A圈層 ： 膠州市區(qū) —— 為項目所在地，是項目最大潛在目標客戶群聚居地，包括阜安、中云、南關(guān)、北關(guān)、云溪等街道的人群； B圈層 ： 膠州下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn) —— 在城市周邊區(qū)域，存在大量富裕的農(nóng)民和企業(yè)主，具有投資的意向和置業(yè)的資本，是主力客戶影響的區(qū)域，主要包括膠東鎮(zhèn)、營海鎮(zhèn)、膠西鎮(zhèn)、杜村鎮(zhèn)、馬店鎮(zhèn)、膠萊鎮(zhèn)等 13個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，根據(jù)各個地區(qū)經(jīng)濟水平的不同，又可以將膠東鎮(zhèn)等富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)定為主要推廣區(qū)域； C圈層 ： 青島市區(qū) —— 雖然距離項目所在地較遠，但大多數(shù)人對項目所在地的商業(yè)文化和投資潛力還是比較認同的，而且在青島目前市場，同類競爭業(yè)態(tài)很少，所以項目值得追捧；本圈層可覆蓋周邊下屬縣市區(qū)域 ； 四、商業(yè)客戶群市場定位 第二部分： 項目分析及市場定位 D圈層 ： 本類客戶可能不在我們項目常規(guī)媒介影響的范圍之內(nèi)，但由于我們項目推廣中需要一些超大的固定客戶作為整個項目的支撐，需要引進一些連鎖企業(yè)和大型商超，所以我們存在相當量的定點客戶，這些客戶可以分布在全國不同區(qū)域，但同時他們的勢力范圍也可覆蓋到膠州市場。 機會點（ Opportunity） “新六條”出臺，新一輪調(diào)控即將開始 國務院總理溫家寶 5月 17日召開國務院常務會議，研究促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施。國際流行的商務、生活結(jié)合的方式在膠州當?shù)厥袌鐾茝V中存在一 定的風險。相臨城隍廟，守望傳統(tǒng)古商埠文明； 商機： “城市綜合體”的定位，使項目在市場無用直面針鋒相對的競爭對手，在膠州，乃至青島地區(qū)相沖突的項目都少之又少，市場空缺，存在商機。膠州市政府加大招商引資力度，古老的膠州正以開放的姿態(tài)迎來新的發(fā)展機遇； 優(yōu)勢分析 地利： 位于膠州市人口密集的老城區(qū)商業(yè)中心。對于銷售的面積可以多種形式以供選擇。對于項目所提出“城市綜合體”概念，在青島市場中業(yè)已存在，作為突出代表的“ TOP 新街坊 、 世紀花園 、 龍秀山莊 、 諾貝爾山莊 、 香港花園等 。 水岸府邸 ， 將軍花園 、 馨佳苑 、 順馳 第一部分：市場情勢調(diào)查 結(jié)論：項目推廣應集中所有形態(tài)的優(yōu)勢，利用“建筑綜合體”的沖擊力，集中宣傳。 泉 ， 象征了財源滾滾 。 同時項目毗鄰云溪河，具有很好的象征意義，上風、上水。 城隍廟： 膠州城隍廟 ， 始建于明洪武二年 (公元 1369年 ) 。 二、 宗地歷史背景 宗地文化 項目位于山東省膠州市老城區(qū)商業(yè)最發(fā)達、最繁華的核心地帶，毗鄰素有 “ 膠州八景 云溪晚釣 ” 之稱的云溪河以及青島市級文物古代城隍廟（現(xiàn)博物館）。膠州市汽車站隔鄭州路、廣州路與廣場相對。 改革開放以來，膠州市進入全國綜合實力百強縣市行列，先后被命名為國家衛(wèi)生城市、全國科技工作先進城市、國家環(huán)境保護模范城市，是山東省首批小康縣（市）之一。試從沽客閑相問，可是船從返照來。 具有可挖掘文化 。 第一部分：市場情勢調(diào)查 第一部分：市場情勢調(diào)查 一、 區(qū)域市場背景 穿越千年，審視膠州 膠州是華夏文明發(fā)祥地之一，歷史悠久 ,文化燦爛?！澳z州灣 ?財富中心” 廣告推廣策劃提案 我們總是懷著敬畏的心情來審視膠州， 8世紀，當歐洲尚處于蒙昧的中世紀時期，盛世中國早已開始了征服世界的航程。 商業(yè)貿(mào)易相當發(fā)達，唐宋時期曾是全國五大商埠之一、長江以北唯一的通商口岸，素有“金膠州”之美稱。 商賈云集，船舶輻輳 膠州史志記載： 自塔埠頭至淮子口水域，別名少海。 ” 結(jié)論： 膠州具有濃厚的商業(yè)氛圍，具有鼎盛的古商埠文化，千載商脈氣息， 于此綿延不絕。 結(jié)論：今日膠州，經(jīng)濟繁榮、商業(yè)興隆，投資氛圍濃厚，城市環(huán)境 優(yōu)越。共有 20多條公交線路可達項目。 第一部分：市場情勢調(diào)查 板橋鎮(zhèn) ：項目所處位置史稱“板橋鎮(zhèn)”，在唐宋時期就鼎盛一時， 是北方最大的海運碼頭，從膠州灣可直通板橋鎮(zhèn)，是當時鹽商匯集之地，板橋鎮(zhèn)見證了膠州老城當年的輝煌與昌盛。 結(jié)論：城隍廟在項目推廣中，可以巧妙使用，但要避免迷信色彩過重，脫開傳統(tǒng)意義上城隍的封建內(nèi)涵，使用其對美好生活守望的象征意義。 結(jié)論：作為以商業(yè)為主的綜合類建筑業(yè)態(tài)，風水的學說對項目的推廣具有強烈的影響作用。 結(jié)論：白水泉，不適合作為項目的一個重要文化支撐和賣點，但由于其很好的象征意義以及其在民間的知名度，可以輔助使用，在營銷活動中可以考慮。強調(diào)項目“城中城”的概念。 藍水假期 、 盛福山莊 、 中源 市場中在售樓盤雖然很多 ， 但由于我們項目首期主推商業(yè)項目 ，大多數(shù)項目不能形成競爭沖突 。 頤和國際”已經(jīng)具有較高的社會知名度。 街鋪始終受市場鐘愛 所以，我們建議項目要采取有別去臨街商鋪的宣傳方式，將項目整體包裝，做“城市綜合體”概念，通過整體規(guī)模和經(jīng)營新模式來抵制傳統(tǒng)商業(yè)模式的影響和沖擊。商業(yè)廣場用地的東南西北側(cè)分別為膠州市交通和商業(yè)最繁華的蘇州路、蘭州路、廣州路和鄭州路，廣州路和鄭州路為膠州市主城區(qū)南北向和東西向中心交通樞紐，周邊商業(yè)網(wǎng)點林立。 三、項目 SWOT分析（商業(yè)部分） 第二部分： 項目分析及市場定位 老城印象： 項目所處地屬于老城區(qū)，在享有老城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)氛圍的同時，也承受著新城區(qū)巨大發(fā)展?jié)摿Φ挠绊憽? 云溪河污： 云溪河作為項目的一個主要賣點，云溪河的現(xiàn)狀直接影響著客戶對項目的印象，雖然政府正在加大對云溪河的整治力度，但污水橫流的狀況會與項目推廣中大力的宣傳形成強 烈的反差。會議中常務會議確定了六項措施調(diào)控房市。 在推廣策略上我們遵循消化 A類客戶，通過 A輻射 B，強力推廣、滲透 C，定點針對性公關(guān) D的推廣策略，包括泛宣傳方式我們都將以此為指導原則 。 香港城的 43萬平米的體量在前，所以我們要從品質(zhì)和檔次上突圍，而且作為城市綜合體最核心的組成部分，商業(yè)街區(qū)具有其他項目無法比擬的優(yōu)勢。 二、項目商業(yè)推廣策略 第四部分： 項目推廣戰(zhàn)略制定 產(chǎn)品層面 —— 宣揚“膠州灣財富引擎” 商務核心區(qū)定位：項目屬于膠州老城區(qū) ， 商業(yè)氛圍濃厚 ， 配套成熟 ， 投資潛力巨大 。 在青島 市及周邊區(qū)域 ， 具有強勢媒體 ， 完全利用幾種或多種媒介組合進 行有效全播 。 即便項目的商業(yè)部分 ， 都包括很多不同的業(yè)態(tài)形式 ， 針對投資不同的業(yè)態(tài)要具備針對性的說服手段 ， 比如 ， 大中型的客戶資源 ， 我們需要使用項目的整體規(guī)劃 、 項目的商業(yè)氛圍和商業(yè)文脈吸引之；但對于有些投機性強 ， 容易扎堆的市場跟隨的中小業(yè)主 ， 我們更多還是要通過現(xiàn)場銷售的火暴和大企業(yè)主進駐的信息對其進行 “ 榜樣影響 ” 。 在青島范圍內(nèi)來說 ， ， 該頻道定位于音樂體育頻道 ， 正逐漸成為青島廣播的第一媒介 ， 日前青島頤和星苑和頤中高山 、檀香灣項目都在該頻道投放了全年的廣告 。 雜志廣告 三、區(qū)域媒介分析 第四部分： 項目推廣戰(zhàn)略制定 戶外廣告 現(xiàn)在青島內(nèi)的地產(chǎn)戶外廣告集中在香港路 、 山東路 、 碼頭 、 飛機場 、 308國道 、 濟青高速 、 環(huán)膠州灣高速等核心路段 。 《 半島都市報 》 ：是目前青島范圍內(nèi)發(fā)行量最為廣泛的報紙 ， 發(fā)行面主要覆蓋山東省主要經(jīng)濟地市 ， 尤其是煙臺 、 威海 、 濰坊 、 青島等地 ， 信息容量最大 ， 同時報紙每周二 、 周四的“ 樓市周刊 ” 欄目已經(jīng)成為廣大購房族所關(guān)注的焦點 ， 所以考慮作為主要的投放媒介之一； 《 青島晚報 》 ： 綜觀其它報紙 ， 從地產(chǎn)廣告角度來看 《 青島晚報 》 是 《 半島都市報 》 最好的組合 ， 《 青島晚報 》 雖然發(fā)行量不是最多 ， 但是作為當日下午的報紙 ， 無論是 《 青島早報 》還是 《 半島都市報 》 的讀者群 ， 甚至不購買上述兩個報紙的群體 ， 都有可能購買 《 青島晚報 》 ， 這將與 《 半島都市報 》 構(gòu)成有機組合 。 《 青島日報 》 ：該報是所選擇的報紙中發(fā)行量最低的 ， 但是也是目標群體最具有針對性的 。 在操作層面，本階段基本完成了項目的基礎(chǔ)物料的設(shè)計、制作 項目宣傳資料和銷售資料的設(shè)計、制作 各種戶外媒體基本發(fā)布，項目形象開始出街 三、階段性推廣策略 第五部分： 階段性推廣策略 （一）商業(yè)形象導入