【正文】 A圈層 ： 膠州市區(qū) —— 為項(xiàng)目所在地，是項(xiàng)目最大潛在目標(biāo)客戶群聚居地，包括阜安、中云、南關(guān)、北關(guān)、云溪等街道的人群； B圈層 ： 膠州下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn) —— 在城市周邊區(qū)域，存在大量富裕的農(nóng)民和企業(yè)主，具有投資的意向和置業(yè)的資本，是主力客戶影響的區(qū)域，主要包括膠東鎮(zhèn)、營(yíng)海鎮(zhèn)、膠西鎮(zhèn)、杜村鎮(zhèn)、馬店鎮(zhèn)、膠萊鎮(zhèn)等 13個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，根據(jù)各個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平的不同，又可以將膠東鎮(zhèn)等富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)定為主要推廣區(qū)域； C圈層 ： 青島市區(qū) —— 雖然距離項(xiàng)目所在地較遠(yuǎn)，但大多數(shù)人對(duì)項(xiàng)目所在地的商業(yè)文化和投資潛力還是比較認(rèn)同的，而且在青島目前市場(chǎng)，同類競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)很少，所以項(xiàng)目值得追捧；本圈層可覆蓋周邊下屬縣市區(qū)域 ； 四、商業(yè)客戶群市場(chǎng)定位 第二部分： 項(xiàng)目分析及市場(chǎng)定位 D圈層 ： 本類客戶可能不在我們項(xiàng)目常規(guī)媒介影響的范圍之內(nèi)，但由于我們項(xiàng)目推廣中需要一些超大的固定客戶作為整個(gè)項(xiàng)目的支撐，需要引進(jìn)一些連鎖企業(yè)和大型商超，所以我們存在相當(dāng)量的定點(diǎn)客戶，這些客戶可以分布在全國(guó)不同區(qū)域，但同時(shí)他們的勢(shì)力范圍也可覆蓋到膠州市場(chǎng)。 機(jī)會(huì)點(diǎn)（ Opportunity） “新六條”出臺(tái)，新一輪調(diào)控即將開(kāi)始 國(guó)務(wù)院總理溫家寶 5月 17日召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施。國(guó)際流行的商務(wù)、生活結(jié)合的方式在膠州當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)推廣中存在一 定的風(fēng)險(xiǎn)。相臨城隍廟，守望傳統(tǒng)古商埠文明； 商機(jī)： “城市綜合體”的定位，使項(xiàng)目在市場(chǎng)無(wú)用直面針?shù)h相對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在膠州，乃至青島地區(qū)相沖突的項(xiàng)目都少之又少，市場(chǎng)空缺，存在商機(jī)。膠州市政府加大招商引資力度，古老的膠州正以開(kāi)放的姿態(tài)迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇； 優(yōu)勢(shì)分析 地利： 位于膠州市人口密集的老城區(qū)商業(yè)中心。對(duì)于銷售的面積可以多種形式以供選擇。對(duì)于項(xiàng)目所提出“城市綜合體”概念，在青島市場(chǎng)中業(yè)已存在，作為突出代表的“ TOP 新街坊 、 世紀(jì)花園 、 龍秀山莊 、 諾貝爾山莊 、 香港花園等 。 水岸府邸 ， 將軍花園 、 馨佳苑 、 順馳 第一部分：市場(chǎng)情勢(shì)調(diào)查 結(jié)論：項(xiàng)目推廣應(yīng)集中所有形態(tài)的優(yōu)勢(shì)，利用“建筑綜合體”的沖擊力，集中宣傳。 泉 ， 象征了財(cái)源滾滾 。 同時(shí)項(xiàng)目毗鄰云溪河，具有很好的象征意義，上風(fēng)、上水。 城隍廟： 膠州城隍廟 ， 始建于明洪武二年 (公元 1369年 ) 。 二、 宗地歷史背景 宗地文化 項(xiàng)目位于山東省膠州市老城區(qū)商業(yè)最發(fā)達(dá)、最繁華的核心地帶，毗鄰素有 “ 膠州八景 云溪晚釣 ” 之稱的云溪河以及青島市級(jí)文物古代城隍廟（現(xiàn)博物館）。膠州市汽車站隔鄭州路、廣州路與廣場(chǎng)相對(duì)。 改革開(kāi)放以來(lái)，膠州市進(jìn)入全國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣市行列，先后被命名為國(guó)家衛(wèi)生城市、全國(guó)科技工作先進(jìn)城市、國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市，是山東省首批小康縣（市）之一。試從沽客閑相問(wèn)，可是船從返照來(lái)。 具有可挖掘文化 。 第一部分：市場(chǎng)情勢(shì)調(diào)查 第一部分：市場(chǎng)情勢(shì)調(diào)查 一、 區(qū)域市場(chǎng)背景 穿越千年，審視膠州 膠州是華夏文明發(fā)祥地之一，歷史悠久 ,文化燦爛?！澳z州灣 ?財(cái)富中心” 廣告推廣策劃提案 我們總是懷著敬畏的心情來(lái)審視膠州， 8世紀(jì)，當(dāng)歐洲尚處于蒙昧的中世紀(jì)時(shí)期，盛世中國(guó)早已開(kāi)始了征服世界的航程。 商業(yè)貿(mào)易相當(dāng)發(fā)達(dá)，唐宋時(shí)期曾是全國(guó)五大商埠之一、長(zhǎng)江以北唯一的通商口岸，素有“金膠州”之美稱。 商賈云集，船舶輻輳 膠州史志記載： 自塔埠頭至淮子口水域，別名少海。 ” 結(jié)論： 膠州具有濃厚的商業(yè)氛圍，具有鼎盛的古商埠文化，千載商脈氣息， 于此綿延不絕。 結(jié)論：今日膠州，經(jīng)濟(jì)繁榮、商業(yè)興隆，投資氛圍濃厚，城市環(huán)境 優(yōu)越。共有 20多條公交線路可達(dá)項(xiàng)目。 第一部分：市場(chǎng)情勢(shì)調(diào)查 板橋鎮(zhèn) ：項(xiàng)目所處位置史稱“板橋鎮(zhèn)”，在唐宋時(shí)期就鼎盛一時(shí)， 是北方最大的海運(yùn)碼頭，從膠州灣可直通板橋鎮(zhèn)，是當(dāng)時(shí)鹽商匯集之地，板橋鎮(zhèn)見(jiàn)證了膠州老城當(dāng)年的輝煌與昌盛。 結(jié)論：城隍廟在項(xiàng)目推廣中，可以巧妙使用，但要避免迷信色彩過(guò)重，脫開(kāi)傳統(tǒng)意義上城隍的封建內(nèi)涵，使用其對(duì)美好生活守望的象征意義。 結(jié)論：作為以商業(yè)為主的綜合類建筑業(yè)態(tài)，風(fēng)水的學(xué)說(shuō)對(duì)項(xiàng)目的推廣具有強(qiáng)烈的影響作用。 結(jié)論：白水泉，不適合作為項(xiàng)目的一個(gè)重要文化支撐和賣點(diǎn)，但由于其很好的象征意義以及其在民間的知名度，可以輔助使用，在營(yíng)銷活動(dòng)中可以考慮。強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目“城中城”的概念。 藍(lán)水假期 、 盛福山莊 、 中源 市場(chǎng)中在售樓盤(pán)雖然很多 ， 但由于我們項(xiàng)目首期主推商業(yè)項(xiàng)目 ，大多數(shù)項(xiàng)目不能形成競(jìng)爭(zhēng)沖突 。 頤和國(guó)際”已經(jīng)具有較高的社會(huì)知名度。 街鋪始終受市場(chǎng)鐘愛(ài) 所以，我們建議項(xiàng)目要采取有別去臨街商鋪的宣傳方式，將項(xiàng)目整體包裝，做“城市綜合體”概念，通過(guò)整體規(guī)模和經(jīng)營(yíng)新模式來(lái)抵制傳統(tǒng)商業(yè)模式的影響和沖擊。商業(yè)廣場(chǎng)用地的東南西北側(cè)分別為膠州市交通和商業(yè)最繁華的蘇州路、蘭州路、廣州路和鄭州路，廣州路和鄭州路為膠州市主城區(qū)南北向和東西向中心交通樞紐，周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)林立。 三、項(xiàng)目 SWOT分析（商業(yè)部分） 第二部分： 項(xiàng)目分析及市場(chǎng)定位 老城印象： 項(xiàng)目所處地屬于老城區(qū)，在享有老城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)氛圍的同時(shí)，也承受著新城區(qū)巨大發(fā)展?jié)摿Φ挠绊憽? 云溪河污： 云溪河作為項(xiàng)目的一個(gè)主要賣點(diǎn)，云溪河的現(xiàn)狀直接影響著客戶對(duì)項(xiàng)目的印象，雖然政府正在加大對(duì)云溪河的整治力度，但污水橫流的狀況會(huì)與項(xiàng)目推廣中大力的宣傳形成強(qiáng) 烈的反差。會(huì)議中常務(wù)會(huì)議確定了六項(xiàng)措施調(diào)控房市。 在推廣策略上我們遵循消化 A類客戶，通過(guò) A輻射 B，強(qiáng)力推廣、滲透 C，定點(diǎn)針對(duì)性公關(guān) D的推廣策略，包括泛宣傳方式我們都將以此為指導(dǎo)原則 。 香港城的 43萬(wàn)平米的體量在前，所以我們要從品質(zhì)和檔次上突圍，而且作為城市綜合體最核心的組成部分，商業(yè)街區(qū)具有其他項(xiàng)目無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。 二、項(xiàng)目商業(yè)推廣策略 第四部分： 項(xiàng)目推廣戰(zhàn)略制定 產(chǎn)品層面 —— 宣揚(yáng)“膠州灣財(cái)富引擎” 商務(wù)核心區(qū)定位：項(xiàng)目屬于膠州老城區(qū) ， 商業(yè)氛圍濃厚 ， 配套成熟 ， 投資潛力巨大 。 在青島 市及周邊區(qū)域 ， 具有強(qiáng)勢(shì)媒體 ， 完全利用幾種或多種媒介組合進(jìn) 行有效全播 。 即便項(xiàng)目的商業(yè)部分 ， 都包括很多不同的業(yè)態(tài)形式 ， 針對(duì)投資不同的業(yè)態(tài)要具備針對(duì)性的說(shuō)服手段 ， 比如 ， 大中型的客戶資源 ， 我們需要使用項(xiàng)目的整體規(guī)劃 、 項(xiàng)目的商業(yè)氛圍和商業(yè)文脈吸引之；但對(duì)于有些投機(jī)性強(qiáng) ， 容易扎堆的市場(chǎng)跟隨的中小業(yè)主 ， 我們更多還是要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)銷售的火暴和大企業(yè)主進(jìn)駐的信息對(duì)其進(jìn)行 “ 榜樣影響 ” 。 在青島范圍內(nèi)來(lái)說(shuō) ， ， 該頻道定位于音樂(lè)體育頻道 ， 正逐漸成為青島廣播的第一媒介 ， 日前青島頤和星苑和頤中高山 、檀香灣項(xiàng)目都在該頻道投放了全年的廣告 。 雜志廣告 三、區(qū)域媒介分析 第四部分： 項(xiàng)目推廣戰(zhàn)略制定 戶外廣告 現(xiàn)在青島內(nèi)的地產(chǎn)戶外廣告集中在香港路 、 山東路 、 碼頭 、 飛機(jī)場(chǎng) 、 308國(guó)道 、 濟(jì)青高速 、 環(huán)膠州灣高速等核心路段 。 《 半島都市報(bào) 》 ：是目前青島范圍內(nèi)發(fā)行量最為廣泛的報(bào)紙 ， 發(fā)行面主要覆蓋山東省主要經(jīng)濟(jì)地市 ， 尤其是煙臺(tái) 、 威海 、 濰坊 、 青島等地 ， 信息容量最大 ， 同時(shí)報(bào)紙每周二 、 周四的“ 樓市周刊 ” 欄目已經(jīng)成為廣大購(gòu)房族所關(guān)注的焦點(diǎn) ， 所以考慮作為主要的投放媒介之一； 《 青島晚報(bào) 》 ： 綜觀其它報(bào)紙 ， 從地產(chǎn)廣告角度來(lái)看 《 青島晚報(bào) 》 是 《 半島都市報(bào) 》 最好的組合 ， 《 青島晚報(bào) 》 雖然發(fā)行量不是最多 ， 但是作為當(dāng)日下午的報(bào)紙 ， 無(wú)論是 《 青島早報(bào) 》還是 《 半島都市報(bào) 》 的讀者群 ， 甚至不購(gòu)買上述兩個(gè)報(bào)紙的群體 ， 都有可能購(gòu)買 《 青島晚報(bào) 》 ， 這將與 《 半島都市報(bào) 》 構(gòu)成有機(jī)組合 。 《 青島日?qǐng)?bào) 》 ：該報(bào)是所選擇的報(bào)紙中發(fā)行量最低的 ， 但是也是目標(biāo)群體最具有針對(duì)性的 。 在操作層面，本階段基本完成了項(xiàng)目的基礎(chǔ)物料的設(shè)計(jì)、制作 項(xiàng)目宣傳資料和銷售資料的設(shè)計(jì)、制作 各種戶外媒體基本發(fā)布，項(xiàng)目形象開(kāi)始出街 三、階段性推廣策略 第五部分： 階段性推廣策略 （一）商業(yè)形象導(dǎo)入