【正文】 34萬平米 前山項目 綠景 約 20萬平方米 綠景文化廣場 24 珠海市 20236年 2023年供應(yīng)土地總量將達(dá)到 7000畝。 19 房地產(chǎn)總體市場分析 小結(jié)： ?商品房 投資穩(wěn)步上升 ，供應(yīng)量增加， 07年開發(fā)勢頭迅猛； ?市場 需求依然堅挺 ，購買人群逐漸多元化； ?成交 均價屢創(chuàng)新高 ； ?面對高企的房價，珠海市場的普通臵業(yè)客戶群開始向西區(qū)轉(zhuǎn)移， 拉動西區(qū)價格增長； ?珠海 城市價值提升 ，吸引更多外地發(fā)展商進(jìn)駐，加劇市場競爭。 2023年住宅銷量已經(jīng)比 06年全年銷量增長 96%。 單元：萬平方米 13 交通設(shè)施的完善，使珠海從廣東西部末梢逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槲鞑拷煌屑~，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐大大加快。研究開征 物業(yè)稅的實施方案”。1 萬威美地項目營銷策劃方案 2 目 錄 ? 市場篇 1. 珠海房地產(chǎn)市場 2. 區(qū)域市場分析 ? 項目篇 1. 項目理解 2. 項目定位 ? 營銷篇 1. 品牌導(dǎo)入 2. 營銷策略 3. 營銷部署 3 市場篇 ? 珠海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 ? 區(qū)域市場分析 4 珠海市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 ? 房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 ? 總體市場分析 ? 土地市場分析 5 2023年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控重點 加大住房供應(yīng)力度 努力調(diào)控住房需求 著力解決低收入家庭住房問題 改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)， 抑制 房價快速增長 繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)住房秩序 6 2023年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要措施 銀行 開發(fā)商 消費者 ?自 2023年 9月 15日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 27個基點 ?自 2023年 9月 25日存款準(zhǔn)備金率調(diào)至% ?對項目資本金比例達(dá)不到 35%項目 ?對四證不齊、查實有囤地囤房行為的企業(yè)禁止發(fā)放貸款， ?不接受空 ?臵 3年以上的商品房作為抵押物， ?不向開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款，四項措施收縮信貸供應(yīng)。 物業(yè)稅的開征將對中國房地 產(chǎn)整個行業(yè)產(chǎn)生巨大作用 控制 房產(chǎn)投資 8 珠海市住房入戶政策調(diào)整 購房入戶政策 收緊 2023年珠海購房入戶政策調(diào)整為： 購買面積 85平方米以上； 在珠海工作 1年以上； 大學(xué)本科學(xué)歷； （以上條件須同時滿足） 9 ? 9〃27 放貸收緊政策實施，投機(jī)空間壓縮，炒房意愿降低，市場觀望氣氛濃厚； ? 90/70政策影響逐漸明顯，市場產(chǎn)品同質(zhì)化越趨明顯，單套面積降低的情況，發(fā)展商也必將提高單價，控制總價； ? 受購房入戶新政策影響， 85平米以下產(chǎn)品需求將有所減少； 珠海房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 小結(jié) 10 珠海市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 ? 房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 ? 總體市場分析 ? 土地市場分析 11 3 4 . 2 13 7 . 0 3 3 8 . 7 7 4 0 . 4 65 1 . 2 96 3 . 6 11 3 0 . 2 70204060801001201402023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年單元：億元 珠海房地產(chǎn)開發(fā)投入自 2023年以來 持續(xù)增長 珠海房地產(chǎn)開發(fā)投資額一覽表 珠海房地產(chǎn)開發(fā)投資額在 07年大幅增長，增幅達(dá)到 104%，顯示 07年市場熱度高漲，后續(xù)市場的放量將大大增加。 1橋、雙港、兩岸、八縱八橫、兩鐵一網(wǎng)的交通體系已經(jīng)逐漸形成。 珠海住宅、商品房銷售量一覽表 15 3285280818015900480040472048 214768005100473131902476910062005616410030051250079000202340006000800010000120231400004年 05年 06年 07年珠海中山江門深圳廣州房地產(chǎn)價格 持續(xù)上漲 ，城市價值逐步提升 珠海市房地產(chǎn)銷售價格逐年上升，珠海的房價處于穩(wěn)步上升狀態(tài)，而且與珠三角一線城市相比，洼地效應(yīng)明顯，存在較大的上升空間。 20 珠海市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 ? 房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 ? 總體市場分析 ? 土地市場分析 21 土地成交量、價格齊長 7376563504527728053530090000001000002023003000004000005000006000007000008000009000002023年 2023年 2023年 2023年 2023年土地成交面積變化11301395 14452619310005001000150020232500300035002023年 2023年 2023年 2023年 2023年樓面地價變化近年來，珠海市土地成交呈現(xiàn)價量同增的態(tài)勢， 07年平均樓面地價達(dá)到3100元 /m178。斗門占到 25%的比例 地區(qū) 商品住房 經(jīng)濟(jì)適用房 公共租賃房 廉租房 合計 香 洲 區(qū) 中心城區(qū) 0 0 南灣城區(qū) 72 0 0 橫琴 0 0 0 唐家灣 0 0 金灣區(qū) 83 0 109 斗門區(qū) 0 全 市 433 0 12 0 469 20232023住房建設(shè)用地供應(yīng)表 （單位：萬平方米） 未來土地供應(yīng)充足，斗門占 1/4 25 ?珠海正處于城市建設(shè)階段，政府對于房地產(chǎn)發(fā)展持積極態(tài)度，保證了土地的有效供應(yīng)； ?珠海自 2023年以來，除 2023年受國六條政策影響成交量下降外，其他年度土地成交量逐年明顯上升，截至到 2023年土地供應(yīng)將達(dá)到 7000畝，斗門占到25%的比例 ?眾多外來開發(fā)商看好珠海房地產(chǎn)市場并紛紛拿地，說明珠海地產(chǎn)市場正日趨成熟，價格也必將帶出新高。 項目所處珠海重點發(fā)展區(qū) 珠海城市發(fā)展重點區(qū)域 29 本區(qū)域未來約 300萬平方米的住宅投放量，未來 35年內(nèi)，區(qū)域?qū)⒊蔀橐粋€大型的珠海商業(yè)居住區(qū)域。 區(qū)域競爭項目眾多，競爭激烈 32 36003880360032003700 380005001000150020232500300035004000世紀(jì)名城 荷塘物語 領(lǐng)寓 和泰美居 中珠早晨 海濱花園金灣區(qū)域樓盤價格388036004800 4600400048000202340006000寧海 東第 里維埃拉 旭日華庭 桃源居 西江月斗門區(qū)域樓盤價格區(qū)域均價約在 4200/m178。 片區(qū)市政配套不足的現(xiàn)狀短時間不是我們能解決的問題，但我們可以在內(nèi)部環(huán)境上彌補(bǔ)不足！ 34 ? 區(qū)域市場 ? 案例分析 西江月 區(qū)域市場分析35 西江月規(guī)劃： 22棟多層、 8棟高層（ 18層）， 1棟酒店 個案分析 ? 總用地面積： ? 總建筑面積： ? 容積率： ? 綠化率： 45% ? 總套數(shù)： 1800 ? 均價： 5250元 /平方米（含 800元裝標(biāo)） 該項目與本案一路之隔，規(guī)模適中，預(yù)計開發(fā)周期約 2年，規(guī)劃配備較為完善，是本案最直接的競爭對手。 以上這些 都是我們需要避免的！ 40 項目篇 ? 項目理解 ? 項目定位 41 ? 板塊與項目理解 ? 萬威美地產(chǎn)品理解 ? 項目 SWOT分析 項目理解 42 總占地面積： ㎡ 總建筑面積： ㎡ 可售套數(shù)： 1060套 容積率： 建筑類型： 小高層和高層 項目地塊概況 項目與板塊理解 產(chǎn)品戶型 套數(shù) 比例 面積段 2房 1廳 122 % 58 2房 2廳 346 % 75 3房 2廳 546 51% 89120 復(fù)式 5% 146 精 品 住 宅 小 區(qū) 43 ? 本項目位于斗門次中心城區(qū)與三灶次中心中間處，擁有天機(jī)場\港口 \高速的便利交通。 萬威美地能否有效地提升板塊的價值？ 區(qū)域條件分析 —— 區(qū)域板塊現(xiàn)狀小結(jié) 該區(qū)域后續(xù)的開發(fā)量較大，缺乏品牌發(fā)展商的進(jìn)駐（區(qū)內(nèi)無優(yōu)秀的產(chǎn)品、規(guī)劃設(shè)計及物管服務(wù)） 板塊與項目理解 45 產(chǎn)品打造力 （打造優(yōu)秀產(chǎn)品） 物管服務(wù)力 （以服務(wù)來爭取客戶青睞） 萬威美地的進(jìn)駐 —— 令湖心路板塊價值提升 振威品牌力 （增強(qiáng)客戶信心） 板塊與項目理解 區(qū)域板塊位于城郊結(jié)合處，目前發(fā)展緩慢，影響客戶信心。（ 2棟） 49 萬威美地產(chǎn)品理解 超寬樓間距，闊景生活 ?5棟 1棟： 130米樓間距 ?3棟 4棟： 60米樓間距 50 萬威美地產(chǎn)品理解 高附加值的戶型 ?65%的戶型均有花園、大陽臺、大露臺贈送 51 ? 項目周邊商業(yè)氛圍不濃厚，在項目運作時需要考慮滿足社區(qū)居民生活配套； ?整體商業(yè)布局不連貫； ? 2棟商業(yè)建議結(jié)合業(yè)主需求，滿足生活配套； ?5棟建議以會所配套考慮。 項目理解小結(jié) 55 ? 板塊與項目理解 ? 萬威美地產(chǎn)品理解 ? 項目 SWOT分析 項目理解 56 W S 短期內(nèi)認(rèn)同度低：對于市區(qū)臵業(yè)者來說，項目與市區(qū)有一定的心理距離，短期內(nèi)認(rèn)同度較低； 配套缺乏：目前的居住配套不足，整個區(qū)域尚處在開發(fā)建設(shè)初期； 銷售情況：之前項目內(nèi)部認(rèn)購使得銷售失控，銷售比較分散，給后期銷售帶來阻力。 城市發(fā)展：隨著珠海對外交通設(shè)施的完成，珠海城市價格大大提升，以及政府對西區(qū)的發(fā)展規(guī)劃實施，將加速區(qū)域發(fā)展步伐； 板塊競爭威脅：未業(yè)西區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平呈東高西低的發(fā)展態(tài)勢，中高端客戶更認(rèn)可金灣區(qū)域； 政府政策：政府未來不可預(yù)知的房地產(chǎn)調(diào)控政策帶來的市場壓力，極大影響了投資買家持幣觀望。 項目 SWOT分析 —— 充分發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避劣勢 品牌效應(yīng)： 振威集團(tuán)的成功經(jīng)營，在珠海極具美譽度，伴隨著集團(tuán)上市進(jìn)入實質(zhì)性階段，“萬威”的品牌在珠海進(jìn)一步提升，為本案的銷售打下堅實的基礎(chǔ)。 城市發(fā)展：隨著珠海對外交通設(shè)施的完成，珠海城市價格大大提升，以及政府對西區(qū)的發(fā)展規(guī)劃實施，將加速區(qū)域發(fā)展步伐； 項目 SWOT分析 —— 把握機(jī)會，更好地發(fā)揮優(yōu)勢 品牌效應(yīng)： 振威集團(tuán)的成功經(jīng)營，在珠海極具美譽度，伴隨著集團(tuán)上市進(jìn)入實質(zhì)性階段，“萬威”的品牌在珠海進(jìn)一步提升，為本案的銷售打下堅實的基礎(chǔ)。 品牌效應(yīng)： 振威集團(tuán)的成功經(jīng)營，在珠海極具美譽度，伴隨著集團(tuán)上市進(jìn)入實質(zhì)性階段，“萬威”的品牌在珠海進(jìn)一步提升，為本案的銷售打下堅實的基礎(chǔ)。 城市發(fā)展：隨著珠海對外交通設(shè)施的完成，珠海城市價格大大提升，以及政府對西區(qū)的發(fā)展規(guī)劃實施，將加速區(qū)域發(fā)展步伐； 短期內(nèi)認(rèn)同度低：對于市區(qū)臵業(yè)者來說，項目與市區(qū)有一定的心理距離，短期內(nèi)認(rèn)同度較低； 配套缺乏：目前的居住配套不足，整個區(qū)域尚處在開發(fā)建設(shè)初期； 銷售情況：之前項目內(nèi)部認(rèn)購使得銷售失控，銷售比較分散，給后期銷售帶來阻力。 專門為珠海白領(lǐng)精英打造的項目 66 [策 略 ] 差異化切入市場，樹立西區(qū)住宅市場新標(biāo)桿 [關(guān)鍵點 ] 現(xiàn)代、都市、品位、健康 形象定位 67 項目形象力 萬威美地 住在西區(qū) 選擇萬威 起跳，是為更好的遠(yuǎn)眺 ☆ 5070精致兩房 ☆ 90120舒適三房 ☆ 140豪華復(fù)式 》 現(xiàn)代 → 領(lǐng)先的 /時尚的 》 都市 → 價值感 /繽紛的 》 品味 → 學(xué)識 /品味 》 健康 → 生態(tài)的 /悠閑的 /舒適的 形象定位 68 項目定位 ? 形象定位 ? 項目優(yōu)化建議 ? 客戶定位 ? 價格定位 69 項目優(yōu)化建議 ? 內(nèi)部造景，造園，提升項目形象，弱化周邊環(huán)境差的形象 與品牌園林合作方聯(lián)手，打造精致、品味、時尚、文化的園林 70 共享的活動空間 —— 業(yè)主的泛會所 ? 將活動設(shè)施結(jié)合于