【正文】 ，更具內涵的主題 表現(xiàn)，情景合一凸現(xiàn)山海關獨具魅力的人文內涵； ? 商業(yè)物管：引入實力雄厚的現(xiàn)代商業(yè)物管公司，保證山海關商業(yè)良性運轉，為后期商業(yè)價值的提升提供有力保障 ? 頂尖團隊：實力雄厚觀念超前的開發(fā)團隊和專業(yè)化極強的各方知名團隊強強聯(lián)手，品牌實力作證山海關未來發(fā)展。 賣點梳理 人文優(yōu)勢： ?歷史：千年古文明的歷史關城； ?文化：關文化、商道文化、大院文化、薩滿文化的 起源與傳承。 商道文化：強化旅游商業(yè)、驛館的古樸形象，融入古代商道的歷史價值 大院文化：充分還原“保留建筑”的原始風貌，結合大院文化及民俗文化展示昔 日古城的居住及生活畫面 薩滿文化：凸現(xiàn)古城多民族融合的特有氣質，引入民族符號鮮明的手工商業(yè) 關 道：打造繁華氛圍，再現(xiàn)古城旅游集散地的昔日繁華 人文典故：大量搜集民間關于吳三桂、陳圓圓、戚繼光、等歷史人物的野史 典故，編撰相關文化書籍，由古至今將故事進行到底。 民俗廟會 主題： 重現(xiàn)古城風貌 弘揚民俗文化 —— 山海古城 活動簡述： 利用新年降至的喜悅氣氛，將山海關古城悠遠深厚的歷史文化進以巧妙敬獻，通過特 色小吃、曲藝雜耍、民間手工品等富有民俗文化的情景消費進行招攬大量人群的參與 互動，形成熱鬧與文化并進，歷史與時尚共現(xiàn)的歡慶場面。 為鼓勵知情人參與活動，凡其所敘述事件經(jīng)核實錄入書中后，在其購買或租賃商鋪之 時均給予一定的優(yōu)惠政策或優(yōu)先選購權，以此推動銷售的有效開展。 執(zhí)行策略四：制造商業(yè)氣氛，用熱銷場面提升項目價值 用回遷商戶進行托市 回遷客戶是項目的前期目標客戶之一，既要 考慮地塊價值同時也應結合工程進度來考慮 安置回遷客戶的地塊，西大街的工程進度相 對較快，而且有部分相對較為獨立的地塊，所以項目組通過和顧問公司開會一致建議將回遷地塊選擇在西大街的培訓拓展用地和婚慶產(chǎn)業(yè)用地的西側。 用類居住產(chǎn)品聚集人氣 執(zhí)行策略四：制造商業(yè)氣氛，用熱銷場面提升項目價值 受宏觀政策“別墅禁批”及“ 70%90平米限制”的調控，北京市及周邊地區(qū)的低密度類居住用地及未來供應緊缺。 類居住的預售性高于商業(yè)，且銷售引導期較商業(yè)產(chǎn)品短，因此，建議在首開區(qū)設計允許的范圍內增設類居住產(chǎn)品，有利于前期銷售速度的提升，保證現(xiàn)金流，降低開發(fā)風險。 路 關 道 南 城 城 路 新 西 關 孟家店 關 城 東 南 海 西 路 關 東 開 西 路 一 二 國 路 街 大 落地看板 燈箱 長幅落地看板 交通指示牌 京沈高速香河段 京沈高速津唐段 京沈高速沈陽段 京沈高速北戴河段 北京京石高速與六環(huán)交匯處及部分商貿集中區(qū)附近 第一階段戶外形象示意 ◆ 透過古城及一關歷史、文化、人文價值的深挖，通過前期的運營手段，將山海關的 的城市印象重新印記在更廣泛市場； ◆ 炒熱“大北京概念”，加強其與山海關的聯(lián)動關系，加深前期關注客戶信心； ◆ 通過主題活動及政府相關部門的配合提升項目公信度。 讓古城成為周邊景點旅游的中轉站，游客可以在城里解決除了景點參觀的其他功能，提高古城的商業(yè)氛圍。 活動簡述： 配合古建商業(yè)街的盛大開盤，以尋根為歷史蹤跡，將歷史文化與山海文化以全新的 商業(yè)勝景全面展現(xiàn)，在促動古城商業(yè)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的同時，以《尋找古城》為契機 將古城歷史文化給予發(fā)揚弘大。 活動簡介： 配合山海關的旅游旺季，通過邀請國內外知名的音樂人，吸引廣泛熱愛音樂的人來 此狂歡，初步傳遞項目的國際化氛圍，讓古典與時尚碰撞，歷史與現(xiàn)代共融。 營銷策略 ◆ 通過項目品牌塑造，有效積累前期客戶，擴大項目的知名度，貼近市場，制定有效的銷售 說辭。 ◆ 對項目的各個方面進行深入詮釋，增強市場公信度。中國 北京節(jié)慶文化發(fā)展中心 協(xié)辦單位： 河北建投宏越房地產(chǎn)有限公司 活動目的： 將文化、歷史、民俗、現(xiàn)代、國際化逐步體現(xiàn)，將城市氣質全面體現(xiàn)，實現(xiàn)“城市 運營”的宏偉目標，讓本項目在大背景的實現(xiàn)下持續(xù)發(fā)展。 第四張牌：續(xù)寫古城商業(yè)傳奇 （ ） 階段目標 品牌：增強品牌的市場公信度 營銷： 利用市場口碑吸引更多的客戶，支撐項目價格的穩(wěn)步提升。 執(zhí)行策略一：主題活動 中國國際旅游交易會 時間： 2023年 11月 地點： 昆明 /上海 主辦單位： 中國國家旅游局 協(xié)辦單位： 當?shù)厝嗣裾? 活動目的： 配合商業(yè)街的全面竣工，將項目在各專業(yè)旅游展會上全新亮相，逐步實現(xiàn)“項目運 營”向“城市運營”的升級。 執(zhí)行策略一：主題活動 城市旅游推介活動 主題： “走進山海關” 時間： 2023年 35月 地點： 北京、沈陽、哈爾濱 主辦單位： 秦皇島旅游局 協(xié)辦單位： 河北建投宏越房地產(chǎn)有限公司 活動目的： 經(jīng)過前期大量的推廣工作的鋪墊，在古城商業(yè)街較為成熟的階段，根據(jù)客戶來源的 變化，將推廣的范圍逐步放大，將古城作為城市文化發(fā)源地，在各大城市進行推 廣，提升城市的知名度。對模范商戶進行獎勵， 提高商戶的素質。 全面呈現(xiàn) 尚古新城 營銷策略 推廣手段 報紙 軟文 活動 山海關購物節(jié) 看板 交通指示牌 戶外 擎天柱 投資論壇 城市巡展 網(wǎng)絡 ◆ 利用日漸成熟的商業(yè)氣氛，加快銷售節(jié)奏，結合工程節(jié)點舉辦慶典活動，吸引旅游人群，延 長停留時間，增加消費機會。 執(zhí)行策略二：靈活的價格和銷控策略 建議項目采取“低開高走”的整體價格策略，銷售前期不具備成熟的項目形象，利用相對較低的銷 售價格，增加項目的綜合性價優(yōu)勢，吸引前期買家的進入，尤其對古城周邊地緣性客戶也可起到 加大的吸附作用，隨著項目形象的逐步成熟，銷售人氣的逐步升溫，市場認知度的逐步加深，為 價格提升提供支撐，給前期購買客戶樹立信心，同時引發(fā)“追漲”的銷售勢頭。 資源重組 再創(chuàng)輝煌 執(zhí)行策略一： 魅力中國行 —— 山海關 在項目逐步成熟的階段可以與魅力中國行欄目合作 ,在天下第一關的廣場舉辦大型的電視直播節(jié)目 ,通過中央電視臺的品牌加強大眾對山海關向現(xiàn)代化城市發(fā)展的印象 . 針對項目地塊內的產(chǎn)品特點，如：“功能置換”和“建筑元素重構”的合院里，請世界知名 室內設計大師進行 建筑作品創(chuàng)作 ，通過活動進行新聞炒作，提升項目的知名度，將大師的作品作為樣板展示，對項目進行宣傳 ,吸引目標客戶。 執(zhí)行策略二： 建筑藝術展 通過前期商業(yè)環(huán)境的培育、各種資源的組合以及媒體的宣傳、大眾的口碑傳播，使項目充分得到市場的認可，在項目成熟期全面實現(xiàn)并確立大京津旅游服務配套基地的地位。以上數(shù)據(jù)說明，古城類居住對客戶的目光和興趣有很大吸引。 來訪客戶關注因素（區(qū)域因素）統(tǒng)計其他0%交通0%配套設施0%發(fā)展?jié)摿?7%地理位置52%大環(huán)境11% 來訪客戶關注因素（產(chǎn)品因素）統(tǒng)計收藏價值4%其他0%戶型40%價格40%整體規(guī)劃0%綠化及環(huán)境0%建筑形式16%來訪客戶關注因素 在來訪客戶中，對于整個項目所在區(qū)域，看重山海關古城地理位置的數(shù)量占到了 50％以上，在客戶意識里山海關古城的地理位置是其對本項目進行投資的最有吸引力的元素，有 37％的客戶看中的是項目的發(fā)展?jié)摿?，國家和當?shù)卣拇罅Ψ龀郑懦亲陨淼纳虡I(yè)價值，都為其未來的良性發(fā)展提供了強有力的擔保。 9, 23%2, 5%22, 56%5, 13%0, 0%0, 0%1, 3%0, 0%0, 0%餐飲小旅館旅游商品培訓基地會所電器現(xiàn)代辦公演藝特產(chǎn) ?可以看出，前期客戶較定位階段調研的客戶對于項目產(chǎn)品的認識更為清晰，目標也更為明確。 ?對產(chǎn)品的關注重點在于產(chǎn)品的價格，面積和戶型。 ?他們看重古城改建完成后強大的發(fā)展?jié)摿?，但是整體的消化程度對于 12萬平米的商業(yè)街略 顯微弱加大宣傳力度和渠道，吸引更多有實力的客戶關注本項目。 50%左右的商戶選擇的經(jīng)營面積在 60100平米的區(qū)間，且大部分商戶的需求面積都比現(xiàn)經(jīng)營的面積大，說明 大部分商戶對自身在山海關區(qū)域經(jīng)營的未來前景預期較高 。 83%的商戶所選擇的價格在 50006000元的區(qū)間，但因為此項內容較為敏感，所以數(shù)據(jù)對銷售定價的支持不大，但是在后期包裝中，一定要體現(xiàn)項目的大氣與品質，才能支撐較高的銷售價格。 前期客戶 72組、接待來訪客戶 52組、商戶深訪 76組 數(shù)據(jù)整理內容 針對相同業(yè)態(tài)不同位置的 租金預期 合計： 200組 各業(yè)態(tài)定價依據(jù) 餐飲類 北大街餐飲租金 東大街餐飲租金 西大街餐飲租金 10%15%60%15%50%15%20%15%5%11%30%54%60%的客戶選擇的租金是 54%的客戶選擇的租金是 50%的客戶選擇的租金是 餐飲類 通過對租金適度的修正，及相應面積的換算可以得出： 西大街的餐飲售價 =（ *365） /=7756 東大街的餐飲售價 =（ *365） /=8774 北大街的餐飲售價 =（ *365） /=6844 則餐飲類的銷售均價為： 8362元 /平米 平均租金為： /天 /平米 旅游商品中心 東大街旅游商品中心租金 西大街旅游商品中心租金 8%37%37%18%210%22%13%55%255%的客戶選擇的租金是 74%的客戶選擇的租金是 旅游商品中心 通過對租金適度的修正，及面積的換算可以得出： 東大街的旅游商品中心售價 =（ *365） /=8774 西大街的旅游商品中心售價 =（ *365） /=7756 則旅游商品中心類的銷售均價為： 8546元 /平米 平均租金為： /天 /平米 賓館與情景 INN 北大街賓館與情景 INN租金 西大街賓館與情景 INN租金 9%10%40%41%38%39%13%10%81%的客戶選擇的租金是 77%的客戶選擇的租金是 賓館與情景 INN 通過對租金適度的修正，及面積的換算可以得出： 北大街的賓館與情景 INN售價 =（ *365） /=6844 西大街的賓館與情景 INN售價 =（ *365） /=7756 則賓館與情景 INN的銷售價格為： 6959元 /平米 平均租金為： /天 /平米 酒吧與情景 INN 北大街酒吧與情景 INN租金 40%35%14%11%77%的客戶選擇的租金是 酒吧與情景 INN 通過對租金適度的修正，及面積的換算可以得出： 北大街的酒吧與情景 INN售價 =（ *365） /=7756 則酒吧與情景 INN的銷售均價為： 7756元 /平米 平均租金為： /天 /平米 小旅館 西大街小旅館租金 9%53%15%23%53%的客戶選擇的租金是 小旅館 通過對租金適度的修正，及面積的換算可以得出： 西大街的小旅館售價 =（ *365） /=7434 則小旅館的銷售均價為： 7434元 /平米 平均租金為： /天 /平米 特色小吃 南大街特色小吃租金 14%30%49%7%79%的客戶選擇的租金是 東大街特色小吃租金 17%20%31%32%63%的客戶選擇的租