【正文】 10% 292m2休閑餐飲 20% 118m2公共服務(wù) (銀行 )配套 30% 626m25號樓占比 面積25休閑餐飲 32% 667m2中式餐飲 68% 1452m2家居（線上品牌） 34% 889m2家居（傳統(tǒng)品牌） 66% 1714m2家飾（線上品牌） 57% 707m2休閑餐飲 10% 122m2家飾（傳統(tǒng)品牌） 38% 525m26號樓占比 面積26特色餐飲 75% 616m2家居（線上品牌） 90% 710m2休閑餐飲 10% 70m2家飾（線上品牌） 31% 288m2休閑餐飲 27% 255m2家飾（傳統(tǒng)品牌） 48% 488m28號樓占比 面積家飾（傳統(tǒng)品牌） 42% 399m227價 格 制 定PART 5. price setting 關(guān)鍵詞： 比較法、因素修正法、權(quán)重28商鋪定價租金制定策略 項(xiàng)目定位為 “中國最大電子商務(wù)體驗(yàn)之都 ”，項(xiàng)目本身硬件設(shè)置為傳統(tǒng)商業(yè)布局，創(chuàng)新結(jié)合新型電子商貿(mào)平臺。 18商家訪談目標(biāo)商戶訪談小結(jié)家居行業(yè)對進(jìn)駐廣佛智城有一定的意向。薈所l 多功能展廳l 酒店式公寓l 社區(qū)服務(wù)配套l 國際影院l 餐飲配套l 員工食堂配套l 員工宿舍租賃l 接駁巴士16目標(biāo)商家216。 電子商務(wù)為未來企業(yè)、商家發(fā)展的必然選擇，順勢而為乃智城的明智之選。項(xiàng)目分析 —— 項(xiàng)目定位應(yīng)具備以下基本特性13PART 2. 定 位 支 撐、招 商 目 標(biāo) 群 體 分 析關(guān)鍵詞： 電商、家飾、家居、首席、體驗(yàn)、配套14項(xiàng)目自身定位、綜合服務(wù)平臺及硬件支撐216。252。項(xiàng)目分析 —— 市場調(diào)研及項(xiàng)目分析思路回歸12252。市場綜合環(huán)境決定項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向從區(qū)域的消費(fèi)特性來分析：寫字樓客戶特性分析：項(xiàng)目周邊存在大量廉價寫字樓，且大多為中小型企業(yè)，如果沒有較大的市場動力，幫助企業(yè)進(jìn)行升級發(fā)展，寫字樓招租難度較大。向電子商務(wù)發(fā)展，符合商家對電子商務(wù)發(fā)展的需求。9消費(fèi)者區(qū)域分析區(qū)域消費(fèi)占比項(xiàng)目周邊消費(fèi)客群分析項(xiàng)目周邊消費(fèi)者交通工具分析 公共交通系統(tǒng)欠發(fā)達(dá)，配備未完善注重品牌吸引力、購物便捷性、業(yè)態(tài)組合等方面飲食支出占日常支出近三分之一，需求量大。隨著佛山經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的提出，企業(yè)升級勢在必行，一旦需求釋放，未來對寫字樓市場看好。 寫字樓部分為 9號樓 【 9號樓為 LOFT】 ，其中 4號樓可租面積 6,350平方米 【 剩余部分為預(yù)留單位 】 ，單層面積約 1,000平方米。策劃招商實(shí)施方案 1目錄 Contents 序 1. 項(xiàng)目概述PART PART 定位及目標(biāo)群體分析PART PART PART PART PART PART PART PART 2序 1. 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 廣佛智城位于佛山南海區(qū)廣佛國際商貿(mào)中心區(qū)核心位置，占地近 400畝，總建筑面積超 83萬平米。3PART 1. 市 場 調(diào) 研關(guān)鍵詞：市場概述、供應(yīng)量、存量4佛山 /南海商業(yè)市場概述u佛山現(xiàn)有較大規(guī)模的零售商業(yè)將近 1， 400萬平方米，整體發(fā)展?fàn)顩r一般；u萬達(dá)、保利、萬科等大型商業(yè)集團(tuán)的進(jìn)駐和天河城、永旺 【 吉之島 】 急速擴(kuò)張，針對中高 端消費(fèi)市場的爭奪將會更加激烈，佛山商業(yè)面臨重大調(diào)整；u佛山商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)為多區(qū)域開發(fā)，消費(fèi)市場分散；佛山商業(yè)市場概述南海商業(yè)市場概述u南海板塊將近 100萬平方米，人均商業(yè)面積配比接近發(fā)達(dá)國家水平，嚴(yán)重飽和，發(fā)展難度大；u 廣佛智城周邊零售商業(yè)整體檔次較低、同質(zhì)化競爭非常嚴(yán)重u項(xiàng)目周邊專業(yè)市場總面積達(dá) 380萬平米，其中年交易額超億元的專業(yè)市場達(dá) 15個。6佛山商業(yè)、寫字樓存量及未來供應(yīng)行政分區(qū) 商圈 寫字樓 商鋪?zhàn)饨?售價 租金 售價禪城 祖廟 60 10,000 200 35,000季華 75 15,000 150 28,000南海 桂城 55 9,000 150 30,000千燈湖 75 19,000 120 25,000順德 德勝 50 10,000 100 23,000注：南海寫字樓租金價格主要為片區(qū)較好的中心城區(qū)價格2023年佛山存量商鋪總計(jì) 199萬㎡其中禪城區(qū)商鋪集中在祖廟商圈，現(xiàn)有 88萬㎡的商業(yè)，占 44%，南海片區(qū)以季華，桂城，千燈湖三個片區(qū)為主，總共有 68萬㎡占比 34%，順德片區(qū) 43萬㎡，占比 22%。本地消費(fèi)群，習(xí)慣往禪、桂兩城及廣州、港澳消費(fèi)。從商業(yè)現(xiàn)狀來分析：項(xiàng)目周邊商業(yè)整體經(jīng)營檔次較低，發(fā)展高端消費(fèi)模式存在較大風(fēng)險(xiǎn)，但發(fā)展檔次低、同質(zhì)化的商業(yè)模式同樣不符合市場需求，因此必須走特色化、一體化經(jīng)營模式。商業(yè)消費(fèi)者特性分析：當(dāng)?shù)厥忻窠?jīng)濟(jì)收入高，消費(fèi)能力強(qiáng)，但因臨近廣州、禪桂兩地，分流消費(fèi)客群，如何通過個性化、特色化、一體化的商業(yè)經(jīng)營模式將他們留在本區(qū)域是關(guān)鍵，另外他們餐飲的支出占總比例的三分之一，項(xiàng)目首啟應(yīng)加大餐飲業(yè)態(tài)比例。定位的唯一性 ——具備新穎、時尚、絢麗的外觀設(shè)計(jì)，創(chuàng)造行業(yè)數(shù)個 “ 第一 ” 綜合平臺。業(yè)態(tài)的豐富性 ——單一業(yè)態(tài) 、或者只依靠某單一主力店來吸引人流的業(yè)態(tài)規(guī)劃會使項(xiàng)目流于平庸，業(yè)態(tài)的豐富性、多樣性、互補(bǔ)性才能吸引不同目的消費(fèi)人群。 順應(yīng) “ 智慧廣東 ” 和佛山城市轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級潮流；216。項(xiàng)目定位 “ 中國最大電子商務(wù)體驗(yàn)之都 ”確立依據(jù) —— 政府號召及市場需求支撐依據(jù) —— 電商服務(wù)綜合平臺a人力資源及培訓(xùn)中心 b營銷及運(yùn)營中心 c IT應(yīng)用及信息服務(wù)中心 d互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)服務(wù)中心f貨源采購中心 g企業(yè)家生活服務(wù)部 h倉儲物流中心 i知識產(chǎn)權(quán)及法務(wù)中心j金融中心 k研發(fā)及供應(yīng)鏈管理中心 L檢測認(rèn)證中心 通過引入電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)的有效聚集，從而為傳統(tǒng)企業(yè)提供一體化、集成式的電子商務(wù)配套服務(wù)，協(xié)助傳統(tǒng)企業(yè)、商家突破傳統(tǒng)營銷模式，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型與發(fā)展提速 。 電子商務(wù)運(yùn)營企業(yè)216。主要原因有二，u 傳統(tǒng)的家居銷售企業(yè)在地產(chǎn)市場調(diào)控下受到很大影響；而重點(diǎn)發(fā)展電子商務(wù)的尚品宅配、歐派等家居企業(yè)逆勢上揚(yáng)，尚品宅配 2023年銷售額遞增近 600%；u 保利中央公館， 73萬平米的體量，住宅家居需求；u 廣佛智城近 40萬平米寫字樓辦公家居需求。租金價格跟傳統(tǒng)商業(yè)可比性不強(qiáng)，所以租金價格在參考周邊項(xiàng)目的情況下，進(jìn)行相應(yīng)的修正。4F33寫字樓定價定價參考周邊項(xiàng)目華創(chuàng)商業(yè)廣場n地理位置比廣佛智城有優(yōu)勢；n寫字樓下面為專業(yè)市場，人流混亂，檔次較低； 300來個車位，明顯不夠用；n寫字樓跟商場公用電梯，辦公專屬性不強(qiáng)。5～ 10層為展貿(mào)式寫字樓，超 10,000㎡ 商業(yè)廣場。地理位置 南海區(qū)大瀝金貿(mào)大道 6號占地 約 7000平方米建筑面積 10萬平方米招商現(xiàn)狀 招商中，入住率 40%車位 500個實(shí)用率 70％電梯 6條單層面積 /層高 1100平米 【 10個單元 】 /中央空調(diào) 有租金 50元 /平米 /月物管 國際高力物業(yè)管理費(fèi) 18元 /平米 /月35寫字樓定價金安一號項(xiàng)目位于南海區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃打造金融區(qū)板塊，打造低碳、生態(tài)、節(jié)能環(huán)保 5A寫字樓， 11米超高豪華商務(wù)大堂，中空肺葉結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，空氣自然對流，二層空中花園設(shè)計(jì)。n地理位置比較好，周邊商貿(mào)環(huán)境較好；n當(dāng)?shù)乇容^典型的多功能、多業(yè)態(tài)的綜合性項(xiàng)目，跟項(xiàng)目有一定參考價值；n商務(wù)配套成熟，但整體規(guī)模較小；地理位置 嘉州廣場對面樓宇狀況 共 8層， 4層以上為寫字樓招商現(xiàn)狀 入住率近 80成車位 300個實(shí)用率 80％電梯 3條單層面積 /層高1000平米 【 10個單元 】 ，層高有 空調(diào) 只有 ；租金 帶空調(diào)： 35元 /平米 /月不帶空調(diào)： 30元 /平米 /月管理費(fèi) 包括在租金里37寫字樓定價市場比較法項(xiàng)目及權(quán)重 本項(xiàng)目 華創(chuàng) 中盈 金安壹號 南方廣場區(qū)位 20% 85 17 85 17 90 18 90 18 85 17交通 20% 50 10 70 14 70 14 75 15 75 15商業(yè)配套 30% 50 15 60 18 70 21 65 65 硬件 20% 70 14 50 10 90 18 80 16 50 10軟件 10% 65 50 5 70 7 70 7 50 5