【正文】 10% 292m2休閑餐飲 20% 118m2公共服務(wù) (銀行 )配套 30% 626m25號樓占比 面積25休閑餐飲 32% 667m2中式餐飲 68% 1452m2家居（線上品牌） 34% 889m2家居（傳統(tǒng)品牌） 66% 1714m2家飾（線上品牌） 57% 707m2休閑餐飲 10% 122m2家飾（傳統(tǒng)品牌） 38% 525m26號樓占比 面積26特色餐飲 75% 616m2家居（線上品牌） 90% 710m2休閑餐飲 10% 70m2家飾（線上品牌） 31% 288m2休閑餐飲 27% 255m2家飾（傳統(tǒng)品牌） 48% 488m28號樓占比 面積家飾（傳統(tǒng)品牌） 42% 399m227價 格 制 定PART 5. price setting 關(guān)鍵詞： 比較法、因素修正法、權(quán)重28商鋪定價租金制定策略 項目定位為 “中國最大電子商務(wù)體驗之都 ”，項目本身硬件設(shè)置為傳統(tǒng)商業(yè)布局，創(chuàng)新結(jié)合新型電子商貿(mào)平臺。 18商家訪談目標(biāo)商戶訪談小結(jié)家居行業(yè)對進駐廣佛智城有一定的意向。薈所l 多功能展廳l 酒店式公寓l 社區(qū)服務(wù)配套l 國際影院l 餐飲配套l 員工食堂配套l 員工宿舍租賃l 接駁巴士16目標(biāo)商家216。 電子商務(wù)為未來企業(yè)、商家發(fā)展的必然選擇，順勢而為乃智城的明智之選。項目分析 —— 項目定位應(yīng)具備以下基本特性13PART 2. 定 位 支 撐、招 商 目 標(biāo) 群 體 分 析關(guān)鍵詞： 電商、家飾、家居、首席、體驗、配套14項目自身定位、綜合服務(wù)平臺及硬件支撐216。252。項目分析 —— 市場調(diào)研及項目分析思路回歸12252。市場綜合環(huán)境決定項目商業(yè)發(fā)展方向從區(qū)域的消費特性來分析：寫字樓客戶特性分析：項目周邊存在大量廉價寫字樓，且大多為中小型企業(yè)，如果沒有較大的市場動力，幫助企業(yè)進行升級發(fā)展，寫字樓招租難度較大。向電子商務(wù)發(fā)展，符合商家對電子商務(wù)發(fā)展的需求。9消費者區(qū)域分析區(qū)域消費占比項目周邊消費客群分析項目周邊消費者交通工具分析 公共交通系統(tǒng)欠發(fā)達，配備未完善注重品牌吸引力、購物便捷性、業(yè)態(tài)組合等方面飲食支出占日常支出近三分之一，需求量大。隨著佛山經(jīng)濟轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的提出，企業(yè)升級勢在必行，一旦需求釋放，未來對寫字樓市場看好。 寫字樓部分為 9號樓 【 9號樓為 LOFT】 ，其中 4號樓可租面積 6,350平方米 【 剩余部分為預(yù)留單位 】 ，單層面積約 1,000平方米。策劃招商實施方案 1目錄 Contents 序 1. 項目概述PART PART 定位及目標(biāo)群體分析PART PART PART PART PART PART PART PART 2序 1. 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 廣佛智城位于佛山南海區(qū)廣佛國際商貿(mào)中心區(qū)核心位置，占地近 400畝，總建筑面積超 83萬平米。3PART 1. 市 場 調(diào) 研關(guān)鍵詞：市場概述、供應(yīng)量、存量4佛山 /南海商業(yè)市場概述u佛山現(xiàn)有較大規(guī)模的零售商業(yè)將近 1， 400萬平方米，整體發(fā)展?fàn)顩r一般；u萬達、保利、萬科等大型商業(yè)集團的進駐和天河城、永旺 【 吉之島 】 急速擴張，針對中高 端消費市場的爭奪將會更加激烈，佛山商業(yè)面臨重大調(diào)整；u佛山商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)為多區(qū)域開發(fā)，消費市場分散；佛山商業(yè)市場概述南海商業(yè)市場概述u南海板塊將近 100萬平方米，人均商業(yè)面積配比接近發(fā)達國家水平，嚴(yán)重飽和，發(fā)展難度大；u 廣佛智城周邊零售商業(yè)整體檔次較低、同質(zhì)化競爭非常嚴(yán)重u項目周邊專業(yè)市場總面積達 380萬平米，其中年交易額超億元的專業(yè)市場達 15個。6佛山商業(yè)、寫字樓存量及未來供應(yīng)行政分區(qū) 商圈 寫字樓 商鋪租金 售價 租金 售價禪城 祖廟 60 10,000 200 35,000季華 75 15,000 150 28,000南海 桂城 55 9,000 150 30,000千燈湖 75 19,000 120 25,000順德 德勝 50 10,000 100 23,000注：南海寫字樓租金價格主要為片區(qū)較好的中心城區(qū)價格2023年佛山存量商鋪總計 199萬㎡其中禪城區(qū)商鋪集中在祖廟商圈，現(xiàn)有 88萬㎡的商業(yè)，占 44%，南海片區(qū)以季華，桂城，千燈湖三個片區(qū)為主，總共有 68萬㎡占比 34%，順德片區(qū) 43萬㎡，占比 22%。本地消費群，習(xí)慣往禪、桂兩城及廣州、港澳消費。從商業(yè)現(xiàn)狀來分析：項目周邊商業(yè)整體經(jīng)營檔次較低，發(fā)展高端消費模式存在較大風(fēng)險，但發(fā)展檔次低、同質(zhì)化的商業(yè)模式同樣不符合市場需求，因此必須走特色化、一體化經(jīng)營模式。商業(yè)消費者特性分析：當(dāng)?shù)厥忻窠?jīng)濟收入高，消費能力強，但因臨近廣州、禪桂兩地，分流消費客群，如何通過個性化、特色化、一體化的商業(yè)經(jīng)營模式將他們留在本區(qū)域是關(guān)鍵，另外他們餐飲的支出占總比例的三分之一，項目首啟應(yīng)加大餐飲業(yè)態(tài)比例。定位的唯一性 ——具備新穎、時尚、絢麗的外觀設(shè)計，創(chuàng)造行業(yè)數(shù)個 “ 第一 ” 綜合平臺。業(yè)態(tài)的豐富性 ——單一業(yè)態(tài) 、或者只依靠某單一主力店來吸引人流的業(yè)態(tài)規(guī)劃會使項目流于平庸，業(yè)態(tài)的豐富性、多樣性、互補性才能吸引不同目的消費人群。 順應(yīng) “ 智慧廣東 ” 和佛山城市轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級潮流；216。項目定位 “ 中國最大電子商務(wù)體驗之都 ”確立依據(jù) —— 政府號召及市場需求支撐依據(jù) —— 電商服務(wù)綜合平臺a人力資源及培訓(xùn)中心 b營銷及運營中心 c IT應(yīng)用及信息服務(wù)中心 d互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)服務(wù)中心f貨源采購中心 g企業(yè)家生活服務(wù)部 h倉儲物流中心 i知識產(chǎn)權(quán)及法務(wù)中心j金融中心 k研發(fā)及供應(yīng)鏈管理中心 L檢測認(rèn)證中心 通過引入電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)的有效聚集，從而為傳統(tǒng)企業(yè)提供一體化、集成式的電子商務(wù)配套服務(wù)，協(xié)助傳統(tǒng)企業(yè)、商家突破傳統(tǒng)營銷模式，實現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型與發(fā)展提速 。 電子商務(wù)運營企業(yè)216。主要原因有二，u 傳統(tǒng)的家居銷售企業(yè)在地產(chǎn)市場調(diào)控下受到很大影響；而重點發(fā)展電子商務(wù)的尚品宅配、歐派等家居企業(yè)逆勢上揚，尚品宅配 2023年銷售額遞增近 600%；u 保利中央公館， 73萬平米的體量，住宅家居需求；u 廣佛智城近 40萬平米寫字樓辦公家居需求。租金價格跟傳統(tǒng)商業(yè)可比性不強，所以租金價格在參考周邊項目的情況下，進行相應(yīng)的修正。4F33寫字樓定價定價參考周邊項目華創(chuàng)商業(yè)廣場n地理位置比廣佛智城有優(yōu)勢；n寫字樓下面為專業(yè)市場，人流混亂，檔次較低； 300來個車位，明顯不夠用；n寫字樓跟商場公用電梯，辦公專屬性不強。5～ 10層為展貿(mào)式寫字樓，超 10,000㎡ 商業(yè)廣場。地理位置 南海區(qū)大瀝金貿(mào)大道 6號占地 約 7000平方米建筑面積 10萬平方米招商現(xiàn)狀 招商中，入住率 40%車位 500個實用率 70％電梯 6條單層面積 /層高 1100平米 【 10個單元 】 /中央空調(diào) 有租金 50元 /平米 /月物管 國際高力物業(yè)管理費 18元 /平米 /月35寫字樓定價金安一號項目位于南海區(qū)重點規(guī)劃打造金融區(qū)板塊，打造低碳、生態(tài)、節(jié)能環(huán)保 5A寫字樓， 11米超高豪華商務(wù)大堂，中空肺葉結(jié)構(gòu)設(shè)計，空氣自然對流，二層空中花園設(shè)計。n地理位置比較好，周邊商貿(mào)環(huán)境較好；n當(dāng)?shù)乇容^典型的多功能、多業(yè)態(tài)的綜合性項目，跟項目有一定參考價值；n商務(wù)配套成熟，但整體規(guī)模較小；地理位置 嘉州廣場對面樓宇狀況 共 8層， 4層以上為寫字樓招商現(xiàn)狀 入住率近 80成車位 300個實用率 80％電梯 3條單層面積 /層高1000平米 【 10個單元 】 ，層高有 空調(diào) 只有 ；租金 帶空調(diào)： 35元 /平米 /月不帶空調(diào)： 30元 /平米 /月管理費 包括在租金里37寫字樓定價市場比較法項目及權(quán)重 本項目 華創(chuàng) 中盈 金安壹號 南方廣場區(qū)位 20% 85 17 85 17 90 18 90 18 85 17交通 20% 50 10 70 14 70 14 75 15 75 15商業(yè)配套 30% 50 15 60 18 70 21 65 65 硬件 20% 70 14 50 10 90 18 80 16 50 10軟件 10% 65 50 5 70 7 70 7 50 5