【正文】 品牌推廣 研究策劃 財(cái)務(wù)管控 組織管控 1 3 4 2 5 0 1 3 4 2 5 0 平均水平 客戶服務(wù) 成本管理 工程管理 規(guī)劃設(shè)計(jì) 營(yíng)銷(xiāo)策劃 品牌推廣 研究策劃 財(cái)務(wù)管控 組織管控 客戶服務(wù) 成本管理 發(fā)展的要求 萊茵達(dá)現(xiàn)狀 23 169。 2023 Capgemini — All rights reserved March 2023 — Lander Project 而土地、政府關(guān)系、戰(zhàn)略合作和品牌等企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵資源也難以與集團(tuán)的快速發(fā)展相匹配 土地儲(chǔ)備 ? 最近一年多來(lái) 沒(méi)有進(jìn)行大規(guī)模拿地 ，主要是基于原有土地儲(chǔ)備進(jìn)行開(kāi)發(fā)，可供持續(xù)開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備偏少 ? 當(dāng)前土地儲(chǔ)備中，存在一定量的 問(wèn)題土地 ，對(duì)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)了不利影響 ? 集團(tuán)層面 并未建立土地儲(chǔ)備體系和土地拓展渠道 ，拿地有很大的機(jī)會(huì)性 ? …… 政府關(guān)系 ? 政府關(guān)系更多的 依靠高總的個(gè)人能力 ，并未形成集團(tuán)層面的能力 ? 區(qū)域拓展的分散使得政府資源顯得不夠用，對(duì)已建立的政府資源的 使用又不夠充分 ? 同時(shí)，區(qū)域拓展的分散又使得集團(tuán)高層難以對(duì)各區(qū)域的政府關(guān)系進(jìn)行 有效的維系和鞏固加強(qiáng) ? …… 戰(zhàn)略聯(lián)盟 ? 已與浙江東信等公司建立了合作關(guān)系，但 數(shù)量偏少 ? 與基金、信托機(jī)構(gòu)還未能建立有效的合作，有效的融資渠道 并未建立 ? 開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈上，在采購(gòu)、施工建設(shè)等環(huán)節(jié)上，沒(méi)有建立強(qiáng)有力的 戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系 ? …… 品牌資源 ? 高總的個(gè)人品牌高于企業(yè)品牌 ? 萊茵達(dá)集團(tuán)的品牌影響力不夠強(qiáng)，沒(méi)有帶來(lái)品牌溢價(jià) ? …… 19 169。同樣，追求快速擴(kuò)張也決定了萊茵達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)采取周期較短的建成后帶租約出售的模式 商業(yè)房地產(chǎn)不同階段銷(xiāo)售收益示意圖 該圖僅為示意 土地獲得 建成出售 （售后回租） 經(jīng)營(yíng)后出售 銷(xiāo)售利潤(rùn) 經(jīng)營(yíng)增值 累計(jì)經(jīng)營(yíng)受益 累計(jì)經(jīng)營(yíng)成本 固定成本 收入曲線 成本曲線 建筑開(kāi)發(fā) 持有經(jīng)營(yíng) 固定成本 價(jià)格 經(jīng)營(yíng)收益 經(jīng)營(yíng)成本 土地增值 .（ . ....） 16 169。 2023 Capgemini — All rights reserved March 2023 — Lander Project 但從現(xiàn)有效果來(lái)看，總體業(yè)務(wù)組合不佳，核心業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，缺乏第二層面的新興業(yè)務(wù)，而軟件、傳媒業(yè)務(wù)現(xiàn)有實(shí)力弱小，前景不明晰，只能作為第三層面的種子業(yè)務(wù)， ? 培育、突破第二層面業(yè)務(wù)對(duì)集團(tuán)形成良好的業(yè)務(wù)協(xié)同，在未來(lái)更好的發(fā)展至關(guān)重要 ? 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相對(duì)成熟，是現(xiàn)金流支撐，可看成是第一層面業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上其它環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)處于起步狀態(tài) ? 貿(mào)易業(yè)務(wù)也有一定規(guī)模和成熟度，但集團(tuán)只能獲取財(cái)務(wù)收益，而得不到業(yè)務(wù)和現(xiàn)金流上的良好協(xié)同 ? ? 軟件業(yè)務(wù)、傳媒業(yè)務(wù)等業(yè)務(wù)當(dāng)前的規(guī)模、利潤(rùn)貢獻(xiàn)都不理想，發(fā)展前景也不清晰 第一層面 第二層面 創(chuàng)造有生命力的種子業(yè)務(wù) 建立新興業(yè)務(wù) 拓展和守衛(wèi)核心業(yè)務(wù) 第三層面 業(yè)務(wù)現(xiàn)狀評(píng)價(jià) ? 當(dāng)前缺乏，需要進(jìn)一步突破、培育 13 169。 2023 Capgemini — All rights reserved March 2023 — Lander Project 目錄 一． 項(xiàng)目工作回顧 二． 萊茵達(dá)現(xiàn)狀審視 三． 集團(tuán)戰(zhàn)略理解 四． 萊茵達(dá)集團(tuán)管控模式 五． 集團(tuán)戰(zhàn)略支撐體系框架設(shè)計(jì) 六． 下一階段工作安排 .（ . ....） 9 169。 2023 Capgemini — All rights reserved March 2023 — Lander Project 在萊茵達(dá)集團(tuán)的大力配合下，凱捷在第一階段進(jìn)行了大量深入的內(nèi)部訪談，訪談了集團(tuán)總部、多個(gè)房地產(chǎn)區(qū)域公司及下屬非開(kāi)發(fā)企業(yè)高層約 40人次 集團(tuán)總部 南京公司 儀征公司 揚(yáng)州公司 南通公司 非開(kāi)發(fā)企業(yè) 董事長(zhǎng) 高總 常務(wù)副總 陶總 副總裁 黃總 工程副總 樓總 財(cái)務(wù)總監(jiān) 高總 總裁助理 楊總 高級(jí)顧問(wèn) 朱關(guān)芝 總裁辦公室主任 營(yíng)銷(xiāo)策劃中心副主任 戰(zhàn)略發(fā)展部經(jīng)理 審計(jì)決算中心經(jīng)理 財(cái)務(wù)審計(jì)部經(jīng)理 計(jì)劃財(cái)務(wù)部副經(jīng)理 研發(fā)技術(shù)中心副主任 總經(jīng)理 馮總 行政副總 鄧總 營(yíng)銷(xiāo)副總 殷總 財(cái)務(wù)總監(jiān) 宋總 總裁辦公室主任 開(kāi)發(fā)建設(shè)部經(jīng)理 投資預(yù)算部經(jīng)理 工程部經(jīng)理 營(yíng)銷(xiāo)企劃部經(jīng)理 材材部經(jīng)理 總經(jīng)理 秦總 總經(jīng)理助理 總經(jīng)理 胡總 副總經(jīng)理 徐總 總經(jīng)理 徐總 副總經(jīng)理 郭總 商業(yè)發(fā)展公司 常務(wù)副總唐總 副總 陶總 物業(yè)公司 總經(jīng)理 屠總 藍(lán)特軟件 杭董事長(zhǎng) 總經(jīng)理 夏總副總經(jīng)理熊總 輕工公司 總經(jīng)理 趙總 廣告公司 副總 李總 內(nèi)部訪談約 40人次 5 169。在明晰集團(tuán)戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)模式的基礎(chǔ)上，重建集團(tuán)戰(zhàn)略支撐體系，夯實(shí)未來(lái)發(fā)展的基礎(chǔ) — 萊茵達(dá)項(xiàng)目中期報(bào)告會(huì) 凱捷中國(guó) 2023年 2 169。 2023 Capgemini — All rights reserved March 2023 — Lander Project 在訪談的同時(shí)凱捷收集了集團(tuán)及各區(qū)域公司的大量規(guī)章制度和相關(guān)資料，并在此基礎(chǔ)上結(jié)合訪談資料，進(jìn)行內(nèi)部診斷分析 集團(tuán)總部相關(guān)資料 ? 審計(jì)報(bào)告 ? 工程合同管理制度 ? 工程結(jié)算管理制度 ? 薪酬制度 ? 公司檔案管理制度 ? 內(nèi)部管理制度 ? 員工手冊(cè) ? 開(kāi)發(fā)建設(shè)工程管理規(guī)定 ? 規(guī)章制度匯編 ? 會(huì)計(jì)制度 ? 報(bào)告書(shū) —— 遼寧天健會(huì)計(jì)師事務(wù)所 各區(qū)域公司資料 ? 2023年 12月各公司報(bào)表，未申報(bào)表 ? 設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理制度 ? 關(guān)于執(zhí)行 《 南京萊茵達(dá)考核方案 》 的通知 ? 南京萊茵達(dá)內(nèi)部管理制度 ? 浙江輕紡集團(tuán)輕工業(yè)有限公司報(bào)告書(shū) ? 南京萊茵達(dá)置業(yè)有限公司報(bào)告書(shū) ? 杭州南都大廈有限公司報(bào)告書(shū) ? 浙江南方萊茵達(dá)置業(yè)有限公司報(bào)告書(shū) ? 嘉善萊茵達(dá)置業(yè)有限公司報(bào)告書(shū) ? 儀征萊茵達(dá)置業(yè)有限責(zé)任公司報(bào)告書(shū) ? 浙江萊茵達(dá)房地產(chǎn)有限公司審計(jì)報(bào)告 ? 杭州萊茵東郡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司審計(jì)報(bào)告 .（ . ....） 6 169。 2023 Capgemini — All rights reserved March 2023 — Lander Project 通過(guò)十年的努力，萊茵達(dá)集團(tuán)已發(fā)展成為以房地產(chǎn)為主業(yè)，年業(yè)務(wù)收入約 30億，擁有一家上市公司的企業(yè)集團(tuán) 業(yè)務(wù)收入 高速發(fā)展階段 – 94年，萊茵達(dá)集團(tuán)前身浙江萊茵達(dá)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司成立 – 開(kāi)始發(fā)展房地產(chǎn)業(yè) – 02年成功買(mǎi)殼上市，成為遼房天A第一大股東 初創(chuàng)階段 成長(zhǎng)階段 – 開(kāi)始跨地域發(fā)展，主要集中于長(zhǎng)三角地區(qū) 1994 1996 1998 2023 2023 2023 –通過(guò)一系列收購(gòu)和合作開(kāi)發(fā)獲得快速發(fā)展，進(jìn)入到南昌、襄樊等多個(gè)新區(qū)域發(fā)展 –進(jìn)入軟件產(chǎn)業(yè)，嘗試發(fā)展非房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè) – 萊茵達(dá)集團(tuán)已發(fā)展成為擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、貿(mào)易、 軟件等多種產(chǎn)業(yè)，擁有一家上市公司的具有相當(dāng)規(guī)模的企業(yè)集團(tuán) 10 169。 2023 Capgemini — All rights reserved March 2023 — Lander Project 萊茵達(dá)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)自 2023年開(kāi)始起步，前幾年良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和自身對(duì)規(guī)模擴(kuò)張的過(guò)度追求使萊茵達(dá)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)走了一條高速擴(kuò)張的道路 南昌 長(zhǎng)三角地區(qū)多個(gè)城市 沈陽(yáng) 襄樊 合肥 2023 2023 2023 15萬(wàn)平米 33萬(wàn)平米 70萬(wàn)平米（計(jì)劃數(shù)） 萊茵達(dá)集團(tuán)房地產(chǎn)竣工面積變化 萊茵達(dá)集團(tuán)區(qū)域拓展?fàn)顩r 14 169。 2023 Capgemini — All rights reserved March 2023 — Lander Project 追求快速擴(kuò)張也使萊茵達(dá)在區(qū)域選擇上采取的是機(jī)會(huì)型進(jìn)入二三線城市發(fā)展的模式。 2023 Capgemini — All rights reserved March 2023 — Lander Project 人力資源方面，快速的擴(kuò)張導(dǎo)致人員總體數(shù)量不足，質(zhì)量也難以滿足發(fā)展的要求，總體不容樂(lè)觀 ? 人力資源相對(duì)短缺，集團(tuán)許多部門(mén)人力資源不足 ? 公司快速發(fā)展， “ 水漲船高 ” ，人員提升得很快，往往進(jìn)來(lái)沒(méi)幾年就出去當(dāng)總助、副總，能力有時(shí)跟不上 ? 集團(tuán)缺少各種專(zhuān)業(yè)人才，專(zhuān)業(yè)水平不高 ? 集團(tuán)人事調(diào)整比較多，經(jīng)常流動(dòng)，人才的總體質(zhì)量不高 ? …… . 部分訪談?wù)? 人力資源現(xiàn)狀主要問(wèn)題 ?人力儲(chǔ)備不足，難以滿足戰(zhàn)略發(fā)展要求 ?專(zhuān)業(yè)人才和高級(jí)管理人才缺乏，成為發(fā)展瓶頸 ?專(zhuān)業(yè)水平不高，學(xué)歷水平偏低 ?年齡結(jié)構(gòu)年輕化，中齡員工偏少 ?流失率較高 20 169。 2023 Capgemini — All rights reserved March 2023 — Lander Project 政策對(duì)行業(yè)的影響 土地政策 ?招拍掛和禁止土地炒賣(mài)的政策促進(jìn)了土地供應(yīng)透明化，規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)行為，加強(qiáng)了政府調(diào)控市場(chǎng)的力度 ?提高了土地獲取的難度和成本，資金實(shí)力、項(xiàng)目的前期策劃定位、收益測(cè)算能力日益重要 金融政策 ?銀行貸款門(mén)檻的提高，提高了對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金實(shí)力的要求，促進(jìn)了行業(yè)整合和產(chǎn)業(yè)升級(jí) ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率提高，增加資金成本 ?加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款使用的監(jiān)控，保證資金封閉運(yùn)行，使房地產(chǎn)企業(yè)資金調(diào)用難度增大 產(chǎn)品政策 ?頒布環(huán)保、節(jié)能等一系列新的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，提高行業(yè)進(jìn)入的技術(shù)門(mén)檻 金融及稅收政策 ?提高貸款利率和首付比例，控制總體的需求規(guī)模，減慢需求增長(zhǎng)，抑制部分區(qū)域的房地產(chǎn)需求過(guò)熱 ?針對(duì)不同購(gòu)買(mǎi)者的不同貸款審批條件來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)，抑止炒房 ?國(guó)家七部委聯(lián)合下發(fā)平抑房?jī)r(jià)的新政策，利用稅收手段打擊炒房行為 單一開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張的模式發(fā)展難度日益加大，業(yè)務(wù)模式調(diào)整勢(shì)在必行 而同時(shí)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度的加強(qiáng)使房地產(chǎn)企業(yè)失去了以前寬松的行業(yè)環(huán)境，像萊茵達(dá)這種追求單一開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張的模式發(fā)展難度日益加大，業(yè)務(wù)模式必然調(diào)整 供應(yīng) 需求 ?政府調(diào)控房?jī)r(jià)、規(guī)范市場(chǎng)行為的決心很大，力度逐步增強(qiáng)，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大 ?行業(yè)運(yùn)作日益規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力和專(zhuān)業(yè)運(yùn)作能力要求越來(lái)越高 ?行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，行業(yè)集中度穩(wěn)步提高，產(chǎn)業(yè)洗牌在所難免 ?房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作模式將由開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向投資，行業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)分工越來(lái)越細(xì) 24 169。 2023 Capgemini — All rights reserved March 2023 — Lander Project 凱捷認(rèn)為，萊茵達(dá)集團(tuán)當(dāng)前對(duì)各業(yè)務(wù)的管控定位模糊，沒(méi)有區(qū)分不同業(yè)務(wù)的自身定位而形成有針對(duì)性的管控定位 萊茵達(dá)各業(yè)務(wù)的管控現(xiàn)狀 數(shù)據(jù)來(lái)源：萊茵達(dá)集團(tuán)資料，內(nèi)部訪談，凱捷分析 凱捷初步判斷 下屬公司業(yè)務(wù)獨(dú)立性 獨(dú)立 相關(guān) 母公司控制力 弱 強(qiáng) 戰(zhàn)略導(dǎo)向 戰(zhàn)略導(dǎo)向 操作導(dǎo)向 戰(zhàn)略導(dǎo)向 戰(zhàn)略導(dǎo)向 戰(zhàn)略導(dǎo)向 財(cái)務(wù)導(dǎo)向 戰(zhàn)略導(dǎo)向 戰(zhàn)略導(dǎo)向 財(cái)務(wù)導(dǎo)向 操作導(dǎo)向 財(cái)務(wù)導(dǎo)向 輕工公司 軟件 傳媒 商業(yè)經(jīng)營(yíng) 物業(yè)管理 中介 操作導(dǎo)向 控股 /全資開(kāi)發(fā)企業(yè) 合作開(kāi)發(fā)企業(yè) 上市公司 總部沒(méi)有形成強(qiáng)控制力 總部的管控組織建立不到位，管控功能不到位 ?跨地域快速發(fā)展，業(yè)務(wù)骨干分散在各區(qū)域公司，總部的業(yè)務(wù)指導(dǎo)不夠，造成失控 ?部分業(yè)務(wù)發(fā)展思路不清晰，無(wú)法指導(dǎo)具體的管控定位 表象 癥結(jié) 機(jī)理 項(xiàng)目重點(diǎn)，無(wú)特殊說(shuō)明，以下都是針對(duì)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù) 27 169。 2023 Capgemini — All rights reserved March 2023 — Lander Project 集團(tuán)總部 03年組建業(yè)務(wù)職能部門(mén)，期望對(duì)于能直接控制的 A、 B類(lèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)加大業(yè)務(wù)