【正文】 %計(jì)提營(yíng)銷費(fèi)用由乙方制定媒體及渠道方案 ,報(bào)甲方審核 ,由甲方確定實(shí)際執(zhí)行營(yíng)銷推廣計(jì)劃，營(yíng)銷費(fèi)用為實(shí)際支出費(fèi)用整合渠道資源 ,確?，F(xiàn)金回籠 詮釋產(chǎn)品價(jià)值 ,獲取利潤(rùn)最大化2—— 營(yíng)銷精要 目標(biāo)及策略方案營(yíng)銷目標(biāo)08年資金目標(biāo)： 營(yíng)銷策略要旨：整合易居中國(guó)客戶資源、渠道資源平臺(tái)，獲得客戶來(lái)源量；特殊渠道營(yíng)銷結(jié)合少量常規(guī)營(yíng)銷手段，獲得客戶來(lái)源以小開盤形式，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛，促進(jìn)成交銷售說(shuō)辭提煉，突出高性價(jià)比房源，促進(jìn)客戶成交現(xiàn)場(chǎng)制造，調(diào)動(dòng)客戶購(gòu)買情緒，促進(jìn)成交客戶挖掘渠道 整合易居資源客戶方案易居會(huì)客戶資源：50萬(wàn)易居會(huì)員（易居臣信 25萬(wàn)，易居會(huì) 25萬(wàn)）2200名鉆石級(jí)會(huì)員（購(gòu)買 5套以上房屋 \購(gòu)買 1000萬(wàn)以上房屋）5000名白金會(huì)員（購(gòu)買 2套 4套 \購(gòu)買 400萬(wàn)以上房屋）20230名 400萬(wàn)以上投資型會(huì)員30000多名 高檔會(huì)所俱樂(lè)部會(huì)員（諾亞財(cái)富）2023名 二手豪宅和別墅買賣投資客戶上海資源：以短信、組織看房活動(dòng)，投資論壇等形式直接傳遞房源信息整合易居資源客戶方案高端物業(yè)客戶資源：代理樓盤：老西門新苑、匯寧花園、思南路 88號(hào)、福源匯居、古北國(guó)際、萬(wàn)科蘭喬圣菲、萬(wàn)科紅郡、嘉里華庭、衡山路 41號(hào)、網(wǎng)球公寓、維詩(shī)凱亞、匯賢居等上海資源：高端客戶購(gòu)房往往有著多次購(gòu)房的特性，因此在已購(gòu)買高端產(chǎn)品客戶中挖掘資源，成功比例極高整合易居資源客戶方案二三級(jí)聯(lián)動(dòng)資源（易居臣信）：全市門店 100多個(gè)市中心高端區(qū)域近 40個(gè)別墅館上海資源：門店不僅成為外部售樓處；更是目前市場(chǎng)銷售的新渠道整合易居資源客戶方案全國(guó)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)可在華東、華北、華南、華中、西南近 30個(gè)城市進(jìn)行項(xiàng)目推廣，挖掘全國(guó)客戶資源全國(guó)資源：上海成為全國(guó)高端客戶夢(mèng)想地，通過(guò)全國(guó)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，最大范圍挖掘客戶資源特殊渠道營(yíng)銷客戶方案銀 行 ：花旗銀行、匯豐銀行、招商銀行、中國(guó)銀行等商 會(huì)：臺(tái)商會(huì)、溫州商會(huì)汽車俱樂(lè)部：樂(lè)駕汽車、名流汽車、永達(dá)汽車高 爾 夫：濱海高爾夫高 端 百 貨：久光百貨、中信泰富：交大、南加洲、長(zhǎng)江商學(xué)院、中歐商學(xué)院樓盤、社區(qū)：高端社區(qū)、別墅樓盤特殊營(yíng)銷渠道：特殊渠道，以、彩信、帳單、活動(dòng)、巡展方式，直擊高端客戶少量常規(guī)渠道營(yíng)銷客戶方案區(qū)域道路攔截：主要干道、競(jìng)爭(zhēng)樓盤動(dòng)線設(shè)高炮、看板，攔截客戶報(bào)紙、雜志類：《別墅與豪宅》、《航空雜志》、《移居上海》、 《 》、《地標(biāo)》網(wǎng) 站：別墅網(wǎng)站、門戶網(wǎng)站房產(chǎn)頻道等常規(guī)營(yíng)銷渠道：常規(guī)渠道達(dá)到信息宣傳目的，同時(shí)擴(kuò)大知名度、形成客戶介紹客戶銷售執(zhí)行策略方案 樓盤定位，宣傳銷售方案生態(tài)大宅，自然之盤：主訴求： 大 道 自 然晉級(jí)東郊，提升價(jià)值樓盤名建議：東郊 整合渠道資源 ,確?，F(xiàn)金回籠 216。 詮釋產(chǎn)品價(jià)值 ,獲取利潤(rùn)最大化12全程營(yíng)銷 ,共創(chuàng)雙贏1—— 合作模式 全程營(yíng)銷服務(wù)內(nèi)容合作模式銷售執(zhí)行策略制定價(jià)格執(zhí)行策略建議資金回籠計(jì)劃建議營(yíng)銷配合建議樣板房建議示范區(qū)建議......階段政策及市場(chǎng)變化跟蹤分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤跟蹤調(diào)研報(bào)告同質(zhì)樓盤借鑒分析貸款辦理產(chǎn)證辦理交房企劃執(zhí)行策略現(xiàn)場(chǎng)包裝方案媒體 \渠道 \通路策略引導(dǎo)動(dòng)線包裝戶外廣告方案平面廣告方案......p銷售執(zhí)行部分 : p企劃包裝 :p市場(chǎng)跟蹤配合 : p售后服務(wù) :合作費(fèi)用合作模式雙贏模式只收取傭金 ,不提取溢價(jià)根據(jù)目標(biāo)完成狀況設(shè)定代理傭金比例216。 棕櫚泉花園延伸看房動(dòng)線銷售方案售樓處會(huì)所二期成熟區(qū)動(dòng)線交匯處一期二期二期三期入口三期樣板房總體看房動(dòng)線圖一期至二期：感受一期、二期的成熟度，同時(shí)感受體驗(yàn)由一期至二期景觀上的變化、提升；二期至三期：觀摩二期成熟的花園景觀，為三期景觀描繪未來(lái)將達(dá)成的效果。成交房源預(yù)估銷售方案預(yù)估成交 5套：K（ 2套）（ 1套）（ 2套）： 11002+2300+28002=1 億預(yù)估成交 6套：K（ 3套）（ 1套）（ 1套）（ 1套）： 11003+2023+2300+2800= 億預(yù)估成交 7套：K（ 2套）（ 2套）（ 2套）（ 1套）： 11002+20232+23002+2800= 億預(yù)估成交 9套：K（ 4套）（ 1套）（ 1套）（ 2套）（ 1套）： （ 11003+1300 ） +2800+2023+23002+2800= 億以較易成交房源計(jì)算，完成 59套銷售，即可完成 第二部分 :整體營(yíng)銷策略報(bào)告洞悉市場(chǎng) ,挖掘價(jià)值運(yùn)籌帷幄 ,決勝千里附件 —— 整體報(bào)告 后市預(yù)判項(xiàng)目認(rèn)知營(yíng)銷決勝?gòu)氖袌?chǎng)的角度辯識(shí)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)從價(jià)值的角度詮釋品質(zhì)從營(yíng)銷的角度實(shí)現(xiàn)終極價(jià)值123從市場(chǎng)的角度辯識(shí)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)1—— 后市預(yù)判1 看樓市整體近況 市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期 —— 供求比低于 1已經(jīng)維持 10個(gè)月p 我們認(rèn)為，從供求比看， 04年 8月至 05年 9月樓市冰凍期的走勢(shì)，與 07年 5月至 08年 9月的走勢(shì)十分相像，而且由于本輪宏觀經(jīng)濟(jì)面的差強(qiáng)人意，導(dǎo)致房地產(chǎn)消費(fèi)預(yù)期的下降較上一輪調(diào)整期更險(xiǎn)惡。排除 8月份的價(jià)格畸高，單看 7月份，單價(jià)已至 ，同比仍上升了 6000元 /平米。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判 就目前宏觀背景來(lái)看，市場(chǎng)調(diào)整期還將持續(xù)近一年p 稀缺產(chǎn)品，是住宅產(chǎn)品中保值增值能力最強(qiáng)的類品。?露德圣母堂，上海第二大、浦東最大天主教堂，標(biāo)志性歷史文化建筑；?未來(lái)浦東領(lǐng)事館區(qū)緊臨本案北側(cè)，未來(lái)成為浦東最大領(lǐng)館行政區(qū)，國(guó)際化定位；?與本案 15分鐘車程的迪斯尼落戶川沙，是香港迪斯尼的 ，預(yù)計(jì) 2023營(yíng)業(yè)；?同時(shí)隨著 2號(hào)延長(zhǎng)線的深入，該區(qū)域商業(yè)配套建設(shè)也提上議程。板塊價(jià)值提升策略“ 晉級(jí)東郊 御翠園湯臣湖庭九間堂梵高別墅東郊花園二期三湘地塊君庭合生東郊東珠花園地塊 本案待推項(xiàng)目 容積 率 地上面積 待上市 面積 報(bào)價(jià)（按地上面積 折算）湯臣湖庭二期 / / 約 40000 未定君庭 9001000 32098 10萬(wàn)元(含裝修 , 標(biāo)準(zhǔn)不詳)東珠花園 / / 29952 未定合生東郊 7051077 63120 67萬(wàn)三湘地塊 / / 24500 未定東郊花園二期 / / 18898 未定合計(jì) 208568 　存量項(xiàng)目 存量面積 報(bào)價(jià)梵高別墅 250350 22691 九間堂 300700 3405 1011萬(wàn)(含 1萬(wàn) /㎡裝修 )御翠園 350720 775 (含 /㎡裝修 )御翠園 7期 298312 11279 湯臣湖庭 400450 3424 合計(jì) 41574板塊競(jìng)爭(zhēng) 未來(lái)供應(yīng)在 25萬(wàn)平米以上，競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈價(jià)值思考躋身東郊，提升了項(xiàng)目知名度，同時(shí)也為吸引目標(biāo)客戶眼球提供了有效的 “身份標(biāo)簽 ”！但由于板塊內(nèi)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)體量龐大，面對(duì)有限的金字塔尖客群，如何吸引他們駐足產(chǎn)生購(gòu)買興趣是我們接下來(lái)考慮的問(wèn)題！那么，讓我們回過(guò)頭來(lái)分析產(chǎn)品自身，并提出有效見解！產(chǎn)品價(jià)值提升魅力氣質(zhì)一期二期三期總建筑面積 其中一 /二期 三期 總套數(shù) 201套可售套數(shù) 41套容積率 一二期 ，三期 成交均價(jià) /平米物業(yè)類型 獨(dú)立戶型面積 250550平米（地上）開盤時(shí)間 項(xiàng)目規(guī)劃 8萬(wàn)方原生態(tài)庭院別墅花園社區(qū) 曹家溝、腰涇港、呂家浜三條天然河流，在小區(qū)周圍成為沿河景觀 園區(qū)水景呈 Y型