信和自由廣場商業(yè)策劃報(bào)告-wenkub
2023-03-17 16:51:55 本頁面
【正文】 城一期的業(yè)主 ，生活穩(wěn)定，喜歡逛街，喝茶 ,聊天 ,看電影 , 周末喜歡跟朋友 ,家人一起去海雅百貨逛街，吃飯 ,聊天 .區(qū)域來源 主要來源于南油商圈與中心商圈的業(yè)主 .體驗(yàn)需求 希望在后海一帶，離家不遠(yuǎn)的地方除海雅之外能有一個(gè)更大型的、高檔的百貨商場，平時(shí)能跟朋友 ,家人一起出去逛街，休閑，娛樂。保利時(shí)代廣場 客戶范圍來源較廣，包括很多福田、羅湖客戶以及華僑城、香 港客戶。未來兩年商業(yè)供應(yīng)面積超過 30萬影院劇院溜冰場科技娛樂業(yè)態(tài)定位分析 —— 預(yù)計(jì)未來大型商業(yè)業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)定位分析 —— 對(duì)本項(xiàng)目啟示避免文化消費(fèi)、影院、溜冰場、科技娛樂必須有主題商業(yè)定位，引入主力商業(yè)商家組合一個(gè)完整的中高檔百貨可作為重要選擇方向頂端美容、健身、 SPA存在市場空間時(shí)尚家具、專業(yè)市場可考慮作為次主力店組合缺乏頂端百貨業(yè)態(tài)，但條件限制不作為最佳選擇本項(xiàng)目具有近 200米的臨街面，應(yīng)保留一定量的街鋪保證其價(jià)值最大化 根據(jù)我司在南山商業(yè)操作項(xiàng)目及市場行情，大型主力店、次主力店（百貨、餐飲、電器、休閑娛樂）租賃條件如下：業(yè)態(tài) 租金元 /月 需要面積 萬㎡ 行業(yè)拓展意向頂級(jí)百貨 合作經(jīng)營 800010000 一般中高端百 貨 5080 1500035000 較強(qiáng)特色餐飲 4065 100010000 強(qiáng)SPA、美容、健身 3560 30008000 強(qiáng)電器 4565 30006000 非常強(qiáng)時(shí)尚家居 4555 300010000 較強(qiáng)本項(xiàng)目概況負(fù)一層 ㎡一層內(nèi)鋪3875㎡一層街鋪1220㎡M層 ㎡二層 ㎡三層 ㎡根據(jù)裙樓一層臨街面（除入口位置）長度市場常規(guī)的街鋪開間與進(jìn)深的為比例 1： 80%的實(shí)用率得出項(xiàng)目的街鋪面積。率先進(jìn)入核心區(qū)商業(yè)市場、搶得先機(jī)商業(yè)面積： 7萬平方米項(xiàng)目定位：文化、娛樂、餐飲、百貨、時(shí)尚購物大型綜合文化商業(yè)體出租情況： 客戶組成：南山全區(qū)、深圳部分客戶經(jīng)營檔次：中、高檔商業(yè)組合：百貨、超市、電影院、餐飲、娛樂、時(shí)尚購物周邊商業(yè)分析周邊商業(yè)分析 9——— 保利文化廣場保利文化廣場項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議應(yīng)避免在海雅百貨的固有領(lǐng)域進(jìn)行直接競爭應(yīng)考慮與保利、海岸業(yè)態(tài)互補(bǔ)，避免直接競爭海岸寫字樓裙樓對(duì)本項(xiàng)目競爭威脅較小友誼城百貨對(duì)本項(xiàng)目競爭可能性較小項(xiàng)目與南山書城、兒童世界、金暉家居應(yīng)構(gòu)成業(yè)態(tài)互補(bǔ)關(guān)系花園城中心對(duì)與本項(xiàng)目競爭威脅較小周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析 —— 競爭關(guān)系分析1910112 56347812131417 ★ 1615南山中心區(qū)已建成大型商業(yè) 項(xiàng)目 業(yè)態(tài)1 友誼城百貨 中高檔服裝皮具2 兒童世界 童裝、玩具3 海雅百貨 大型女裝百貨4 南山書城 圖書5 時(shí)代家居廣場 家具、順電6 嘉豪百貨 日用百貨7 廣本 4S店 汽車維修美容8 樂安居 家私、建材周邊大型商業(yè)：9 國美電器 電器10 崇尚百貨 男女服飾、超市11 海典數(shù)碼城 數(shù)碼產(chǎn)品、休閑娛樂未來核心區(qū)大型商業(yè)：12 保利文化廣場 文化、百貨、娛樂、餐飲13 海岸城 購物、休閑娛樂14 凱賓斯基 酒店、餐飲1 16海岸寫字樓 辦公、商業(yè)17 天利一期 辦公、商業(yè) 重新審視區(qū)域未來業(yè)態(tài)變化業(yè)態(tài)定位分析 —— 預(yù)計(jì)未來大型商業(yè)業(yè)態(tài)分布主要分析結(jié)論：252。自有物業(yè)，有利于統(tǒng)一經(jīng)營管理商業(yè)面積： 項(xiàng)目定位：集購物、休閑娛樂、餐飲為一體的大型購物中心出租情況： 客戶組成：南山全區(qū)、寶安、福田部分客戶經(jīng)營檔次：中檔商業(yè)組合：百貨、電影院、餐飲、娛樂、時(shí)尚購物周邊商業(yè)分析 8——— 海岸城購物 mall項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議小結(jié)：252。由于 沃爾瑪進(jìn)駐多時(shí)，市場成熟度高252。自有物業(yè)，有利于統(tǒng)一經(jīng)營管理商業(yè)面積： 項(xiàng)目定位：傳統(tǒng)家居、家品出租情況： 85%客戶組成：南山全區(qū)、寶安、福田部分客戶經(jīng)營檔次：中檔商業(yè)組合：家具、家品 周邊商業(yè)分析 5——— 金暉家居項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議小結(jié)：252。主題明確、周邊客戶群充足252。經(jīng)營較為成功周邊商業(yè)分析 2——— 南山書城項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議小結(jié)：252。經(jīng)營比較成功周邊商業(yè)分析 1—— 海雅百貨項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議商業(yè)面積： 項(xiàng)目定位：各類圖書出租情況：接近 80%客戶組成：南山全區(qū)、寶安、福田部分客戶經(jīng)營檔次：中檔圖書商業(yè)組合：大型圖書超市、特色書店、品牌餐飲小結(jié)：252。項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃及建議競爭對(duì)手選取標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目具有一定規(guī)模和市場影響力均位于核心區(qū)或中心區(qū)邊緣地帶有明確商業(yè)組合定位有一定存續(xù)時(shí)間參考案例 :海雅百貨、南山書城、友誼城百貨、兒童世界、金暉家居、保利文化廣場、海岸城購物 mall、海岸寫字樓裙樓商業(yè)、花園城中心商業(yè)面積： 項(xiàng)目定位：以女裝為主的大型百貨超市出租情況：接近 100%客戶組成：南山區(qū)白領(lǐng)、深圳大學(xué)學(xué)生經(jīng)營檔次：中檔商業(yè)組合 ：年輕女裝、化妝品、鞋帽、皮具小結(jié)：252。 ,營造差異化定位 。典型案例 2【新街口】海典數(shù)碼城 業(yè)態(tài) 銷售模式 面積區(qū)間 價(jià)格 租金 銷售情況一樓國美概念店直接 4060平 均價(jià) 萬 /平150元 /平 03年開始銷售， 100％二樓 返租3年返 10％18平內(nèi)街＋ 6平柜臺(tái)均價(jià) 萬 /平80元 /平三樓 不賣 －－－ －－－ －－－ －－－主要客戶年齡以 30－ 40歲的男性為主，純投資，南山占 80％，主要以南山科技園為主，月收入在 1萬以上，家庭收入在 2萬左右 .典型案例 3【海典數(shù)碼城】常興時(shí)代廣場業(yè)態(tài) 銷售模式 面積區(qū)間 價(jià)格 租金 銷售情況一樓天虹百貨租 －－ －－ 150元 /平 ,其他 300400元 /平 03年開始銷售，銷售完畢 .二樓 返租 10年,前 6年10%,后 4年直接收租金525平 /平 85元 /平三樓 /平 5560/平四樓 /平 45元 /平五樓 家居 9800元 /平 25元 /平客戶 南山占 80%,以本地居民 ,純投資購買 ,典型案例 4【常興時(shí)代廣場】花園城 業(yè)態(tài) 銷售模式面積區(qū)間租金 銷售情況一樓 黃金珠寶＋餐飲租街鋪45平左右 350－ 450元 /平已經(jīng)租完二樓 服裝＋家居＋餐飲 分區(qū)組成的形式250元 /平三樓 服裝＋餐飲200/平四樓 精品＋餐飲＋書城150元 /平主要客戶主要來源于福田、南山的客戶典型案例 5【花園城中心】模式 :一般均為直售 +返租模式價(jià)格 : 街鋪均價(jià)在 /平左右租金 : 街鋪在 300400元 /平業(yè)態(tài) : 百貨超市為主面積劃分 : 街鋪在 2555平左右典型案例小結(jié)項(xiàng)目策劃定位租售模式分析業(yè)態(tài)定位分析項(xiàng)目分析 W劣勢O機(jī)會(huì)n西部通道即將開通n片區(qū)配套的完善，整體業(yè)態(tài)成熟規(guī)劃及組合T威脅n區(qū)域大體量商業(yè)的集中推出，對(duì)本項(xiàng)目的租售造成一定的壓力。近 4年新增住宅戶數(shù)為 。東濱路南海大道南海中心區(qū)商圈分析 圈層分析1151634★67南海中心區(qū)商圈業(yè)態(tài)910128914項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布 項(xiàng)目 業(yè)態(tài)1人人樂 超市2 順電 電器3 常興天虹商場 大型女裝百貨4 崇尚百貨 大型女裝百貨5 海岸城 百貨、電影院、餐飲、 娛樂、時(shí)尚購物6 天利文化廣場7 保利文化廣場 8 蘇寧電器9
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