靜安信業(yè)廣場項目策劃報告(2)-wenkub
2023-04-07 12:41:45 本頁面
【正文】 18285136M215%689248合 計/100%55261007M2三、項目目標客源定位l 客層職業(yè)分析本案所處上海樓市的高價位，高品質區(qū)域，以目前市場的客層來說，多集中在國內外白領人士、知名國企得管理干部、律師等在行業(yè)內和社會上已具有地位與身份，且具備較為優(yōu)越得經濟條件得成功人士。l 小面積商鋪為小業(yè)主提供更多的生活空間項目臨街商鋪位于十字路口，來往現(xiàn)階段人流量不是很大。另外建議100—110平方米以內的兩房作為主力戶型。項目一房在房型設計上，要更多的考慮客源層的需求——方便、舒適性，住宅要成為住戶的生活空間，而不僅是睡覺場所，因此建議一房面積可以設計偏大，在50平方米左右較為適合。從目前市場對這類小面積低總價的裝修套房的供需狀況來看，雖前期存在著明顯需大于求的狀況，一批全裝修公寓的出現(xiàn)，引起了市場上轟動的搶購效應，銷售幾近一空。本案可以作成全裝修的產品推出，一來提升產品的品質，二來可以可和周圍的產品形成明顯的區(qū)隔。l 高品質購房者選擇有較大不確定性。l 位于新閘路、西康路附近的“靜安楓景”，這一樓盤會在相當一段時期內將與本案爭奪市場份額。l 靜安區(qū)域房市都正式處在上升期，供求關系維持較為平衡。W劣勢點分析：l 本案在開發(fā)中曾出現(xiàn)8年的停滯,土地使用年限隨之縮短,將給銷售帶來較大的抗性.l 單身公寓產品與住宅產品有一定區(qū)別，導致客源層較雜,對物業(yè)的整體形象略有影響.l 棟距較小，建筑物高度較高，中心庭院面積小，視覺壓力大。l 區(qū)域內大型住宅社區(qū)的陸續(xù)建成入住，為區(qū)域營造了成熟的居住氛圍。而另外距離不遠處的“靜安體育館”和“靜安體育中心”都為居民提供了一個休閑運動的良好場所。距離基地500米的西側的常德路上規(guī)劃的M7線昌平路站，將于2006年建成通車，為小區(qū)業(yè)主的出行更是提供了有力的保障。三、區(qū)域交通狀況 項目周邊公共交通優(yōu)勢尤為突出，就周邊500米范圍內就設有十幾條公交線路，如13202148等，分別通往全市其他區(qū)域。正德地塊呈不規(guī)則的扇形。與昌平路隔街相望的是已建成目前尚未入住的靜安鼎鑫佳園，西康路另一側的分別是早期商住物業(yè)華通大廈和已開始施工建設的商住樓東海園二期。但周邊道路情況不容樂觀，圍繞項目周邊的多條道路均只有20米左右的寬度，在上下班的高峰期，人流、自行車等極易引發(fā)道路的堵塞。四、區(qū)域醫(yī)療、教育狀況而就醫(yī)療保健方面，靜安中心醫(yī)院、兒童醫(yī)院、地段醫(yī)院等醫(yī)療保障體系讓小區(qū)居民擁有良好的就醫(yī)環(huán)境。貳、項目SWOT分析S優(yōu)勢點分析：l 所屬區(qū)域，歷史人文底蘊悠久，是典型的中心城區(qū)l 出行路況良好，動線清晰、流暢為今后私車業(yè)主的外出打下了最重要的基石。l 靜安寺商圈是上海聞名的商業(yè)總心，為業(yè)主的休閑購物提供了有力的保障。 l 本案高總價定位會篩掉眾多區(qū)域內購房者，使客源層面相對狹窄。l 靜安區(qū)大規(guī)模的舊區(qū)改造，大量的拆遷戶持幣待購。l 周邊未拆除的棚戶建筑無形中將會降低本案周邊的整體環(huán)境。 全市的高檔次物業(yè)都是項目的競爭對手。擁有在競爭中脫穎而出的“實力”。但隨著近期推案的不斷增多，市場以足見趨于理性，良好的產品規(guī)劃先進的營銷手段才是致勝的關鍵。l 二房精簡、實用通過對本案周邊近年來新建的同類型產品的市場研究發(fā)現(xiàn)，前期項目周邊的高檔住宅的產品面積規(guī)劃普遍較大，二房面積在120——130平方米，但近期上市的產品兩房面積有所下調，110平方米以下的兩房大量涌現(xiàn)，（如靜安楓景，兩房全部為105平方米，康寧雅苑，兩房108平方米）。90—110平方米的兩房作為補充。周邊住宅項目陸續(xù)入住后這一情況將有大的改觀。l 客層年齡分析目標客層的年齡以35～55歲為主。此外，落戶本市的各地精英一族和外企的高級職員也是本案不可缺少的客源。其中蘊含著重要優(yōu)勢和重要機會，以及產品和市場的制約。具體產品均好不足及應對方向分析如下：均好不足 風險倍增 216。市場基本面分析 區(qū)域企劃力量平平，存在一定包裝空間。 從獨特優(yōu)勢出發(fā)，一招制勝。但它卻為本案提供了一個運動、動感的主題，將該主題加以發(fā)揮，并充分整合產品力的其它構成部分，勢必產生一定程度的門檻效應，為產品的高檔定位提供巨大的支撐。 獨辟蹊徑 言簡意賅雖然國際概念接近泛濫，但倘若不走聲嘶力竭、虛幻一個國際概念的老路子，而是塑造一個扎扎實實做國際品質產品的形象，卻是迎合日趨成熟的消費者的一條蹊徑！實實在在的概念，扎扎實實的產品，言之有物卻又言簡意賅，可大大拉近銷售人員和客戶之間的距離，拉近關于消費者的夢想與現(xiàn)實的距離。細節(jié)是專業(yè)的體現(xiàn)。細節(jié)是品質的保證。細節(jié)往往獲得超乎想象的回報。Ⅱ、亞歷山大金卡聯(lián)盟國際身心動力系統(tǒng)。進一步將健康運動主題升級至貴族級。適應本案客層普遍存在的健身需求，并以咨詢、優(yōu)惠體現(xiàn)其尊榮。216。這樣的產品在上海尚屬新產品，一方面大的社區(qū)統(tǒng)一設計費用會非常高，而且大社區(qū)容易做景無須走太多創(chuàng)意；另一方面，市場情況一直較好，小社區(qū)庭園無須大動干戈，僅憑找尋市場空隙或偏低于市場價入市便可解決，很少考慮附加值和較大的市場風險問題。l 架空、高空發(fā)展：架空部分水景、水道設施，并打造10米以上高度社區(qū)水晶水藝文化構件。由著名景觀設計公司擔綱統(tǒng)一設計，深度溝通，以期與建筑、社區(qū)概念高度統(tǒng)一。建議將該特點進一步發(fā)揮，在小區(qū)入口大門圍墻等處全
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