【正文】 顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 作品，秉承“新都市主義”的設(shè)計(jì)理念 ① 空間、時(shí)間的高效合理利用； ② 專門(mén)主題、鮮明的時(shí)代個(gè)性； ③ 高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法； ④ 與時(shí)俱進(jìn)，展現(xiàn)成就的都市身份色彩； 18 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 空間、時(shí)間的高效合理利用 城市快速發(fā)展，許多城市中心地塊容積率 在提升、建筑在拔高、物業(yè)在綜合。 追求成就感、時(shí)代進(jìn)步 毗鄰都市而居，把握社會(huì)進(jìn)步節(jié)奏，進(jìn)而引發(fā)自我?jiàn)^斗和追求的成就感，這是當(dāng)代人的主要精神和目標(biāo)所在。 目標(biāo)， 立足郴州，運(yùn)營(yíng)城市，輻射長(zhǎng)三角乃至周邊區(qū)域，跳出郴州，使本項(xiàng)目區(qū)域化、比肩國(guó)際！ 對(duì)內(nèi)互補(bǔ)、對(duì)外輻射，一個(gè)新中心、城中城。 作為一個(gè)大型城市綜合體，不能孤立的單純從項(xiàng)目所處的區(qū)域來(lái)考慮，必須基于市場(chǎng)，跳出市場(chǎng)，站在都市體量商業(yè)發(fā)展的角度，從更廣的視野來(lái)分析，借鑒國(guó)際國(guó)內(nèi)其它同類物業(yè)成功發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以期對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展起到重要的指導(dǎo)與借鑒意義。1 郴州市美美世界商業(yè)廣場(chǎng)策劃定位報(bào)告 謹(jǐn)呈 郴州市美世界房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 2 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 大型城市綜合體對(duì)于“深圳、上海、北京”已不陌生，然而，一個(gè)處于郴州市的大型城市綜合體，在一個(gè)日益崛起的湘南地級(jí)城市，猶如突如其來(lái)一個(gè)龐然大物。 序 3 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 報(bào)告目的 ? 明確方向 （項(xiàng)目目標(biāo)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下的策略） ? 清晰思路 （執(zhí)行策略） 4 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 報(bào)告目錄 First———— 綜合戰(zhàn)略篇 second ——— 商業(yè)篇 Third———— 項(xiàng)目篇 Fourth———— 定位篇 Five———— 執(zhí)行篇 5 frist 綜合戰(zhàn)略篇 6 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 從此，一個(gè)都市新中心即將崛起，人們的生活及消費(fèi)習(xí)慣將被改變 …… 項(xiàng)目屬性界定： 城市中心黃金，鉆石中央 42萬(wàn)平方米建筑，集 辦公、住宅、公寓、集群商業(yè) 這預(yù)示著： 是需求， 還是趨勢(shì)？ 420230方大型城市綜合體即將橫空出世， 國(guó)際巨擘、露顯新都市風(fēng)范！ 7 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 我們聯(lián)想到了 ? 美國(guó) 日本 新加坡 中國(guó) 紐約的洛克菲勒中心 東京的陽(yáng)光城 60 佳麗比灣怡豐城 北京國(guó)貿(mào)中心 這正是我們所需要的 ………… 8 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 五大商務(wù)圈： ①傳統(tǒng)商務(wù)圈：火車(chē)站 — 汽車(chē)總站，著力發(fā)展以經(jīng)營(yíng)貼 近大眾生活的服裝、小商品、電腦 IT類商品為主的市場(chǎng)， 錯(cuò)位發(fā)展，規(guī)范經(jīng)營(yíng)，逐步從現(xiàn)貨交易市場(chǎng)向展（覽） 貿(mào)（易）型市場(chǎng)轉(zhuǎn)變； ②中央商務(wù)圈：以人民中路為中心，半徑 500米范圍內(nèi)形 成的商業(yè)圈為核心，以步步高（郴州）中心城為核心； ③五嶺廣場(chǎng)商務(wù)圈：重點(diǎn)發(fā)展金融、保險(xiǎn)等中介商務(wù)服 務(wù)業(yè)及總部經(jīng)濟(jì)； ④武廣福城新區(qū)商務(wù)圈：以武廣高鐵車(chē)站為中心，大力 發(fā)展高鐵經(jīng)濟(jì)，形成城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)化良性互動(dòng)的格局， 集現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、休閑娛樂(lè)業(yè)、高品質(zhì)居住和高科技產(chǎn)業(yè) 于一體的具有商務(wù)功能的交通樞紐型的城市片區(qū)級(jí)中心。 10 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 機(jī)遇， 站在城市運(yùn)營(yíng)的高度，去詮釋 以新都市主義， 打造郴州的洛克菲勒城市生活中 ? 都市高檔居住區(qū)； ? 都市工作生活區(qū)； ? 都市餐飲聚集區(qū)； ? 都市休閑娛樂(lè)區(qū)； ? 都市時(shí)尚購(gòu)物區(qū)； 城市中心在城市建設(shè)與發(fā)展中的作用與日俱增，城市生活呈多元化趨勢(shì)，建筑物的功 能開(kāi)始整合，人們開(kāi)始講究城市空間與效率的利用。 12 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 定位，出發(fā)前，我們對(duì)郴州做了思考，對(duì)項(xiàng)目做了初步設(shè)想 以新都市主義， CBD主流建筑將是集“居住、辦公、餐飲、休閑、娛樂(lè)”于一體的綜合性建筑 自由、和諧、共享 13 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 自由 ，我們這樣想象 …… …… 建筑是自由的，空間和環(huán)境設(shè)計(jì)；沒(méi)有拘束和壓抑的感覺(jué)； 消費(fèi)是自由的，飲食、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、辦公、居住，多種自由任你選擇； 服務(wù)是自由的，人性化的管理和服務(wù)，契合不同人士； 心情是自由的，所有的一切讓你感到輕松、愉悅。新都 市主義倡導(dǎo)： ? 地塊合理劃分，精準(zhǔn)規(guī)劃； ? 容積率有效利用； ? 重視“人流動(dòng)線”恰當(dāng)設(shè)計(jì)，達(dá)到有限范圍內(nèi)時(shí)間與空間的高效利用。而且又處在 核心商圈內(nèi)。功能定位為服務(wù)市區(qū)、輻射全市的集購(gòu)物、餐飲、商務(wù)、旅游、住宿和休閑娛樂(lè)于一體的城市 CBD商務(wù)中心，是城市公共活動(dòng)中心的主體和引導(dǎo)消費(fèi)、促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的主導(dǎo)力量。 但不可否認(rèn)的是，興隆商業(yè)步行街的設(shè)計(jì)裝飾風(fēng)格相當(dāng)具備個(gè)性化色彩的，尤其是其內(nèi)廊式街鋪（類似廣州上下九步行街），不失為一道景觀。 35 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 五嶺商圈特點(diǎn) 以郴州文化館、華天酒店群和沃爾瑪商圈為核心，功能定位于服務(wù)城南、輻射全市，以滿足城市會(huì)展業(yè)、政府辦公和居民日常生活消費(fèi)為主的商業(yè)中心。 五嶺商圈規(guī)劃 36 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 五嶺商圈商業(yè)現(xiàn)狀 37 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 五嶺商圈商業(yè)介紹 38 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 五嶺商圈商業(yè)總結(jié) ? 五嶺商圈是郴州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中的一個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心，但從其區(qū)位發(fā)展和功能來(lái)看，該商圈是郴州的一個(gè)新城市中心，東進(jìn)南延的發(fā)展線路也使得本商圈的商業(yè)充滿著契機(jī)。武廣高鐵開(kāi)通后，這里是郴州站到市區(qū)的第一個(gè)地產(chǎn)板塊。 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 40 香雪商圈商業(yè)介紹 總體來(lái)說(shuō)： 香雪商圈是郴州市的一個(gè)社區(qū)型商圈，該商圈目前較前面兩個(gè)商圈的商業(yè)氛圍顯得較為清淡，而且整個(gè)商圈區(qū)域形象較差，據(jù)郴州規(guī)劃及東進(jìn)南延的發(fā)展路線，使得本商圈在不久的將來(lái)會(huì)有很大的提升和改善。 作為市級(jí)商圈中的核心 商業(yè)，租金目前代表郴 州最高的水準(zhǔn)，輻射面 最廣，人流最旺盛。 物業(yè)類型： 1棟 23層寫(xiě)字樓、 2棟 29高層住 宅、 6層高商業(yè)裙房、一棟 33層回遷住宅、一條室內(nèi)步行街。 郴州五嶺購(gòu)物廣場(chǎng)地下人防商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)業(yè)該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)會(huì)經(jīng)歷比較長(zhǎng)的時(shí)間培育期，前期購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目的 15年經(jīng)營(yíng)權(quán)的投資者對(duì)投資地下商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)有一定的抗性。位于該商業(yè)街步步高集團(tuán)投資的郴州目前最大的購(gòu)物中心已經(jīng)開(kāi)工建設(shè) 人民路東西貫穿郴州市中心，是主要商業(yè)及交通主干道，其商業(yè)比較發(fā)達(dá)的部分處在文化路與國(guó)慶路之間，業(yè)態(tài)主要以 手機(jī)數(shù)碼 為主，其中位于國(guó)慶路的新城廣場(chǎng)有較多的空置面積。占地面積， 391000 m178。 國(guó)家宏觀調(diào)控的系列政策存在許多不確定性和不可預(yù)見(jiàn)性。 56 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 深入分析 市中心，隨機(jī)逛百貨，步行街，人們觀念已經(jīng)根深蒂固 ? 占 80%以上的人逛街首選，選擇到市心商圈的人占到了 90%。 消費(fèi)者需要什么？ 占市場(chǎng)主導(dǎo)消費(fèi)的青年群體需要一個(gè)“吃、喝、玩樂(lè)”一站式消費(fèi)的“集結(jié)號(hào)”。 面對(duì)百貨市中心的絕對(duì)統(tǒng)治地位，郴州人逛街根深蒂固的市心情節(jié)。 Happy eat—— 食樂(lè)（歐美、東南亞、中式美食體驗(yàn)；特色餐飲、小吃；品 牌餐飲）； Happy play—— 玩樂(lè)（ KTV、真冰溜冰場(chǎng)、湯姆熊） Happy shopping—— 購(gòu)樂(lè)（影視城、歌舞娛樂(lè)城、超市 ） Happy enjoying—— 享樂(lè)（影視城、 SPA、電玩城 ） Happy business—— 商樂(lè)（品牌咖啡店、酒吧、） Happy sport—— 康樂(lè)（健身俱樂(lè)部、斯諾克、瑜伽） 國(guó)際級(jí)六星體驗(yàn) 69 HEat 餐飲是主題的核心，務(wù)必做出良好環(huán)境、風(fēng)情、文化、品 位、品牌，方能滿足現(xiàn)代人的食樂(lè)需求，引八方來(lái)客。 在意大利的很多山區(qū)，人們登山的過(guò)程是不知不覺(jué)走到較高山坡的建 筑物周邊，人們通過(guò)連續(xù)的道路，步行到達(dá)山頂，沒(méi)有在傳統(tǒng)建筑中 感覺(jué)樓梯之間的明顯分隔。 參與性 景觀文化 的體驗(yàn)性 動(dòng)線豐富形式 公共空間的引導(dǎo)性 78 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 參與性 公共空間引導(dǎo)性 動(dòng)線的豐富形式 景觀文化的體驗(yàn)性 讀到了 參 與 性 79 永聯(lián)恒泰 北京顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 公共空間引導(dǎo)性 室內(nèi)公共空間 重視公共空間的設(shè)計(jì)，通過(guò)公