【正文】 們不妨先從市場，先從商業(yè)方面分析開來 …… … 25 second 商業(yè)篇 市場 ———— 產(chǎn)品 26 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 對于一個主題性商業(yè)目的性消費(fèi)的研究 Question1： 做什么？ 27 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目背景 ——本項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 42萬㎡， 其中商業(yè)約為 17萬㎡，面對如 此大體量的商業(yè)。而且又處在 核心商圈內(nèi)。 我 們 做 什 么 呢？ 28 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 在市中心區(qū)域，一般人的第一直覺是 : 我們做百貨！ 那么，做百貨能成功嗎？ 請看商業(yè)部分介紹 29 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目所處位置 目前郴州商業(yè)市場形成了以國慶路、人 民路為中心的老城商圈和以五嶺廣場為 中心的五嶺新區(qū)商圈及香雪商圈，本項(xiàng) 目位于國慶 路和人民路交匯處，區(qū)位 優(yōu)勢極佳。 ① 北湖商圈： 范圍：主要包括國慶路、文化路、八一路、人民東路、北湖公園附近 ② 五嶺新商圈： 范圍：以五嶺廣場沃爾為核心向外擴(kuò)散。 ③ 香雪商圈： 以今日興城為中心向外擴(kuò)散的環(huán)形區(qū)域， （社區(qū)商業(yè)中心）規(guī)劃 —— 購物中心式模式 北湖商圈 五嶺商圈 香雪商圈 本案 30 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 北湖商圈特點(diǎn) (市級商業(yè)中心 )規(guī)劃 北湖商圈的商業(yè)中心為健康路、國慶路、北湖路、八一路和燕泉路交匯所形成的區(qū)域，沿人民路向東西兩翼延伸，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)近似臥“中”字型分布。功能定位為服務(wù)市區(qū)、輻射全市的集購物、餐飲、商務(wù)、旅游、住宿和休閑娛樂于一體的城市 CBD商務(wù)中心，是城市公共活動中心的主體和引導(dǎo)消費(fèi)、促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的主導(dǎo)力量。規(guī)劃以調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)、提升經(jīng)營環(huán)境、增強(qiáng)綜合服務(wù)水平和培育商業(yè)品牌為主，適當(dāng)增加咨詢、金融、信息服務(wù)等高端功能，發(fā)揮現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)中心職能 北湖商圈商業(yè)規(guī)劃特點(diǎn) :成為集聚購物中心、百貨店、專賣店、專業(yè)街及賓館等的綜合商業(yè)中心區(qū)，帶動郴州商業(yè)企業(yè)經(jīng)營方式的創(chuàng)新和技術(shù)進(jìn)步，體現(xiàn)郴州的城市形象、商業(yè)形象和服務(wù)形象。 31 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 北湖商圈商業(yè)現(xiàn)狀 本案 32 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 北湖商圈商業(yè)百貨 33 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 北湖商圈步行街 解析 ： 郴州的零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局頗顯規(guī)模，但卻似乎欠缺合理規(guī)劃，尤其是商業(yè)街區(qū)的建設(shè)，同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，其中興隆、興旺兩街甚至毗鄰而建，風(fēng)格、經(jīng)營主題并無多大差異化存在，乃至于目前的經(jīng)營現(xiàn)狀都不盡如人意，有相當(dāng)高的空置率。一定程度上造成了城市中心區(qū)黃金地段的資源浪費(fèi)，同時也可謂是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的一大敗筆。 但不可否認(rèn)的是，興隆商業(yè)步行街的設(shè)計裝飾風(fēng)格相當(dāng)具備個性化色彩的，尤其是其內(nèi)廊式街鋪（類似廣州上下九步行街），不失為一道景觀。其商業(yè)經(jīng)營主題以服裝為主，中高等檔次。街區(qū)除卻少許休閑設(shè)施，其商品結(jié)構(gòu)較為單一，尚不具備“一站式消費(fèi)”體系。 34 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 北湖商圈超市 分析：在市場了解中，可發(fā)現(xiàn)目前的郴州商業(yè)市場存在較大發(fā)展空間，大中型連鎖超市新一佳、家潤多、步步高、等都已大舉進(jìn)駐，店面規(guī)模普遍不小，從其人流量可初步判斷經(jīng)營狀況應(yīng)較為良好，在超市中了解商品價格時，發(fā)現(xiàn)其多種商品的零售價與長沙店價位基本相當(dāng)，由此可見郴州的消費(fèi)水平隱約已有追趕長沙標(biāo)準(zhǔn)之勢頭。 35 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 五嶺商圈特點(diǎn) 以郴州文化館、華天酒店群和沃爾瑪商圈為核心，功能定位于服務(wù)城南、輻射全市，以滿足城市會展業(yè)、政府辦公和居民日常生活消費(fèi)為主的商業(yè)中心。規(guī)劃以擴(kuò)大會展業(yè)，完善酒店餐飲業(yè)集群，新建沃爾瑪商圈為主要發(fā)展方式。 以沃爾瑪進(jìn)駐的五嶺新天地商業(yè)城，完善商業(yè)城的購物、休閑娛樂功能，提高經(jīng)營水平，創(chuàng)新服務(wù)方式，滿足居民“一站式”購物和多元化消費(fèi)需求。與國慶路商業(yè)中心共同形成立足市區(qū)、輻射郊縣、影響湘南的商業(yè)體系。 五嶺商圈規(guī)劃 36 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 五嶺商圈商業(yè)現(xiàn)狀 37 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 五嶺商圈商業(yè)介紹 38 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 五嶺商圈商業(yè)總結(jié) ? 五嶺商圈是郴州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中的一個區(qū)級商業(yè)中心，但從其區(qū)位發(fā)展和功能來看，該商圈是郴州的一個新城市中心，東進(jìn)南延的發(fā)展線路也使得本商圈的商業(yè)充滿著契機(jī)。它的幅射也將會對本項(xiàng)目所在的商圈較有一定的影響，以五嶺廣場為中心，周圍匯聚著駐如華天、萬國、雄森國際、五嶺新天地以及沃爾瑪?shù)雀邫n酒店，公寓和大型超市，使得該圈以商業(yè)、住宅、酒店高檔消費(fèi)區(qū)的新城市中一個核心商圈。 ? 五嶺廣場是目前郴州房地產(chǎn)最為活躍的板塊，是以市政府前面的郴州五嶺廣場為中心的板塊，目前從以往的邊緣地帶蛻化為新城的城市核心區(qū)域。這里聚集了天一名邸、山水緣、香雪公館、香樟雅苑、天潤天城等眾多高檔樓盤，是郴州高檔項(xiàng)目的集聚區(qū)。武廣高鐵開通后，這里是郴州站到市區(qū)的第一個地產(chǎn)板塊。 39 香雪商圈特點(diǎn) （社區(qū)商業(yè)中心）規(guī)劃 —— 購物中心式模式 建設(shè)商業(yè)中心基本服務(wù)半徑是 700800米，服務(wù)人口 48萬，設(shè)置于另一商業(yè)中心至少半徑 1000米商圈范圍外的板塊內(nèi)。根據(jù)不同社區(qū)自身特點(diǎn)，商業(yè)中心發(fā)展模式可分為“購物中心式”、“組團(tuán)式”、“會所式”和“鄰里式”等四種新型商業(yè)形態(tài)。其中，“購物中心”模式集購物、餐飲、休閑、娛樂、文體活動、社區(qū)服務(wù)等功能于一體，設(shè)置于交通便捷的新興區(qū)域，或居民數(shù)量集中的地方，滿足居民一站式消費(fèi)需求；“組團(tuán)式”商業(yè)模式以中型超市為核心，配置生鮮食品超市、便利店、專業(yè)店、專賣店、標(biāo)準(zhǔn)化菜市場、大眾化餐飲、社區(qū)生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等；“會所式”商業(yè)模式以中高檔居住小區(qū)居民為服務(wù)對象，以綜合性會所為載體，突出休閑餐飲、健身娛樂、文化商務(wù)、家政服務(wù)功能，讓居民足不出戶就可享受市級商業(yè)中心才能提供的服務(wù)；“鄰里式”商業(yè)模式適宜于居民規(guī)模較小、交通閉塞的的小型居民區(qū)，鄰里社區(qū)商業(yè)以發(fā)展小型超市和標(biāo)準(zhǔn)菜市場相結(jié)合的“農(nóng)加超”形式為主。 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 40 香雪商圈商業(yè)介紹 總體來說： 香雪商圈是郴州市的一個社區(qū)型商圈，該商圈目前較前面兩個商圈的商業(yè)氛圍顯得較為清淡，而且整個商圈區(qū)域形象較差，據(jù)郴州規(guī)劃及東進(jìn)南延的發(fā)展路線，使得本商圈在不久的將來會有很大的提升和改善。該商圈由于南塔公園坐腹其中，使得整個商圈以旅游作為定位，發(fā)展成為餐飲、汽車美容、休閑商業(yè)業(yè)態(tài)的商圈。 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 41 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 典型案例介紹 友誼中皇城是郴州目前檔次最高、 人流量最旺的大型百貨購物場所 ?業(yè)態(tài)相對單一，經(jīng)過 2023年的品牌提升，中皇城整體調(diào)性有所提升，針對的客群年齡層有所變化 ?經(jīng)營情況較好，但作為郴州市最頂級的購物中心，其購物環(huán)境一般，經(jīng)營無亮點(diǎn)。 42 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 典型案例介紹 是郴州市商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)志 性作品，提高了商業(yè)中心 級的輻射效應(yīng)和影響力。 作為市級商圈中的核心 商業(yè)，租金目前代表郴 州最高的水準(zhǔn)，輻射面 最廣，人流最旺盛。 43 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目名稱：步步高 新天地 建設(shè)單位 ：步步高臵業(yè)有限責(zé)任公司 項(xiàng)目概要： 項(xiàng)目建設(shè)地位于建設(shè)地位于郴州市國慶北路與北湖路之間 總建筑面積 ： ㎡。 項(xiàng)目定位： 集商業(yè)、辦公、公寓、餐飲、娛樂、休閑等功能的復(fù)合型生活街區(qū)。 物業(yè)類型： 1棟 23層寫字樓、 2棟 29高層住 宅、 6層高商業(yè)裙房、一棟 33層回遷住宅、一條室內(nèi)步行街。 銷售價格 ： 210萬 /㎡ . 在建項(xiàng)目 項(xiàng)目位于郴州市國慶北路與北湖路之間 貫穿國慶北路與北湖路，東臨北湖路，南臨湘運(yùn)家屬區(qū)，西臨國慶北路，北臨興旺風(fēng)情步行街。 44 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 商業(yè)小結(jié) 郴州商業(yè)市場仍處于起步階段，目前僅形成了以國慶路、人民路為中心的老城中心商圈和以五嶺廣場為中心的五嶺新商圈，市場對商業(yè)街街鋪接受程度高。 郴州市場高形象、高檔次的商業(yè)物業(yè)缺失，隨著城市改造和發(fā)展，市中心的街鋪將隨著改造而日益減少，市中心街鋪的價值會提高。 郴州五嶺購物廣場地下人防商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)開業(yè)該項(xiàng)目的經(jīng)營會經(jīng)歷比較長的時間培育期，前期購買該項(xiàng)目的 15年經(jīng)營權(quán)的投資者對投資地下商鋪經(jīng)營權(quán)有一定的抗性。 45 永聯(lián)恒泰 北京顧問機(jī)構(gòu) 結(jié)論 : 百貨在市中心急需升級換代，市場還是具有一定的潛力 Condition（現(xiàn)狀） 地理位置：目前百貨聚集中心、但競爭力不明顯； 業(yè)態(tài)定位：百貨對中心區(qū)域依賴強(qiáng)，已經(jīng)形成固定的 客群 品牌優(yōu)勢：目前市場品牌較少；但本案的發(fā)展是一個 鍥機(jī) 客戶層面：百貨占據(jù)市場，消費(fèi)群體龐大； Question（問題） 百貨在市中 心，具有發(fā)展 勢頭 46