【正文】 投資單位：淮北市華松房地產(chǎn)公司 ? 建筑面積：約 36000㎡（商業(yè) 28000㎡） ? 經(jīng)營(yíng)品種：購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲 ? 樓層分布： 1F五星電器； 1F－國(guó)際精品館：黃金珠寶、名品化妝、煙酒名茶、通訊數(shù)碼、精品皮鞋 2F紳士名流館：精品男裝、精品皮具 3F炫美名媛館：精品女裝、女士配飾 4F香榭麗人館：時(shí)尚休閑、少淑女裝 5F運(yùn)動(dòng)童趣館：運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)、兒童世界 6F8F：養(yǎng)身會(huì)所、英皇俱樂(lè)部、國(guó)會(huì)酒吧、健身部 ? 運(yùn)營(yíng)方式：等采用聯(lián)營(yíng)的模式，主要經(jīng)營(yíng)品類服裝的扣點(diǎn)為 20%。 劣勢(shì) ： ▼ 與周邊定位雷同，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 ▲ 知名餐飲麥當(dāng)勞和屈臣氏的入駐，為其帶來(lái)了龐大的人流，增強(qiáng)了其人氣。 ▼ 店內(nèi)格局不合理，存在諸多“死角”。 ▲ 開(kāi)業(yè)時(shí)間較早（ 2023年 5月開(kāi)業(yè)），在淮北人中有較好的口碑。 ?濉溪路的沿街商鋪面積集中在 35400㎡之間，租金價(jià)格在 元 。 商業(yè)街分析 新華巷 老城區(qū)的主要商業(yè)走道 ? 40 商業(yè)街分析 渠溝路 ?該路段為項(xiàng)目規(guī)劃用地交界處，路段周邊人流量較少，但相對(duì)比較集中；區(qū)域內(nèi)店面房均為陳舊臨街街鋪，無(wú)大型賣(mài)場(chǎng)和品牌店。服裝、紡織品及餐飲占的比重相對(duì)較大，分別占據(jù) %和 %的市場(chǎng)份額，其次是美容、美發(fā)、化妝品、飾品類，約占 %的份額。 ?友誼巷店鋪面積 20— 100平米這個(gè)區(qū)間。整條街比較亮點(diǎn)的是幾家特色餐飲，諸如阿里郎燒烤火鍋等，夜間顧客爆滿。 商業(yè)分析 惠苑路步行街 而步行街的西側(cè)入口位于相陽(yáng)路上，雖有五星商城，人氣仍然非常蕭條。門(mén)面空置率非常高； ? 主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為服飾（ 80％以上），主要為中低檔次，以休閑類為主； ? 商業(yè)街店鋪主力面積為 40～ 60平米左右，裝修水平一般； ? 商業(yè)街經(jīng)營(yíng)情況明顯東好西差，未來(lái)幾年該局面很難改變。 ? 整條街的客流量主要集中在傍晚這一時(shí)段，以東面入口為客流量最大，一些商家傍晚也在這里舉行活動(dòng)，諸如商品特賣(mài)、表演等。 ? 從業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)來(lái)看， 孟山路主要以服裝、餐飲為多，分別占據(jù) 41%和 31%的比例。 惠黎路至惠苑路段主要以五金機(jī)電、餐飲住宿及廣告裝潢為主，分別占據(jù) %、 %、17%的比重 ，由于該路段臨近火車站， 該路段的餐飲賓館占據(jù)的比重較高 。 商業(yè)街分析 古城路 相山路以東路段租金價(jià)格高于以西路段 ? 31 相山路是一條南北向的道路，除了南面的汽車城、家居廣場(chǎng)，相山路的商業(yè)主要集中在淮海路至人民路之間 ，而這一路段又可分為淮海路至古城路段、古城路至惠黎路段、惠黎路段至惠苑路段、惠苑路到人民路段，這四段的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)各有所不同，相山路北段的店鋪由于靠近老城區(qū)核心商圈，租金價(jià)格也高于南段。 商業(yè)街分析 淮海路 淮海路綜合印象 ? 30 ? 古城路是一條東西向的商業(yè)街，店鋪面積主要集中在 20— 500平米，租金主要集中在 — 4元 /平米 /天，以相山路為界，以東的租金相對(duì)高些，以西則相對(duì)低些 。由于集聚了大量的品牌專賣(mài)店和時(shí)尚店，這里成為年輕人淘寶的好去處， 購(gòu)物人群主要以 15— 35這一年齡段為主，且女性消費(fèi)者明顯多于男性消費(fèi)者 。 ? 代表商家主要是蘇果平價(jià)店、真棒特賣(mài)場(chǎng)寶貝城和步行街，雖然從商業(yè)總體量上來(lái)看，現(xiàn)有的居民還不足以支撐，但假以時(shí)日，隨著新購(gòu)房入戶的不斷遷入和政府配套設(shè)施的不斷完善，該商圈必將成為淮北市商業(yè)發(fā)展的生力軍，逐步走向成熟的完善，目前該項(xiàng)商圈的業(yè)態(tài)主要以超市、專賣(mài)店、餐飲等居民日常生活所必須的業(yè)態(tài)為主 。 ? 總的來(lái)講，淮海路商圈是淮北商業(yè)最成熟的商圈，代表著淮北市商業(yè)發(fā)展的最高水平，已經(jīng)為淮北市民所高度認(rèn)同。 淮北商圈分析 目前商圈 淮北目前的商圈以老城區(qū)商業(yè)中心和新城區(qū)商業(yè)中心為主 ? 22 ? 老城區(qū)商圈由淮孟商圈和火車站商圈組成，淮海路商圈整體呈 “啞鈴狀 ”，是淮北最早的商圈。 以商業(yè)為主、商辦結(jié)合、功能完善、配套設(shè)施齊全的綜合性商貿(mào)中心。 ? 據(jù)初步調(diào)查， 截止 2023年底，相山區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)總面積已經(jīng)超過(guò) 30萬(wàn)平方米，人均商業(yè)營(yíng)業(yè)面積超過(guò) 。 逐漸以金色云天為代表的專業(yè)賣(mài)場(chǎng)、零售市場(chǎng)為主導(dǎo)商業(yè)形態(tài)； 業(yè)態(tài)為零售、餐飲為主，向中高段市場(chǎng)演進(jìn)。 ? 相山南路商業(yè)街 ：規(guī)劃成為現(xiàn)代商務(wù)和現(xiàn)代休閑服務(wù)有機(jī)結(jié)合的商業(yè)街；南部積極建設(shè)家具建材市場(chǎng)，配套建設(shè)物流中心。 新城區(qū)市級(jí)商業(yè)功能區(qū)由惠黎路商圈、人民路商圈、南黎路商圈三大商業(yè)網(wǎng)絡(luò)組成 ? 16 淮北商業(yè)街規(guī)劃 重點(diǎn)建設(shè)淮海路商業(yè)街、孟山路服飾街、惠黎路惠苑路商業(yè)步行街、相山南路專業(yè)市場(chǎng)街、桓譚路商業(yè)街、張寨路商業(yè)街 惠苑路商業(yè)街 張寨 路 商業(yè) 街 相山南路 專 業(yè) 街 ? 淮海路商業(yè)街 ：規(guī)劃以百貨店為龍頭，以名牌專業(yè)店為主體，結(jié)合周圍景觀，逐步發(fā)展成為一個(gè)集購(gòu)物、游覽、休閑、觀賞于一體的中高檔次、多功能、綜合性的商業(yè)文化區(qū)。 ?火車站北廣場(chǎng)周邊的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)，增加一組內(nèi)部連通、設(shè)有地下停車場(chǎng)的商場(chǎng)、綜合服務(wù)中心，酒店以及娛樂(lè)場(chǎng)所，增加超市、賓館、餐飲、快餐店、酒吧等，發(fā)展通道商業(yè)。 ? 孟山路南段 ：重點(diǎn)建設(shè)韓國(guó)城購(gòu)物中心，建成以主要經(jīng)營(yíng)韓國(guó)產(chǎn)品，集商業(yè)、飲食、休閑、公寓辦公為一體的現(xiàn)代商業(yè)綜合廣場(chǎng)。 淮北商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（ 2023— 2023年） ? 12 淮北未來(lái)商圈規(guī)劃 ? 定位和功能 ：本區(qū)的商業(yè)集聚度要高，經(jīng)營(yíng)服務(wù)功能要完善，行業(yè)齊全，商業(yè)現(xiàn)代化水平要高，要成為全市集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游、文化為一體的一流繁華商業(yè)中心區(qū)。 ?近期人均擁有城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到 1平方米，遠(yuǎn)期達(dá)到 。 ?城市社會(huì)消費(fèi)品總額近期達(dá)到 ，年遞增 18%；遠(yuǎn)期達(dá)到 ，年遞增 20%。由于 2023年全國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)度上漲，存在著如供應(yīng)偏緊、剛性需求、投資性置業(yè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、通脹預(yù)期等因素， 2023年樓市會(huì)出現(xiàn)一定程度的回調(diào)，全年的成交總量料將難與 2023年絕地反彈的交易行情比肩。 ? 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控將進(jìn)入一種常態(tài)。 12月 9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)的若干政策為 2023年的房市確定了基調(diào)。很顯然，一旦因物業(yè)稅影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，地方經(jīng)濟(jì)將會(huì)受到嚴(yán)重影響。 ? 在此之前，房地產(chǎn)模擬評(píng)稅只在 10個(gè)試點(diǎn)區(qū)域試行，分別是北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、河南、安徽、福建、大連。 ? 海南樓市的火爆正在顯現(xiàn)其背后隱藏的危機(jī)。 投鼠忌器：準(zhǔn)備金上調(diào)繃緊樓市神經(jīng) 樓市觀望情緒加重 19個(gè)月來(lái)首次上調(diào) ? 6 海南樓市危機(jī)顯現(xiàn) 利率上調(diào)行程提前 ? 海南“國(guó)際旅游島”概念吸引了 4000多億元的資金大舉流入瓊島圈地。 ? 為防高房?jī)r(jià)和通脹 ：從 2023年元旦開(kāi)始，央行在 42天內(nèi)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，政府對(duì)通脹和房?jī)r(jià)的投鼠忌器兩難態(tài)度。 ? 報(bào)告稱：盡管中國(guó)似乎順利渡過(guò)了金融危機(jī)，但它主要是依靠極高的信貸增長(zhǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)的，這可能讓中國(guó)重蹈西方資產(chǎn)泡沫覆轍。 ? 這將導(dǎo)致資本錯(cuò)誤配臵風(fēng)險(xiǎn)的增加以及金融資產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)的加速泡沫化，這些泡沫總是伴隨著衰退的修正過(guò)程中潛在的劇烈的風(fēng)險(xiǎn)。 ? 央行每上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 %，將一次性凍結(jié) 3000億。 2023年從山西煤炭行業(yè)整合中退出的高達(dá)近千億的浙商資金，目前已轉(zhuǎn)戰(zhàn)海南。迪拜曾經(jīng)是全球熱錢(qián)的避風(fēng)港和吸納地，這直接導(dǎo)致其后來(lái)的償債危機(jī)；迪拜就像一面鏡子，映照出海南樓市的泡沫化隱憂。 ? 按目前的市場(chǎng)狀況，一旦物業(yè)稅開(kāi)征而不停留在模擬層面，對(duì)樓市的影響不言而喻。 ? 本屆兩會(huì)有許多代表提議開(kāi)征物業(yè)稅，國(guó)家稅務(wù)總局將要在兩會(huì)上對(duì)此進(jìn)行特別陳述。 ? 種種跡象顯示，調(diào)控政策已瞄準(zhǔn)樓市泡沫 。在正常的政策調(diào)控中，除了收緊流動(dòng)性、上調(diào)準(zhǔn)備金率和利率、物業(yè)稅征收試點(diǎn)、改革土地拍賣(mài)制度、打擊開(kāi)發(fā)商非法囤地以及捂盤(pán)等措施將是政府下一部調(diào)控的關(guān)鍵點(diǎn)。 ? 上述跡象表明， 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)存在很多不確定因素，這無(wú)疑為增加開(kāi)發(fā)的投資風(fēng)險(xiǎn) 。商品銷售總額與社會(huì)消費(fèi)品零售總額基本保持同步增長(zhǎng)。 ?淮北市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積總量：近期為 75萬(wàn)平方米；遠(yuǎn)期為 。 ? 大型商業(yè)設(shè)施規(guī)劃 ：以淮海路、古城路、惠黎路、孟山路、相山路、閘河路等現(xiàn)狀商業(yè)街為基礎(chǔ)，構(gòu)筑大規(guī)模市級(jí)商業(yè)功能區(qū)，將區(qū)內(nèi)原有的批發(fā)市場(chǎng)、五金建材商店等逐步遷出，同時(shí)對(duì)原有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行提升改造，提高商業(yè)集聚程度。相城夜市納入韓國(guó)城項(xiàng)目的用地范圍，對(duì)其進(jìn)行合理改造。 完善火車站與長(zhǎng)途客運(yùn)站周邊的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè) 火車站北 廣場(chǎng)商圈 ? 15 淮北未來(lái)商圈規(guī)劃 新城區(qū)商圈 惠苑路商圈 人民路商圈 南黎路商圈 ? 定位和功能 ：本區(qū)具備一定的聚集輻射功能，今后本區(qū)要輻射城市新區(qū)和皖北的部分城區(qū)；提高本區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的品牌檔次，突出專業(yè)和特色，增強(qiáng)其商業(yè)集聚力、輻射力。 ? 孟山路服裝專業(yè)街 ：規(guī)劃進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)，增加品牌，提升檔次，服裝鞋帽類要走品牌專賣(mài)路線。 ? 桓譚路商業(yè)街 ：桓譚路北側(cè)規(guī)劃建設(shè)火車站南廣場(chǎng)，設(shè)為購(gòu)物、休閑、旅游文化的零售主導(dǎo)型商業(yè)街。 打造以中泰國(guó)際為核心的淮北未來(lái)高端城市商業(yè)綜合體。 ? 隨著城市建設(shè)“東進(jìn)、南擴(kuò)、西延”發(fā)展戰(zhàn)略的深入實(shí)施，至 2023年主城區(qū)人均零售（包括餐飲業(yè)）營(yíng)業(yè)面積要達(dá)到 1平方米。 大型商貿(mào)項(xiàng)目包括：東方百貨、華松國(guó)際、金淮北大廈、相王國(guó)際、國(guó)際白馬服裝城、老體育場(chǎng)改造項(xiàng)目、工人文化宮、相王廣場(chǎng)、淮海商場(chǎng)、肯德基等。其 西端以華松國(guó)際、東方百貨、鼎盛國(guó)際以及正在興建的淮海時(shí)代為代表，是淮北市高端商業(yè)的核心，面向的是中高端消費(fèi)群體 ； ? 東端以久興批發(fā)購(gòu)物中心為代表，主要經(jīng)營(yíng)小商品、中低端男女服裝、鞋帽等，是以 “低端為主，中端為輔 ”的商業(yè)核心 。 ? 火車站商圈則是因火車站而形成的特色商圈 ，主要是以餐飲、住宿、購(gòu)物為主，由于歷史形成的原因， 該商圈的形象并不佳，檔次也不高，急需改造提升 。 ? 此外， 在相山路的南端，根據(jù)業(yè)態(tài)的特性和租金承受能力，還規(guī)劃有家居大賣(mài)場(chǎng)、淮北汽車城的專業(yè)市場(chǎng)，成為淮北最具專為業(yè)特色的商圈 。 ? 在這里，淮北的知名服裝品牌無(wú)論是運(yùn)動(dòng)的還是休閑的亦或是職業(yè)正裝，幾乎都能在百貨店和專賣(mài)店中找到，而華松國(guó)際、鼎盛國(guó)際、東方百貨、百貨大樓、久興批發(fā)城等知名百貨店和專業(yè)市場(chǎng)均分布該條路，淮海路可謂是淮北市的商業(yè) “金街 ”。 ? 整條路的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有服飾、鞋帽、箱包、五金雜品、電器電子、美容美發(fā)、化妝品、娛樂(lè)等諸多業(yè)態(tài)。 商業(yè)街分析 相山路 連接新老城區(qū)的主力商業(yè)干道 ? 32 惠苑路到人民路路段，主要以經(jīng)營(yíng)服裝類商品為主，服裝類商品能占約 %的比重，其次是餐飲，約占 %的比重 。此外，該路段還分布有真棒特賣(mài)場(chǎng)和淮北古玩大市場(chǎng)。由于該商業(yè)街臨近原體育廣場(chǎng)，因此，經(jīng)營(yíng)運(yùn)動(dòng)類商品的商鋪相對(duì)較多。真棒大賣(mài)場(chǎng)、五星電器、大華電腦城、蘇果平價(jià)店、澳門(mén)豆撈均集中在這條街或周圍。目前經(jīng)營(yíng)店家 100家左右。 ? 37 ?惠黎路是一條東西向的道路，主要以經(jīng)營(yíng)“五金建材、裝飾材料”及“汽車配件和汽車維修”為主，分別占據(jù)了 58%和 13%的份額 。 商業(yè)街分析 惠黎路 相山路以西路段 相山路以東路段 以五金建材與汽配為主導(dǎo)的商業(yè)街 ? 38 ?友誼巷是淮海路的一條南北向的商業(yè)街，這里經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品檔次除了淮海路附近，大多以中低檔為主，由于整條巷較窄，這里的購(gòu)物人群主要以步行、騎電動(dòng)車、摩托車為主，很少有汽車通行。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)， 以淮海路為界，北邊相對(duì)單一，主要以服裝、鞋、餐飲及化妝品、飾品為主，其中服裝、鞋占據(jù)了絕對(duì)的優(yōu)約占 %的份額，餐飲和化妝品、飾品的比例大致相當(dāng)，均占 %的份額 。 商業(yè)街分析 友誼巷 淮 海 路 以 南 路 段 經(jīng)營(yíng)中低檔次的小型商業(yè)街 ? 39 ?新華巷是淮海路至民生路之間一條南北向的道路，該路的商鋪主要集中在東面，多是底商，整條路人流量稀少。 ?區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)以日常生活用品、汽修為主，分布著藥店、飯店、汽配維修店、小家電等，服務(wù)對(duì)象以周邊居民為主； 該路段的商鋪面積為30500㎡，租金價(jià)格在 /㎡ /天之間 。 本案 ? 42 徽商銀行 人民銀行 中國(guó)人壽 東云閣酒店 巴黎印象 煙草專賣(mài) 金苑小區(qū) 和平醫(yī)院 批發(fā)市場(chǎng) 批發(fā)市場(chǎng) 商業(yè)街分析 人民路西段 ?人民路西段是市場(chǎng)所在的中心街道，橫穿項(xiàng)目南北地塊；人民路西段共有沿街商鋪 125家，業(yè)態(tài)主要以銀行網(wǎng)點(diǎn)、汽修、酒店和零售營(yíng)業(yè)點(diǎn)為主，商鋪面積在 10300㎡之間；租金價(jià)格在 元 3元之間，越往東面租金價(jià)格越高。 ▲ 知名物業(yè)管理公司中原投資，南京山西路百貨大樓有限公司負(fù)責(zé)