【正文】 服裝的扣點(diǎn)為 20%。 ▲ 知名餐飲麥當(dāng)勞和屈臣氏的入駐，為其帶來(lái)了龐大的人流，增強(qiáng)了其人氣。 ▲ 開業(yè)時(shí)間較早（ 2023年 5月開業(yè)），在淮北人中有較好的口碑。 商業(yè)街分析 新華巷 老城區(qū)的主要商業(yè)走道 ? 40 商業(yè)街分析 渠溝路 ?該路段為項(xiàng)目規(guī)劃用地交界處，路段周邊人流量較少，但相對(duì)比較集中；區(qū)域內(nèi)店面房均為陳舊臨街街鋪，無(wú)大型賣場(chǎng)和品牌店。 ?友誼巷店鋪面積 20— 100平米這個(gè)區(qū)間。 商業(yè)分析 惠苑路步行街 而步行街的西側(cè)入口位于相陽(yáng)路上，雖有五星商城，人氣仍然非常蕭條。 ? 整條街的客流量主要集中在傍晚這一時(shí)段，以東面入口為客流量最大，一些商家傍晚也在這里舉行活動(dòng)，諸如商品特賣、表演等。 惠黎路至惠苑路段主要以五金機(jī)電、餐飲住宿及廣告裝潢為主，分別占據(jù) %、 %、17%的比重 ，由于該路段臨近火車站， 該路段的餐飲賓館占據(jù)的比重較高 。 商業(yè)街分析 淮海路 淮海路綜合印象 ? 30 ? 古城路是一條東西向的商業(yè)街，店鋪面積主要集中在 20— 500平米，租金主要集中在 — 4元 /平米 /天，以相山路為界，以東的租金相對(duì)高些，以西則相對(duì)低些 。 ? 代表商家主要是蘇果平價(jià)店、真棒特賣場(chǎng)寶貝城和步行街，雖然從商業(yè)總體量上來(lái)看，現(xiàn)有的居民還不足以支撐，但假以時(shí)日，隨著新購(gòu)房入戶的不斷遷入和政府配套設(shè)施的不斷完善，該商圈必將成為淮北市商業(yè)發(fā)展的生力軍，逐步走向成熟的完善，目前該項(xiàng)商圈的業(yè)態(tài)主要以超市、專賣店、餐飲等居民日常生活所必須的業(yè)態(tài)為主 。 淮北商圈分析 目前商圈 淮北目前的商圈以老城區(qū)商業(yè)中心和新城區(qū)商業(yè)中心為主 ? 22 ? 老城區(qū)商圈由淮孟商圈和火車站商圈組成，淮海路商圈整體呈 “啞鈴狀 ”，是淮北最早的商圈。 ? 據(jù)初步調(diào)查， 截止 2023年底，相山區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)總面積已經(jīng)超過(guò) 30萬(wàn)平方米，人均商業(yè)營(yíng)業(yè)面積超過(guò) 。 ? 相山南路商業(yè)街 ：規(guī)劃成為現(xiàn)代商務(wù)和現(xiàn)代休閑服務(wù)有機(jī)結(jié)合的商業(yè)街；南部積極建設(shè)家具建材市場(chǎng)，配套建設(shè)物流中心。 ?火車站北廣場(chǎng)周邊的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)，增加一組內(nèi)部連通、設(shè)有地下停車場(chǎng)的商場(chǎng)、綜合服務(wù)中心，酒店以及娛樂(lè)場(chǎng)所，增加超市、賓館、餐飲、快餐店、酒吧等，發(fā)展通道商業(yè)。 淮北商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（ 2023— 2023年） ? 12 淮北未來(lái)商圈規(guī)劃 ? 定位和功能 ：本區(qū)的商業(yè)集聚度要高，經(jīng)營(yíng)服務(wù)功能要完善，行業(yè)齊全，商業(yè)現(xiàn)代化水平要高，要成為全市集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游、文化為一體的一流繁華商業(yè)中心區(qū)。 ?城市社會(huì)消費(fèi)品總額近期達(dá)到 ，年遞增 18%；遠(yuǎn)期達(dá)到 ，年遞增 20%。 ? 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控將進(jìn)入一種常態(tài)。很顯然，一旦因物業(yè)稅影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，地方經(jīng)濟(jì)將會(huì)受到嚴(yán)重影響。 ? 海南樓市的火爆正在顯現(xiàn)其背后隱藏的危機(jī)。 ? 為防高房?jī)r(jià)和通脹 ：從 2023年元旦開始，央行在 42天內(nèi)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，政府對(duì)通脹和房?jī)r(jià)的投鼠忌器兩難態(tài)度。 ? 這將導(dǎo)致資本錯(cuò)誤配臵風(fēng)險(xiǎn)的增加以及金融資產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)的加速泡沫化，這些泡沫總是伴隨著衰退的修正過(guò)程中潛在的劇烈的風(fēng)險(xiǎn)。 2023年從山西煤炭行業(yè)整合中退出的高達(dá)近千億的浙商資金，目前已轉(zhuǎn)戰(zhàn)海南。 ? 按目前的市場(chǎng)狀況，一旦物業(yè)稅開征而不停留在模擬層面，對(duì)樓市的影響不言而喻。 ? 種種跡象顯示，調(diào)控政策已瞄準(zhǔn)樓市泡沫 。 ? 上述跡象表明， 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)存在很多不確定因素，這無(wú)疑為增加開發(fā)的投資風(fēng)險(xiǎn) 。 ?淮北市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積總量：近期為 75萬(wàn)平方米；遠(yuǎn)期為 。相城夜市納入韓國(guó)城項(xiàng)目的用地范圍，對(duì)其進(jìn)行合理改造。 ? 孟山路服裝專業(yè)街 ：規(guī)劃進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)，增加品牌，提升檔次，服裝鞋帽類要走品牌專賣路線。 打造以中泰國(guó)際為核心的淮北未來(lái)高端城市商業(yè)綜合體。 大型商貿(mào)項(xiàng)目包括：東方百貨、華松國(guó)際、金淮北大廈、相王國(guó)際、國(guó)際白馬服裝城、老體育場(chǎng)改造項(xiàng)目、工人文化宮、相王廣場(chǎng)、淮海商場(chǎng)、肯德基等。 ? 火車站商圈則是因火車站而形成的特色商圈 ，主要是以餐飲、住宿、購(gòu)物為主，由于歷史形成的原因， 該商圈的形象并不佳，檔次也不高，急需改造提升 。 ? 在這里，淮北的知名服裝品牌無(wú)論是運(yùn)動(dòng)的還是休閑的亦或是職業(yè)正裝，幾乎都能在百貨店和專賣店中找到，而華松國(guó)際、鼎盛國(guó)際、東方百貨、百貨大樓、久興批發(fā)城等知名百貨店和專業(yè)市場(chǎng)均分布該條路，淮海路可謂是淮北市的商業(yè) “金街 ”。 商業(yè)街分析 相山路 連接新老城區(qū)的主力商業(yè)干道 ? 32 惠苑路到人民路路段，主要以經(jīng)營(yíng)服裝類商品為主，服裝類商品能占約 %的比重，其次是餐飲，約占 %的比重 。由于該商業(yè)街臨近原體育廣場(chǎng)，因此，經(jīng)營(yíng)運(yùn)動(dòng)類商品的商鋪相對(duì)較多。目前經(jīng)營(yíng)店家 100家左右。 商業(yè)街分析 惠黎路 相山路以西路段 相山路以東路段 以五金建材與汽配為主導(dǎo)的商業(yè)街 ? 38 ?友誼巷是淮海路的一條南北向的商業(yè)街，這里經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品檔次除了淮海路附近，大多以中低檔為主，由于整條巷較窄，這里的購(gòu)物人群主要以步行、騎電動(dòng)車、摩托車為主，很少有汽車通行。 商業(yè)街分析 友誼巷 淮 海 路 以 南 路 段 經(jīng)營(yíng)中低檔次的小型商業(yè)街 ? 39 ?新華巷是淮海路至民生路之間一條南北向的道路，該路的商鋪主要集中在東面，多是底商，整條路人流量稀少。 本案 ? 42 徽商銀行 人民銀行 中國(guó)人壽 東云閣酒店 巴黎印象 煙草專賣 金苑小區(qū) 和平醫(yī)院 批發(fā)市場(chǎng) 批發(fā)市場(chǎng) 商業(yè)街分析 人民路西段 ?人民路西段是市場(chǎng)所在的中心街道，橫穿項(xiàng)目南北地塊；人民路西段共有沿街商鋪 125家，業(yè)態(tài)主要以銀行網(wǎng)點(diǎn)、汽修、酒店和零售營(yíng)業(yè)點(diǎn)為主，商鋪面積在 10300㎡之間；租金價(jià)格在 元 3元之間，越往東面租金價(jià)格越高。 ▼ 層高偏低，進(jìn)入賣場(chǎng)感覺壓抑。周邊集聚了華松國(guó)際購(gòu)物中心、東方百貨、金鷹百貨等諸多中高端百貨業(yè)態(tài)，這在聚集人氣的同時(shí)也使得商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。 ▼ 內(nèi)部商業(yè)氛圍不濃，客流量無(wú)論是平日還是周末，均不大。 ▲ 項(xiàng)目定位在中低檔，目標(biāo)受眾廣泛，使其擁有廣大消費(fèi)者。 一期為廣場(chǎng)，二期除會(huì)展中心外須建設(shè)寫字樓和酒店，三期為住宅和商業(yè)配套。 ? 投資方：安徽金方集團(tuán)投資 ? 項(xiàng)目介紹： HOPSCA綜合體，并引進(jìn)金鷹商廈作為百貨主力店。 ▼ 經(jīng)營(yíng)管理出現(xiàn)問(wèn)題，以辦會(huì)員卡為例，許多會(huì)員卡均辦給了小孩子，其經(jīng)營(yíng)管理可想而知。 商鋪經(jīng)營(yíng)者以租賃形式經(jīng)營(yíng)居多 ? 75 經(jīng)營(yíng)者分析 拓展需求 拓展意向有意向73%無(wú)意向27%經(jīng)營(yíng)檔次低檔3% 中低檔18%中檔38%中高檔36%高檔5%店鋪面積8%40%24%10%9%9%1 0 ㎡以下1130㎡3150㎡5180㎡81100㎡1 0 0 ㎡以上店鋪?zhàn)饨鹫紶I(yíng)業(yè)額的比例40%18%17%12%10%3% 10%11%15%16%20%21%25%26%30%3 1 % 以上目前的經(jīng)營(yíng)者有相當(dāng)?shù)谋戎叵胪卣棺约旱臉I(yè)務(wù)，占到了被訪者總數(shù)的 73%，這部分人傾向于選擇中檔和中高檔次的商鋪；尤其對(duì)臨街商鋪情有獨(dú)鐘。未來(lái)隨著大潤(rùn)發(fā)、沃爾瑪、家樂(lè)福等大型連鎖賣場(chǎng)的進(jìn)駐將會(huì)瓜分目前市場(chǎng)的份額。在這片 3千平方公里不到的能源基地，總?cè)丝?215萬(wàn)，其中城市人口 93萬(wàn)。商業(yè)氛圍濃厚，但整體商業(yè)操作和和業(yè)態(tài)規(guī)劃還相對(duì)較弱，特別是淮海路周邊嚴(yán)重缺乏停車位置，大大制約了開車購(gòu)物人群的消費(fèi)能力。 步行購(gòu)物人的狀況： 步行購(gòu)物人群主要針對(duì)所居住的相應(yīng)區(qū)域，就目前此部分人群主要集中淮海商圈周邊區(qū)域。 夜間消費(fèi)是個(gè)相對(duì)復(fù)雜的概念，夜間消費(fèi)一般帶著多重色彩，承載休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、消遣等等因素。這種觀念的變化經(jīng)歷著三個(gè)層次： 其一， 從街邊消費(fèi)向大商場(chǎng)消費(fèi) 。 城市商業(yè)需求分析小結(jié) ? 86 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 其二， 從單一消費(fèi)向多面、多方向嘗試 。 節(jié)假日購(gòu)物的狀況 節(jié)假日購(gòu)物是各地方、各大小商業(yè)真正的黃金時(shí)間。另外由于步行購(gòu)物人群較注重購(gòu)物樂(lè)趣或“淘 ”“逛 ”消費(fèi)的特點(diǎn)，這就給某部分特殊路段帶來(lái)了市場(chǎng)，就從目前淮北的商業(yè)路段業(yè)態(tài)上看，以教育巷、利民巷、友誼巷等為主的特色街區(qū)，正是符合這部分人群的消費(fèi)特征。經(jīng)過(guò)調(diào)查， 現(xiàn)階段淮北中高端市場(chǎng)主要流向徐州、合肥等地。對(duì)于淮北的整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)，主要來(lái)源為市區(qū)人口、周邊區(qū)縣、及部分外來(lái)人口，消費(fèi)主要構(gòu)成主要以市區(qū)人口為主。 消費(fèi)者分析 購(gòu)物偏好 當(dāng)?shù)叵M(fèi)者購(gòu)物首選購(gòu)物中心，節(jié)假日與晚間購(gòu)物趨向較高 ? 79 餐飲消費(fèi)取向： 在餐飲方面，人們外出就餐主要是和朋友在一起，其次才是和家人，這說(shuō)明當(dāng)?shù)厝巳簩⒕筒彤?dāng)作一個(gè)重要的社交方式。 臨街商鋪的商業(yè)形式受到絕大部分經(jīng)營(yíng)者的認(rèn)可 ? 76 經(jīng)營(yíng)者分析 經(jīng)營(yíng)管理 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式41%15%43%1%統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一收銀、分散經(jīng)營(yíng)自行收銀、分散經(jīng)營(yíng)其他商場(chǎng)管理費(fèi)60%18%8%6%5% 3%5元以下610元1115元1620元2130元3150元 在經(jīng)營(yíng)管理上，傾向于聯(lián)營(yíng)和自營(yíng)比例基本相當(dāng)，各占 43%和 41%，說(shuō)明一方面經(jīng)營(yíng)者們大都已經(jīng)習(xí)慣于目前的自營(yíng)自收，另一方面也說(shuō)明相當(dāng)一部分經(jīng)營(yíng)業(yè)戶期望體驗(yàn)更先進(jìn)、更輕松的管理和經(jīng)營(yíng)模式；同時(shí)這部分人受追逐利益的驅(qū)動(dòng)，對(duì)商場(chǎng)管理費(fèi)等非常看重，有接近 80%的人選擇了商場(chǎng)管理費(fèi)要在 10元以內(nèi)。 ▼ 產(chǎn)權(quán)分散，缺乏整體運(yùn)作。 在建商業(yè)項(xiàng)目 淮海時(shí)代廣場(chǎng) 老城區(qū)新建中的高端商業(yè)百貨 ? 64 在建商業(yè)項(xiàng)目 金色云天 ? 項(xiàng)目位置： 位于淮北市新規(guī)劃的火車站南廣場(chǎng) ? 商業(yè)面積： 100000㎡ ? 項(xiàng)目投資方：淮北云天置業(yè)有限公司 ? 設(shè)計(jì)單位：合肥華祥規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司 ? 進(jìn)出口狀況 ：由于項(xiàng)目處于兩面臨路狀況，進(jìn)出口相對(duì)比較多，就目前規(guī)劃的有，桓譚路、長(zhǎng)山路及相山路各有一個(gè)出入口，桓譚路出入口位置明顯，地形比較有利，長(zhǎng)山路及相山路路段進(jìn)出口需要加強(qiáng)引導(dǎo)。 在建商業(yè)項(xiàng)目 中泰國(guó)際 項(xiàng)目為形象工程，周邊商業(yè)體和消費(fèi)群均不足以支撐目前區(qū)域商業(yè)。 ▲ 真棒大賣場(chǎng)和宏源電器的引進(jìn)，形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)，吸引了新的客源。 華松國(guó)際 已建商業(yè)項(xiàng)目 ? 50 ? 項(xiàng)目地址：淮海路閘河路口（百貨大樓旁） ? 開業(yè)時(shí)間： 2023年 9月 27日 ? 投資單位：淮北市宏昌房地產(chǎn)有限公司 ? 經(jīng)營(yíng)面積：約 4000㎡ ? 經(jīng)營(yíng)品種：主營(yíng)服飾，兼營(yíng)餐飲、飾品等 樓層功能設(shè)置 樓層平面圖 已建商業(yè)項(xiàng)目 白馬服裝城 ? 51 ? 久興批發(fā)購(gòu)物中心地處淮海路東端 ，東崗樓立交橋西，總建筑面積 平米， 是淮北市目前規(guī)模最大的批發(fā)市場(chǎng)，并成為淮海路商圈的中低端核心 。 ▼ 目標(biāo)受眾過(guò)于高端，除了二樓經(jīng)營(yíng)時(shí)尚女裝人氣較好外，店內(nèi)人氣不旺，與開業(yè)之初旺盛的人氣有天壤之別。 金淮北大廈 樓層平面圖 已建商業(yè)項(xiàng)目 ? 47 優(yōu)勢(shì) ： ▲ 地理位置優(yōu)越，地處淮北淮孟商圈的核心位置，周邊商業(yè)氛圍濃厚，人流量和車流量均較大，并有銀行等完善的商業(yè)配套機(jī)構(gòu)。 ? 43 商業(yè)街分析 商圈分析 宏觀環(huán)境分析 城市商業(yè)需求分析 消費(fèi)者分析 經(jīng)營(yíng)者分析 消費(fèi)需求分析 宏觀市場(chǎng)分析 淮北商業(yè)趨勢(shì)分析 在建商業(yè)項(xiàng)目 失敗商業(yè)項(xiàng)目 研究思路 匯報(bào)議程 第一部分 研究基礎(chǔ) 第三部分 深度解析 微觀市場(chǎng)分析 第二部分 研究視角 商業(yè)項(xiàng)目分析 已建商業(yè)項(xiàng)目 ? 44 ? 項(xiàng)目地址：淮海路與孟山路交匯處 ? 開業(yè)時(shí)間： 2023年 5月 1日 ? 投資單位：香港中原集團(tuán) ? 管理公司：南京山百 ? 經(jīng)營(yíng)面積：約 8200㎡ ? 年?duì)I業(yè)額：日均約 20萬(wàn)元 ? 經(jīng)營(yíng)類別： 1F－繽紛天地：化妝品、黃金珠寶、鐘表照材、煙酒食品、箱包皮具 2F－紳士廣場(chǎng)：精品男裝、男式正裝、商務(wù)休閑、襯衫西褲、男女皮鞋 3F－時(shí)尚裝苑：職業(yè)女裝、女式時(shí)裝、少淑女裝、女式裙褲、羊絨精品 4F－美好家園：運(yùn)動(dòng)休閑、床上用品、家居用品、兒童用品 ? 主力店： 1F：玉蘭油、歐萊雅；西鐵城；金利來(lái)；飛利浦小家電；戴夢(mèng)得珠寶 2F：百麗、森達(dá)、哈森；羅蒙、開開、花花公子、虎都 3F：影兒國(guó)際、漁、斯