【正文】 中心、五星級恒大劇院等公共建筑設施一應俱全，暢想淮北人居典范，開創(chuàng)皖北人居新篇章！銷售狀況在售 2, 6， 9， 10,11樓 88136㎡精品小戶，精裝均價 4500元 /㎡左右；二期御府 1樓開盤， 90㎡舒適兩房、三房 4180元 /㎡起，送 1500元 /㎡精裝修。均價 4500元 /㎡。用地北面緊鄰一期景華苑，距離溫哥華城中心 CBD區(qū)僅 5 0 0米，它作為全區(qū)中心擔負著居住區(qū)中心的職能，同時也部分地承擔著城市副中心的職能。溫哥華城金水河畔位置 人民路以南、梅苑路以北、南湖路以東 規(guī)模 占地面積： 35 公頃 總建筑面積： 349294M2 建筑類型 多層 小高層 戶型區(qū)間 88/91㎡兩房、 ㎡三房 賣點溫哥華城，淮北乃至安徽最大之社區(qū)，地處淮北新城市未來發(fā)展方向的核心區(qū)域，集合了居住、行政、商務、金融、服務等功能于一身，以其無可替代的地位集萬千寵愛于一身，引領淮北 “ 城市東擴” 之大勢。項目在園林景觀設計上更是斥巨資打造，兩軸、一環(huán)、四園規(guī)劃體系，采用簡歐園林風格設計；一期創(chuàng)新全地下智能停車體系，人車分流與無障礙通行，雙入戶豪華大堂，讓您和家人安全順暢出行；此外，項目在細節(jié)的打造上更是用心到極致，不放過每一處細節(jié)，項目高層電梯采用的是與上海金茂大廈、新中央臺共同的選擇 —— 上海三菱電梯，國際級品質(zhì)品牌門窗用材 —— 德國霍曼門及德國墨瑟窗，同時項目還配置了中德合資品牌力諾瑞特太陽能熱水系統(tǒng)，讓您和家人擁有享之不盡的溫暖。樣板間璀璨面市。 銷售：暢銷單位為 8095 ㎡以及 120130 ㎡ 戶型；216。三房戶型占市場主導地位戶型配比131平米 4室 1廳 95平米 2室 2廳資料來源：據(jù)淮北房地產(chǎn)信息網(wǎng)備案統(tǒng)計發(fā)展階段需求層次功能化 關注戶型、面積、朝向、通風等基本生活住區(qū)化 開始考慮住區(qū)環(huán)境、景觀、安全度、人群，勻質(zhì)化等因素品質(zhì)化 關注產(chǎn)品細節(jié)、材質(zhì)、設備和工藝所帶來的舒適度和人性化程度定制化 產(chǎn)品充分契合個體客戶的功能特色化 產(chǎn)品開始對位客戶個性特征和精神需求n可以看出淮北消費者的置業(yè)需求已經(jīng)開始由基本居住功能 向住區(qū)化、品質(zhì)化發(fā)生轉(zhuǎn)變從安居向社區(qū)化、品質(zhì)化轉(zhuǎn)移提升購房需求216。淮北地處徐州都市圈，在城市南進的過程中，商業(yè)分布也存在南移的傾向。位于淮海經(jīng)濟區(qū)中心，占據(jù)重要的商業(yè)地位上海南京淮北上海輻射第三圈層徐州都市圈淮北地處徐州都市圈輻射范圍內(nèi)，受徐州影響較大城市規(guī)劃小結(jié)216。濉溪組團、烈山組團六大功能組團延伸城市發(fā)展布局，以相山組團功能最為完善相山組團： 居住、行政、商貿(mào)、文化娛樂、商務會展城市綠心 —— 中心景觀組團； 生態(tài)、景觀、旅游區(qū)礦業(yè)集組團： 工業(yè)、文教、休閑旅游烈山組團： 工業(yè)、居住、物流濉溪組團： 居住、商業(yè)、工業(yè)老龍脊風景區(qū) ——東部景觀區(qū)老城區(qū)市級功能區(qū)規(guī)劃圖 新城區(qū)市級功能區(qū)規(guī)劃圖n 老城區(qū)商業(yè)氛圍濃厚，是沿著淮海路、古城路、孟山路及相山路發(fā)展的井字型商圈；其中火車站商圈尚處建設之中n 新城區(qū)功能區(qū)處于淮北市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，并于市政務中心區(qū)域中。相山組團最具發(fā)展?jié)摿Φ慕M團：東部景觀區(qū)域；各組團發(fā)展水平比較：最成熟的組團： 在其西部以用地整理為主，擴大居住用地規(guī)模，在東外環(huán)和合徐高速公路連接線北部布置工業(yè)園，陶瓷、建材和化工工業(yè)。 老城區(qū)由于人口密集，配套也較為完善，但是形象較為老舊，主要以舊城改造升級為主。一個好項目，可以改變一個區(qū)域，甚至改變一個城市目錄1234市場競爭營銷大綱項目目標市場定位01企業(yè)及項目目標？目 標項目 營銷目標 的解讀1. 品牌：確立 靜安 項目品牌知名度和美譽度2. 地位：樹立項目的市場領袖地位，讓客戶認可項目的品質(zhì)，形成良好口碑3. 熱銷：首期開盤形成熱銷局勢，為后期銷售打好基礎4. 價格： 逐步 實現(xiàn)銷售均價的區(qū)域標桿 地位銷售節(jié)點：2023年 9月， 現(xiàn)場營銷中心 開放， 10月 首批單位公開審定項目所處的市場環(huán)境，解析 競爭態(tài)勢02市場趨勢和競爭淮北概述： 資源優(yōu)勢突出，為城市的發(fā)展提供了良好的基礎淮北大唐電廠淮北：n 以能源為基礎發(fā)展起來的現(xiàn)代工業(yè)型城市n 重要煤城、全國重要的煤炭基地之一，安徽省主要產(chǎn)煤基地劉店煤礦城市空間結(jié)構(gòu)擴張，提升了城市在區(qū)域間影響力 市域內(nèi)的城鎮(zhèn)空間布局層次出現(xiàn)分化的趨勢：以相山為核心的城區(qū)正逐漸成為全市的生產(chǎn)服務和生活服務巾心， 并大量吸納周邊城鄉(xiāng)經(jīng)濟活動加入。 —— 淮北規(guī)劃局中心塌陷地劉橋煤炭塌陷地塌陷地相山市中心 完善組團內(nèi)現(xiàn)有的老城區(qū)，向東、向南沿人民路和相山南路發(fā)展新城區(qū)，建設新城市中心。n 根據(jù)淮北城市規(guī)劃，可將城市劃分為六大功能組團， 中心景觀區(qū)域；在近年發(fā)展較為迅速，是淮北新興的居住區(qū)域，區(qū)域內(nèi)住宅檔次較高。城市東擴南進，城區(qū)面積不斷擴張，城市影響力不斷提升，輻射能力不斷增強；216?；幢弊≌?競爭格局中心城板塊新城板塊火車站板塊 東郊板塊新濉河板塊目前淮北市場可以劃分為： 中心城板塊、火車站板塊、東郊板塊、新城板塊、新濉河板塊中心城板塊價格： 55006000戶型：偏舒適，較為中規(guī)客戶：金融、銀行、機關置業(yè)類型：二次購房、投資新歲河板塊價格： 3300戶型：較為中規(guī)客戶：礦區(qū)客戶、濉溪客戶置業(yè)類型：首次、自住東郊板塊價格： 3230戶型：較為中規(guī)客戶：原有居民、礦區(qū)客戶置業(yè)類型：首次較多火車站板塊價格： 4000戶型：較為中規(guī)客戶：市區(qū)、礦區(qū)置業(yè)類型：二次購房等新城板塊價格： 3500戶型：較為中規(guī)客戶：公務員、礦區(qū)領導、私企老板置業(yè)類型：二次購房、投資較多區(qū)域職能 城市建設 區(qū)域形象 房地產(chǎn)市場特 征中心城板塊 ?老城區(qū)，主要商 業(yè)核心區(qū)?城市建設較為完善，但由于時間較為久遠，為當前淮北重點改造的老城區(qū)域?區(qū)域形象正在積極，且人氣充足?高層為主，價格最高火車站板塊 ?新興城區(qū)，居住?城市東向發(fā)展的必經(jīng)之路，區(qū)域正在積極改善?淮北重要的交通樞紐，區(qū)域前景看好?高層居多，價格較高東郊板塊 ?政府辦公、企業(yè) 等主要聚集地 ?城市的發(fā)展方向之 一 ?道路寬闊，形象正在 改善?多層為主，價格處于較低水平新城板塊 ?政府辦公、企業(yè)等主要聚集地 ?城市的發(fā)展方向之 一?為目前政府主要發(fā)展的區(qū)域，形象良好，但是離市區(qū)較遠，人氣有待提升?高層興起迅速，價格也較高新濉河板塊?企業(yè)職工生活小區(qū)為主 ?發(fā)展緩慢?建筑密度大，但配套齊全?價格較低，多層為主區(qū)域特征總結(jié)n 相山組團是住房供應量最大的功能組團，總供應量近 400萬方，其中商業(yè)住房建設計劃為 283萬方n 烈山集組團計劃的住房建設最少，僅占總量的 %n 根據(jù)淮北市 20232023年住房建筑結(jié)構(gòu)比例規(guī)劃，中小套商品住房供應量最大，占總量的 46%n 普通商品住房及保障性住房各占 28%和 26%數(shù)據(jù)來源：淮北市住房建設規(guī)劃 20232023年住房建設計劃 相山組團商品房供應最為充足，中小套型漸居主導 整體：淮北房地產(chǎn)市場全面發(fā)展，以品牌發(fā)展商為龍頭引領住宅進入品質(zhì)時代；216。 價格：整體價格在 09年有較大提升，中心城板塊價格突破 6500市場小結(jié)東湖公館位置 淮北市龍山路中段消防隊北側(cè)規(guī)模 占地面積： 90000㎡ 總建筑面積： 110000M2 建筑類型小高層、電梯花園洋房、獨棟別墅、類獨棟別墅、聯(lián)排別墅 戶型區(qū)間賣點晨興 .東湖公館項目位于龍山路中段，該項目毗鄰東湖濕地公園，外部環(huán)境條件優(yōu)越，路況好，道路寬暢，由此進入中心城區(qū)僅數(shù)分鐘時間。價格配套市場標桿項目 推廣形象：項目形象百變，線上線下各自為陣，沒有形成規(guī)范有序的鮮明品牌個性和價值。此外，項目不惜重金禮聘中國一級資質(zhì)物業(yè)管理精英 —— 深圳開元國際，擔任社區(qū)物管顧問，東方管家服務全面提升淮北物業(yè)管理品質(zhì)。 以溫哥華為主題規(guī)劃建設， 225萬平米的城市鎮(zhèn)生活。而新的行政中心和城市發(fā)展建設新區(qū)的逐步成長，也為項目的發(fā)展帶來了巨大的潛力和良好的區(qū)域前景。現(xiàn)在購房送 18000元禮券，可直接折算房價?，F(xiàn)團購 10套房源享受 折優(yōu)惠。南湖雅苑，開創(chuàng)淮北純正 “ 花園洋房 ” 臻品，花園洋房就是 Garden Villa，她在空間上具有亞別墅或者類別墅的特征，充分享有私家花園或內(nèi)庭院、露臺，尊享醇正洋房生活。價格 多層 3200 洋房 35003600配套學　校： 楊莊礦小學 /中學 商　場： 臥牛路商業(yè)街 /商業(yè)步行街 /酒店 /8000平米大型購物廣場/百萬商城 /萬家購物廣場 /真棒超市 /蘇果超市 銀　行： 中行 /工行 /農(nóng)行 /商業(yè)銀行 /徽行 /農(nóng)村信用合作社 幼兒園： 楊莊礦幼兒園 ； 醫(yī)　院： 楊莊礦醫(yī)院院 市場同比項目 其他項目廣告表現(xiàn)216。 現(xiàn)場：現(xiàn)場包裝的示范展示和體驗，做得相對精細和品質(zhì)化很 多，值得借鑒和學習。SWOTSWOT分析揚長避短，重新定義客群區(qū)域認知價值，提升項目價值性價比： S1+S4+S5+O1+O3一是重新定義區(qū)域價值，揚棄烈山，強化南湖國家級公園板塊價值，嫁接類度假概念 ，倡導城市度假新生活模式；二是先展示后銷售，通過眼見為實，提升項目價值；三是客群先區(qū)域客群，后續(xù)逐步提升市區(qū)中高端客群的比例，提升項目價值。企業(yè)獨棟企業(yè)獨棟 ）住宅策略思考住宅難點：淮北有錢人每個都有 45套房子， 憑什么再買靜安？地段？城南之南，沒政策，沒動作，不認可。住宅策略思考“ ”介于第一居所和第二居所之間。也可 提供家庭度假， 5+2生活方式，作為接待親朋好友的一個所在。擴展客戶本市 及外地等投資客。擴展客戶：跟隨群體，高聲勢和高影響力下，貢獻一定的增長。全面預算管理原則。此原則保證開發(fā)商及消費者的共同利益。根據(jù)產(chǎn)品的建筑特點及位置分布特點決定價格差別，按垂直差和水平價差結(jié)合確定216。因素二：景觀朝向216。因素六：樓層高度價格調(diào)整策略216?？紤]到本樓盤多元物業(yè)，面對客群多，相對銷售周期長，216。其優(yōu)點如下：216。隨著工程形象的進展及推廣工作的深入，價格穩(wěn)步上揚，讓前期購買客戶有房屋升值的滿足感，也讓后期購買客戶有緊迫感，促成簽約推售策略，價格策略和營銷執(zhí)行04項目 營銷總綱目標 難題—— 項目地處遠郊，客戶對區(qū)域認知度較低—— 產(chǎn)品規(guī)劃超前 ，面臨市場超越與突破難題—— 靜安集團首入淮北，面臨 品牌信賴 難題2023年 10月 左右 入市，實現(xiàn)項目熱賣和企業(yè)品牌實力的塑造如何實現(xiàn)客戶 質(zhì)素 的突破與 陌生區(qū)域的價值提升兩大難點 ？VS 【 營銷策略大綱 】細分產(chǎn)品 重視品牌 精于活動 強化區(qū)域價值以圈層名義，啟動造勢以觀瀾郡品牌，贏得信任炒作南湖，說服客戶清晰各產(chǎn)品角色，協(xié)同銷售，占領市場推售策略推售策略基于策略總綱下的策略分解營銷策略營銷策略營銷推廣營銷推廣價格策略價格策略渠道策