某著名地產(chǎn)策劃公司2008年廈門圣地亞哥近階段營銷策略報告地產(chǎn)策劃-wenkub
2023-06-14 10:06:06 本頁面
【正文】 惠 100元 /平米，還結(jié)合了整點抽獎活動聚集人氣 ? 近期推廣： 廈門市場 競爭項目 2：大學(xué)康城， 12月 8日低價開盤，銷售率近 60% 本報告是嚴格保密的。 12 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 9月份以來，樓市低靡，新政對島內(nèi)高價樓盤的成交量萎縮比較明顯 廈門市場 廈門下半年樓市走勢40281760 1716842 825720576229818302205112113641130799628833100191144610124163721216013367 1326116133141640500100015002000250030003500400045007月 8月 9月 10月 11月 12月套020004000600080001000012000140001600018000元/ 平米廈門市場成交套數(shù) 島內(nèi)市場成交套數(shù) 廈門市場成交均價 島內(nèi)市場成交均價本報告是嚴格保密的。 11 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 品牌上市開發(fā)商開始實行低價開盤策略， 主動迎合市場走勢，力求快速回籠資金 ? 受宏觀調(diào)控影響，進入 12月，萬科率先策動價格調(diào)整，高調(diào)響應(yīng)中央政策，及時地將所有新開樓盤價格較市場預(yù)期全線調(diào)低，拉開了樓市降價的序幕。 10 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 從京滬穗深四地看房價，樓市成交萎靡，調(diào)控作用正在顯現(xiàn) ? 北京有價無市 11月，北京市住宅期房雖然價格仍持續(xù)較大的漲勢，但每周成交量已呈現(xiàn)出連續(xù)下滑的趨勢。 6 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 預(yù)案 2：確保 08年全年仍以公寓銷售為中心，年底過渡至“ 09圣地亞哥別墅年” 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 一 期 待 售 公 寓 湖疊墅 獨 棟 入伙 春節(jié) 開盤 公開蓄客 8月底完成公寓總量 90% 年前展示，年后湖疊墅正式開盤 9月份轉(zhuǎn)入獨棟別墅推售 年度推售解析 問題： ? 若要在九月前（ 8個月）完成公寓銷售任務(wù)，銷售速度必須達到原有的 （ 165套 /月）；在現(xiàn)有市場環(huán)境下，應(yīng)加大促銷及優(yōu)惠支撐力度； ? “別墅年”推遲至 09年，放慢后期別墅工程進度； 9月份轉(zhuǎn)入獨棟別墅推廣，年底正式開盤，過渡至 09年圣地亞哥 〃 別墅年； 平均速度的 最高速度的 本報告是嚴格保密的。 2 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 主要內(nèi)容 公寓產(chǎn)品的營銷策略調(diào)整 湖疊墅的推售策略 市場環(huán)境分析 存量分析及 08年度推售解析 本報告是嚴格保密的。 3 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 公寓仍將是 08年工作重點，占 08年待售存量的 78%，占銷售金額的 58% 分期 一期公寓 二期公寓 待售公寓 湖疊墅 獨棟別墅 套數(shù) 約 470 約 1400套 72 08年約推 94棟 面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 約 ㎡ 銷售 總額 約 測算均價：5300元 /㎡ 約 測算均價： 5300元 /㎡ 約 測算均價：5300元 /㎡ 約 測算均價：8000元 /㎡ 約 測算均價： 17000元 /㎡ 備注 —— B、 C區(qū)、 52 三期、 53 1922 獨棟一、二期 存量分析 08年待售物業(yè)面積比 18萬㎡的公寓存量 占 08年待售總量 ㎡ 78% 占待售總額 08年待銷銷售金融比 58% 本報告是嚴格保密的。 7 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 預(yù)案 3：公寓、獨棟全年混搭銷售， 不提“別墅年”，只區(qū)分推廣渠道 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 一 期 待 售 公 寓 湖疊墅 獨 棟 入伙 春節(jié) 開盤 公開蓄客 08年完成銷售總量 90% 年前展示，年后湖疊墅正式開盤 6月份獨棟別墅開始推廣 年度推售解析 問題： ? 公寓銷售期拉長至全年，銷售速度必須達到原有的 1. 85倍（ 120套 /月），需要有一定的促銷及優(yōu)惠輔助； ? 無法實現(xiàn)項目從公寓盤向別墅盤的形象提升，別墅價格受限； ? 混搭銷售，整體推廣難度加大； 平均速度的 最高速度的 本報告是嚴格保密的。歲末京城樓市出現(xiàn)了瘋狂促銷，讓價幅度高達數(shù)十萬元 ? 上海成交量萎縮 12月的上海樓價雖然沒有下降，但一手市場供應(yīng)量減少、成交量萎縮與撤銷率提高、二手房買賣雙方對峙等情況都已表明，“有價無市”的趨勢已相當明顯 。隨后，中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團紛紛跟隨進。 13 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 島外樓市受宏觀政策影響也較為明顯， 10月份以來量價齊跌，開始依靠促銷推動 ? 8月份的“省七條”和 9月底的“銀行新政”對島外樓市產(chǎn)生了明顯的抑制作用 ? 10月份以來，島外市場量價齊跌 ? 07年最后一個季度，島外市場成交量主要集中在集美，其他片區(qū)大體持平 ? 12月份，大學(xué)康城的低價開盤和樂活小鎮(zhèn)的分期付款促銷，是集美成交量遙遙領(lǐng)先 島外下半年樓市走勢11772664988 935148511436671694366557386662766560500100015002000250030007月 8月 9月 10月 11月 12月套62006400660068007000720074007600元/ 平米成交套數(shù) 成交均價1 0 1 2 月島外各區(qū)成交套數(shù)2481293402183074521585681059071181302004006008001000海滄 集美 同安 翔安套10月 11月 12月廈門市場 本報告是嚴格保密的。 17 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ?未來海岸 12月 25日在 《 廈門日報 》 上推出的特價房 元旦期間的促銷優(yōu)惠 廈門市場 競爭項目 3：未來海岸，歲末促銷不斷 本報告是嚴格保密的。 21 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場環(huán)境小結(jié)：整個市場大環(huán)境趨于嚴峻，促銷氛圍愈演愈濃 ?宏觀環(huán)境 樓市低迷，投資者對房地產(chǎn)信心下降，品牌開發(fā)商開始走低價策略，以求快速回籠資金 ?廈門市場 ? 10月以來，整體市場成交量進一步萎縮，土地拍賣市場趨冷，新開盤項目多以低價或促銷方式進行銷售 ? 以大學(xué)康城為代表的競爭樓盤采取了較大幅度的讓利措施，截留了市場上的大批客戶 ? PX項目開始出現(xiàn)利好消息，但無法改變整個市場形勢對圣地亞哥的影響 面對嚴峻的市場形勢，我們?nèi)绾螌崿F(xiàn)下一步的銷售目標 ？ 本報告是嚴格保密的。 25 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 近期客戶以自住為主，自住的剛性需求使客戶更加關(guān)注項目的性價比 ? 無論是從上門客戶還是成交客戶構(gòu)成來分析，自住型客戶都占了 80%左右的比例 ? 新政對投資客的擠壓在本項目客戶構(gòu)成中表現(xiàn)明顯 ? 自住客戶關(guān)注點： 價格 對比 2. 配套 3. 戶口、教育 4. 交房時間 5. 優(yōu)惠 客戶分析 上門客戶購買目的分析自住73%投資27%成交客戶購買目的分析自住80%投資20%數(shù)據(jù)來源：銷售人員對客戶的訪談 本報告是嚴格保密的。 29 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 隨著一期交房，社區(qū)相關(guān)配套正
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