【正文】 的。 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài) ?在招商過程中 ， 主要通過商家的需求和條件來確定最終業(yè)態(tài) 。 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項(xiàng)目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) ?形象要求： 為了保證公廁的高標(biāo)準(zhǔn) ，應(yīng)選擇形象較好的商業(yè)物業(yè)與之匹配 。 確立“以商養(yǎng)廁”模式的標(biāo)準(zhǔn) ——社會(huì)效益 保證良好的公眾形象 ——社會(huì)效益 保證租金的持續(xù)流入 ——經(jīng)濟(jì)效益 保證建筑形式的美觀 ——社會(huì)效益 保證合理的功能彈性 ——可持續(xù)發(fā)展 保證高水準(zhǔn)的設(shè)施與配套 ——社會(huì)與生態(tài)效益 1 建立可推廣的業(yè)態(tài)篩選模型 3 選擇合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 2 選擇適合的商業(yè)業(yè)態(tài)及品牌 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶目標(biāo)解析 ?由于該項(xiàng)目是公建與商業(yè)的復(fù)合體 ， 因此存在兩個(gè)層次的目標(biāo)： 2 政府目標(biāo) 企業(yè)自身發(fā)展目標(biāo) 1 提升天津市的城市形象 滿足廣大市民對(duì)城市公共設(shè)施的需求 樹立環(huán)投公司的品牌形象 建立可推廣的可經(jīng)營(yíng)性高標(biāo)準(zhǔn)公廁的運(yùn)營(yíng)模式 通過商業(yè)租金的可持續(xù)收益，實(shí)現(xiàn)“以商養(yǎng)廁” 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地塊背景 初步選址 23余塊已經(jīng)基本確定 ，均分布于城市主要交通節(jié)點(diǎn) ， 人流聚集 ， 通達(dá)性和昭示性良好；23余塊初步選址中 10塊用地已經(jīng)基本拆遷完畢 ， 其余用地上有少量民房待拆遷 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3/8/2023 大量資料 天天更新 公廁與商業(yè)適應(yīng)性研究及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 謹(jǐn)呈：天津市環(huán)境建設(shè)投資有限公司 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 建筑形式 單座公廁的建筑形式為兩層半獨(dú)立建筑 。 項(xiàng)目界定 城市 小規(guī)模 可持續(xù)經(jīng)營(yíng) 公建項(xiàng)目 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告的主要內(nèi)容 1 業(yè)態(tài)篩選模型 2 3 商業(yè)定位及經(jīng)濟(jì)測(cè)算 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 環(huán)境臟亂 、有異味 、 或缺乏社會(huì)效益的業(yè)態(tài)不應(yīng)入選 。 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài) ? 判斷各地塊區(qū)位屬性的目的在于 按照區(qū)位屬性對(duì)地塊分類 。 例如 承租條件 、承付租金 和 承租期限 等 。 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項(xiàng)目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 15 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?容易產(chǎn)生損害社會(huì)效益后果的： 網(wǎng)吧 、 游戲廳等 。 根據(jù)規(guī)模要求篩選業(yè)態(tài) ?根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)規(guī)模的要求 ， 屏蔽某些商業(yè)業(yè)態(tài)： 物業(yè)規(guī)模 備選業(yè)態(tài) 項(xiàng)目自身?xiàng)l件 餐飲 特色休閑 品牌專賣 生活服務(wù) 金融服務(wù) 商場(chǎng) 報(bào)刊零售 家具店 健身中心 … 文化用品 … 花店 業(yè)態(tài)評(píng)選漏斗圖 電子產(chǎn)品 生活零售 商務(wù)服務(wù) … 被排除業(yè)態(tài) 符合要求業(yè)態(tài) 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項(xiàng)目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 生活服務(wù)類： 美容美發(fā)、洗衣店、社區(qū)門診、影樓、婚慶禮儀、室內(nèi)裝潢等。 休閑娛樂類： 足療保健、 KTV、酒吧、茶館等。 商業(yè)聚集地 是指商鋪連續(xù)長(zhǎng)度達(dá)到 100米以上，且大多數(shù)規(guī)模在 60平米以上。 商業(yè)聚集地 ?根據(jù)區(qū)域內(nèi)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)種類將商業(yè)聚集地分為 特色商業(yè)型 和 綜合商業(yè)型 。 非商業(yè)聚集地 ?根據(jù)地塊上現(xiàn)有商業(yè)針對(duì)的消費(fèi)人群 ， 將非商業(yè)聚集地分為 外向服務(wù)型 和 內(nèi)向服務(wù)型 。 非商業(yè)聚集地 ?外向服務(wù)型 根據(jù)地塊周圍的交通和資源將外向服務(wù)型地塊分為 城際交通樞紐類 、城內(nèi)交通樞紐類 和 旅游景點(diǎn)類 。 行政事業(yè)類 地塊周圍有政府機(jī)關(guān)、大型事業(yè)單位或軍隊(duì)，商業(yè)主要針對(duì)的消費(fèi)者為上述機(jī)構(gòu)的工作人員。 28 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài) 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 判斷各地塊 的區(qū)位屬性 確定各個(gè)地 塊擬招租業(yè)態(tài) 各地塊周圍的商業(yè) 現(xiàn)狀和消費(fèi)需求 探討各類地塊進(jìn)行 連鎖經(jīng)營(yíng)的可能業(yè)態(tài) 探討各個(gè)地塊進(jìn)行 分散經(jīng)營(yíng)的可能業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)策略選擇 集合式經(jīng)營(yíng)策略 分散式經(jīng)營(yíng)策略 探討各個(gè)地塊進(jìn)行 分散經(jīng)營(yíng)的優(yōu)選業(yè)態(tài) 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?如果內(nèi)向服務(wù)型的某一地塊同時(shí)具有兩種細(xì)分屬性， 按照“ 特色區(qū)〉商務(wù)辦公〉行政事業(yè)〉高校〉居民區(qū) ”的優(yōu)先順序判定區(qū)位屬性。 ?分散式經(jīng)營(yíng)策略 對(duì)各個(gè)地塊分別加以考慮 ，針對(duì)地塊上的商業(yè)現(xiàn)狀和消費(fèi)者需求確定不同的業(yè)態(tài) ， 單獨(dú)招商 ， 單獨(dú)管理 。 由于同一類地塊對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍相同，因此可以選取同一種業(yè)態(tài)在這一類地塊上經(jīng)營(yíng)。 首先確定這四個(gè)地塊的區(qū)位屬性為“非商業(yè)聚集地－外向服務(wù)型－城市交通樞紐類”，該屬性對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)全集為【餐飲、便利零售】，可以選擇連鎖餐館或連鎖便利店進(jìn)行招租。 跟從型 —— 跟從當(dāng)?shù)刂髁鳂I(yè)態(tài) 地塊上現(xiàn)有的商業(yè)氛圍較好，業(yè)態(tài)比較集中，以兩、三種為主，同時(shí)這兩三種業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)狀況良好。 分散式經(jīng)營(yíng)策略 ?在招商時(shí) ， 跟從型和補(bǔ)充型應(yīng)重點(diǎn)考慮目標(biāo)業(yè)態(tài) ， 任意型則根據(jù)租金高低決定最終租戶 。 首先確定該地塊的區(qū)位屬性為“非商業(yè)聚集地－內(nèi)向服務(wù)型－高校類”，然后對(duì)照該地塊現(xiàn)有業(yè)態(tài)和該屬性對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)全集，得出該地塊缺少生活零售類業(yè)態(tài)，因此建議選擇小型超市或便利店。 根據(jù)承租條件篩選租戶 ?如果地塊或建筑本身的現(xiàn)實(shí)條件不能滿足租戶的承租條件 ， 則排除該商家 。 根據(jù)承租期限與租金綜合考慮確定租戶 ?租金調(diào)整與品牌調(diào)整通常于租約續(xù)簽或租約終止時(shí)間 。 計(jì)算不同業(yè)態(tài)的折算年租金 。 根據(jù)上述公式 ， 銀行的折算年租金為 ， 餐飲的折算年租金為 。 此時(shí)可以根據(jù)該偏好對(duì)折算年租金法進(jìn)行修正 。 但該餐飲的形象一般 。 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 按區(qū)位屬性將地塊分類 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務(wù)型 內(nèi)向服務(wù)型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點(diǎn) 商務(wù)辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民區(qū) 特殊 區(qū)域 地塊分類 1504 1211 1406 1115 1205 珠江道 1103 1506 1507 1313 1111 1118 1104 1213 1610 1217 1107 1108 1411 1207 1403 1414 廣開四 50 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 但考慮到集合式經(jīng)營(yíng)策略對(duì)招商能力的要求較高，可能在招商過程中遇到一定的困難，本報(bào)告建議 以集合式為主，分散式為輔，兩種經(jīng)營(yíng)策略結(jié)合 的方式。 分散式經(jīng)營(yíng)策略 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務(wù)型 內(nèi)向服務(wù)型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點(diǎn) 商務(wù)辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民區(qū) 特殊 區(qū)域 地塊類別 跟從 1504 補(bǔ)充 1115 1103 1507 1313 1111 1118 1104 1108 任意 1211 1406 1205 珠江道 1506 1213 1610 1217 1107 1411 1207 1403 1414 廣開四 55 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?紅色 字體的為重點(diǎn)推薦業(yè)態(tài) ， 藍(lán)色 字體的為一般推薦業(yè)態(tài) ， 灰色 字體的為可選業(yè)態(tài) 。 典型租戶 ?選擇品牌商家和連鎖商家的另一好處就是這些租戶往往有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支持和技術(shù)支持 ， 因此可以在一定程度上保證租金的穩(wěn)定性 ， 減小風(fēng)險(xiǎn) 。 餐飲類 ?根據(jù)客戶目標(biāo)和項(xiàng)目本體的條件 ， 推薦如下品牌的各類商家以供選擇： 類別 咖啡館 咖啡館 泡沫紅茶館 實(shí)例 圖片 星巴克 上島咖啡 仙蹤林 選址 要求 商場(chǎng)、辦公樓、高檔住宅區(qū)、商圈； 面積 20m2以上 一般選址位于高檔住宅及寫字樓的底商，至少有 15個(gè)停車位 。 餐飲類 項(xiàng)目 美式西餐 西式自助 西式快餐 實(shí)例 圖片 樂杰士 好倫哥 德克士 選址要求 周邊商業(yè)氛圍好，希望平層。 餐飲類 項(xiàng)目 中式快餐 中式快餐 中式快餐 實(shí)例 圖片 永和大王 馬蘭拉面 老家肉餅 暫無圖片 暫無圖片 選址 要求 周邊商業(yè)氛圍好，人流量大。 面積 7080平米左右 位于居民區(qū)、交通主干道、城市商業(yè)中心、大型商業(yè)設(shè)施內(nèi)部。 休閑類 類別 美容中心 休閑書吧 實(shí)例 圖片 思妍麗 光合作用 選址 要求 面積在 200700之間 有上下水 對(duì)承載力及點(diǎn)容量無特殊要求 成熟學(xué)園區(qū)或商業(yè)區(qū)， 200~500平米，對(duì)周遍人群素質(zhì)要求較高 其他 商家 自然美生活館 雅芳美容中心 …… 雕刻時(shí)光 行攝匆匆 …… 67 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地塊名稱 平均日租金 地塊名稱 平均日租金 1313 1213 1504 24 1217 1406 2 1205 1403 珠江道 1411 1 1115 1507 2 1103 1414 1104 1506 1107 1610 1108 廣開四 1111 2 1211 4 1118 2 1207 2 單位：元 /日 *平方米 70 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?由 23個(gè)地塊的平均可實(shí)現(xiàn)租金的分布可以看出 ， 該 23個(gè)地塊的租金以 /天 *平方米 為軸線上下浮動(dòng) 。 單座可經(jīng)營(yíng)公廁年收入預(yù)測(cè)表 項(xiàng)目 依 據(jù) 收入（元） 商業(yè)租金 按照均價(jià) /天 *平方米 ， 面積 350平方米 ， 每月 30天計(jì)算 。 90， 000 合計(jì) 263， 250 74 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?外立面建議采用質(zhì)優(yōu)的天然石材，使用壽命在 30年以上。 現(xiàn)金流量表 貼現(xiàn)率取 6%，單位：元 年度 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 凈現(xiàn)金流量 累計(jì)凈現(xiàn) 金流 凈