【正文】 面積 30平方公里，集公共服務、體育休閑、金融商務為一體的新城 2023 一線城市大規(guī)模區(qū)域開發(fā)項目舉例 城市 項目 描述 啟動時間 深圳 大鵬半島區(qū)域開發(fā) 總面積 295平方公里，打造高端國標化的生態(tài)型濱海旅游度假勝地 2023 深圳 光明新城 建設用地 ，以高技術產(chǎn)業(yè)為支柱的生態(tài)型現(xiàn)代化新城 2023 深圳 龍華新城 建設用地 ，以大型交通樞紐為依托的城市中心功能拓展區(qū) 2023 深圳 體育新城 建設用地 ，體育服務綜合中心，構建城市東部中心 2023 深圳 東部新城 建設用地 ，打造生態(tài)型現(xiàn)代先進制造業(yè)新城 2023 支持 資料來源 : 羅蘭 單位：億人 單位：萬平方公里 CAGR=3% CAGR=7% 區(qū)域開發(fā)的驅動因素 8 對比國外城市群對國家經(jīng)濟的貢獻來看，中國三大城市群發(fā)展?jié)摿薮? 支持 環(huán)渤海灣 珠江三角洲 長江三角洲 國家 城市群 經(jīng)濟貢獻率 美國 日本 中國 ? 大紐約區(qū) ? 五大湖區(qū) ? 洛杉磯區(qū) ? 大東京區(qū) ? 阪神區(qū) ? 名古屋區(qū) ? 長江三角洲 ? 珠江三角洲 ? 環(huán)渤海灣 67% 70% 35% 中國的三大城市群正逐步融入到國際經(jīng)濟的合作和競爭中，具有相對的競爭優(yōu)勢，發(fā)展?jié)摿薮?，必將帶動中國城市化進程 資料來源 : 羅蘭 0939。 0539。 1239。 0839。 0439。 未經(jīng)羅蘭 ?貝格公司允許，不得拷貝及傳播公司報告、文件。1 上實地產(chǎn) 2023～ 2023年區(qū)域開發(fā)業(yè)務戰(zhàn)略 上海上實（集團）有限公司 中國 /上海， 2023年 8月 － 附錄 4 2 內(nèi)容 頁碼 A. 外部市場分析 3 B. 上實目標 34 C. 關鍵戰(zhàn)略舉措 60 D. 專業(yè)能力建設 83 本文件僅供羅蘭 ?貝格之客戶使用。 3 A. 外部市場分析 A1. 什么是區(qū)域開發(fā) A2. 區(qū)域開發(fā)的市場需求 A3. 區(qū)域開發(fā)的生態(tài)需求 4 區(qū)域開發(fā)涵蓋了房地產(chǎn)行業(yè)所有的價值鏈環(huán)節(jié)和物業(yè)類型，是一個長期開發(fā)的過程 物業(yè)類型 一級開發(fā) 二級開發(fā) 物業(yè)經(jīng)營 土地 景點 住宅 寫字樓 零售商業(yè) 酒店 廠房 / 倉庫 價值鏈環(huán)節(jié) A1 B1 C1 D1 E1 F1 G1 B2 C2 D2 E2 F2 G2 B3 C3 D3 E3 F3 G3 A2 A3 資料來源：聯(lián)合項目組，羅蘭 ?貝格分析 ? 區(qū)域開發(fā)必定包含土地一級開發(fā)，理論上區(qū)域開發(fā)涉及所有房地產(chǎn)物業(yè)類型以及一級開發(fā)、二級開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營三個價值鏈環(huán)節(jié) ? 區(qū)域開發(fā)通常包括舊城改造和新鎮(zhèn)開發(fā)兩類，根據(jù)當?shù)卣漠a(chǎn)業(yè)定位等差異，區(qū)域開發(fā)的主題各不相同 ? 區(qū)域開發(fā)的規(guī)模較大（ 1平方公里以上），因此是一個長期的開發(fā)過程 注釋 區(qū)域開發(fā)定義 ： 是人類開發(fā)利用各種資源，謀求區(qū)域經(jīng)濟增長和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的過程，是指一定開發(fā)主體對特定區(qū)域的自然、經(jīng)濟、技術、文化、社會等各資源進行綜合利用，在保持區(qū)域資源、環(huán)境、經(jīng)濟、社會和諧統(tǒng)一的前提下，求得最大的經(jīng)濟發(fā)展和社會進步 什么是區(qū)域開發(fā) 5 在區(qū)域開發(fā)中，原則上政府是土地一級開發(fā)的主體，而企業(yè)僅僅承擔一級開發(fā)服務的功能 資料來源：《上海市土地儲備方法》；國務院各部委網(wǎng)站；羅蘭 ?貝格分析 主要 政府 相關 職能 部門 國土資源部 建設部 國家發(fā)展和改革委員會 中央： 地方： 房屋土地資源管理局 城市規(guī)劃管理局 發(fā)展和改革委員會 房屋土地資源管理局 發(fā)展和改革委員會 城市規(guī)劃管理局 建設和交通委員會 財政局 土地儲備機構 地方： 房屋土地資源管理局 城市規(guī)劃管理局 財政局 土地儲備機構 地方： 土地一級開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā) 房屋流通 規(guī)劃編制 規(guī)劃報批 規(guī)劃公 告實施 儲備計 劃編制 土地征購 土地整理 土地招拍掛 土地出讓手續(xù)辦理 土地規(guī)劃 土地儲備 土地供應 區(qū)域開發(fā) 企業(yè)在區(qū)域開發(fā)中的功能 6 由于政府在土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)面臨多重困境，因此具有實力的一級房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過參與一級開發(fā)，為政府提供富有價值的服務 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 1 2 3 4 政府在一級開發(fā)中的困境 ? 土地供應的控制加上公開競價拍賣的機制使得土地價格不斷上漲，推高了房產(chǎn)價格，引起了社會矛盾 ? 在招拍掛機制不變的情況下，如需平抑價格，就需要增加土地供應量，這就意味著需要通過增加一級開發(fā)量來提高土地儲備 ? 政府在一級開發(fā)中面臨經(jīng)濟、社會與環(huán)境和諧發(fā)展的壓力 – 動拆遷的社會問題 – 規(guī)劃定位水平較低，重復建設明顯 – 與生態(tài)環(huán)境的發(fā)展不相適應 ? 在土地開發(fā)及房產(chǎn)開發(fā)的過程中，政府沒有充分地獲取到土地增值的收益 ? 政府通過限價、稅率介入等方式限制土地價值流失，反而引起一級開發(fā)質量的下降 價格調控 價值流失 開發(fā)效果 資源限制 ? 政府由于編制限制，不具備充足的進行區(qū)域開發(fā)規(guī)劃能力的人員 ? 二三線政府財力有限，難以通過自身資金實力支持大片的土地一級開發(fā) 政府在土地一級開發(fā)中的困境 企業(yè)在區(qū)域開發(fā)中的功能 7 城市化進程的不斷深入是中國區(qū)域開發(fā)市場增長的主要驅動力 中國房地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)項目具有廣闊的發(fā)展前景 資料來源：中國統(tǒng)計年鑒；羅蘭 0539。 0939。2 . 62 . 83 . 03 . 33 . 53 . 74 . 04 . 34 . 64 . 95 . 20239。 0639。 1039。貝格分析 9 近年來，各級城市均啟動了大量區(qū)域開發(fā)項目來滿足城市化進程的需求，預計將在未來 35年內(nèi)保持現(xiàn)有的增長速度 一線城市 二線城市 三線城市 四線城市 城市定義 區(qū)域開發(fā)項目 (5年 ) 未來發(fā)展趨勢 ? 上海 /北京 /廣州 /深圳 ? 20個左右 ? 由于土地面積有限，新增區(qū)域開發(fā)項目趨緩 ? 省會城市及天津 /重慶 ? 80個左右 ? 保持現(xiàn)有速度 ? 所有地級市 ? 150個左右 ? 三線城市目前處于區(qū)域開發(fā)熱潮的前期，增長趨勢明顯 ? 所有縣級市 ? 40個左右 ? 剛起步，會有一定增長，但受城市人口數(shù)量限制，絕對機會不多 區(qū)域開發(fā)市場需求 資料來源 : 羅蘭 貝格分析 13 區(qū)域開發(fā)項目舉例（ 3/4） 三線城市大規(guī)模區(qū)域開發(fā)項目舉例 城市 項目 描述 啟動時間 烏魯木齊 500水庫 開發(fā)建設 200平方公里，在首府北部地區(qū)形成 50萬人以上的工業(yè)新城 2023 長沙 大東城戰(zhàn)略 規(guī)劃面積 200平方公里，三位一體的經(jīng)濟結構將實現(xiàn)長沙與株洲湘漂的對接 2023 貴陽 三橋新城 總建筑面積 4平方公里，將成為貴陽市新的城市中心 2023 南寧 南寧國際物流基地 規(guī)劃面地 19平方公里，國際現(xiàn)代綜合物流區(qū)和城市功能區(qū) 2023 石家莊 東部新城區(qū) 用地 80平方公里，定位為石家莊城市副中心，新經(jīng)濟發(fā)展中心 2023 二線城市大規(guī)模區(qū)域開發(fā)項目舉例 城市 項目 描述 啟動時間 南昌 新昌南城 占地 7平方公里，投資 40億元，打造南昌城市副中心的核心區(qū)域 2023 南京 板橋新城 占地 60平方公里，采取“產(chǎn)業(yè)區(qū)、生活社區(qū)、游憩區(qū)“三合一發(fā)展模式 2023 寧波 東部新城區(qū) 總用地 平方公里，將成為寧波金融商務和市政中心 2023 武漢 武漢新區(qū) 定位為輻射武漢乃至整個華中的現(xiàn)代制造業(yè)基地、生產(chǎn)服務中心和旅游中心 2023 西安 未央新城 規(guī)劃面積 24平方公里，集西安市政、體育、交通中心為一體的北部新區(qū) 2023 支持 資料來源 : 羅蘭 貝格分析 17 中國的城市化進程必須降低生態(tài)足跡，有限制的開發(fā)和保護環(huán)境資源 生態(tài)城的開發(fā)需求 有限制的開發(fā)和保護環(huán)境資源 ? 有限制的開發(fā)環(huán)境資源是對環(huán)境最好的保護，單純的保護環(huán)境將造成經(jīng)濟的不可持續(xù)，最終不能達到持續(xù)保護環(huán)境的初衷 ? 開發(fā)高價值、低污染的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，既可以保證經(jīng)濟發(fā)展和就業(yè)的需要，同時也可以實現(xiàn)區(qū)域的生態(tài)補償 中國的城市化必須降低生態(tài)足跡 ? 能源、交通等的系統(tǒng)解決，實現(xiàn)生態(tài)足跡的降低 ? 隨著科技進步和產(chǎn)業(yè)化趨勢，建立利用當?shù)刭Y源的復合能源體系是城市化中的重要技術支撐 ? 健全市內(nèi)外交通體系，優(yōu)先發(fā)展公共交通，實現(xiàn)城市的人流和物流低成本流動 資料來源 : 羅蘭 貝格分析 23 目前，土地一級開發(fā)的“北京模式”限定了利潤回報的水平，有市場化運作的表象，實際上卻不能實現(xiàn)公平與效率的兼顧 土地一級開發(fā)的“北京模式” 理論上“ 8%”的利潤回報 “北京模式”的結果 開發(fā)主體 ： 土地儲備中心與一級開發(fā)單位分離 土地產(chǎn)權 ： 土地所有權歸土地儲備中心，一級開發(fā)單位只擁有開發(fā)權 招標方式 ： 通過公開招標方式選擇一級開發(fā)合作單位 融資方式 ： 一級開發(fā)企業(yè)無法就項目本身進行貸款 (無土地證 )，只能通過其他方式進行資金籌措 參與企業(yè) ： 一般為大型二級開發(fā)企業(yè) 政府背景 ： 政府財政規(guī)劃沒有大量預算用于一級開發(fā) 付款方式 ： 招拍掛出讓后支付一級開發(fā)費用 后續(xù)開發(fā) ： 一級土地開發(fā)與二級開發(fā)獲得土地原則上分離 典型區(qū)域 ：北京，天津濱海新區(qū)及其他二三線城市 案例：北京白家莊地塊 ? 原則上土地增值部分的價值均為政府 (土地儲備中心）所得 ? 一級開發(fā)的利潤來自于 8%的固定回報以及一級開發(fā)成本虛高的部分 A B C 8% 3040% D E 生地 原始 價值 一級 開發(fā) 成本 一級 開發(fā) 利潤 土地 增值 部分 熟地 出讓 價值 8%的固定利潤率僅能抵償一級開發(fā) (12年 )資金利率的機會成本，一級開發(fā)商缺少動力，土地開發(fā)效率低 54%2023和 2023年度計劃土地供應量 100% 2023和 2023年度實際土地供應量 54% 一級開發(fā) 限價回購 政府只能通過“ 限價回購”等方式給予一級開發(fā)企業(yè)一定的利潤補償 8% ~25% 30% 資料來源：羅蘭 ?貝格分析 區(qū)域開發(fā)業(yè)務模式 24 上海 / 重慶模式更能適應政策調控土地供應的效率要求，但非政府型開發(fā)商的參與空間較小 示例 土地一級開發(fā)的“上海模式” 開發(fā)主體： 土地儲備中心與一級開發(fā)單位重合 (兩牌子，一套班子 ) 土地產(chǎn)權： 土地所有權歸及一級開發(fā)權均歸屬政府的土地開發(fā)單位 招標方式： 由土地儲備中心所指定的一家或若干家政府關聯(lián)企業(yè) 融資方式： 由于擁有土地產(chǎn)權，可以進行抵押貸款，或獲得政策性銀行的信用貸款支持 付款方式： 招拍掛后自動將土地開發(fā)成本及約定利潤打入一級開發(fā)單位帳戶，增值部分作為政府財政收入 參與企業(yè)： 一般為地方政府背景的大型國有企業(yè) 政府背景： 政府財政規(guī)劃中含有大量預算用于一級開發(fā)的 后續(xù)開發(fā)： 往往由院一級開發(fā)單位控股的二級開發(fā)企業(yè)操作 典型區(qū)域： 上海、重慶、杭州 上海模式 ? 逐漸趨于一個主要的歸口進行一級土地開發(fā)、土地儲備及土地招拍掛 上海地產(chǎn)集團 / 上海市土地儲備中心 二級開發(fā)業(yè)務 (后續(xù)相關及非相關 ) 一級開發(fā)業(yè)務 上海灘涂造地有限公司 上海房地(集團)公司 上海外事用房經(jīng)營公司 上海中星(集團)有限公司 中華企業(yè)股份有限公司 上海金豐投資股份有限公司 上海虹橋聯(lián)合發(fā)展有限公司 上海馨安置業(yè)有限公司 上海閔行聯(lián)合發(fā)展有限公司 上海南站廣場投資有限公司 上海住房置業(yè)擔保有限公司 灘涂成陸土地 黃浦區(qū)南外灘81地塊 浦東花木地塊 松江21丘地塊 退二進三等地塊 世博土地控股公司 普陀長風地產(chǎn)公司 閘北新客站北廣場 申江公司 楊浦東外灘公司 松江新城 長寧臨空公司 寶山顧村 地產(chǎn)南站公司 楊浦平?jīng)鑫鹘?奉賢莊行 嘉定新城 全資 控股 參控 直接儲備 股權投資儲備 產(chǎn)業(yè)類 儲備類 *重慶地產(chǎn)集團下屬：重慶中振土地綜合治理有限公司 (一級開