【正文】 a Motor of America Inc.） 豐田材料處理，美國公司（ Toyota Material Handling, USA Inc.） 圣約翰（ St. John） 起亞汽車，美國公司（ Kia Motors America Inc.） 戴姆樂 克萊斯樂（ Daimler Chrysler Corporation） 布勞德康姆（ Broad Corporation） 密地機械（ Meade Instruments Corporation） 康阿戈拉食品零售（ ConAgra Foods Retail Products Co.） 愛德華（ Edwards Lifesciences Corporation） 極可意渦流浴缸（ Jacuzzi Whirlpool Bath） 第一選擇抵押貸款（ Option One Mortgage Corporation） 總部在歐文的大公司 歐文頂尖的生物科學公司 公司名稱 雇員 Allergan Inc. 2,200 Edwards Lifesciences Corporation 1,600 B. Braun Medical 1,221 Sicor Pharmaceuticals 665 Alcon Laboratories 578 Newport Corporation 514 Meade Instruments 496 Tyco Healthcare/Mallinckrodt 250 Advanced Sterilization Products (Johnson Johnson) 233 3M Dental Products Division 225 公司名稱 產(chǎn)業(yè) 雇員 Verizon Wireless 電信 2,129 Option One Mortgage Corp. 抵押中介 1,800 Pacific Building Care 建筑，維修 950 Best Software 軟件 560 Quest Software 商用軟件 540 伊爾文 Regional Hospital Medical Center 醫(yī)院 497 Price Waterhouse Coopers LLP 會計服務(wù) 490 Nextel Communications 電信 443 伊爾文 Marriott Hotel 接待 425 歐文頂尖的服務(wù)類公司 歐文銷售類公司 公司名稱 行業(yè) 雇員 Hines Nurseries 護理用品 800 Toshiba America Business Solutions 復(fù)印機 500 Advantage Crown 食品 400 Canon USA Inc. 復(fù)印設(shè)備 350 Epicor Software Corp. 軟件 300 Interpore Cross International Inc. 醫(yī)療設(shè)備 250 Connexion By Boeing 電子設(shè)備 200 Del Mar Avionics 通用倉儲 200 后現(xiàn)代 CBD的產(chǎn)業(yè) —— 歐文以高科技產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，具有多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) % % % % % % % %管理/技 術(shù)及其他服務(wù)業(yè)零售辦公農(nóng)林牧生產(chǎn)/物 流/ 運輸建筑/開 采/ 物業(yè)管理020234000600080001000012023140001600018000農(nóng)林牧礦建筑加工制造貿(mào)易 零售 物流 信息財務(wù)/保險/房地產(chǎn)科研管理 教育醫(yī)療娛樂文化食品其他服務(wù)業(yè)政府公共部門歐文不同職業(yè)人數(shù)狀況 歐文不同產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)狀況 勞動力 就業(yè)人數(shù) 失業(yè)率 伊爾文 橘郡 伊爾文 橘郡 伊爾文 橘郡 1995 62,557 1,331,024 60,305 1,263,142 % % 1996 63,406 1,344,891 61,567 1,289,750 % % 1997 65,197 1,379,304 63,697 1,333,787 % % 1998 66,858 1,413,041 65,454 1,371,356 % % 1999 69,700 1,471,602 68,422 1,432,670 % % 2023 71,590 1,511,000 70,331 1,472,653 % % 2023 72,718 1,537,105 71,119 1,490,828 % % 2023 73,728 1,562,872 71,725 1,501,846 % % 歐文勞動基業(yè)率、失業(yè)率和就業(yè)人數(shù) ? 歐文現(xiàn)有公司 ， 以高科技為主導(dǎo) ， 具有多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 。fense，法國 – Long Beach, 美國 – Ruhr, 德國 – Reston, 美國 – Randstad, 荷蘭 – Fairfield, 美國 – Nassau, 美國 – Canberra，澳大利亞 – Schaumburg, 美國 – Perimeter, 美國 重點分析了其中三個 – Irvine, 美國 – Long Beach, 美國 – Reston, 美國 標桿性案例 – Irvine, 美國 ?臨近主要大城市 ?擁有河 /海 /高爾夫等資源 ?重要的商務(wù)辦公區(qū) ?明確的區(qū)域定位、發(fā)展規(guī)劃 ?歐文位于加利福尼亞州以南五十公里處 ， 屬于橘郡管轄范圍 。 第二部分：整體定位 182。 濱水度假區(qū) 綠茵別墅區(qū) 花園市鎮(zhèn)區(qū) 特色居住區(qū) 世聯(lián)工作平臺之二：馬坡組團控制性規(guī)劃 用地類型 規(guī)劃指標 （ m2） 比例 一類居住用地 428102 32% 二類居住用地 356948 26% 一類居住 /公共 設(shè)施混合用地 239279 18% 文化娛樂用地 198630 15% 商業(yè)金融用地 123657 9% 行政辦公用地 6909 1% 項目目前所面臨的問題一 魯能 希望 2400畝盡快進入政府土地供應(yīng)計劃從而啟動項目開發(fā) 障礙 與國展、國門商務(wù)區(qū)、汽車基地等順義其他熱點區(qū)域相比，馬坡組團缺乏強大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和明確的發(fā)展動力，不在政府確定的新城近期建設(shè)重點之列 解決 在項目整體定位和發(fā)展理念的層面上對馬坡組團進行明確定義，同時明確其之于順義新城的重要性 順義新城近期發(fā)展引導(dǎo)圖 ―…… 順義新城近期 以中心區(qū)和空港區(qū)為建設(shè)重點 。 規(guī)劃目標 濱水 第四部分：功能分區(qū)及開發(fā)策略 世聯(lián)工作范圍 功能物業(yè)的規(guī)模和用地布局 相關(guān)功能物業(yè)的市場研究 相關(guān)功能物業(yè)的定位細化 區(qū)域整體定位與開發(fā)理念 以東至濱河路、南至白馬路、西至順安路，北至花園北路的 2400畝起步區(qū)為核心，以總面積 10平方公里的馬坡組團為范圍 世聯(lián)工作內(nèi)容 世聯(lián)工作平臺之一：順義新城總體規(guī)劃 新城功能定位 ―北京東部發(fā)展的重要節(jié)點，北京重點發(fā)展的新城之一。 匯報議程 182。 第一部分：研究前提 182。引導(dǎo)發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)，以及空港物流、會展、國際交往、體育休閑等功能。國際 發(fā)揮空港優(yōu)勢，積極發(fā)展以國際會展、商務(wù)、物流為主的臨空產(chǎn)業(yè)，鞏固提升現(xiàn)代制造業(yè)的層次和水平，進一步鞏固區(qū)域產(chǎn)業(yè)引擎的地位；大力整合現(xiàn)有城市建成區(qū)，積極發(fā)展高水平的城市綜合服務(wù)功能，提高公共設(shè)施水平，優(yōu)化完善新城總體功能布局 ……‖ —— 《 順義新城總體規(guī)劃 》 項目目前所面臨的問題二 已經(jīng)批復(fù)的規(guī)劃中居住用地所占比例超過 50%，商業(yè)金融用地所占比例不足 10%；從現(xiàn)實市場狀況出發(fā)，以居住和休閑娛樂啟動比較具備可操性，商務(wù)功能現(xiàn)行的難度較大。 第三部分：功能物業(yè)研究 182。 占地 88平方公里 ， 現(xiàn)有人口 ， 就業(yè)崗位 。 目前歐文從事技術(shù) /管理類的人數(shù)最多 ， 占到 50%以上 。 歐文商貿(mào)區(qū) (Irvine Business Complex) 是歐文最大商業(yè)辦公物業(yè)聚集地 ， 擁有超過 18萬平方英尺的甲級寫字樓面積 ，共有 4500家公司入住 ， 集中了歐文的一半的商業(yè)辦公物業(yè) 。 后現(xiàn)代 CBD的商業(yè) —— 購物的天堂，世界各國風味美食的聚集地 亞洲風味 Koki39。 ? 目前正在開發(fā)名為 The Village的大型居住項目 ， 該項目能夠提供 1550套集合住宅 ， 除此之外有大片復(fù)合式居住社區(qū)在該商務(wù)區(qū)周邊布置 ， 提供包括獨棟 、 聯(lián)排和公寓在內(nèi)的多種類型居住物業(yè) 。 學區(qū)擁有 22個小學 ， 5個初中 ， 4個完全高中 ， 和一個繼續(xù)教育高中 ， 學生總計超過 24,000人 。 在過去十年里 ， 塔斯延統(tǒng)一學區(qū)共有 9所學校被評為州或國家級優(yōu)秀學校 。 ? 功能復(fù)合 : 以商務(wù)辦公為核心、集商務(wù)、商業(yè)、休閑、居住為一體 歐文提供不同類型的辦公物業(yè)滿足處于不同發(fā)展階段的企業(yè)的需求，增強區(qū)域?qū)τ诟呖萍计髽I(yè)的持續(xù)吸引力，在以商務(wù)辦公為核心功能發(fā)展的同時，商業(yè)、休閑娛樂、居住等其他各項功能并行均衡發(fā)展。 自然 182。 污染 后現(xiàn)代 CBD VS 郊區(qū)辦公區(qū) 182。單一的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 182。 多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 形成后現(xiàn)代 CBD的 KPI 后現(xiàn)代 CBD的 KPI ?大都市城市化程度很高 ,擁有強大的經(jīng)濟輻射能力 ?擁有良好的自然資源 ?多種便捷的交通方式 （機場、高速公路等） ?位于大都市邊緣 ?規(guī)劃用地功能復(fù)合，包括商務(wù)、商業(yè)、居住、休閑類用地 制定整體定位的思路 發(fā)現(xiàn)方向 驗證機會 把握機遇 本體分析 后奧運 經(jīng)濟分析 案例研究 項目 整體 定位 馬坡組團所在的順義新城位于北京大都市東北邊緣，是北京東部發(fā)展帶的重要節(jié)點 Shunyi Beijing ?經(jīng)濟實力不斷增強 ， GDP年均保持 2位數(shù)增長 ， 2023年完成 GDP6814億元人民幣 ， 人均 GDP達到 5457美元 。 ?2023年奧運會申辦成功為實現(xiàn) “ 世界城市 、 國家首都 、 文化名城 、 宜居城市 ” 的發(fā)展目標提供了基礎(chǔ) 。 ?在對現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)在地域上和產(chǎn)業(yè)鏈上進行整合的基礎(chǔ)上 ， 推進產(chǎn)業(yè)空間布局優(yōu)化 ， 引導(dǎo)資源合理配置 ， 建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)群落 、 高科技產(chǎn)業(yè)群落 、 先進制造業(yè)群落 、 都市型飲料群落和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)群落等五大產(chǎn)業(yè)群落 。 ?輕軌 S6線貫穿整個馬坡組團并形成南北兩個站點 。 ?會所集餐飲、住宿、聚會于一體，設(shè)有客房、高爾夫用品部門、茶藝廳、餐飲大廳及各聚餐包間。一層設(shè)有能容納 1500人席位的大廳 ,二三層設(shè)有中式和中西式包房。 配套資源 以體育文化為主題、以自然環(huán)境為特色，以文化娛樂、商務(wù)辦公、國際交往為主要功能的新中心是規(guī)劃賦予馬坡組團區(qū)域未來發(fā)展方向 馬坡組團總體功能定位： — 以奧運為主題 、 濱水風貌為特色的北京東北部體育健身 、 休閑度假 、 旅游服務(wù)核心區(qū)； — 北京市新興的特色衛(wèi)星城市組團 ， 北京市區(qū)人口擴散的重要接納地之一； — 順義區(qū)以文體娛樂 、 商務(wù)辦公 、 國際交往為主要功能的新中心； — 城鎮(zhèn)地區(qū)具有健康人居環(huán)境的中高檔居住地 。 ?馬坡組團： 承擔主要城市職能為 體育文化和行政辦公 ， 城鎮(zhèn)人口規(guī)模規(guī)劃控制在 13萬人 。 其東側(cè)臨朝白河與河東新區(qū)相望 ， 西側(cè)隔六環(huán)路與空港區(qū)相鄰 ， 北側(cè)隔減河及組團間生態(tài)綠地為馬坡組團 。 馬坡組團規(guī)劃用地包括商務(wù)、商業(yè)、文化娛樂、居住等功能 用地類型 規(guī)劃指標 （ m2） 比例 一類居住用地 428102 32% 二類居住用地 356948 26% 一類居住 /公共 設(shè)施混合用地 239279 18% 文化娛樂用地 198630 15% 商業(yè)金融用地 123657 9% 行政辦公用地 6909 1% 規(guī)劃指向 馬坡組團位于北京大都市東北邊緣； 北京城市化率已達到80%， 經(jīng)濟總量僅次于上海 ， 為全國的經(jīng)濟 、文化中心 。 ? 其中賽艇 、 皮劃艇分賽場設(shè)置 30000個座位 ， 其中站席 10000個；激流回旋項目分賽場不設(shè)置永久座席 ， 只設(shè)置 15000個臨時座席 。這些功能轉(zhuǎn)變之后場館成為了吸引國內(nèi)外游客的重點旅游項目。 結(jié)合相關(guān)案例分析、項目本體條件和奧運帶來的發(fā)展機遇的分析，我們確定馬坡組團的定位是： “ 以體育文化為特色、以商務(wù)辦公為核心、整個北京具有示范意義的后現(xiàn)代 CBD” 。 ?大都市的反磁力系統(tǒng)； ?不依賴城市中心； ?形成獨立的中心節(jié)點，通過高速公路路網(wǎng)與其他區(qū)域呈網(wǎng)絡(luò)式的