【正文】 品形態(tài) 獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、 洋房 聯(lián)排、洋房 小高層 多層洋房 面積區(qū)間（㎡） 獨(dú)立 1801200；聯(lián)排200280、洋房 85170 聯(lián)排 200300、洋房 90180 80130 130220 價(jià)格（元 /㎡） 獨(dú)立 6500、聯(lián)排 4500、洋房 3700 聯(lián)排 3700、洋房 2600 2400 3300 暢銷產(chǎn)品 小獨(dú)棟 洋房 80120 130150 滯銷產(chǎn)品 大面積聯(lián)排、大面積洋 房 聯(lián)排 120130 150220 銷售情況 約 20萬㎡ 約 4萬㎡ 約 ㎡ 約 8萬㎡ 2023年上半年項(xiàng)目周邊競爭樓盤情況 2023年上半年鵬基諾亞山林項(xiàng)目周邊主要競爭樓盤供應(yīng)量約為 40萬平方米 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 2023年下半年周邊樓盤預(yù)測(cè) 2023年下半年周邊樓盤供給 周邊競爭樓盤供給 周邊非競爭樓盤供給 序號(hào) 樓盤名稱 總建筑面積 2023年下半年擬推面積 2023年下半年擬推建筑形態(tài) 2023年下半年擬推（節(jié)點(diǎn)）月份 1 碧桂園威尼斯城 （一期） 33萬㎡ 10萬㎡ 獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅 2023年 10月 2 早安星城 120萬㎡ 10萬㎡ 聯(lián)排別墅、洋房 2023年 9月 3 美林水郡 14萬㎡ 3萬㎡ 多層洋房 2023年 9月 4 水印山城一期 5萬㎡ 3萬㎡ 獨(dú)立別墅 2023年 10月 5 未來現(xiàn)代城 10萬 4萬㎡ 電梯高層 2023年 10月 2023年下半年鵬基諾亞山林項(xiàng)目周邊主要競爭樓盤供應(yīng)量約為 30萬平方米 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 序號(hào) 樓盤名稱 總建筑面積 2023年下半年擬推面積 2023年下半年擬推建筑形態(tài) 2023年下半年擬推（節(jié)點(diǎn)）月份 1 恒基項(xiàng)目 100萬㎡ 10萬㎡ 小高層 — 2 華潤項(xiàng)目 120萬㎡ 10萬㎡ 洋房、小高層 — 3 圓夢(mèng)完美生活 ㎡ ㎡ 高層 9月 4 鑫泰麗都 ㎡ ㎡ 小高層 10月 5 合計(jì) ㎡ ㎡ —— —— 2023年下半年周邊非競爭樓盤供給 2023年下半年鵬基諾亞山林項(xiàng)目周邊非主要競爭樓盤供應(yīng)量約為 42萬平方米 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 項(xiàng)目概況 物業(yè)類型： 獨(dú)院 HOUSE、聯(lián)院 HOUSE、疊院 HOUSE、情景洋房、盛景公寓 總建筑面積： 112053 ㎡ 總用地面積： 114100㎡ 一期規(guī)劃住宅套數(shù)： 487戶 容積率： 建筑密度： % 綠地率： % 車位 793個(gè) 項(xiàng)目一期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 產(chǎn)品類型 棟數(shù) 樓號(hào) 套數(shù) 總面積 聯(lián)排 19 索菲亞 119 114 洋房 11 維也納園 2棟 32 維也納園 3棟 24 維也納園 5棟 16 塞納爾園 1棟 16 塞納爾園 2棟 16 塞納爾園 3棟 16 塞納爾園 4棟 16 塞納爾園 5棟 16 塞納爾園 6棟 16 塞納爾園 7棟 24 塞納爾園 9棟 24 小計(jì) 216 疊加別墅 6 塞納爾園 20棟 4 塞納爾園 21棟 4 塞納爾園 22棟 4 塞納爾園 23棟 4 塞納爾園 24棟 4 塞納爾園 25棟 4 小計(jì) 24 獨(dú)棟 7 塞納爾園 2632棟 7 小高層 2 維也納園 4棟 126 合計(jì) 43 487 各類型物業(yè)套數(shù)、面積統(tǒng)計(jì) .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 項(xiàng)目定位 鵬基生活板塊 第一樂章 —— 西班牙塞維利亞風(fēng)情 項(xiàng)目一期形象定位回顧 —— 屬性定位回顧 —— 長沙第六區(qū)，純生態(tài)格調(diào)生活城 走過世界后的漫坡生活 推廣主題回顧 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 目標(biāo)客戶分類 細(xì)分階層 預(yù)計(jì) 比例 細(xì)分行業(yè) 來源說明 主力客戶 企業(yè)主 3040% 私營企業(yè)主 主要來自于星沙本地、金鷹城、四方坪及火星鎮(zhèn)等專業(yè)市場的私營企業(yè)主，以及來自于株洲、湘潭、岳陽的私營業(yè)主 公司董事 來自于星沙開發(fā)區(qū)各公司的出資人、合伙人，以及長沙和周邊城市的大型公司的董事 經(jīng)理人員 1525% 中高層管理人員 來自于星沙開發(fā)區(qū)科技園區(qū)，包括周邊城市企業(yè)管理者 次主力客戶 專業(yè)技術(shù)人員 1525% IT 新興的電腦及軟件開發(fā)，包括電子通訊等新興產(chǎn)業(yè)人士 醫(yī)療衛(wèi)生等技術(shù)人員 湘雅醫(yī)院等 原住民 星沙土生土長的居民 傳媒產(chǎn)業(yè) 廣電等傳媒、影視人士 國家與社會(huì)管理 1015% 國家公務(wù)員中的權(quán)利階層 長沙縣政府及事業(yè)單位高級(jí)官員及公務(wù)員 事業(yè)單位的權(quán)利階層 成長型客戶 專業(yè)技術(shù)人員 1015% 企業(yè)技術(shù)人員 主要為星沙和其它企業(yè)的技術(shù)人員，目前還處于財(cái)富積累期，但擁有一定的經(jīng)濟(jì)能力和潛在消費(fèi)需求 教育及科研人員 主要為長沙衛(wèi)校、湖南大眾傳媒學(xué)院、長沙大學(xué)等教職人員 游離客戶 個(gè)體工商戶 15% 批零商家 少數(shù)通過汽車配件、物流等興起的財(cái)富人群 客戶定位回顧 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 第一部分 :項(xiàng)目分析 第二部分 :銷售策略 第四部分 :宣傳推廣策略 第三部分 :價(jià)格策略 銷售總體策略 入市時(shí)機(jī)及銷售前提 銷售階段及工作安排 第五部分 :項(xiàng)目包裝 各階段推貨策略 銷售管理 核心賣點(diǎn)提煉 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 銷售總體策略 本項(xiàng)目作為星沙乃至整個(gè)長沙的超級(jí)大盤 , 項(xiàng)目一期在市場中的形象和地位舉足輕重。 鵬基 隨著長沙二環(huán)線及其以外的置業(yè)高潮 ,星沙作為長沙城市后花園和第六區(qū)的地位日趨明顯。 分析 : .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ “以相對(duì)之快打季節(jié)之慢、以相對(duì)之重打時(shí)段之輕”相對(duì)集中策略。 現(xiàn)場工程進(jìn)度已經(jīng)具備一定的展示基礎(chǔ)，按當(dāng)前工程施工所處階段，對(duì)看樓通道和示范園林區(qū)的整飭、綠化工作相對(duì)較為容易實(shí)現(xiàn)在。聯(lián)排別墅交 3萬抵 6萬 獨(dú)立交 5萬抵 10萬 預(yù)計(jì) 2023年 6月開盤 先推 ,洋房 140套 ,聯(lián)排 76套 預(yù)計(jì)洋房 27004000,別墅 37005000 一期共洋房 380套 ,聯(lián)排 200套 藏瓏 ,108套洋房全部售完 ,價(jià) 45007700 54套雙拼基本定完 ,5月開盤銷售 ,7800的起價(jià) 雙拼交 5萬抵 8萬 洋房交 2萬抵 4萬 一次性 ,按揭無折扣 預(yù)計(jì) 7月推出一期剩余高層和獨(dú)立別墅 (12套 ) 高層估價(jià) 3500起 蔚藍(lán) 海岸 07年 1期北區(qū) ,106套洋房 ,開盤當(dāng)天銷售44套 ,現(xiàn)銷售了 60%均價(jià) 46004800 VIP有兩個(gè)點(diǎn)的 折扣 ,房交會(huì)期間購房優(yōu)惠 7000,現(xiàn)在無任何其他折扣 ,僅普通折扣 ,一次性 ,按揭無折扣 . 2期預(yù)計(jì)年底推出 ,小高層為主 2房 3房 ,均價(jià) 36004000 美林 水郡 ,首推了70套均價(jià) 20套左右 加上二期剩余 20多套 ,現(xiàn)共剩余 50套 一次性 ,按揭 共三期 ,700多套 ,第三期余下的套數(shù)不詳 別墅類項(xiàng)目推盤情況 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 項(xiàng)目 銷售進(jìn)度 優(yōu)惠措施 預(yù)計(jì)推售情況 碧桂園 14套獨(dú)立 \55套聯(lián)排 \2棟 20多套洋房 .加上原來的 ,共有獨(dú)立 43套 ,聯(lián)排 120套 ,洋房 80套 .現(xiàn)已賣 26套獨(dú)立 \6070套聯(lián)排 \20套洋房 獨(dú)立均價(jià) 6000,聯(lián)排均價(jià)4300\洋房均價(jià) 3500 無任何優(yōu)惠 節(jié)日加推 ,具體不詳 早安星城 一期 140套洋房 16套聯(lián)排 18套和院洋房均價(jià) 2500 聯(lián)排別墅均價(jià) 3500,和院別墅均價(jià) 38003900車庫 , 房交會(huì)洋房交 2023抵 1萬 別墅交 1萬抵 2萬 2023年 7月左右推出剩余的 600套左右聯(lián)排 \洋房 \小高層 ,明年開始推 (即新安路以南部分 ) 比華利山 內(nèi)部認(rèn)購期 ,均價(jià) 3800, 按揭 99折 ,一次性 98折 預(yù)期在 5月底 6月初開盤 ,聯(lián)排別墅 保利 閬峰云墅 一期二批內(nèi)部認(rèn)購 ,均價(jià) 8000 10萬認(rèn)購金抵 12萬 ,開盤享受97折優(yōu)惠 預(yù)計(jì) 7月份開盤 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 項(xiàng)目 銷售進(jìn)度 優(yōu)惠措施 預(yù)計(jì)推售情況 早安 星城 電梯房內(nèi)部認(rèn)購 均價(jià) 2350， 交 2023抵 8000 5月底 6月初開盤 星城 國際 一期小高中高正在銷售 均價(jià) 2100 無 筑夢(mèng)園 二期內(nèi)部認(rèn)購期， 3000抵 5000 5月 19日開盤 星沙片部分項(xiàng)目小高推盤情況 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ ?從市場競爭的角度來看，長沙一些典型的中高端別墅類型項(xiàng)目，都在借助 5月長沙樓市黃金銷售期進(jìn)行加推工作以及誠意客戶的積累工作， 同時(shí)各項(xiàng)目都針對(duì)客戶推出了不同程度的優(yōu)惠認(rèn)購措施，試圖鎖定更多的客戶。周邊小高類項(xiàng)目也在 5月份左右加大了客戶的轉(zhuǎn)化力度。其中此