【正文】 爭對手 隆福國際 地理位臵 京廣路與隴海路交叉口向西 50米路北 高層 戶型 面積（㎡） 戶數(shù)（套） 比例 銷售 率 占地面積 40000平方米 一房 總建筑面積 180000平方米 兩房 7994 75% 65% 項目規(guī)模 8棟板式高層 三房 145150 25% 50% 住 戶 量 1607戶 復(fù)式 發(fā) 展 商 鄭州興利房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 投 資 商 中國新興臵業(yè)公司 物管公司 鄭州天基物業(yè)管理有限公司 管理費(fèi)用 綠 化 率 35% 容 積 率 4 銷售均價 5700元 客戶臵業(yè)比 例 客戶來源 附近居民和商戶 整體銷售率 80% 付款方式（折扣） 認(rèn)購方式 20230 開盤時間 2023年 5月 16日 認(rèn)購優(yōu)惠 交樓時間 2023年 3月 一次性 3% 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 按揭 3% 銷售電話 主力戶型 79— 89平米二房， 145— 150平米三房 該項目前剩余房源約 400套左右，預(yù)計 2023年 5月即可清盤，而我項目預(yù)計開盤時間為2023年 6月，即我項目開始銷售時該項目已清盤，因此，可以推斷兩者之間基本無競爭。隨著該項目進(jìn)一步的開發(fā)，后期將在地段以及價格上與本案產(chǎn)生直接競爭； 銷售及價格狀況分析 項目名稱 總建筑面積 可售資源（㎡） 均價（元 /㎡） 主力面積 期數(shù) 銷售 開盤時間 小 戶 型 為 主 仟禧桃源國際公寓 m2 5000㎡ 5400元 /㎡ 4449 一期 70% 2023年 9月 大 戶 型 為 主 升龍國際中心 120萬 m2 225864㎡ 5200元 /㎡ 77140 二期 55% 2023年 8月 8 中苑名都 m2 2037 ㎡ 5600元 /㎡ 77138 二期 90% 2023年 8月15 隆福國際 18萬 m2 56334㎡ 5400元 /㎡ 79150 二期 75% 2023年 10月 紫荊尚都 30萬 m2 79018 ㎡ 5300元 /㎡ 87127 二期 25% 2023年 10月 世界城 300萬 m2 1520萬㎡ 未確定 70— 120 一期 0% 未確定 鑫苑現(xiàn)代城 26萬 m2 26萬㎡ 6500元 /㎡ 7689 一、二期 0% 2023年 6月 周邊項目均價普遍在 5200— 5600元 /㎡，其中售價最高為中苑名都，主因是其地段 優(yōu)勢較為明顯，周邊配套齊全。而大戶型房源較少，特別是能夠滿足中高端客戶群體需 求的產(chǎn)品存量較少； 競爭項目 競爭層面 本案優(yōu)勢 營銷發(fā)力點(diǎn) 升龍國際中心 產(chǎn)品、客戶、品牌、價格 地段優(yōu)勢、規(guī)劃優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢 核心區(qū)、鑫苑品牌、人性化設(shè)計 中苑名都 地段、價格 品牌優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢 鑫苑品牌、人性化產(chǎn)品設(shè)計 隆福國際 地段、產(chǎn)品、價格 品牌優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢 鑫苑品牌、人性化產(chǎn)品設(shè)計 紫荊尚都 客戶、價格 地段優(yōu)勢、規(guī)劃優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、教育優(yōu)勢 鑫苑品牌、核心區(qū)、人性化產(chǎn)品設(shè)計、教育資源 世界城 產(chǎn)品、價格 地段優(yōu)勢、規(guī)劃優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、教育優(yōu)勢 鑫苑品牌、核心區(qū)、人性化產(chǎn)品設(shè)計、教育資源 競爭項目競爭層面分析 總結(jié)： 從上述分析可以看出，本案從地段、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、品牌等方面具有優(yōu)勢，但 相對于競爭項目的價格優(yōu)勢而言，此類優(yōu)勢并不十分突出，如何擴(kuò)大優(yōu)勢，形成本 項目所特有的競爭優(yōu)勢，直接形成項目營銷賣點(diǎn)，最終支持項目高售價將成為營銷 策劃的重要工作； 市場競爭總結(jié) ? 項目入市時，區(qū)域商品住房集中放量，未來項目銷售期面臨激烈客戶爭奪。因此如何提升本案價值，并超出兩項目差價，讓客戶感受物超所值將成為營銷工作中首要解決的問題； 項目 均價 戶型面積 首付款 總價 本案 6500 76 98800 494000 6000 76 91200 456000 升龍國際中心 5200 85 88400 442023 77 80080 400400 隆福國際 5400 86 92880 464400 中苑名都 5600 77 86240 431200 03 整體戰(zhàn)略 項目價值體現(xiàn) 鄭州市中央核心級絕版物業(yè)，填充市場空白 ?區(qū)域內(nèi)競爭項目普遍存在著容積率偏高，物業(yè)形態(tài)單一，園林景觀設(shè)計單調(diào)，綠化面積小等諸多問題。隨著 2023年地鐵 1號線的開通，業(yè)主居家出行更是暢通無阻，外加地鐵商業(yè)的興起，生活將更為便利。因此，目前的商業(yè)格局為項目多業(yè)態(tài)的商業(yè)定位提供巨大市場機(jī)遇。 并與首批推售房源相呼應(yīng)，持續(xù)保持熱銷場面，引爆市場需求。通過推出稀缺戶型，利用產(chǎn)品贈送面積多等特點(diǎn)提升產(chǎn)品價格，并通過價格及稀缺物業(yè)的推出提高項目品質(zhì)及形象，提升項目整體盈利水平； 項目推售策略 第四批住宅戶型配比統(tǒng)計表（ 2號樓） 產(chǎn)品類別 面積區(qū)間 面積 面積比 套數(shù) 套數(shù)比 一房 一房 4960 50000 % 966 % 兩房 小兩房 % % 大兩房 % % 三房 小三房 % % 中三房 % % 大三房 % % 四房 四房 % % 總計 50000 100% 966 100% 項目住宅可售面積： 158884㎡，均價 6500元 /平 總結(jié)： 在市場環(huán)境無重大變化的前提下，如能堅持和保證營銷策略、推廣策略、展示策略、客戶策略的有效執(zhí)行，可在 2023年年度完成 7個億銷售額； 整體銷售周期 2023年度銷售額預(yù)期 備注：上述可售面積為規(guī)劃未定稿前數(shù)據(jù)，因此并不準(zhǔn)確，實際銷售額可能發(fā)生變化，年度銷售額不變 分類項 時間 2023年 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 住宅、公寓 310號樓 銷售率 27% 5% 5% 10% 5% 5% 11% 去化面積 43169 7994 7994 15988 7994 7994 17587 回款額 280597122 51962430 51962430 103924860 51962430 51962430 114317346 住宅小計 銷售總面積： 108721；㎡銷售總金額： 7億元；銷售率： 68% 第一（ .1），提供海量管理資料免費(fèi)下載！ 05 營銷執(zhí)行 營銷策略 客戶 產(chǎn)品 服務(wù) 營銷 活動營銷 價格策略 渠道選擇 2023年 12月初，銷售團(tuán)隊組建 2023年 12月中，一周大客戶拓展 2023年 12月 20日，售樓部開放 2023年 4月初，景觀樣板區(qū)開放 2023年 4月中，一期認(rèn)籌 2023年 5月中，確定大客戶團(tuán)購 2023年 6月 10日，一期開盤 （售樓部開放至開盤前，每周一活動或兩周一活動） 12月初日項目圍墻出街 12月 5日 — 10日，報紙軟文炒作 優(yōu)化渠道選擇，主力渠道分別為：報廣、 戶外大牌、網(wǎng)絡(luò)； 窄眾渠道選擇：短信、派單、直投、 公交站牌、車體 創(chuàng)新渠道：街道懸臂廣告 高品質(zhì)形象宣傳，較高房價推廣策略 開盤前兩周公布均價，應(yīng)與客戶預(yù)期持平； 開盤優(yōu)惠 3%— 4% 開盤后未購房客戶優(yōu)惠持續(xù)一周； 開盤后正常銷售期優(yōu)惠 1%— 3%水平 鑫苑現(xiàn)代城項目營銷思路 營銷策略 客戶 產(chǎn)品 服務(wù) 營銷 基礎(chǔ)服務(wù) 增值服務(wù) 保安 保潔 看房車司機(jī) 樣板區(qū)服務(wù)人員 臵業(yè)顧問 案場經(jīng)理 策劃師 售樓部工作人員 打造一流服務(wù)，創(chuàng)造一流價值，造就一流精英 鑫苑現(xiàn)代城項目營銷思路 營銷策略 客戶 產(chǎn)品 服務(wù) 營銷 營造銷售氛圍 物料籌備 品質(zhì)展示 樣板房 主題景觀 售樓處 氣派精致裝修 主題景觀展示：生活摸得到，看得到，聞得到 品質(zhì)展現(xiàn)，氣派而不顯奢華 圍墻 導(dǎo)視牌 道旗 看房通道 尊貴畫面，品質(zhì)展示，生活憧憬 獨(dú)特且包含居住理念 項目臉面，氣派大方，醒目 家的展示，未來生活的描述 模型 產(chǎn)品樓書 3D片 /電視片 認(rèn)籌物料 銷售物料 12月 15日前完成 3月 15日前完成 12月 15日前完成 戶型單張、宣傳海報、折頁等， 12月 10日前完成 卡、購房意向書、認(rèn)籌須知等， 4月 5日前完成 鑫苑現(xiàn)代城項目營銷思路 營銷策略 客戶 產(chǎn)品 服務(wù) 營銷 吸引客戶 篩選客戶 通過營銷推廣吸引目標(biāo)客戶群，并逐步擴(kuò)大客戶群體 充分利用鑫苑老業(yè)主以及同致行客戶資源庫； 推廣篩選 客戶到訪 臵業(yè)顧問篩選 成交 活動增加誠意 鑫苑現(xiàn)代城項目營銷思路 開盤前營銷推廣階段劃分 籌備階段 第一階段 第二階段 09年 10— 12月 準(zhǔn)備 /形象樹立 前期團(tuán)隊組建，大客戶拓展，形象宣傳； 項目包裝及推廣渠道的確定，以及圍擋出街； 銷售整合及認(rèn)籌推廣期 推廣點(diǎn)面結(jié)合，形象宣傳與價值賣點(diǎn)導(dǎo)入有機(jī)結(jié)合，互為促進(jìn) 報廣、網(wǎng)絡(luò)、站牌、車體、短信，圍擋廣告、懸臂廣告 開盤解籌階段 營造噱頭，針對性活動營銷對項目形象的提