【正文】 鵬基 諾亞山林 營銷執(zhí)行方案 營銷部 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ 本案的主要課題是就鵬基 諾亞山林（一期）營銷具體執(zhí)行工作的操盤思路及其若干重要問題的解決方案進(jìn)行匯報。 匯報目的 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ 匯報框架 第一部分 :項目分析 第二部分 :銷售策略 第四部分 :宣傳推廣策略 第三部分 :價格策略 第五部分 :項目包裝 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ 第一部分 :項目分析 第二部分 :銷售策略 第四部分 :宣傳推廣策略 第三部分 :價格策略 近期市場狀況 項目概況 項目定位 第五部分 :項目包裝 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ 近期市場狀況 星沙板塊推出量與消化量對比圖3 . 3 5 2 . 6 83 1 . 0 04 3 . 4 32 6 . 3 52 4 . 5 28 0 . 0 0 %8 5 . 0 0 %5 6 . 4 5 %0 . 0 01 0 . 0 02 0 . 0 03 0 . 0 04 0 . 0 05 0 . 0 02 0 0 0 元/ ㎡以下 2 0 0 0 －2 5 0 0 元/ ㎡ 2 5 0 0 元/ ㎡以上0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %推出量 消化量 消化量/ 推出量目前，星沙板塊住宅產(chǎn)品細(xì)分雖較明顯，但價格細(xì)分界線不甚明顯，價格多集中 1900— 2500元 /平米之間，在威尼斯城精裝修高端產(chǎn)品面市以來，星沙別墅類物業(yè)與普通物業(yè)價格梯度逐漸拉開； 總體上看，近兩年來，星沙板塊的物業(yè)價格呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢，特別是今年下半年、明年上半年眾多高端項目的推出，一方面將加劇競爭，另一方面將細(xì)分星沙高端物業(yè)與普通物業(yè)價格； 各區(qū)間價格物業(yè)消化量與推出量比率較平衡，總體銷售情況良好，沒有明顯的價格盲點； 星沙片區(qū)近期住宅市場供應(yīng)與需求情況分析 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ 碧桂園威尼斯城 紅樹灣 早安星城 項目周邊樓盤分布情況 已有競爭樓盤 新增競爭樓盤 潛在競爭樓盤 美林水郡 筑夢園 幸福里 幸福洋房 本項目 湘水灣 星城國際 華潤項目 圓夢完美生活 恒基項目 水印山城 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ 項目 碧桂園威尼斯城 早安星城 幸福里 美林水郡 產(chǎn)品形態(tài) 獨立別墅、聯(lián)排別墅、 洋房 聯(lián)排、洋房 小高層 多層洋房 面積區(qū)間（㎡） 獨立 1801200；聯(lián)排200280、洋房 85170 聯(lián)排 200300、洋房 90180 80130 130220 價格（元 /㎡） 獨立 6500、聯(lián)排 4500、洋房 3700 聯(lián)排 3700、洋房 2600 2400 3300 暢銷產(chǎn)品 小獨棟 洋房 80120 130150 滯銷產(chǎn)品 大面積聯(lián)排、大面積洋 房 聯(lián)排 120130 150220 銷售情況 約 20萬㎡ 約 4萬㎡ 約 ㎡ 約 8萬㎡ 2023年上半年項目周邊競爭樓盤情況 2023年上半年鵬基諾亞山林項目周邊主要競爭樓盤供應(yīng)量約為 40萬平方米 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ 2023年下半年周邊樓盤預(yù)測 2023年下半年周邊樓盤供給 周邊競爭樓盤供給 周邊非競爭樓盤供給 序號 樓盤名稱 總建筑面積 2023年下半年擬推面積 2023年下半年擬推建筑形態(tài) 2023年下半年擬推（節(jié)點）月份 1 碧桂園威尼斯城 （一期） 33萬㎡ 10萬㎡ 獨立別墅、聯(lián)排別墅 2023年 10月 2 早安星城 120萬㎡ 10萬㎡ 聯(lián)排別墅、洋房 2023年 9月 3 美林水郡 14萬㎡ 3萬㎡ 多層洋房 2023年 9月 4 水印山城一期 5萬㎡ 3萬㎡ 獨立別墅 2023年 10月 5 未來現(xiàn)代城 10萬 4萬㎡ 電梯高層 2023年 10月 2023年下半年鵬基諾亞山林項目周邊主要競爭樓盤供應(yīng)量約為 30萬平方米 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ 序號 樓盤名稱 總建筑面積 2023年下半年擬推面積 2023年下半年擬推建筑形態(tài) 2023年下半年擬推（節(jié)點）月份 1 恒基項目 100萬㎡ 10萬㎡ 小高層 — 2 華潤項目 120萬㎡ 10萬㎡ 洋房、小高層 — 3 圓夢完美生活 ㎡ ㎡ 高層 9月 4 鑫泰麗都 ㎡ ㎡ 小高層 10月 5 合計 ㎡ ㎡ —— —— 2023年下半年周邊非競爭樓盤供給 2023年下半年鵬基諾亞山林項目周邊非主要競爭樓盤供應(yīng)量約為 42萬平方米 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ 項目概況 物業(yè)類型： 獨院 HOUSE、聯(lián)院 HOUSE、疊院 HOUSE、情景洋房、盛景公寓 總建筑面積： 112053 ㎡ 總用地面積： 114100㎡ 一期規(guī)劃住宅套數(shù)： 487戶 容積率： 建筑密度： % 綠地率： % 車位 793個 項目一期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ 產(chǎn)品類型 棟數(shù) 樓號 套數(shù) 總面積 聯(lián)排 19 索菲亞 119 114 洋房 11 維也納園 2棟 32 維也納園 3棟 24 維也納園 5棟 16 塞納爾園 1棟 16 塞納爾園 2棟 16 塞納爾園 3棟 16 塞納爾園 4棟 16 塞納爾園 5棟 16 塞納爾園 6棟 16 塞納爾園 7棟 24 塞納爾園 9棟 24 小計 216 疊加別墅 6 塞納爾園 20棟 4 塞納爾園 21棟 4 塞納爾園 22棟 4 塞納爾園 23棟 4 塞納爾園 24棟 4 塞納爾園 25棟 4 小計 24 獨棟 7 塞納爾園 2632棟 7 小高層 2 維也納園 4棟 126 合計 43 487 各類型物業(yè)套數(shù)、面積統(tǒng)計 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ 項目定位 鵬基生活板塊 第一樂章 —— 西班牙塞維利亞風(fēng)情 項目一期形象定位回顧 —— 屬性定位回顧 —— 長沙第六區(qū)，純生態(tài)格調(diào)生活城 走過世界后的漫坡生活 推廣主題回顧 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ 目標(biāo)客戶分類 細(xì)分階層 預(yù)計 比例 細(xì)分行業(yè) 來源說明 主力客戶 企業(yè)主 3040% 私營企業(yè)主 主要來自于星沙本地、金鷹城、四方坪及火星鎮(zhèn)等專業(yè)市場的私營企業(yè)主，以及來自于株洲、湘潭、岳陽的私營業(yè)主 公司董事 來自于星沙開發(fā)區(qū)各公司的出資人、合伙人，以及長沙和周邊城市的大型公司的董事 經(jīng)理人員 1525% 中高層管理人員 來自于星沙開發(fā)區(qū)科技園區(qū)，包括周邊城市企業(yè)管理者 次主力客戶 專業(yè)技術(shù)人員 1525% IT 新興的電腦及軟件開發(fā)，包括電子通訊等新興產(chǎn)業(yè)人士 醫(yī)療衛(wèi)生等技術(shù)人員 湘雅醫(yī)院等 原住民 星沙土生土長的居民 傳媒產(chǎn)業(yè) 廣電等傳媒、影視人士 國家與社會管理 1015% 國家公務(wù)員中的權(quán)利階層 長沙縣政府及事業(yè)單位高級官員及公務(wù)員 事業(yè)單位的權(quán)利階層 成長型客戶 專業(yè)技術(shù)人員 1015% 企業(yè)技術(shù)人員 主要為星沙和其它企業(yè)的技術(shù)人員，目前還處于財富積累期，但擁有一定的經(jīng)濟(jì)能力和潛在消費需求 教育及科研人員 主要為長沙衛(wèi)校、湖南大眾傳媒學(xué)院、長沙大學(xué)等教職人員 游離客戶 個體工商戶 15% 批零商家 少數(shù)通過汽車配件、物流等興起的財富人群 客戶定位回顧 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ 第一部分 :項目分析 第二部分 :銷售策略 第四部分 :宣傳推廣策略 第三部分 :價格策略 銷售總體策略 入市時機(jī)及銷售前提 銷售階段及工作安排 第五部分 :項目包裝 各階段推貨策略 銷售管理 核心賣點提煉 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ 銷售總體策略 本項目作為星沙乃至整個長沙的超級大盤 , 項目一期在市場中的形象和地位舉足輕重。隨著長沙二環(huán)線及其以外的置業(yè)高潮 ,星沙作為長沙城市后花園和第六區(qū)的地位日趨明顯。碧桂園、幸福里、早安星城、水印山城等項目的共同發(fā)力，使片區(qū)的價格穩(wěn)步攀升，形勢良好。 因此本項目應(yīng)順勢而為、強(qiáng)勢入市，采取穩(wěn)步推進(jìn)的的策略，逐步占領(lǐng)區(qū)域市場，以實現(xiàn)資金快速回籠、降低項目的投資風(fēng)險。 本項目別墅、洋房等已經(jīng)封頂，小高也達(dá)到銷售許可條件，為本項目采取快打快銷的銷售策略提供了有利的客觀條件。 分析 : .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ “以相對之快打季節(jié)之慢、以相對之重打時段之輕”相對集中策略。 充分的運用“一個主題（實力鵬基，漫坡生活）”突破市場，“四大媒體（長沙晚報、瀟湘晨報、分眾傳媒、交通頻道）”撬動市場，“五大核心賣點（風(fēng)情建筑、超大規(guī)模、中心水景、風(fēng)情商業(yè)街、漫坡生活）”攻占市場。以此為主線在營銷活動中安排一系列有力度的活動和現(xiàn)場銷售人員的有效管理在人氣和成交率上取得快速、高效的業(yè)績。 總體策