【正文】 :08:4314:08Mar2311Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。其中應(yīng)用系統(tǒng)主要包括營銷通路的包裝和辦公事務(wù)應(yīng)用系統(tǒng)、本項目定位為“ 長沙第六區(qū)，純生態(tài)格調(diào)生活城 ”，推廣形象語為 “走過世界后的漫坡生活 ” 因此， 在項目包裝中要盡量體現(xiàn)定位的內(nèi)涵，通過項目在色彩、形式、文字、圖片展示等方面的個性化設(shè)計，使客戶強烈感受到本項目的品質(zhì)、檔次和異域風(fēng)情氣息，達(dá)到宣傳項目、促進銷售，提升項目的附加價值的目的。 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ 優(yōu)惠折扣率： 時間段 優(yōu)惠面 積比例 優(yōu)惠額度 折扣率減少 認(rèn)購期、開盤日 25% 3% 10% 2% 國慶節(jié)、房交會 20% 2% 尾盤 10% 1% 5% 2% 發(fā)展商客戶折扣 15% 2% 促銷 優(yōu)惠折扣率 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ 由以上分析可得出本項目平均折扣率為： — = .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ 回款預(yù)估 階 段 劃 分 檔期 預(yù)熱和認(rèn)購期 公開發(fā)售期間 產(chǎn)品強銷期 調(diào)整持銷期 合計 時間段 5月 — 7月上旬 7月上旬至 9月底 10月 — 11月中旬 11月中旬 12月底 銷 售 計 劃 年度銷售目標(biāo) 總貨量 70% 階段銷售目標(biāo) 售籌 200個 (收取誠意金 ) 35% 20% 15% 70% 面積（平方米） *70%㎡ 8 ㎡ 單價 （元 /平方米） ＤＤ： 5200 元／㎡；Ｌ： 3450元／㎡；ＤＪ： 3200 元／㎡；Ｙ： 2800 元／㎡；Ｘ： 2300元／㎡ .項目整體折前均價 3200元／㎡ ,平均折扣率 階段回款金額（元） 0 1855709 年度回款金額（元） 0 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ 第一部分 :項目分析 第二部分 :銷售策略 第四部分 :宣傳推廣策略 第三部分 :價格策略 廣告目標(biāo) 宣傳推廣策略 媒體組合策略及費用預(yù)估 第五部分 :項目包裝 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ 廣告目標(biāo) 正確鎖定本項目的目標(biāo)受眾，根據(jù)該群體的消費特點，通過有效的廣告訴求，樹立本項目在競爭中的最佳形象，贏得更高的概念附加值，在目標(biāo)受眾心中形成獨特或唯一的概念以支撐競爭實力。 ?項目交通、配套等條件相對滯后，周邊資源情況并不占有絕對優(yōu)勢。 ?生態(tài)園林 —— 坡地建筑風(fēng)景美宅，山體、森林、湖泊融為一體。由于獨立別墅體量少，客戶多，基于別墅價值最大化考慮，我們在一批中先予以銷控。 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ 銷售前提條件：工程塊 工程板塊 1 營銷中心交付使用 工程部 營銷部 7月 15日 2 樣板房交付使用 工程部 營銷部 7月 15日 3 樣板房看房通道路面整飭 \包裝完畢 工程部 營銷部 /嘉和 7月 1日 4 工地現(xiàn)場看樓通道路面整飭完畢 工程部 營銷部 /嘉和 7月 1日 5 主入口至親水平臺道路和廣場示范園林交付使用 工程部 營銷部 7月 21日 6 維也納 1\4棟北側(cè)商業(yè)街整飭、綠化 \包裝完畢 工程部 營銷部 /嘉和 7月 5日 7 提供首期住宅圖紙面積測繪指標(biāo) 工程部 營銷部 8 提交建筑技術(shù)指標(biāo)（住宅） 工程部 營銷部 9 提交最終戶型平面圖（住宅） 工程部 營銷部 10 領(lǐng)取別墅洋房類物業(yè)預(yù)售許可證 工程部 營銷部 6月底 11 確定住宅交樓標(biāo)準(zhǔn)和交樓時間 工程部 營銷部 12 開元路導(dǎo)向標(biāo)識牌 嘉和 營銷部 7月 10日 13 示范區(qū)范圍內(nèi)導(dǎo)視系統(tǒng)完成 工程部 營銷部 /嘉和 7月 10日 14 背景音樂系統(tǒng)完成 工程部 營銷部 /嘉和 7月 10日 15 局部閉路監(jiān)控系統(tǒng)完成 工程部 營銷部 7月 10日 16 多個裝修套餐標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計完成時間 (別墅洋房類可供選擇最少三個標(biāo)準(zhǔn)裝修示意圖 ) 工程部 營銷部 /嘉和 7月 10日 17 廣場雕塑大門 \大壩浮雕完成 工程部 營銷部 7月 10日 18 入口停車及保安崗?fù)ね瓿? 工程部 營銷部 7月 10日 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ （１）資料 智能化標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、交樓標(biāo)準(zhǔn)提前落實 按揭銀行提前落實 物管公司提前落實 價格表及付款方式 完成必要的銷售文件（認(rèn)購合同、定金通知書、購樓須知、按揭須知、預(yù)售合同） （２）銷售人員 開盤前培訓(xùn) 對前期重點客戶進行回訪，知會開盤及優(yōu)惠信息 （３）宣傳準(zhǔn)備 報紙廣告準(zhǔn)備完畢并提前預(yù)訂版面 開盤活動安排（時間、地點、邀請領(lǐng)導(dǎo)、新聞媒體、新聞通稿、活動事宜等） 禮儀及禮品準(zhǔn)備 銷售前提條件：銷售宣傳塊 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ 開盤前推售節(jié)點分析 ?從 4月 29日房交會開始啟動 VIP卡的申請工作 ,到卡的發(fā)放 ,我 司認(rèn)為以控制在一個月左右的時間比較適宜 .一方面延續(xù)春交會的熱度 ,另一方面可以借此來判斷真正領(lǐng)卡的人員數(shù)量，以方便下一步及時作出工作調(diào)整 .我司建議至少應(yīng)該在 。 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ 因素四、銷售周期 根據(jù)同致行的跟蹤分析，長沙房地產(chǎn)市場的銷售呈現(xiàn)出明顯的周期性； 一般一年內(nèi)有兩個銷售的黃金時段，即： 3月中下旬至 6月下旬的 第一時段和 9月至 12月的第二時段。預(yù)期在一個月到 45天左右的時間 周期內(nèi) 可以趕在 6月底前出來。諾亞山林（一期）營銷具體執(zhí)行工作的操盤思路及其若干重要問題的解決方案進行匯報。 ?與本項目臨近的碧桂園、早安 按照普通樓盤銷售規(guī)律開盤期四個月完成銷售目標(biāo) 70%， 以項目目前的 總套數(shù) 487套 計算，這意味著項目在開盤后四個月要銷售 341套 。 銷售階段及工作安排 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ 我們對開盤前具體 時間節(jié)點 的考慮安排是： 5月 31日 6月 30日 (周日 ) 7月 21日 (周六 ) 5月 3日 以房交會為契機 ,正式對外啟動VIP卡的申請 交會以來的 VIP卡發(fā)放完畢 ,同時繼續(xù)接受申請和發(fā)放 產(chǎn)品推介會暨內(nèi)部認(rèn)籌工作 .憑VIP卡申請優(yōu)惠 ,并繳納誠意金初步鎖定 VIP客戶 正式開盤選房 .將前期積累客戶進行轉(zhuǎn)化 .。 若認(rèn)籌數(shù)量 200 ≦ X ≦ 300， 則從認(rèn)籌當(dāng)天之日起，延續(xù) 3天，以照顧鵬基橫縱向關(guān)系客戶。 ?社區(qū)物管 —— 體貼入微的終極物管服務(wù)。針對目前房地產(chǎn)市場的形勢，結(jié)合本案的體量及實際情況，我們建議采取 低開高走的價格策略。 內(nèi)部認(rèn)購 主要媒體 組合 瀟湘晨報、長沙晚報軟文炒作，與硬廣及分眾、戶外、電臺等形象信息雙線進行。本項目地處開元路北側(cè)重點包裝方位為項目沿開元路商業(yè)街及主入口園林。 14:08:4314:08:4314:083/11/2023 2:08:43 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023年 3月 下午 2時 8分 :08March 11, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 下午 2時 8分 :08March 11, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 14:08:4314:08:4314:083/11/2023 2:08:43 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ ?國慶購房抽獎活動 () 通過這次活動讓更多的客戶在國慶期間下定或購買本項目，通過一定的媒介宣傳，也將本項目的形象推廣開來。 ?市場比較原則 從客戶需求角度而言，市場比較原則是物業(yè)定價的重要原則，同質(zhì)同價，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價， 就本案而言，對競爭個案做一定深度的價格定位分析，將對自身的價格策略制定有相當(dāng)大的幫助。 ?從星沙現(xiàn)有市場行情趨勢來看，供求關(guān)系基本保持平衡， 但各項目在具體定價方面，多采取了低開高走的市場策略，以較低的入市價格吸引客戶成為樓盤建立市場競爭優(yōu)勢的一個重要手段， 如幸福里。同時，不至于在一批消化緩慢的情況下，擠壓二批推售單元的蓄客時間，造成小高單位對洋房的沖擊。 因此，在先期具備銷售條件的產(chǎn)品中，我司認(rèn)為獨立因體量小，銷售的壓力不大。 假設(shè)四：九月份開盤 基本能夠?qū)崿F(xiàn)開盤條件。其中此次房交會 1440批次，外展點接待（含星沙房交會） 1309批。 分析 : .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ “以相對之快打季節(jié)之慢、以相對之重打時段之輕”相對集中策略。 本項目別墅、洋房等已經(jīng)封頂，小高也達(dá)到銷售許可條件，為本項目采取快打快銷的銷售策略提供了有利的客觀條件。 .網(wǎng)（ .），提供海量管理資料免費下載！ 因素三 :客戶因素 本項目從星沙房交會參展以來，截止此次春交會總計來電來訪客戶 2749批。離春交會第一波段蓄客將近 4個月，容易造成市場信心不足，客戶流失。20%左右約 67批選擇別墅類物業(yè)。 從銷售的角度看， 聯(lián)排（ 114套）、洋房（ 216套）、疊加（ 24套）總計354套，總體推售的體量并不大， 若認(rèn)籌效果良好，則可 趁勢在開盤熱潮中消化更多的單位；若認(rèn)籌效果一般，則可利用