【正文】 業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的最主要形式。 ? 但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，對(duì)物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細(xì)致的要求，任何方面都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生存。 商業(yè)地產(chǎn) VS住宅地產(chǎn) ? 9大區(qū)別 ? 功能、用途不一樣 ? 住宅的功能和用途一般來講就是居住； ? 而商業(yè)則有太多的功能：購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)功能等等，功能不一；即使只是購(gòu)物功能，又可以細(xì)分為百貨店、大賣場(chǎng)、生活超市和專業(yè)店等。 商業(yè)地產(chǎn) VS住宅地產(chǎn) ? 9大區(qū)別 ? 商業(yè)地產(chǎn)的首要價(jià)值體現(xiàn)在地理位臵 ? 住宅地產(chǎn)地理位臵選擇的彈性較大。 ? 經(jīng)營(yíng)思路 大多數(shù)地產(chǎn)商都抱著“賣房子就走”的經(jīng)營(yíng)思想，屬于一次性高價(jià)消費(fèi)，不需要為商業(yè)地產(chǎn)完善規(guī)劃和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)買單。 因此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。這種類型的物業(yè)，有些是由于城市開發(fā)建設(shè)過程中規(guī)劃不周而造成的，有些則是因?yàn)樘厥庑枰纬傻?，如學(xué)校內(nèi)有校舍，同一小區(qū)內(nèi)既有住宅又有商務(wù)辦公樓等。 ? 其他物業(yè)除上述類型以外的物業(yè)，稱為其他物業(yè)，有時(shí)也成為特殊物業(yè)。目前在中國(guó)各工業(yè)開發(fā)區(qū)流行的標(biāo)準(zhǔn)廠房，多為輕工業(yè)用房，有出售和出租兩種經(jīng)營(yíng)形式。 ? 工業(yè)物業(yè)有的用于出售有的用于出租。 ? 辦公物業(yè)是從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)咨詢服務(wù)等行業(yè)的管理人員辦公的場(chǎng)所，它屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資料的范疇。 ? 這類物業(yè)的業(yè)主大都是以滿足自用為目的，也有作為臵業(yè)投資，出租給承租人使用的。 物業(yè)的概念 物業(yè)的分類 ? 根據(jù)物業(yè)的使用功能不同，可將其分為居住物業(yè)、非居住物業(yè)和混合物業(yè)三種類型。 自我介紹 姓名：周起生 學(xué)校：河南工程學(xué)院 專業(yè)：電氣工程及其自動(dòng)化 ?商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對(duì)比分析 主講人：周起生 目錄 ? 物業(yè)的概念 ? 物業(yè)的分類 ? 房地產(chǎn)與物業(yè)管理的關(guān)系 ? 住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)之間的對(duì)比 ? 商業(yè)物業(yè)介紹 ? 住宅小區(qū)物業(yè)介紹 ? 住宅物業(yè)與商業(yè)物業(yè)的對(duì)比分析 物業(yè)”一詞譯自英語 property或 estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。 不同使用功能的物業(yè)，其特點(diǎn)也各不相同。 ? 非居住物業(yè)： 非居住物業(yè)是指那些不是用來居住的物業(yè)。這類物業(yè)按照發(fā)展變化過程可分為傳統(tǒng)辦公樓，現(xiàn)代寫字樓和智能化辦公建筑等。一般來說，重工業(yè)廠房由于其設(shè)計(jì)需要符合特定的工藝流程要求和設(shè)備安裝需要通常指適合特定的用戶使用。 ? 文教科衛(wèi)物業(yè)主要指影院劇場(chǎng)體育場(chǎng)館學(xué)校醫(yī)院等建筑用房。包括賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路、橋梁隧道等物業(yè)。 物業(yè)管理與房地產(chǎn)的關(guān)系 物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的派生物，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理實(shí)際上是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，是一種社會(huì)化和專業(yè)化的服務(wù)方式。我國(guó)的物業(yè)管理也就是改革開放以來房地產(chǎn)事業(yè)迅速發(fā)展的派生結(jié)果。 ? 操作難度 住宅地產(chǎn)就像是小學(xué)生，商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合型則像是大學(xué)生，因此難度差異較大。 ? 商業(yè)地產(chǎn)要選擇商圈的核心或有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地段。 ? 消費(fèi)環(huán)節(jié)不一樣 ? 住宅銷售以后就直接進(jìn)入了消費(fèi)終端，經(jīng)過裝修就可以居??； ? 而商業(yè)地產(chǎn)在銷售后，是不能直接進(jìn)行消費(fèi)的，在某種程度上是不具備使用價(jià)值 的，它還要進(jìn)行招商、裝修、進(jìn)貨和經(jīng)營(yíng)。 ? 產(chǎn)品的設(shè)計(jì)不一樣。 商業(yè)地產(chǎn) VS住宅地產(chǎn) ? 9大區(qū)別 ? 專業(yè)性區(qū)別 ? 總體來說，商業(yè)地產(chǎn)要求更加專業(yè)。 商業(yè)地產(chǎn) VS住宅地產(chǎn) ? 專業(yè)性區(qū)別 ? 從開發(fā)角度比較 ? 規(guī)劃區(qū)別 ? 商業(yè)地產(chǎn)的定位需廣泛而細(xì)致的調(diào)研，包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)、未來 供應(yīng)量、消費(fèi)力的需求、租售目標(biāo)客戶細(xì)分，商鋪升值潛力等等方面的分析。 ? 商業(yè)物業(yè)的類型 ? 從建筑結(jié)構(gòu)上分，可以分為兩種類型：敞開型、封閉型。 ? 廣州的天河城，太古城等。寧波的世貿(mào)中心，金光中心等。 商業(yè)物業(yè) ? 商業(yè)物業(yè)的類型 ? 從物業(yè)的檔次上分，可以分為兩種： ? （ 1）經(jīng)濟(jì)型：指出售大眾化的一般商品，裝修較為普通的物業(yè)，投資小，成本少。即一切從實(shí)際出發(fā)。在大城市中，由于常住的和流動(dòng)的人口較多，居民的消費(fèi)水平也較高，因而所需的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的設(shè)施也就越多、越齊全，物業(yè)的檔次也要求越高。 ? 企業(yè)識(shí)別體系以改變企業(yè)形象、注入新鮮感，增強(qiáng)企業(yè)活力，從而吸引廣 大消費(fèi)者的注意，提高銷售業(yè)績(jī)的一種經(jīng)營(yíng)手段。 商業(yè)物業(yè) ? 商業(yè)物業(yè)管理的服務(wù)的對(duì)象 ? （四）廣告管理 ? 廣告要執(zhí)行廣告法的相關(guān)規(guī)定，樓宇內(nèi)的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等由租戶提出設(shè)計(jì)要求后，統(tǒng)一由物業(yè)管理企業(yè)制作。 住宅物業(yè) ?住宅小區(qū)物業(yè)的管理的內(nèi)容 包括對(duì)住宅小區(qū)居民和住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等的管理 住宅物業(yè) ? 住宅小區(qū)物業(yè)的管理的內(nèi)容 ? (1)住宅小區(qū)居民的管理和服務(wù) ? 住宅小區(qū)的物業(yè)管理，其管理和服務(wù)的對(duì)象首先就是住宅小區(qū)的居民。 ? ②房屋內(nèi)外裝修的審批與約束。 ? (4)治安管理 ? 治安管理的目標(biāo)是保證整個(gè)住宅小區(qū)的安全與安寧。車輛管理的主要工作就是車輛的停放和車輛的保管。 住宅物業(yè) ? 住宅小區(qū)物業(yè)的管理的內(nèi)容 ? (10)收費(fèi)管理 ? 包括各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、辦法的制定，收費(fèi)的實(shí)施，基金和各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的使用管理及賬目公開等工作。 ? 居住環(huán)境的管理 住宅小區(qū)物業(yè)管理的自然環(huán)境的管理是對(duì)自然環(huán)境 的觀測(cè)與防止自然環(huán)境中不良因素的發(fā)生，對(duì)人文環(huán)境的管理是維護(hù)和改變、塑造一種人文環(huán)境，維護(hù)是一種環(huán)境秩序。正因?yàn)榫幼⌒^(qū)內(nèi)的業(yè)主有了這樣的要求，居住小區(qū)的物業(yè)公司就有了工作上的著重點(diǎn)。 ? (二 )管理具有統(tǒng)一性 ? 住宅小區(qū)內(nèi)部的各個(gè)組成部分形成一個(gè)整體，如