【正文】 價(jià)格不是土地成本的貨幣表現(xiàn) ， 不依 生產(chǎn)成本定價(jià) 3． 土地價(jià)格由土地的供給與需求決定 ， 而土 地需求影響更大 4. 土地價(jià)格呈總體上升趨勢(shì) 5. 土地價(jià)格具有強(qiáng)烈的地域性 三、影響土地價(jià)格的因素 (一 )一般因素 1. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2. 財(cái)稅體制 3. 相關(guān)政策 4. 城市規(guī)劃 5. 城鎮(zhèn)化速度 6. 土地資源稟賦 7. 土地產(chǎn)權(quán)狀況 三、影響土地價(jià)格的因素 (二 ) 區(qū)域因素 1. 區(qū)段位置 2. 基礎(chǔ)設(shè)施條件 3. 規(guī)劃限制 4. 環(huán)境質(zhì)量 (三 )個(gè)別因素 指宗地本身的條件和特征對(duì)宗地地價(jià)有影響的因素。不同的權(quán)利所分割的地租量不同，其價(jià)格的市場(chǎng)表現(xiàn)值也不同。在公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)里，買(mǎi)賣(mài)雙方均了解市場(chǎng)行情，公平競(jìng)爭(zhēng)，沒(méi)有不正常因素的影響，價(jià)值規(guī)律能有效地調(diào)節(jié)市場(chǎng)。 因而 ， 土地收益現(xiàn)值的總和就表現(xiàn)為土地價(jià)格 。 ? 那么，土地價(jià)格的內(nèi)涵到底是什么呢？ (一 ) 土地價(jià)格的內(nèi)涵 ? 我們知道 ， 土地能向人類(lèi)永續(xù)提供產(chǎn)品和服務(wù) ， 即在一定的勞動(dòng)條件下土地本身能產(chǎn)生純收益 ， 誰(shuí)壟斷了土地 ， 也就壟斷了土地純收益 ， 即地租 。 ennqq?（二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論 ? 土地供求理論的核心是土地市場(chǎng)的供求關(guān)系決定土地價(jià)格。 在不考慮稅收的前提下 ， 資產(chǎn)市場(chǎng)的均衡條件是：土地資產(chǎn)的收益率等于其他資產(chǎn)的收益率 。 “ 把預(yù)期的土地年收益系列資本化而成為一筆價(jià)值基金 ， 這在經(jīng)濟(jì)學(xué)上就稱為土地的資本價(jià)值 ， 在流行辭匯中則稱為土地的售價(jià) 。 維塞爾（ ）認(rèn)為，當(dāng)人們把資本運(yùn)用于土地上面的時(shí)候，當(dāng)人們把土地和資本拿來(lái)互相比較、互相交換的時(shí)候，地租資本化的標(biāo)準(zhǔn)就被發(fā)現(xiàn)了。 （二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論 ? 保羅 ?薩繆爾森 (Paul A. Samuelson)認(rèn)為，土地的自然供給是無(wú)彈性的，而土地的需求是一種引致需求，土地的價(jià)格由土地的市場(chǎng)供給和市場(chǎng)需求決定。現(xiàn)代地價(jià)理論的核心就是持有土地可能得到的利益，不僅只有土地的利用收益，而且還應(yīng)把賣(mài)掉土地產(chǎn)生的利益考慮進(jìn)去，因此，不只是土地收益決定地價(jià)，而且資產(chǎn)市場(chǎng)也參與了土地價(jià)格的決定。 (1)自然狀態(tài)的土地雖然不是勞動(dòng)產(chǎn)品，沒(méi)有價(jià) 值，但有使用價(jià)值，并存在價(jià)格。 (2)土地價(jià)格的實(shí)質(zhì)是地租的資本化。 （二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論 ? 阿爾弗雷德 由于土地供給無(wú)彈性，因此，土地價(jià)格主要由土地需求決定 。“是土地和資本開(kāi)始按照它們所生產(chǎn)的租金數(shù)額來(lái)互相交換，于是人們就用資本的價(jià)值來(lái)表示土地的價(jià)值。 ” （二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論 ? 現(xiàn)代土地價(jià)格理論又可分為土地收益理論和土地供求理論。 e （二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論 ? 公式表示如下： ? 進(jìn)一步推導(dǎo)出： 式中： PVR（ n1） —— 到 n1年后 的 利用收益現(xiàn) 值和 ； —— n年后的預(yù)期地價(jià) 。 二、土地價(jià)格的內(nèi)涵和特點(diǎn) (一 ) 土地價(jià)格的內(nèi)涵 ? 根據(jù)馬克思的勞動(dòng)價(jià)值論，價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，而商品價(jià)值是凝結(jié)在商品中的人類(lèi)抽象勞動(dòng)。 由于土地恒久 ， 這種地租是一種恒久的收益流 。 土地價(jià)格是為購(gòu)買(mǎi)土地而支付的用貨幣表示的交換價(jià)值 ， 是土地未來(lái)地租的資本化 。 (一 ) 土地價(jià)格的內(nèi)涵 ? 雷利 ?巴洛維教授認(rèn)為： “ 市場(chǎng)價(jià)值： （ 1）如法庭所定義的 ， 是一種財(cái)產(chǎn)帶到公開(kāi)市場(chǎng)展銷(xiāo) ， 允許有充足的時(shí)間覓到對(duì)產(chǎn)品應(yīng)有的及目前實(shí)用的所有用途有全面了解的買(mǎi)者 ，而出售所得用貨幣計(jì)量的最高價(jià)格； （ 2） 經(jīng)常地指賣(mài)者樂(lè)意出售 ， 買(mǎi)者樂(lè)意購(gòu)買(mǎi) ， 并且兩者都不受壓力時(shí)的價(jià)格； （ 3） 是在有足夠時(shí)間找到買(mǎi)方并且買(mǎi)賣(mài)雙方都有充足信息的期望價(jià)格 。 (一 ) 土地價(jià)格的內(nèi)涵 ? 2023年我國(guó)頒布 《 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 》國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) ， 規(guī)定我國(guó)城鎮(zhèn)土地估價(jià)的價(jià)格內(nèi)涵是 :“ 在正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)未來(lái)純收益的現(xiàn)值總和 。如宗地面積、位置、形狀、臨街寬度、宗地開(kāi)發(fā)程度、土地利用狀況及規(guī)劃條件、土壤肥力和地質(zhì)條件等。 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 ， 應(yīng)當(dāng)遵循公正 、公平 、 公開(kāi)的原則 ” 。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟(jì)原理。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待未來(lái)的恒久性土地純收益。 這種土地純收益是因使用土地而帶來(lái)的 ， 理應(yīng)歸土地所有者所有 ， 因此 ， 它實(shí)質(zhì)上就是地租 。 第 n年土地純收益貼現(xiàn)值為 : 1111aRarr? ? ???(1 )n naRr? ?收益還原法的基本公式 ? n年土地純收益貼現(xiàn)值的總和就是 n年期土地價(jià)格，即有限年期的土地價(jià)格 ： 1 2 3231 ( 1 ) ( 1 ) ( 1 )1111111nnnV R R R Ra a a ar r r ra rrr? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?? ? ? ??????????????? ? 收益還原法的基本公式 ? 當(dāng) n→∞ 時(shí)， 即無(wú)限年期的土地價(jià)格 。 ? 成本逼近法一般用于新開(kāi)發(fā)土地。 成本逼近法的應(yīng)用程序 ? 需要注意的是，確定土地開(kāi)發(fā)后較開(kāi)發(fā)前的價(jià)值增加額，即土地增值收益，是指確定待估土地因改變用途或進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用程度而發(fā)生的價(jià)值增加，是土地開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)后市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格之間的差額。土地投資者預(yù)計(jì)獲得多少報(bào)酬，這個(gè)潛在的報(bào)酬就決定了土地價(jià)格的高低。 剩余法的基本公式 V=A(B+C ) 式中： V—— 待估土地的價(jià)格； A—— 總開(kāi)發(fā)價(jià)值或開(kāi)發(fā)完成后的不 動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值； B—— 整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本； C—— 開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn) 。由于基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域平均價(jià) ， 因此 ， 要評(píng)估該區(qū)域中某一宗地的價(jià)格 ， 還必須根據(jù)該宗地的個(gè)別條件 ， 對(duì)區(qū)域平均價(jià)進(jìn)行修正 ， 方能得出宗地價(jià)格 。 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本公式 式中： V—— 土地價(jià)格； V1b—— 某一用途土地在某一土地級(jí)別 上的基準(zhǔn)地價(jià)； —— 宗地地價(jià)各項(xiàng)修正系數(shù)； Kj—— 估價(jià)期日 、 容積率 、 土地使用年期等 其他修正系數(shù) 。 (六 )關(guān)于耕地價(jià)格評(píng)估方法的 探討 ? 早期對(duì)耕地價(jià)格的評(píng)估，由于收益法主要取決于耕地的生產(chǎn)力，因而，德國(guó)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家 Krafftfalke通過(guò)評(píng)價(jià)耕地的生產(chǎn)力來(lái)評(píng)價(jià)耕地價(jià)格。 ? 耕地在轉(zhuǎn)化過(guò)程中 ， 先轉(zhuǎn)化為其他用途 ， 再轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地 。 ? 對(duì)耕地開(kāi)發(fā)之后，開(kāi)發(fā)投資對(duì)耕地價(jià)格也有影響，耕地轉(zhuǎn)換價(jià)格中應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)價(jià)值。公式如下： V=Vi+Vc=∑ S(Ra， r， t)+α Ra (六 )關(guān)于耕地價(jià)格評(píng)估方法的 探討 式中： Vi —— 現(xiàn)農(nóng)業(yè)用途價(jià)格 ， 由農(nóng)業(yè)地租 Ra 決定； Vc—— 對(duì)轉(zhuǎn)換用途的補(bǔ)償 ， 由農(nóng)業(yè)地 租 Ra決定 。這一規(guī)定仍是對(duì)農(nóng)用地在現(xiàn)狀利用下其產(chǎn)權(quán)的價(jià)