【正文】 關(guān)政策 4. 城市規(guī)劃 5. 城鎮(zhèn)化速度 6. 土地資源稟賦 7. 土地產(chǎn)權(quán)狀況 三、影響土地價(jià)格的因素 (二 ) 區(qū)域因素 1. 區(qū)段位置 2. 基礎(chǔ)設(shè)施條件 3. 規(guī)劃限制 4. 環(huán)境質(zhì)量 (三 )個(gè)別因素 指宗地本身的條件和特征對(duì)宗地地價(jià)有影響的因素。市場(chǎng)比較法是將待估土地與具有替代性的、且在近期市場(chǎng)上交易的類似土地進(jìn)行比較，并對(duì)類似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地價(jià)格的方法。 (二 )收益還原法 ? 由于土地收益往往是不同生產(chǎn)要素組合的結(jié)果 ， 土地只是其中的要素之一 ， 此外還有人類勞動(dòng) 、 資本 、 管理和科學(xué)技術(shù)等因素 ， 因此 ， 土地純收益是在土地收益中扣除非土地因素對(duì)土地收益的貢獻(xiàn)量 。成本逼近法是從投資成本角度來(lái)考察土地的價(jià)值，但事實(shí)上它難以完全反映土地的真實(shí)價(jià)值。 (四 )剩余法 ? 剩余法又稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以價(jià)格余額來(lái)估算待估土地價(jià)格的方法。 (五 )基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 ? 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過(guò)對(duì)待估宗地地價(jià)影響因素的分析 ， 對(duì)各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正 ， 估算待估宗地價(jià)格的方法 。隨著經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展理論的建立，我們必須考慮土地資源的有限性及服務(wù)的多樣性，考慮現(xiàn)時(shí)社會(huì)條件和技術(shù)條件下土地資源對(duì)個(gè)人及對(duì)社會(huì)所提供的全面服務(wù)，以達(dá)到切實(shí)保護(hù)土地資源、最佳配置資源的目的。 (1 )CAV tia?? ?t (六 )關(guān)于耕地價(jià)格評(píng)估方法的 探討 ? 將 C 用交易時(shí)的出售價(jià)格來(lái)轉(zhuǎn)換，有： 式中 :S—— 土地用途轉(zhuǎn)換時(shí)的出售價(jià)格。而年總收益是指待估宗地按法定用途，合理有效地利用土地所取得的持續(xù)而穩(wěn)定的客觀正常年收益，年總費(fèi)用是指待估宗地的使用者在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所支付的年平均客觀總費(fèi)用。 ? 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的范圍是城市規(guī)劃區(qū) ， 但由于大中城市的規(guī)劃區(qū)一般比建成區(qū)要大幾倍 ， 故在實(shí)際評(píng)估工作中可以城市建成區(qū)作為評(píng)估范圍 。 實(shí)際投資是指宗地外開(kāi)通的市政設(shè)施項(xiàng)目數(shù)和程度；正常投資是指該程度下的市政設(shè)施建設(shè)當(dāng)時(shí)的社會(huì)平均投資水平 。這一年期的長(zhǎng)短一般與國(guó)家規(guī)定的農(nóng)地承包期相符。 (三 ) 交易地價(jià) ? 交易地價(jià)是指土地買(mǎi)賣(mài)雙方按市場(chǎng)交易規(guī)則，在土地市場(chǎng)中實(shí)際成交的價(jià)格。 這一規(guī)定的第四條要求 ， “ 商業(yè) 、 旅游 、 娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地 ， 必須以招標(biāo) 、 拍賣(mài)或者掛牌方式出讓 。轉(zhuǎn)讓價(jià)格是一種正常的市場(chǎng)價(jià)格。通過(guò)權(quán)是需役地使用權(quán)人將某些管線設(shè)施通過(guò)供役地的地表、上空或地下而在供役地上設(shè)定的權(quán)利，如管道通過(guò)權(quán)、架線通過(guò)權(quán)。 二、中國(guó)地價(jià)管理制度 （一）土地估價(jià)制度 ? 自 20世紀(jì) 80年代后期，原國(guó)家土地管理局就在全國(guó)范圍內(nèi)逐步建立土地估價(jià)制度，要求各城市必須開(kāi)展土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，并對(duì)政府出讓土地使用權(quán)進(jìn)行交易底價(jià)評(píng)估?；鶞?zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)是城市政府管理地價(jià)的基本參照地價(jià)，也是房地產(chǎn)投資者進(jìn)行投資決策的主要依據(jù)。 ? 此外 ， 為了規(guī)范土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序 ， 抑制土地投機(jī) ， 國(guó)家自 1994年 1月開(kāi)始對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人開(kāi)征土地增值稅 。 08:54:2908:54:2908:54Wednesday, March 8, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 08:54:2908:54:2908:543/8/2023 8:54:29 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 上午 8時(shí) 54分 29秒 上午 8時(shí) 54分 08:54: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 上午 8時(shí) 54分 :54March 8, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 08:54:2908:54:2908:54Wednesday, March 8, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 3月 8日星期三 上午 8時(shí) 54分 29秒 08:54: ? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 3月 上午 8時(shí) 54分 :54March 8, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 (三 )德國(guó)的地價(jià)管理 1. 成立土地估價(jià)委員會(huì) 2. 政府具有土地的征購(gòu)權(quán)和優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) 3. 建立農(nóng)地轉(zhuǎn)用控制制度 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 目前 ， 全國(guó)主要大城市正在國(guó)土資源部的幫助下 ， 建立本市的地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng) 。為了確保土地估價(jià)結(jié)果的科學(xué)性，管理機(jī)關(guān)要求開(kāi)展這一工作的機(jī)構(gòu)和人員必須經(jīng)過(guò)資格認(rèn)證，估價(jià)人員要經(jīng)過(guò)考試才能取得估價(jià)資格。 我國(guó)目前除土地增值稅是以實(shí)際成交的土地價(jià)格增值為標(biāo)的課稅以外 ， 還沒(méi)有以地價(jià)為標(biāo)的的課稅稅種 。 租賃價(jià)格一般由租賃雙方自主確定 ， 是一種較為正常的市場(chǎng)價(jià)格 。 ” 因此 ，協(xié)議地價(jià)是通過(guò)政府出讓方與土地受讓方雙方協(xié)商的方式確定的土地成交價(jià)格 。 土地使用權(quán)出讓價(jià)格因出讓方式不同 ， 又分為拍賣(mài)地價(jià) 、 招標(biāo)地價(jià) 、 掛牌地價(jià)和協(xié)議地價(jià)四種 。 (二 )標(biāo)定地價(jià) ? 標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)管理需要 ， 評(píng)估的具體宗地在公開(kāi)市場(chǎng)和正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格 。 ? 農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)是指在農(nóng)村范圍內(nèi) ， 以縣域?yàn)閱挝粚?duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別的土地(主要是耕地 )， 或者土地條件相當(dāng)?shù)牡赜?，按照土地所有權(quán) 、 土地使用權(quán)等不同權(quán)利分別評(píng)估確定的某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格 。 基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估年期就是各類用地國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年期 。 ? 中國(guó)自 20世紀(jì) 80年代后期，逐步開(kāi)放了土地使用權(quán)市場(chǎng)，形成了特有的土地價(jià)格體系。而現(xiàn)用途價(jià)格則等于耕地地租決定的耕地價(jià)格和轉(zhuǎn)變用途的補(bǔ)償費(fèi)用之和。 (六 )關(guān)于耕地價(jià)格評(píng)估方法的 探討 ? 國(guó)外在確定耕地轉(zhuǎn)用價(jià)格時(shí) ， 除了考慮耕地現(xiàn)用途價(jià)值外 ， 還考慮了耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后的價(jià)值 。 它主要適用于已公布基準(zhǔn)地價(jià)成果的城鎮(zhèn) 。 (四 )剩余法 ? 剩余法主要適用于有開(kāi)發(fā)價(jià)值的土地估價(jià) ， 一 般有以下幾種類型： (1)待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)； (2)待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)； (3)僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地 或房地產(chǎn)的估價(jià)； (4)現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估 ， 即從房 地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋價(jià)格 ， 剩余之?dāng)?shù)即為地 價(jià) 。 1 2 3 3a d EV E E T R R R V R? ? ? ? ? ? ? ?成本逼近法的應(yīng)用程序 （ 1） 判斷待估土地是否適用成本逼近法； （ 2） 收集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用 、 利息 、 利潤(rùn)及 增值收益等資料； （ 3） 通過(guò)直接或間接方式求取待估土地的土地取 得費(fèi) 、 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及相關(guān)的稅費(fèi) 、 利息 、 利 潤(rùn)； （ 4） 確定土地開(kāi)發(fā)后較開(kāi)發(fā)前的價(jià)值增加額； （ 5） 按地價(jià)公式求取待估土地的土地價(jià)格； （ 6） 對(duì)地價(jià)進(jìn)行修正 ， 確定待估土地的最終價(jià)格 。 式中： R1—— 第一年純收益貼現(xiàn)值 。 (二 )收益還原法 ? 收益還原法又稱收益資本化法、地租資本化法等，是將待估土地未來(lái)正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率還原為一定量的資本，以此估算待估土地價(jià)格的方法。 土地價(jià)格評(píng)估的目的和作用 (一 )有助于土