【正文】 市場價格的測定 。 《 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 》強調(diào) ， “ 土地估價目的是為保證國家土地所有權在經(jīng)濟上的實現(xiàn)以及利用經(jīng)濟手段強化土地資產(chǎn)管理；促進土地使用制度改革 ， 有償出讓 、 轉讓國有土地使用權 ， 加強國家對土地市場的管理 、促進正常交易；為全面 、 科學 、 合理地使用城鎮(zhèn)土地提供依據(jù) ” 。 土地價格評估的目的和作用 (一 )有助于土地交易的順利進行 (二 )有助于企業(yè)投資決策 (三 )有助于土地市場的完善 (四 )有助于土地市場管理 二、地價評估的原則 ? 《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》 第三十三條規(guī)定： “ 國家實行房地產(chǎn)價格評估制度 。 房地產(chǎn)價格評估 ， 應當遵循公正 、公平 、 公開的原則 ” 。 具體地講 ， 土地價格評估應遵循以下原則： (一 )公平原則 (二 )最有效利用原則 (三 )替代原則 (四 )預期收益原則 (五 )供需原則 三、地價評估的基本方法 ? 土地價格評估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準地價系數(shù)修正法，路線價法也是土地價格評估中常用的方法之一。 (一 )市場比較法 ? 市場比較法是土地估價中最基本、最常用的方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是將待估土地與具有替代性的、且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算待估土地價格的方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟原理。 市場比較法的基本公式 式中： VD —— 待估宗地價格； VB—— 比較實例宗地價格； A—— 待估宗地情況指數(shù) /比較實例宗地情 況指數(shù) =正常情況指數(shù) /比較實例宗 地情況指數(shù)； B—— 待估宗地估價期日地價指數(shù) /比較實 例宗地交易日期地價指數(shù)； DBV V A B D E? ? ? ? ?市場比較法的基本公式 D—— 待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù) /比較實例 宗地區(qū)域因素條件指數(shù)； E—— 待估宗地個別因素條件指數(shù) /比較實例 宗地個別因素條件指數(shù) 。 市場比較法的應用程序 （ 1） 收集宗地交易實例； （ 2） 確定比較實例； （ 3） 建立價格可比基礎； （ 4） 進行交易情況修正； （ 5）進行估價期日修正； （ 6） 進行區(qū)域因素修正； （ 7） 進行個別因素修正； （ 8） 進行使用年期等修正； （ 9） 求出比準價格 。 (二 )收益還原法 ? 收益還原法又稱收益資本化法、地租資本化法等，是將待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率還原為一定量的資本，以此估算待估土地價格的方法。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待未來的恒久性土地純收益。當把未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地年純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價值時，它就表現(xiàn)為土地的價格。這就是收益還原法的基本原理。 (二 )收益還原法 ? 由于土地收益往往是不同生產(chǎn)要素組合的結果 ， 土地只是其中的要素之一 ， 此外還有人類勞動 、 資本 、 管理和科學技術等因素 ， 因此 ， 土地純收益是在土地收益中扣除非土地因素對土地收益的貢獻量 。 這種土地純收益是因使用土地而帶來的 ， 理應歸土地所有者所有 ， 因此 ， 它實質(zhì)上就是地租 。 ? 收益還原法以土地純收益的確定為前提 ， 因此 ， 它只適用于有收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價 。 收益還原法的基本公式 ? 在第一年末得到的土地純收益 a元 ， 如欲將其折算成現(xiàn)值 ， 則乘以貼現(xiàn)率 （ 即復利率 ） 即可 。 式中： R1—— 第一年純收益貼現(xiàn)值 。 第 n年土地純收益貼現(xiàn)值為 : 1111aRarr? ? ???(1 )n naRr? ?收益還原法的基本公式 ? n年土地純收益貼現(xiàn)值的總和就是 n年期土地價格，即有限年期的土地價格 ： 1 2 3231 ( 1 ) ( 1 ) ( 1 )1111111nnnV R R R Ra a a ar r r ra rrr? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?? ? ? ??????????????? ? 收益還原法的基本公式 ? 當 n→∞ 時， 即無限年期的土地價格 。 11111arVrr?????a 收益還原法的應用程序 （ 1） 收集相關資料； （ 2） 測算年總收益； （ 3） 確定年總費用； （ 4） 計算年純收益； （ 5） 確定還原利率； （ 6） 選用適當?shù)挠嬎愎剑? （ 7） 試算收益價格； （ 8） 確定待估宗地地價 。 (三 ) 成本逼近法 ? 成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價值，但事實上它難以完全反映土地的真實價值。 ? 成本逼近法一般用于新開發(fā)土地。既無收益又無比較實例的公建、公益用地的價格評估，選擇該方法時應慎重。 成本逼近法的基本公式 式中： V—— 土地價格； Ea—— 土地取得費； Ed—— 土地開發(fā)費； T—— 稅費； R1—— 利息； R2—— 利潤； R3—— 土地增值收益； VE—— 土地成本價格 。 1 2 3 3a d EV E E T R R R V R? ? ? ? ? ? ? ?成本逼近法的應用程序 （ 1） 判斷待估土地是否適用成本逼近法； （ 2） 收集與估價有關的成本費用 、 利息 、 利潤及 增值收益等資料； （ 3） 通過直接或間接方式求取待估土地的土地取 得費 、 土地開發(fā)費及相關的稅費 、 利息 、 利 潤； （ 4） 確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額； （ 5） 按地價公式求取待估土地的土地價格； （ 6） 對地價進行修正 ， 確定待估土地的最終價格 。 成本逼近法的應用程序 ? 需要注意的是，確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額，即土地增值收益，是指確定待估土地因改變用途或進行土地開發(fā)，達到建設用地的某種利用程度而發(fā)生的價值增加，是土地開發(fā)或再開發(fā)后市場價格與成本價格之間的差額。在不同地區(qū)，不同利用方向的土地具有不同的土地增值收益率。 成本逼近法的應用程序 ? 運用成本逼近法是否進行年期修正 ， 要具體情況具體分析 :(1)當土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時 ， 年期修正已在增值收益中體現(xiàn) ， 不再另行修正； (2)當土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時 ， 土地增值收益與成本價格一道進行年期修正； (3)當待估宗地為出讓土地時 ，應進行剩余使用年期修正 。 (四 )剩余法 ? 剩余法又稱假設開發(fā)法，是在預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。土地投資者預計獲得多少報酬，這個潛在