【正文】 方現(xiàn)代地價理論 ? 保羅 ?薩繆爾森 (Paul A. Samuelson)認(rèn)為，土地的自然供給是無彈性的，而土地的需求是一種引致需求，土地的價格由土地的市場供給和市場需求決定。 ennqq?（二）西方現(xiàn)代地價理論 ? 土地供求理論的核心是土地市場的供求關(guān)系決定土地價格。不同的權(quán)利所分割的地租量不同，其價格的市場表現(xiàn)值也不同。 (二 )收益還原法 ? 收益還原法又稱收益資本化法、地租資本化法等，是將待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率還原為一定量的資本，以此估算待估土地價格的方法。 1 2 3 3a d EV E E T R R R V R? ? ? ? ? ? ? ?成本逼近法的應(yīng)用程序 （ 1） 判斷待估土地是否適用成本逼近法； （ 2） 收集與估價有關(guān)的成本費用 、 利息 、 利潤及 增值收益等資料； （ 3） 通過直接或間接方式求取待估土地的土地取 得費 、 土地開發(fā)費及相關(guān)的稅費 、 利息 、 利 潤； （ 4） 確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額； （ 5） 按地價公式求取待估土地的土地價格； （ 6） 對地價進行修正 ， 確定待估土地的最終價格 。 它主要適用于已公布基準(zhǔn)地價成果的城鎮(zhèn) 。而現(xiàn)用途價格則等于耕地地租決定的耕地價格和轉(zhuǎn)變用途的補償費用之和。 基準(zhǔn)地價的評估年期就是各類用地國有土地使用權(quán)出讓的最高年期 。 (二 )標(biāo)定地價 ? 標(biāo)定地價是政府根據(jù)管理需要 ， 評估的具體宗地在公開市場和正常經(jīng)營管理條件下某一期日的土地使用權(quán)價格 。 ” 因此 ，協(xié)議地價是通過政府出讓方與土地受讓方雙方協(xié)商的方式確定的土地成交價格 。 我國目前除土地增值稅是以實際成交的土地價格增值為標(biāo)的課稅以外 ， 還沒有以地價為標(biāo)的的課稅稅種 。 目前 ， 全國主要大城市正在國土資源部的幫助下 ， 建立本市的地價監(jiān)測系統(tǒng) 。 2023年 3月 上午 8時 54分 :54March 8, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 08:54:2908:54:2908:54Wednesday, March 8, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 上午 8時 54分 29秒 上午 8時 54分 08:54: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 08:54:2908:54:2908:54Wednesday, March 8, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價是城市政府管理地價的基本參照地價，也是房地產(chǎn)投資者進行投資決策的主要依據(jù)。通過權(quán)是需役地使用權(quán)人將某些管線設(shè)施通過供役地的地表、上空或地下而在供役地上設(shè)定的權(quán)利，如管道通過權(quán)、架線通過權(quán)。 這一規(guī)定的第四條要求 ， “ 商業(yè) 、 旅游 、 娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地 ， 必須以招標(biāo) 、 拍賣或者掛牌方式出讓 。這一年期的長短一般與國家規(guī)定的農(nóng)地承包期相符。 ? 基準(zhǔn)地價評估的范圍是城市規(guī)劃區(qū) ， 但由于大中城市的規(guī)劃區(qū)一般比建成區(qū)要大幾倍 ， 故在實際評估工作中可以城市建成區(qū)作為評估范圍 。 (1 )CAV tia?? ?t (六 )關(guān)于耕地價格評估方法的 探討 ? 將 C 用交易時的出售價格來轉(zhuǎn)換，有： 式中 :S—— 土地用途轉(zhuǎn)換時的出售價格。 (五 )基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 ? 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析 ， 對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級土地基準(zhǔn)地價進行修正 ， 估算待估宗地價格的方法 。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價值，但事實上它難以完全反映土地的真實價值。市場比較法是將待估土地與具有替代性的、且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地價格的方法。在公開競爭的市場里，買賣雙方均了解市場行情，公平競爭，沒有不正常因素的影響，價值規(guī)律能有效地調(diào)節(jié)市場。 在不考慮稅收的前提下 ， 資產(chǎn)市場的均衡條件是：土地資產(chǎn)的收益率等于其他資產(chǎn)的收益率 ?，F(xiàn)代地價理論的核心就是持有土地可能得到的利益，不僅只有土地的利用收益，而且還應(yīng)把賣掉土地產(chǎn)生的利益考慮進去，因此，不只是土地收益決定地價，而且資產(chǎn)市場也參與了土地價格的決定。由于土地供給無彈性，因此，土地價格主要由土地需求決定 。 二、土地價格的內(nèi)涵和特點 (一 ) 土地價格的內(nèi)涵 ? 根據(jù)馬克思的勞動價值論，價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)，而商品價值是凝結(jié)在商品中的人類抽象勞動。 (一 ) 土地價格的內(nèi)涵 ? 2023年我國頒布 《 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 》國家標(biāo)準(zhǔn) ， 規(guī)定我國城鎮(zhèn)土地估價的價格內(nèi)涵是 :“ 在正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和 。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待未來的恒久性土地純收益。 成本逼近法的應(yīng)用程序 ? 需要注意的是，確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額，即土地增值收益，是指確定待估土地因改變用途或進行土地開發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用程度而發(fā)生的價值增加，是土地開發(fā)或再開發(fā)后市場價格與成本價格之間的差額。 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的基本公式 式中： V—— 土地價格； V1b—— 某一用途土地在某一土地級別 上的基準(zhǔn)地價； —— 宗地地價各項修正系數(shù)； Kj—— 估價期日 、 容積率 、 土地使用年期等 其他修正系數(shù) 。公式如下： V=Vi+Vc=∑ S(Ra， r， t)+α Ra (六 )關(guān)于耕地價格評估方法的 探討 式中： Vi —— 現(xiàn)農(nóng)業(yè)用途價格 ， 由農(nóng)業(yè)地租 Ra 決定； Vc—— 對轉(zhuǎn)換用途的補償 ， 由農(nóng)業(yè)地 租 Ra決定 。 ? 基準(zhǔn)地價是各類用途土地的區(qū)域平均價格 ， 是現(xiàn)狀用途下土地未來地租的資本化 。 標(biāo)定地價是宗地地價的一種 ， 由政府組織或委托評估 ， 并被政府認(rèn)可作為土地市場管理的依據(jù) ， 其評估方法與一般宗地估價方法相同 。 由于這種方式?jīng)]有充分的市場競爭 ， 其價格不能完全反映土地的市場價值 。 因此 ， 還沒有專用的課稅價格 。 （五）土地供應(yīng)計劃制度和土 地儲備制度 ? 為了在宏觀上調(diào)控土地價格，必須嚴(yán)格控制土地供應(yīng)數(shù)量和區(qū)位。 2023年 3月 8日星期三 8時 54分 29秒 08:54:298 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 8日星期三 8時 54分 29秒 08:54:298 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :54:2908:54Mar238Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 （三）基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價定 期公布制度 ? 《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價要定期公布。通行權(quán)即需役地使用權(quán)人在供役地上通行的權(quán)利。 ? 2023年 5月 ， 國土資源部發(fā)布第 11號令 ， 即 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 》 ， 規(guī)定自 2023年 7月 1日起施行 。農(nóng)地使用權(quán)基準(zhǔn)地價是農(nóng)地在正常生產(chǎn)條件下未來有限年期土地純收益的資本化。 ? 在我國，基準(zhǔn)地價評估的土地使用權(quán)首先是物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)，含有土地的占有、使用、收益和處分等多項權(quán)能，同時，土地租賃使用權(quán)也包括在土地使用權(quán)概念