盛世大道定價培訓-wenkub
2023-03-09 04:57:49 本頁面
【正文】 筑面積計（ 3） 燃氣管道工程費 21/24 ?按住宅建筑面積計；煤氣 21元 /平方米、天然氣 /平方米計（ 4） 電話通訊工程費 ?掛空式： /平方米；暗埋式：多層 20元 /平方米，高層 /平方米（ 5） 電力工程費 145 ?按地面總建筑面積計（ 6） 小區(qū)智能化 50 ?按住宅建筑面積計（ 7） 環(huán)衛(wèi)工程費 10 ?按地面總建筑面積計（ 8） 有線電視工程費 5 ?按住宅建筑面積計（ 9） 道路及附屬設施 25 ?按住宅建筑面積計3 人防工程建設費 60/45 ?按地面總建筑面積計五 其他費用1 管理費用 / ?（建安 +前期 +配套） 3%2 銷售推廣費用 / ?按銷售收入約 2%計3 不可預見費用 / ?（建安 +前期 +配套） 3%4 財務費用 /本報告是嚴格保密的。房地產項目成本構成 (參考 )當前，房地產項目成本主要由以下部分組成：本報告是嚴格保密的。需求導向定價 本報告是嚴格保密的。整盤均價的制定第二部分 戶型單價的制定本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。市場顧問部2023年 6月 30日本報告是嚴格保密的。整盤均價的制定第二部分 目錄 第一部分 整盤均價的制定216。216。本報告是嚴格保密的。是以 成本 為中心，是一種按 賣方（開發(fā)商） 意圖定價的方法。序號 工程類別 平均造價（元 /平方米） 備 注一 土地費用1 土地使用權出讓金 / 土地開發(fā)動遷費用及土地使用費2 土地出讓契稅 / 按出讓金的 3%計算二 建安費用1 普通商品房 多層 9501050 ?67層住宅小高層 13501450 ?812層住宅中高層 15501650 ?1824層住宅高層 20232100 ?2834層住宅2 高檔商品房 多層 17001800 ?設 1層地下車庫小高層 20502150 ?設 1層地下車庫高層 27502850 ?設 1層地下車庫3 酒店式公寓 高層 43004600 ?含精裝修費用4 獨立式地下車庫 地下一層 29003100地下二層 460049005 別墅 一般獨立別墅 12501450 ?地上 23層半地下室獨立別墅 13501550 ?半地下室、地上 23層聯(lián)體別墅 10501250 ?地上 23層高檔裝修別墅 4100或以上 ?地上 23層本報告是嚴格保密的。成本加成定價法目標利率定價法銷售加成定價法成本導向定價本報告是嚴格保密的。加成率 =利潤多少按成本的一定比例計算。這里所指的 成本，包含了稅金、地價 。目標收益定價法 目標收益率可表現為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同的形式。本報告是嚴格保密的。=x售價加成定價法 例如，某樓盤的開發(fā)成本為每平方米 2500元，加成率 20%，則該樓盤的售價為： 所不同的是它們對 利潤的確定方法略有差異 。理解值定法區(qū)分需求定價法 需求導向定價本報告是嚴格保密的。對自身產品價值估計過高的賣主，會令他們的產品定價過高；而對自身產品的消費者認識價值估計過低的企業(yè)，定的價格就可能低于他們能夠達到的價值。競爭導向定價 它是 以競爭者的價格 為基礎， 根據競爭雙方的力量 等情況，制定 較競爭者 價格為 低、高或相同的價格， 以達到增加利潤，擴大銷售量或提高市場占有率等目標的定價方法。對于房地產企業(yè)而言，當本企業(yè)所開發(fā)的項目在市場上有較多的競爭者時，適宜采用競爭導向定價確定樓盤售價，以促進銷售，盡快收回投資，減少風險。因此， 這種定價方法比較受一些中、小房地產企業(yè)的歡迎。如恒大， 3800元入市至今 6500元，始終引領小店區(qū)域價格。此 18個因素，共分 五等級 ，分值為 5分。定級因素權重確定由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選擇為樓盤定級因素，只有在進行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤定級因素。 權重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然。*+++WnFn公式中，P—— 總分（諸因素在片區(qū)內尋樓盤優(yōu)劣的綜合反映）n—— 樓盤定級因素的總數Wi—— 權重（某定級因素對樓盤優(yōu)劣的影響度）；Fi—— 分值（某定級因素對片區(qū)所表現出的優(yōu)劣度）。如何尋找比較對象？有的項目感覺競爭項目很多，如何篩選？有的項目找不到可比對象，又該怎么辦？第一步選擇對比 產品 及相應權重。第二步確定比較因素及相應權重對比項目：指最具比較價值項目，其權重應當適當加大本報告是嚴格保密的。比較因素的選擇不應過多過細；?或者去除最高最低求均值法等；?本報告是嚴格保密的。整盤均價的制定第二部分 價格表的制定單價形成 =基準價 +布局差 +水平差 +垂直差價格差價格差的三個層面布局差： 同一項目由于不同樓棟在空間布局上的不同造成樓棟之間景觀面、便利性的不同，形成 棟差 。樓棟差的影響因素一般而言，靠近主題景觀或者是會所的樓棟較好，臨近馬路、社區(qū)出入口的樓棟較差。小高層 —— 高層。但物業(yè)定位比較高檔時，層差可以適當拉大。別是在高層物業(yè)中，一般分為底層、中層、高層景觀區(qū)、景觀差異越價格可能由于送閣樓或平臺提高價格。其他參考因素把握稀缺資源，提升項目產品的價值。尾數定價法的基本原理人對數字的認識是由高位開始讀起，往往對后面的 低位數字不敏感 ，數字提供的信息主要集中在前幾位。?合理的尾數設定有利于沖破客戶的價格防線。本報告是嚴格保密的。清晰美觀?東， B戶為西。為東，
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