【正文】 構(gòu)及著名文人參與此探詢路線，并言路講解各種中式民居的文化及歷史，一方面配合項(xiàng)目 “追溯中式宅院閑雅生活 ”的形象，另一方面又可以使項(xiàng)目用充滿文化韻味的獨(dú)特方式入市；閱讀中國(guó)閱讀中國(guó).（ .....）方式：方式：2. 可以考慮和鳳凰衛(wèi)視聯(lián)合，與相關(guān)的學(xué)院、教育團(tuán)體等學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)聯(lián)系，進(jìn)行類似 “當(dāng)現(xiàn)代遭遇中式當(dāng)現(xiàn)代遭遇中式 ”等的研討會(huì)或現(xiàn)場(chǎng)訪談節(jié)目，并邀請(qǐng)一些教授、文人學(xué)士參與話題，引發(fā)市場(chǎng)討論；閱讀中國(guó)閱讀中國(guó)目的和作用：目的和作用：? 一方面，鳳凰一直致力于挖掘及發(fā)揚(yáng)中國(guó)文化，利用他們的平臺(tái)宣傳本項(xiàng)目，可增加市場(chǎng)影響力及可信度；? 另外相關(guān)文化機(jī)構(gòu)的工作人員本身就是具有較高學(xué)歷的知識(shí)分子，他們就是本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群之一，與他們舉辦相關(guān)的講座或者聯(lián)合他們參與鳳凰衛(wèi)視的節(jié)目錄制，較容易打動(dòng)他們 “骨子里的中國(guó)情結(jié)骨子里的中國(guó)情結(jié)”；閱讀中國(guó)閱讀中國(guó)二、事件炒做方式：方式：? 拍攝一部講述或評(píng)述 中國(guó)民居歷史中國(guó)民居歷史 （溯根、復(fù)興、烙印、反思） ，并有一定故事情節(jié)的系列 立體電影短片立體電影短片 ，在項(xiàng)目認(rèn)籌期在深圳各大電影院播放。體現(xiàn)著中國(guó)建筑久違的自信與驕傲，展現(xiàn)了中國(guó)文化的博大與包容。 ? 不容否認(rèn)，中國(guó)結(jié)深埋在中國(guó)建筑師的心中，在博物館，在研究院，在建筑界的小圈子中。持此種觀點(diǎn)，不是無(wú)端的自卑，更絕非盲目的自戀。而現(xiàn)在，在當(dāng)代建筑蓬勃發(fā)展的今天，萬(wàn)科第五園的出現(xiàn)將重現(xiàn)人們心底失落已久的中國(guó)記憶，喚醒現(xiàn)代中國(guó)人最真摯的那一段宅院情結(jié) ……疑問(wèn)？? 在狹隘的自戀、虛偽的保守與矜持的開放相混合的市場(chǎng)環(huán)境中，中國(guó)建筑師以及對(duì)中式住宅深懷眷戀者，只能 迷茫而艱難的生存著 ，并向往著。建筑是需要時(shí)間考驗(yàn)的，不過(guò)， “任何一個(gè)國(guó)家、地方的建筑都會(huì)經(jīng)歷首先是本土建筑，慢慢又變成現(xiàn)代建筑，最后在現(xiàn)代建筑審度航線上找到本土文化標(biāo)識(shí)，這三個(gè)階段都是必須經(jīng)歷的 ”，依據(jù)這條建筑文化的發(fā)展規(guī)律，我們還是可以對(duì)中式建筑的未來(lái)作出樂(lè)觀的判斷?！?無(wú)論從古到近，人們對(duì)人居理想的憧憬就像一個(gè)無(wú)法磨滅的烙印深深的印在心里，以前是這樣，今天也是這樣。”白居易也白居易也曾經(jīng)這樣描繪他的宅院：曾經(jīng)這樣描繪他的宅院：「滄浪峽水子凌灘「滄浪峽水子凌灘，路遠(yuǎn)江深欲去難，何如家池通小院，臥房階下插魚竿」，路遠(yuǎn)江深欲去難，何如家池通小院，臥房階下插魚竿」。川古徑復(fù)，流潺緩些。冬高堂邃寧，欄層軒些。這樣住宅才能夠復(fù)興，就是把一個(gè)中式的住宅不當(dāng)做古董來(lái)收藏，而是當(dāng)做居住來(lái)使用。文化的歸隊(duì)必然帶來(lái)居住的歸隊(duì)。 我們?cè)僭斓牟粌H僅是院落，而是一種歷史、人文和文化。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，中國(guó)人民自信心的提高，中華民族自信心的提高，這種文化價(jià)值和居住理念逐步地復(fù)興及這種文化價(jià)值和居住理念逐步地復(fù)興及回歸，回歸， 并開始出現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的建筑當(dāng)中，這樣，推出中式住宅的時(shí)機(jī)才成熟了。 .（ .....）：觀點(diǎn)：觀點(diǎn)? 中式住宅的突起，所帶來(lái)的不是一陣 “ 中國(guó)風(fēng) ” ，而是引導(dǎo)我們?nèi)プ穼の幕?、建筑?“ 中國(guó)根 ” ；? 而文化是一個(gè)很豐富的概念，文化的缺失會(huì)導(dǎo)致社會(huì)生活的內(nèi)涵缺失。自己是什么？是一個(gè)神秘的庭院。這兒沒(méi)有任何裝點(diǎn)，為什么會(huì)給我一種莫名的莊嚴(yán)？這兒我沒(méi)有來(lái)過(guò)，為什么處處透露出似曾相識(shí)的親切？這些房子和庭院可以用作各種用途，但它的本原用途是什么呢？……這個(gè)庭院，不知怎么撞到了我心靈深處連自己也不大知道的某個(gè)層面。萬(wàn)科在坂田片區(qū)的統(tǒng)治地位還將得以保持與延續(xù)。從片區(qū)內(nèi)中高檔物業(yè)的銷售情況來(lái)看，均取得了良好的銷售業(yè)績(jī)，表明市場(chǎng)對(duì)高檔物業(yè)認(rèn)可度逐漸加。本項(xiàng)目所處 市場(chǎng)處于發(fā)展上升期 ，物業(yè) 銷售情況良好 ，物業(yè)類型豐富，但檔次較為單一， 市場(chǎng)高檔物業(yè)較為缺乏 ，中低檔物業(yè)仍然是市場(chǎng)的主流，此類型產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。住形式為主。中式文化與住宅有一定的情結(jié)。第五園認(rèn)籌客戶的詳細(xì)分析（主線）第五園認(rèn)籌客戶的詳細(xì)分析（主線）p 選取了中原現(xiàn)場(chǎng)接待，并認(rèn)籌的 487批客戶；p 對(duì)不同的物業(yè)類型的認(rèn)籌客戶分別進(jìn)行分析；p 客戶分析涉及客戶區(qū)域、職業(yè)、年齡、學(xué)歷、家庭結(jié)構(gòu)、私家車狀況、購(gòu)買用途、價(jià)格期望、認(rèn)籌原因、關(guān)注問(wèn)題等 10余個(gè)方面，詳盡的對(duì)前期認(rèn)籌客戶進(jìn)行了綜合的分析與判斷。關(guān)于項(xiàng)目未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析的內(nèi)容，我們將在后期進(jìn)行專題的研究與分析。市場(chǎng)特征： 片區(qū)發(fā)展特色與坂田片區(qū)接近，將成為深圳地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)。市場(chǎng)特征： 供不應(yīng)求的市場(chǎng)狀況因市區(qū)供應(yīng)量的減少以及地產(chǎn)熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)移而得到持續(xù)，市區(qū)客戶對(duì)高檔物業(yè)的需求將持續(xù)上升。? 本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)正處于片區(qū)市場(chǎng)的 發(fā)展提速期 ，市場(chǎng)整體開發(fā)量激增，市場(chǎng)發(fā)展將更加趨于成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力凸現(xiàn)；? 隨著片區(qū)整體城市化水平的提高，整體住宅市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展勢(shì)頭將會(huì)得到延續(xù)與提升。先知先覺是領(lǐng)導(dǎo)者，后知后覺是追隨者，不知不覺是淘汰者。第五園第五園～骨子里的中國(guó)情結(jié)～骨子里的中國(guó)情結(jié)萬(wàn)科萬(wàn)科 入夜，憑海臨風(fēng)的萬(wàn)家燈火，更是讓人忍不住去追溯新市鎮(zhèn)的成功之道。[美 ]規(guī)劃專家 *景觀建筑師 城市使人迷失了親切感和尺度感，這就是人們從當(dāng)初的地方遷走的原因 ——.（ .....）關(guān)于新市鎮(zhèn) ——新市鎮(zhèn) ， 顧名思義指的是在原有的市區(qū)之外興建起的新的城市區(qū)。要知道， 30年前，這些地方，有的是舊式的集鎮(zhèn)、村落，有的是支離破碎的稻田，有的是灌木叢生的荒坡，有的是隨潮隱現(xiàn)的灘淤，如今卻變成了數(shù)百萬(wàn)香港人生活、工作的樂(lè)園； 30年前，新市鎮(zhèn)起步之初，香港的總?cè)丝谑?400多萬(wàn)，如今是 670萬(wàn)左右， 30年間香港新增了 260萬(wàn)人口，而新市鎮(zhèn)所在地區(qū)的居民由 30年前的 50萬(wàn)增加到現(xiàn)在的 300多萬(wàn)，差不多也增加了 260萬(wàn)，兩個(gè)幾乎相同的數(shù)字，無(wú)疑說(shuō)明一個(gè)事實(shí)： 30年間香港的新增人口，并沒(méi)有增加原有市區(qū)的稠密度，而全都被不斷興建的新市鎮(zhèn) “消化 ”掉了。第五園第五園之之征戰(zhàn)江山征戰(zhàn)江山.（ .....）胸懷江山，大胸懷江山，大隱人家！隱人家！——追溯中式宅院閑雅生活第一回合：第一回合： 市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判第二回合： 定位延展第三回合： 專案推廣第一回合第一回合 市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判房地產(chǎn) E網(wǎng) ..管理資料庫(kù) ,匯聚海量的免費(fèi)管理資料。故此， 一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)的成敗，首要條件要 清醒地知道形勢(shì)發(fā)生了什么變化，問(wèn)題在哪里，危機(jī)在哪里。片區(qū)將成為深圳地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè) 重要 “戰(zhàn)場(chǎng) ”！一、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示? 片區(qū)未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃方向?qū)?為 本地區(qū)中高檔次的房地產(chǎn)發(fā)展提供充足的客戶源保障 以及較大的發(fā)展空間；? 逐步完善的城市化配套還將大大提高片區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，并由此 吸引更多的關(guān)內(nèi)置業(yè)群 ；一、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及對(duì)本項(xiàng)目的啟示? 就本項(xiàng)開發(fā)時(shí)機(jī)分析，項(xiàng)目入市時(shí)，片區(qū)整體面貌將不會(huì)有徹底的改觀，相關(guān)配套尤其是 交通、教育配套 的發(fā)展仍然顯示出 滯后 的特點(diǎn) ；? 在本項(xiàng)目的發(fā)展中，針對(duì) 交通、教育的配套問(wèn)題還需引起發(fā)展商的格外重視。：二、未來(lái)坂田片區(qū)市場(chǎng)發(fā)展前瞻龍華片區(qū)總體供應(yīng)量： 共統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目近 20個(gè) 已出讓土地建筑面積接近 300萬(wàn) 平方米。大有南山數(shù)年前在深圳崛起之勢(shì)。關(guān)于項(xiàng)目未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析的內(nèi)容，我們將在后期進(jìn)行專題的研究與分析。（詳見第五園市場(chǎng)分析報(bào)告）多層、小高層客戶多層、小高層客戶 寬景寬景 house客戶客戶 Townhouse客戶客戶.（ .....）片區(qū)市場(chǎng)分析 片區(qū)未來(lái) 12年市場(chǎng)分析 項(xiàng)目客戶分析萬(wàn)科第五園市場(chǎng)分析總結(jié)概況價(jià)格 銷售供求 片區(qū)內(nèi) 片區(qū)外基礎(chǔ) 主線 補(bǔ)充片區(qū)置業(yè)客戶 中式住宅客戶項(xiàng)目認(rèn)籌客戶未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析其它城市中式住宅購(gòu)買客戶（補(bǔ)充）其它城市中式住宅購(gòu)買客戶（補(bǔ)充）客戶分類 客戶簡(jiǎn)析設(shè)計(jì)師、藝術(shù)家設(shè)計(jì)師、藝術(shù)家 具有藝術(shù)的氣息，具有鮮明的個(gè)性，對(duì)特立獨(dú)行的新具有藝術(shù)的氣息，具有鮮明的個(gè)性，對(duì)特立獨(dú)行的新鮮事物會(huì)強(qiáng)烈的追捧，思維上能把現(xiàn)代與傳統(tǒng)文化很鮮事物會(huì)強(qiáng)烈的追捧，思維上能把現(xiàn)代與傳統(tǒng)文化很好的的融合。歸國(guó)華僑歸國(guó)華僑 客戶長(zhǎng)年在國(guó)外生活，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)中國(guó)的傳統(tǒng)客戶長(zhǎng)年在國(guó)外生活，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)中國(guó)的傳統(tǒng)文化以及中式建筑有較強(qiáng)的親切感與歸屬感。投資客戶投資客戶 專業(yè)投資客戶，市場(chǎng)洞察力較強(qiáng)，手中有較多的流動(dòng)專業(yè)投資客戶，市場(chǎng)洞察力較強(qiáng)，手中有較多的流動(dòng)資金，看好中式住宅的租賃市場(chǎng)。 交通、教育 仍然是片區(qū)發(fā)展的一個(gè) 瓶頸 。片區(qū)市場(chǎng)發(fā)展特征216。 片區(qū)市場(chǎng)發(fā)展特征1. 地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿作用使得市區(qū)客戶置業(yè)關(guān)外成為大勢(shì)所趨，這部分客戶經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)，對(duì)高品質(zhì)物業(yè)的需求較強(qiáng)；2. 片區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及片區(qū)知名度的提升將為片區(qū)物業(yè)帶來(lái)源源不斷的高素質(zhì)、高消費(fèi)群體；3. 如果項(xiàng)目能夠有效解決交通、教育這兩個(gè)片區(qū)發(fā)展較為普遍的瓶頸問(wèn)題，將使項(xiàng)目取得更加理想回報(bào)成為可能！從目前萬(wàn)科在坂田片區(qū)中的影響力分析，無(wú)論是坂田片區(qū)還是龍華片區(qū)都還沒(méi)有形成與萬(wàn)科相競(jìng)爭(zhēng)的力量，萬(wàn)科仍是區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者。這個(gè)層面好像并不是在我的有生之年培植起來(lái)的，而要早得多。哪一天你不小心一腳踏入后再也不愿意出來(lái)了，覺得比你出生的房屋和現(xiàn)在的住舍還要親切，那就是你自己。在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，很多項(xiàng)目直接是國(guó)外原抄的東西，是文化交流還是文化侵略？！是文化交流還是文化侵略？！? 建筑是世上最為冰冷沉重的物體，然而文化卻能賦予它 生命力 ，不過(guò)，第五園的現(xiàn)代中式建筑文化的生命力是建立在傳統(tǒng)文化民族風(fēng)俗基礎(chǔ)上的。” .（ .....）疑問(wèn)？? 十五世紀(jì)歐洲發(fā)起文藝復(fù)興運(yùn)動(dòng)，從而帶動(dòng)了歐洲科技的蓬勃發(fā)展，二十一世紀(jì)的中國(guó)房地產(chǎn)， 是否到了該復(fù)是否到了該復(fù)興的時(shí)候了？興的時(shí)候了？? 當(dāng)江澤民穿上了唐裝，唐裝從此風(fēng)靡世界。 萬(wàn)科所要做的，不僅僅是復(fù)興現(xiàn)代院落，更是賦予現(xiàn)代院落以生命，使其融入現(xiàn)代生活，成為我們的城市，我們的生活的一部分。所以從上海的歸隊(duì)必然帶來(lái)居住的歸隊(duì)。把一個(gè)中式的住宅不當(dāng)做古董來(lái)收藏，而是當(dāng)做居住來(lái)使用。層臺(tái)累榭，臨高山些。坐堂伏檻，臨曲，流潺緩些。和現(xiàn)在流行的層高、平臺(tái)、水景等多么類似，這是兩千年前的描述。疑問(wèn)？? 胡同、四合院、飛檐、琉璃瓦、旗袍、馬褂、貨郎、糖葫蘆，這一切都已變成發(fā)黃的老照片，除了在不經(jīng)意翻起時(shí)會(huì)讓麻木的神經(jīng)抽搐一下外，基本上 消失在國(guó)人的生活視線消失在國(guó)人的生活視線 。.（ .....）：觀點(diǎn)：觀點(diǎn)萬(wàn)科的信念旨在 推銷一種新的生活方式 。骨子里的中國(guó)情結(jié)！骨子里的中國(guó)情結(jié)！四、我們需要反思.（ .....）當(dāng) 經(jīng)歷了太多所謂純粹歐風(fēng)美雨的洗禮之后，人們開始追溯根的本源，在現(xiàn)代物質(zhì)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的時(shí)代，精神的匱乏與之形成了 鮮血淋淋 的對(duì)照。中式建筑的聲音一度顯得戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，中國(guó)的建筑師一度集體失語(yǔ)。歐陸風(fēng)應(yīng)該批判，北美風(fēng)應(yīng)該批判，但從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端顯然也不可取，中國(guó)風(fēng)，不能僅僅理解為某種風(fēng)潮和運(yùn)動(dòng)，也不僅僅停留在建筑風(fēng)格。但在更廣泛的人群中，這種情結(jié)也未褪色 ，尤其是那些手中握著訂單的住宅終端用戶。與驕傲，展現(xiàn)了中國(guó)文化的博大與包容。并可把門票設(shè)計(jì)成銀票形式，收集完整四張電影票的客戶可在項(xiàng)目開盤時(shí)獲得額外折扣優(yōu)惠。二、現(xiàn)場(chǎng)包裝 用獨(dú)特的包裝方法布置售樓處洗腦式的現(xiàn)場(chǎng)包裝三、行銷炒做 選出 10套 TH，拍賣，開展事件營(yíng)銷炒做。在東風(fēng)西漸的今天， “東風(fēng) ”開始時(shí)髦起來(lái)，打著 “東方遇見西方 ”設(shè)計(jì)主題的 “上海灘 ”，為中國(guó)時(shí)尚披上了名牌的外衣，設(shè)計(jì)與包裝別有特色，得到市場(chǎng)的認(rèn)可。讓客戶進(jìn)入售樓處后進(jìn)行洗腦式的教育，對(duì)中式住宅產(chǎn)生強(qiáng)烈的認(rèn)同感；? 另外，用此類新穎的方式來(lái)向客戶展現(xiàn)區(qū)規(guī)未來(lái)的規(guī)劃前景，有利于增強(qiáng)客戶對(duì)該區(qū)域未來(lái)發(fā)展的直觀印象，加深記憶。不論前后是一種什么樣的走法，大中國(guó)地產(chǎn)也走了十幾、二十年了。大家都深明其重要性，那么在地產(chǎn)商的利潤(rùn)豐厚階段，對(duì)尤其初期的營(yíng)銷需求快速增長(zhǎng)時(shí)，那么傳統(tǒng)的三段式或三部曲，即廣告、樣板房、展銷會(huì)等，當(dāng)然能起到有效作用。品味中國(guó)品味中國(guó) 作用：作用：? 此銷售策略的作用 利用斥巨資邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì) 10套 TOWNHOUSE單位的事件營(yíng)造轟動(dòng)的市場(chǎng)效應(yīng)。品味中國(guó)品味中國(guó)萬(wàn)科萬(wàn)科因此在全國(guó)舉行巡展及研討會(huì)，將最大限度的展現(xiàn)萬(wàn)科 “一統(tǒng)江山 ”的霸氣，在更廣范圍及更深深度上提高項(xiàng)目及企業(yè)的品牌知名度。利用此活動(dòng)，營(yíng)造市場(chǎng)熱點(diǎn)，提升第五園的整體價(jià)值。第三批300余套 36％TH＋寬景＋小高層在第二批單位銷售到 80％的時(shí)候推出通過(guò)上批單位的推售，使產(chǎn)品積累一定的準(zhǔn)業(yè)主。開盤銷售定于銷售定于 2023年年 8月份。第二階段第二階段 ：： 活動(dòng)造勢(shì)第三階段第三階段 ：： 活動(dòng)造勢(shì)及事件炒作開盤期 銷售通路的擴(kuò)展＋事件營(yíng)銷 70％強(qiáng)銷期 特殊客戶群的的營(yíng)銷活動(dòng) 25％尾盤期 話題再炒作，活動(dòng)造勢(shì) 5％項(xiàng)目第三批單位推售.（ .....）拾遺二：推售計(jì)劃二（兩期分開推向市場(chǎng)）拾遺二：推售計(jì)劃二（兩期分開推向市場(chǎng)）推售推售套數(shù)套數(shù)百分百分比比推售組推售組合合 推售原則推售原則 推售原因推售原因第一批10 1％ TH在項(xiàng)目預(yù)計(jì)解籌前 1個(gè)月進(jìn)行拍賣。第三批600余套 63％第二期全部單位，在第一批單位銷售到 80％的時(shí)候推出通過(guò)上批單位的推售，使產(chǎn)品積累一