【正文】 58套108118兩居29套供應(yīng)套數(shù)74一居開發(fā)區(qū)新移民的較為傾向，用以純住。124大連及開發(fā)區(qū)客戶居多、其中包括少量東三省客戶。100110東三省客戶占大多數(shù)，置業(yè)目的基本上是自住，同時包括渡假房的用途。用途上自住為主，占 60%；投資占 40％總體客戶構(gòu)成 ———— 區(qū)域可參考項目濱海板塊客戶現(xiàn)狀產(chǎn)品主要是以舒適性一居 (5065)和三居 (140150)為主，但整體銷售狀況沒有過大的差異性，基本說明此項目對于區(qū)域客群構(gòu)成有比較完整的把握。 楓瀾雅筑238。 動態(tài)客戶認(rèn)識206。 項目首開區(qū)客戶定位206。開發(fā)區(qū)客戶認(rèn)識中間階層的需求，代表著社會需求的主流和方向206。? 80平米起的產(chǎn)品，投資的比例逐漸遞減，開始以居住為主，且需求穩(wěn)定；中端及中端以上人群的數(shù)量飽滿。 130—140 平米 —— 2051 套216。 60平米 —— 5781 套216。使之成為具有重要影響的社會主流力量和代表。 86年開始，該區(qū)域被劃定為開發(fā)區(qū)，走上了快速發(fā)展的道路。 濱海版塊客戶現(xiàn)狀206。 動態(tài)客戶認(rèn)識206?？蛻羝?06。 項目首開區(qū)客戶定位206。 動態(tài)客戶認(rèn)識206。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展吸納了大量管理類、技術(shù)類、科研類人群，短短十幾年的時間，開發(fā)群人群迅速膨脹。開發(fā)區(qū)的演變過程，與常規(guī)城市有所不同， 即非循序漸進式，而是快速裝填式 。 80—90 平米 —— 4421 套216。 140—160 平米 —— 373 套216。? 140平米以上產(chǎn)品，供需總量減少，頂端人群漸少，符合正態(tài)結(jié)構(gòu)。 開發(fā)區(qū)客戶認(rèn)識 206。 首開區(qū)客戶研究206。 項目首開區(qū)客戶定位206。 眾益陽光海岸238。開發(fā)區(qū)客戶居多，其中包括少量東三省客戶。基本上沒有大連客戶和開發(fā)區(qū)客戶選擇該戶型200區(qū)域產(chǎn)業(yè)新移民及東三省客戶占大多數(shù)，置業(yè)目的基本上是自住。該戶型主力為投資用途，投資比例約占該戶型的 70%左右。另有少量大連客戶購以投資。另有少量開發(fā)區(qū)的客戶及大連客戶，同樣以自住為主要用途。45—50一居產(chǎn)品主要是以一居 (4550)和三居 (108118)為主，同時有較大量 180的戶型，由于多數(shù)未售，故大多數(shù)戶型不具備參考性，可借鑒小一居和 129兩居。90100開發(fā)區(qū)客戶占大多數(shù)，置業(yè)目的基本上是自住。140150主力是東三省的外地買家。開發(fā)區(qū)的高端客戶多來自產(chǎn)業(yè)區(qū)各大企業(yè)中高層，用途主要是自住。少量東北籍可戶外地客戶購其投資。眾益陽光海岸 —— 區(qū)域可參考項目濱海板塊客戶現(xiàn)狀物業(yè)類別 :普通住宅建筑類別 :高層物業(yè)管理費 : /平方米 /月開盤時間 :202310以東三省為首的純外地人為主，約占總量 50%大連人 15%，開發(fā)區(qū)本地人 10%，外來的開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)人群約占 20%左右。用途主要是自住。130140戶型單一且普遍偏大，且景觀資源分配不均，以未能完全吸引外地客戶的欣賞。用途上自住為主，占 70%；投資占 30％北歐假日二期—— 區(qū)域可參考項目總體客戶構(gòu)成 ——濱海板塊客戶現(xiàn)狀產(chǎn)品戶型 面積區(qū)間 戶型套數(shù)1/1/1 5560 292/2/1 78 582/2/1 105120 1163/2/2 130150 18特殊產(chǎn)品 LOFT 7090 168開發(fā)區(qū)客戶產(chǎn)業(yè)人群居多，多用于自住。105120大連及開發(fā)區(qū)客戶居多，該戶型部分為投資用途，自住客戶主要是開發(fā)區(qū)本地客戶。 大連客戶 —— 分成兩類： A為在開發(fā)區(qū)有穩(wěn)定工作和個人事業(yè)的大連人； B為與開發(fā)區(qū)無實際聯(lián)系的大連人。在客戶的構(gòu)成上，這一點是濱海版塊與其他版塊最大的區(qū)別。 多為自住 （未必一買就?。?，約占其購房比例的 70%左右，是絕對量 。 自用渡假 考慮的約有 10%左右。252。 —— 渡假房往往是適度偏大的戶型，即 90左右的舒適兩居和 130左右的三居產(chǎn)品，甚至更大 。216。兒女孫子們都在沈陽生活，一旦入住了，他們就可以經(jīng)常過來探望，同時也算是渡假了，這也是為什么選大戶型的一個原因。 老兩口還看好這里的 升值保值潛力 。l 城市價值 —— 基于地域特點與人文、歷史所共同產(chǎn)生的特有城市屬性：花園城市、旅游城市、國際化城市、浪漫之都的感召力。對于戶型提出的要求是面積要寬大，功能要齊全，居室數(shù)相對要多l(xiāng) 品質(zhì) —— 外地客戶承受能力相對較強，出價高的同時對項目的品質(zhì)及社區(qū)的環(huán)境也提出了較高的要求。但出于對海邊生活的了解，有豐富生活閱歷的年長的大連客戶在此區(qū)域選擇自住的為數(shù)不多，多數(shù)是年紀(jì)相對較輕的人群。 另一類大連客戶的購買用途相對較豐富 —— 由于平時與開發(fā)區(qū)的聯(lián)系不大 ，但又肯定和看好開發(fā)區(qū)尤其是濱海區(qū)域未來的發(fā)展和升值潛力以及回報率，部分大連客戶會選擇購房 投資 和 自用 （ 渡假房），其中投資的比重稍大，約占 30%。216。 購買項目為 天安海景花園 ，購買房屋的面積為 130平米的三室兩廳兩衛(wèi) 。 購買目的為 純自住 ，常住人口是 老兩口 。216。濱海板塊客戶現(xiàn)狀對于大連的客戶，就在該區(qū)域 自住 和 渡假 來說主要看重以下幾個因素：l 舒適度 —— 選擇住在開發(fā)區(qū)，除了工作的原因，主要是對居住舒適度的追求，在居室的尺度上、功能配置上都要有所提升。 對于 開發(fā)區(qū)原始居民而言，大多仍較難接受在此區(qū)域居住。 對于 投資 而言 ， 這些客戶多選擇相對緊湊的戶型， 集中在 60左右一居和 90平米左右兩居上 。 外來的新舊產(chǎn)業(yè)人群則大多選擇在此區(qū)域居住 。216。 購買項目為 眾益陽光海岸 ， 購買房屋的面積為： 130140平米 的 三室兩廳一衛(wèi) 。216。l 城市價值 —— 基于地域特點與人文、歷史所共同產(chǎn)生的特有城市屬性：花園城市、旅游城市、國際化城市、浪漫之都的感召力。l 功能 —— 外地人的原因，有接父母同住等等需求，強調(diào)產(chǎn)品舒適度的同時看重居室的配比。 60平米以上一居： 需求仍是投資為主，需求略比小一居高。252。 130—140 平米三居： 可滿足各類客戶的自住自用需求，尤其是基數(shù)較大的外地客戶和開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)人群自住。較好滿足剛性客戶的主力需求，需求市場堅挺、穩(wěn)定。 動態(tài)客戶認(rèn)識206。 濱海版塊客戶現(xiàn)狀206。據(jù)介紹，因為芯片制造需要大量特種氣體，知名氣體供應(yīng)商如法國液化空氣集團、英國氧氣公司、美國普萊克斯氣體公司等紛紛來大連商談建廠服務(wù)英特爾問題； 英特爾全球指定氣體供應(yīng)商、美國空氣制品與化學(xué)品公司，已與大連保稅區(qū)達成合作意向 。 開發(fā)區(qū)客戶認(rèn)識 206。 首開區(qū)客戶研究206。 項目首開區(qū)客戶定位206。 大連客戶： 20%（自住兼自用 15%、投資 5%）252。 濱海版塊客戶現(xiàn)狀206。 開發(fā)區(qū)客戶認(rèn)識206。 首開區(qū)客戶研究客戶篇p 青年家庭 – 社會新銳n 青年之家 1：年齡 2544歲的青年或青年伴侶（無孩子、無父母）n 青年之家 2：年齡 2544歲的青年或青年伴侶（無孩子、無父母） ，老人為子女購房，且不和子女居住，稱為青年之家 2n 青年持家：年齡 2534歲或者已經(jīng)結(jié)婚的青年 + 父母p 孩子家庭 – 望子成龍n 小太陽： 011歲小孩 + 父母n 后小太陽： 1217歲小孩 + 父母n 孩子三代：老人 +中青年夫婦 +18歲以下孩子p 老人家庭 – 健康養(yǎng)老n 老人一代：（準(zhǔn)）空巢中年或老年n 老人兩代：老人 +中年夫妻n 老人三代：老人 +中年夫妻 +18歲以上孩子p 富裕家庭 – 富貴投資n 富貴之家：收入（包括教育、職務(wù)等資源）遠(yuǎn)高于其他家庭的家n 投資：把買來的房子用來出租或再次出售p 務(wù)實家庭n 務(wù)實之家 1：收入（包括教育、職務(wù)等資源）遠(yuǎn)低于其他家庭的家庭n 務(wù)實之家 2中年務(wù)實：資源相對較少，需求