成本法-wenkub
2023-03-06 13:53:12 本頁面
【正文】 土地價格通常由 7大項 構(gòu)成： ①土地取得成 ②開發(fā)成本 ③管理費用 ④投資利息 ⑤銷售費用 ⑥銷售稅費 ⑦開發(fā)利潤 開發(fā)成本 開發(fā)成本是在取得開發(fā)用地后進行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需要的直接費用 、 稅金等 。 開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤來計算 。 而重建價格適用于有特殊保護價值的建筑物的估價 。 實際估價中 ， 建筑物的折舊包括 3個方面： ① 物質(zhì)折舊 ② 功能折舊 ③ 經(jīng)濟折舊 ㈠物質(zhì)折舊 ， 又稱物質(zhì)磨損 、 有形損耗 ，是建筑物在實體方面的損耗所造成的價值損失 。 建筑物壽命有自然壽命和經(jīng)濟壽命之分 自然壽命是指從建成之日起到不堪使用的年數(shù) 經(jīng)濟壽命是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運營費用的持續(xù)年數(shù) 。 建筑物的損耗分為可修復(fù)的損耗和不可修復(fù)的損耗 成新折扣法 成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代 、新舊程度等 ， 確定建筑物的成新率 ， 直接求取建筑物的現(xiàn)值 。 磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 30年 ， 受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年 ， 非生產(chǎn)用房 40年 。 八、 現(xiàn)行房屋完損等級評定標準 房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu) 、 裝修 、 設(shè)備三個組成部分的項目完好 、 損壞程度來劃分的 ， 分為 5類： ① 完好房 ② 基本完好房 ③ 一般完好房 ④ 嚴重損壞房 ⑤ 危險房 房屋新舊程度的判定標準是： ① 完好房：十 、 九 、 八成； ② 基本完好房：七 、 六成； ③ 一般完好房：五 、 四成； ④ 嚴重損壞房及危險房：三成以下 待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得采用成本法進行評估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補償、安置費 5萬元 /畝，其他費用（含稅費） 3萬元 /畝，開發(fā)費用 /平方公里，當?shù)劂y行一年期貸款利率 9%，兩年期貸款利率為 10%，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的 3/4，利潤率為 10%，土地所有權(quán)收益為土地成本的 10%，試估算該地產(chǎn)的市場價值。 1， 000， 000＝ 150元／平方米 每平方米土地取得費用和開發(fā)費用合計為： 75+45+150＝ 270元／平方米 （ 2）計算利息： 第一期利息： 270 3／ 4 10％ 2 ＝ （元） 第二期利息： 270 1／ 4 9％ 1 ＝ （元） 每平方米
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