世家領(lǐng)地山水郡整合營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告-wenkub
2023-03-04 22:08:48 本頁(yè)面
【正文】 勢(shì) 。 方案一與方案二相比 ， 更與地塊南北狹長(zhǎng)的地形相適應(yīng) 。 景觀(guān)規(guī)劃描述 從地塊條件考慮，利用外形方正、東西面寬的特點(diǎn)，在地塊中心區(qū)域集中規(guī)劃大面積集中景觀(guān)，形成地塊中心的高爾夫景觀(guān)軸線(xiàn)鏈。 ? 南側(cè)利用臨近水域的特點(diǎn) ， 將天然河道引入內(nèi)側(cè) ， 并利用河道與綠地的組合 ， 在南塊聯(lián)排別墅區(qū)規(guī)劃一小型推桿果嶺 。 此規(guī)劃建議有以下幾大基本出發(fā)點(diǎn)： ? 利用小區(qū)自身的景觀(guān)平面布局 ， 將地塊分成南 、 北兩塊 ， 便于在不同的景觀(guān)資源區(qū) ， 根據(jù)規(guī)劃控制要求 ， 規(guī)劃不同的產(chǎn)品形態(tài) 。 5. 本項(xiàng)目的主流客戶(hù)群是高爾夫消費(fèi)邊緣群體 ， 影響力不大 。 2. 將聯(lián)排別墅與小高層混合交錯(cuò)排布 ， 在管理上將帶來(lái)很大困難 ， 且難以滿(mǎn)足不同層次客戶(hù)的不同需求 。 七、本板塊可比性競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 對(duì)比樓盤(pán)缺乏 ， 產(chǎn)品定位需以其他板塊為參照物 周邊地塊充足，尋求創(chuàng)新是本案進(jìn)入市場(chǎng)之保證 從價(jià)格情況看，日月豪庭目前每平方米 6000元（公寓）、 7300元（別墅）的價(jià)格對(duì)本項(xiàng)目有參考意義。 由于本案位于浦三路西側(cè) ， 故對(duì)本案產(chǎn)生影響的基本是同區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品 ， 上南板塊有大量的潛在樓盤(pán)存在 ，且與本項(xiàng)目一樣 ， 均屬于中密度住宅區(qū) ， 屆時(shí) ， 這些地塊所構(gòu)成的競(jìng)爭(zhēng)威脅較大 。 三 、 上海樓市的高中低價(jià)房 “ 468” 的結(jié)構(gòu)基本形成 。 在 2023年出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的 “ 惜售 ” 現(xiàn)象 ， 這是開(kāi)發(fā)商看好樓市的結(jié)果 ， 但 “ 非正常囤積 ” 有可能在房市生變后加劇 “ 恐慌 ” ， 提請(qǐng)開(kāi)發(fā)商注意由此所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 。 但值得注意的是 ， 本案周邊的不少地塊也已被金地等開(kāi)發(fā)企業(yè)拿走 ， 這些地塊存在競(jìng)爭(zhēng) ， 但也與本案一起形成相互促進(jìn)的發(fā)展格局 。 山水郡 整合營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告 第一部分 市場(chǎng)研究篇 一、整體房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 各類(lèi)數(shù)據(jù)持續(xù)上揚(yáng)，整體市場(chǎng)高位運(yùn)行 全市價(jià)格穩(wěn)步上升，浦東價(jià)格一步一階 市場(chǎng)運(yùn)行分析 從整體市場(chǎng)運(yùn)行情況看 ， 上海房地產(chǎn)業(yè)仍處于快速發(fā)展過(guò)程中的市場(chǎng)繁榮階段 ， 預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場(chǎng)將持續(xù)走高 ， 但對(duì)于市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象應(yīng)引起重視 。 價(jià)格分析 全市價(jià)格在 2023年繼續(xù)攀升 ， 至四季度市場(chǎng)均價(jià)約在每平米 6500元左右 ， 年平均漲幅超過(guò) 20％ ， 局部超過(guò) 50％ 。 真正對(duì)本案產(chǎn)生影響的是本板塊周邊的同類(lèi)物業(yè) 。 四、客戶(hù)群體對(duì)房地產(chǎn)需求分析 2023年市場(chǎng)持續(xù)走熱 ， 市場(chǎng)上的客戶(hù)群體體現(xiàn)出以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)： 一 、 購(gòu)房者投資 、 消費(fèi)的需求比例趨于平衡 ， 追求生活品質(zhì) 促進(jìn)閑居比例適度上升 ， 購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的理性認(rèn)識(shí)增強(qiáng) 。 單價(jià) 8000元成為上海樓市高價(jià)房新的起點(diǎn) 。 南浦大橋板塊由于其區(qū)位關(guān)系 ， 樓盤(pán)的檔次和產(chǎn)品定位與本項(xiàng)目有一定差別 ， 且距離較遠(yuǎn) ， 故影響較小 ， 競(jìng)爭(zhēng)威脅大大減弱 。本項(xiàng)目的別墅物業(yè)的價(jià)格增幅可基本保持與公寓物業(yè)的增幅同步。 難以進(jìn)行品質(zhì)的區(qū)位劃分 。 草案一 總體規(guī)劃描述 將樓盤(pán)規(guī)劃成以街區(qū)型聯(lián)排別墅住宅作品質(zhì)主打 ，形成東西 、 南北兩條軸線(xiàn) ， 以聯(lián)排別墅與小高層綜合規(guī)劃為目標(biāo)的一體化住宅樓盤(pán) 。 ? 東西走向布置的坡地綠化景觀(guān) ， 形成一道宏偉的景觀(guān)走廊 ，好似龍脈的走向 。 ? 利用樓盤(pán)南北兩個(gè)出入口的資源條件 ， 將樓盤(pán)很自然的分割成南北兩塊 ， 形成干擾較少 ， 而又很好的保證了小區(qū)的整體性 。 此規(guī)劃設(shè)計(jì)方案有二大特征： 1. 在地塊中心區(qū)域 ， 出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)景觀(guān)賣(mài)點(diǎn) —— 完整高爾夫 景觀(guān)區(qū)域 。 在單元排布上更具靈活性 。 在周邊地塊的規(guī)劃容積率相當(dāng)?shù)那闆r下 ， 盡可能的使產(chǎn) 品多樣性能有效地將低市場(chǎng)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) 。通過(guò)聯(lián)排別墅的品質(zhì)塑造，來(lái)達(dá)到整個(gè)樓盤(pán)的價(jià)值提升。 我司根據(jù)綜合對(duì)比論證，第一方案優(yōu)勢(shì)更大。 為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)獲得投資回報(bào)最大化創(chuàng)造條件 。 ， 有效的降低了來(lái)自華夏西路 以及楊高南路城市快速主干道的噪音及環(huán)境污染 。 ?形態(tài)上將摒棄“豬圈式”產(chǎn)品，導(dǎo)入北歐小鎮(zhèn)街區(qū)聯(lián)排單元，再以45個(gè)單元組成一個(gè)組團(tuán)，通過(guò)單元平面布局的處理，利用組團(tuán)建筑的自然圍合，形成組團(tuán)內(nèi)部建筑之間的內(nèi)庭景觀(guān)。 ?在單套聯(lián)排別墅的房間設(shè)置上，不必過(guò)度追求臥室的數(shù)量。 ? 對(duì)于同一單元中的東西兩側(cè)房源 ， 應(yīng)盡可能保證各使用空間的全明設(shè)計(jì)及南北通透 。 ? 樓盤(pán)總規(guī)劃建筑面積 17萬(wàn)平方米 ， 綜合容積率 開(kāi)發(fā)控制節(jié)奏 從項(xiàng)目現(xiàn)有的資源條件 ， 綜合產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)策略 ， 建對(duì)整個(gè) 開(kāi)發(fā)地塊分成三階段： 第一階段：西側(cè)靠楊高南路部分的小高層 體量 8萬(wàn)平方米 第二階段：中心綠化坡地南側(cè)的聯(lián)排別墅群 體量 第三階段：東側(cè)靠分涇河沿線(xiàn)部分的小高層 體量 以此開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行控制 ， 主要有以下考慮： ? 為保證樓盤(pán)在先期具有較強(qiáng)的人氣注入 ， 建議第一階段先期開(kāi)發(fā)西
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