【正文】 勢 。 方案一與方案二相比 ， 更與地塊南北狹長的地形相適應(yīng) 。 景觀規(guī)劃描述 從地塊條件考慮，利用外形方正、東西面寬的特點，在地塊中心區(qū)域集中規(guī)劃大面積集中景觀，形成地塊中心的高爾夫景觀軸線鏈。 ? 南側(cè)利用臨近水域的特點 ， 將天然河道引入內(nèi)側(cè) ， 并利用河道與綠地的組合 ， 在南塊聯(lián)排別墅區(qū)規(guī)劃一小型推桿果嶺 。 此規(guī)劃建議有以下幾大基本出發(fā)點： ? 利用小區(qū)自身的景觀平面布局 ， 將地塊分成南 、 北兩塊 ， 便于在不同的景觀資源區(qū) ， 根據(jù)規(guī)劃控制要求 ， 規(guī)劃不同的產(chǎn)品形態(tài) 。 5. 本項目的主流客戶群是高爾夫消費邊緣群體 ， 影響力不大 。 2. 將聯(lián)排別墅與小高層混合交錯排布 ， 在管理上將帶來很大困難 ， 且難以滿足不同層次客戶的不同需求 。 七、本板塊可比性競爭樓盤分析 對比樓盤缺乏 ， 產(chǎn)品定位需以其他板塊為參照物 周邊地塊充足，尋求創(chuàng)新是本案進入市場之保證 從價格情況看，日月豪庭目前每平方米 6000元（公寓）、 7300元（別墅）的價格對本項目有參考意義。 由于本案位于浦三路西側(cè) ， 故對本案產(chǎn)生影響的基本是同區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品 ， 上南板塊有大量的潛在樓盤存在 ，且與本項目一樣 ， 均屬于中密度住宅區(qū) ， 屆時 ， 這些地塊所構(gòu)成的競爭威脅較大 。 三 、 上海樓市的高中低價房 “ 468” 的結(jié)構(gòu)基本形成 。 在 2023年出現(xiàn)了較為嚴重的 “ 惜售 ” 現(xiàn)象 ， 這是開發(fā)商看好樓市的結(jié)果 ， 但 “ 非正常囤積 ” 有可能在房市生變后加劇 “ 恐慌 ” ， 提請開發(fā)商注意由此所引發(fā)的風(fēng)險 。 但值得注意的是 ， 本案周邊的不少地塊也已被金地等開發(fā)企業(yè)拿走 ， 這些地塊存在競爭 ， 但也與本案一起形成相互促進的發(fā)展格局 。 山水郡 整合營銷報告 第一部分 市場研究篇 一、整體房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 各類數(shù)據(jù)持續(xù)上揚，整體市場高位運行 全市價格穩(wěn)步上升，浦東價格一步一階 市場運行分析 從整體市場運行情況看 ， 上海房地產(chǎn)業(yè)仍處于快速發(fā)展過程中的市場繁榮階段 ， 預(yù)計短期內(nèi)市場將持續(xù)走高 ， 但對于市場過熱現(xiàn)象應(yīng)引起重視 。 價格分析 全市價格在 2023年繼續(xù)攀升 ， 至四季度市場均價約在每平米 6500元左右 ， 年平均漲幅超過 20％ ， 局部超過 50％ 。 真正對本案產(chǎn)生影響的是本板塊周邊的同類物業(yè) 。 四、客戶群體對房地產(chǎn)需求分析 2023年市場持續(xù)走熱 ， 市場上的客戶群體體現(xiàn)出以下幾個方面的特點： 一 、 購房者投資 、 消費的需求比例趨于平衡 ， 追求生活品質(zhì) 促進閑居比例適度上升 ， 購房者對市場的理性認識增強 。 單價 8000元成為上海樓市高價房新的起點 。 南浦大橋板塊由于其區(qū)位關(guān)系 ， 樓盤的檔次和產(chǎn)品定位與本項目有一定差別 ， 且距離較遠 ， 故影響較小 ， 競爭威脅大大減弱 。本項目的別墅物業(yè)的價格增幅可基本保持與公寓物業(yè)的增幅同步。 難以進行品質(zhì)的區(qū)位劃分 。 草案一 總體規(guī)劃描述 將樓盤規(guī)劃成以街區(qū)型聯(lián)排別墅住宅作品質(zhì)主打 ，形成東西 、 南北兩條軸線 ， 以聯(lián)排別墅與小高層綜合規(guī)劃為目標的一體化住宅樓盤 。 ? 東西走向布置的坡地綠化景觀 ， 形成一道宏偉的景觀走廊 ，好似龍脈的走向 。 ? 利用樓盤南北兩個出入口的資源條件 ， 將樓盤很自然的分割成南北兩塊 ， 形成干擾較少 ， 而又很好的保證了小區(qū)的整體性 。 此規(guī)劃設(shè)計方案有二大特征： 1. 在地塊中心區(qū)域 ， 出現(xiàn)強勢景觀賣點 —— 完整高爾夫 景觀區(qū)域 。 在單元排布上更具靈活性 。 在周邊地塊的規(guī)劃容積率相當?shù)那闆r下 ， 盡可能的使產(chǎn) 品多樣性能有效地將低市場運作風(fēng)險 。通過聯(lián)排別墅的品質(zhì)塑造，來達到整個樓盤的價值提升。 我司根據(jù)綜合對比論證，第一方案優(yōu)勢更大。 為項目開發(fā)獲得投資回報最大化創(chuàng)造條件 。 ， 有效的降低了來自華夏西路 以及楊高南路城市快速主干道的噪音及環(huán)境污染 。 ?形態(tài)上將摒棄“豬圈式”產(chǎn)品，導(dǎo)入北歐小鎮(zhèn)街區(qū)聯(lián)排單元，再以45個單元組成一個組團，通過單元平面布局的處理，利用組團建筑的自然圍合，形成組團內(nèi)部建筑之間的內(nèi)庭景觀。 ?在單套聯(lián)排別墅的房間設(shè)置上，不必過度追求臥室的數(shù)量。 ? 對于同一單元中的東西兩側(cè)房源 ， 應(yīng)盡可能保證各使用空間的全明設(shè)計及南北通透 。 ? 樓盤總規(guī)劃建筑面積 17萬平方米 ， 綜合容積率 開發(fā)控制節(jié)奏 從項目現(xiàn)有的資源條件 ， 綜合產(chǎn)品的營銷策略 ， 建對整個 開發(fā)地塊分成三階段： 第一階段：西側(cè)靠楊高南路部分的小高層 體量 8萬平方米 第二階段：中心綠化坡地南側(cè)的聯(lián)排別墅群 體量 第三階段：東側(cè)靠分涇河沿線部分的小高層 體量 以此開發(fā)節(jié)奏進行控制 ， 主要有以下考慮： ? 為保證樓盤在先期具有較強的人氣注入 ， 建議第一階段先期開發(fā)西